23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[441: 匿名はん]

地方経済はどん底になる年が始まったね。

特に地銀信金信組はその有様が酷過ぎる。

資金運用部の失敗、頼みのリートの下落で地銀は死に体であろう。五月の決算発表前後は責任者の首吊りも続くかもしれない。

メガのやられ方見れば容易に想像できる。まだ半分といった所でサブプライム商品価値は簿価の三分の一になるだろう。

金融庁主導の合併再編が進めばいいが地場産業との関わりが強いので企業と銀行のもたれ合いがネックになって再編は進まないだろう。
ポジション取れない地銀は金利引き上げ、信用収縮を行い、貸し剥がしが再燃しかねない。

現在政府は無策で内需拡大させる景気浮揚政策を掲げないままだと地方経済はメタメタになるだろう。
地方の若者(長男含め)は逃げ出し、都内へ流れ入る。

都内賃貸マンションのニーズはなくならない。
また数年後マンション購入となり都内人口は増加するにちがいない。

つまりここ数年を見ても長期的に考えても都心マンションは調整はあれど急落しないのではなかろうか。皆さんど思います？

[442: 匿名さん]

地銀は、今期決算は大丈夫でしょ。
そもそもローン残高がかなり伸長してるし（メガはだめだが）
預貸のスレッドも拡大。手数料も順調に伸びてる。
米国のクレジットマーケットへのエクスポージャは限定的か全くなし。
米国債などソブリンものは軒並みの金利下げで、むしろキャピタルゲイン要因。

勿論地元経済が悪いところも多いので、スレッド拡大効果がなくなる来期はきついだろうが。
それと都内のマンション需要を短絡的につなげるのはナンセンスだね。

前に誰かが言ってたが、日本の中での東京一極集中を喜んで、だから東京に不動産は有望などと言ってるのは、世界の田舎モノの発想そのもの。

日本自体が、世界の秋田県（秋田の方失礼！）なんだから、いくら秋田市が秋田県の中で相対的によくても、そもそもだれも秋田県になんか投資しない。

日本が相対的に大負けしてる中で、東京東京といっても始まらないよ。
短期も長期も真っ暗だよ。

[443: 購入検討中さん]

かってあれほどいらっしゃた上げ派の方々、どこに行ってしまわれたのでしょうか。カラ元気でもいいからもっと声出して！　ていうか、もう凍死しているか

[444: ４４１]

442さん
はたしてそうかな。
まあナンセンスかもしれないが、人口の都内集中はほぼ間違いないでしょうかね

そして各方面から地銀は運用相当痛んでいると聞いています。
メガ込みで約２兆円サブプラ商品買っているのに損出拡大しないはずないんじゃないかな
時価会計導入で為替損とリート下落のダブルパンチ喰らっているはずとかんがえるのが普通でしょう
もし君が言うように決算で無風ならば、飛ばしをして粉飾って事にならないかな？
まあそうしたら金融庁が飛んできて再編加速になるだろうけどなあ、それもいいのかな、借り手は大変な目に遭いそうだけどなあ〜

それから、中小企業を踏みつけながらも都内大手企業は右肩上がりに業績回復していて、新卒採用もまずまず、団塊の穴埋めとして優秀な人材は都内に人はドンドン入ってくるに違いないし、都心の住宅事情としてはまず家賃は下がらないでしょう。
つまり世帯数も増加していくわけでマンションニーズ自体は衰えないというべきではないでしょうか。株が下がれば購入マインド冷え込みますがねえ〜

預貸ってなにですか？
預金貸し出しのことかな？
それならスプレッドと言いたい訳っすか？
言葉じりとらえて悪いけど。

都内マンションも価格調整はあるが地方都市の最近のマンションのそれに比べたら底堅く推移していて、需給バランスは新建築基準法も手伝って調整されまずまずになるでしょうか

[445: 400]

415訂正：ＯＥＣＤは供給量を決める→ＯＰＥＣは供給量を決める
ブッシュがサウジ国王に増産を頼んだが、増産はないだろうという話。ＯＥＣＤ国内での原油と石油商品の備蓄は安定したので。
価格調整について。一般的な市場経済のパラダイムだが、①ネットによる資金の国際的取引と②気候変動（ヘッジファンドのＨＰでは天気予報片手に先物予測という感じ）により、今までのパラダイムが使えないくらい急速に資本主義が変貌した。景気循環論に立脚する価格調整局面がくるということでなく、予測不能な状況が展開することだと思う。
地方経済について。おさらいすると、宮沢内閣くらいまでケインズ主義経済政策があり、景気低下→雇用対策としての公共事業→地方に資金還流という図式があったが、これを繰り返すと財政出動が多くなり財政逼迫で小泉内閣のときやめた。商店街の半数はシャッターが閉められ、喫茶店のモーニングが100〜200円もあるというのが現状。インフレになると、さらに地盤沈下は必至。
中国について。バブル状態で投機横行。13あるいは14億の人口を抱え、沿岸・内陸、都市・農村の所得格差が激烈（例えば年収１億円と１万円とか）。バブルが全国物価に波及する兆候が濃厚だと、政府が価格統制に入ると思う。そこでバブルは終焉になるのでないか。

[446: 匿名さん]

日本自体が世界の秋○県だろうと、
日本人が外国に移住していくわけじゃないのでね。
日本人は日本のどこかに住まなければいけない。
その場合、地方ではなく都内集中になる。

[447: 匿名さん]

世界からパッシングされる市場に資金が集まるわけもなく
そんなローカルタウンの不動産価値が上がるわけもない
見た目も機能も世界的にみたら競争力ないしね、チャンスはあったのに

不動産は負債と見切りをつけて
せっせと貯蓄するよろし

[448: 匿名さん]

http://www.reinet.or.jp/jreidata/a_shi/pdf_file/0711_26large.pdf
最近5年間の指数表

[449: 住まいに詳しい人]

447さん
君ね極論じゃないかな
一生賃貸も悪くないがヤヤもすると体動かなくなったりするとなると入院も難しいからね。

皆終の棲家は欲しいものなんじゃないかな

[450: 匿名さん]

景気が悪くなると，不動産と株だけが下がると思っているおめでたい奴が多いね。

[451: 匿名さん]

>>450
不動産が上がると気分が悪くなる人も多いよ。
株が下がると機嫌が悪くなる人も。

景気が良いと、不動産も株も上がるけど、株が上がって不動産が下がるのが
理想的なんだろうけど、
不動産が下がって景気後退というのは
今の米国見ればわかるだろu

[452: 匿名さん]

外資が引き揚げて日本株が下落した。
しかし東京の不動産とは何の脈絡もない。本来ならファンドの資金が
引き揚げる・・って論法だったのはどうなった？

そもそも証券化したものが引き揚げるって意味が不明。
引き揚げるから下落するのであって、下落の懸念がないなら持って
インカムゲインを得る。
彼らは、取得してバリューアップして証券化して売った段階で利益が出て
いる。投資家に一定の利回りを返していかないといけない。
利益が出るから売ります。は、わかるが、ドル下落なら逆にキャピタルフライト
の意味でも持っているんじゃないのかね。

株価と連動して地価が動くっていう話は確か前スレで否定されたと思ったけど

[453: 匿名さん]

住宅ファンドはとっくに曲がり角を迎えましたし、
オフィスファンドも賃料改定の糊代が未だ未だあると高を括っている節があるけど、
個人消費と同じく企業消費も今年から落ち込むのは確実。
企業消費の固定費で真っ先に抑えたいのはオフィス賃料です。
ですから私募ファンドによる先のバブル期超えのオフィス賃料を前提とした
アクィジションなど無謀以外の何ものでもないと思います。
今時、成長拡大路線(アグレッシヴなアクィジション:買い進んでいくのは)は、
自ら真っ先に貧乏くじを引きまくること(墓穴を掘ること)と同じだと思います

[454: 匿名さん]

業者にしても個人にしても、マンションが上がる予測で博打を打ったが、外れたようだ。
その場合どのような行動がとりうるか。

Ａ・手のつけられるうちに利益確定もしくは損切りし別のチャンスを待つ。
Ｂ・売らなければ損はないからと塩漬けする。

Ａの行動が取れるプレーヤーはごく限られていて克ち組み。
大多数はＢを取って、次のチャンスには身動きが取れない。
克ち組みへのレースの資格は永久に剥奪される。

格差社会とは少数の克ち組みと、多数の敗者の世界だから、仕方ないのかもしれないが。

[455: 通りすがり]

451さん
多分450さんは自分の給料とかも下がる可能性があるんじゃないでしょうか
という事をいいたかったのでは？

[456: 匿名さん]

銀行が不動産業や不動産担保融資への姿勢を硬化し始めているようなので、
下落は本格的なものになるとおもいます。

都心安泰といわれてきましたが、むしろ底値から動かないできた郊外よりも、
ブームのプレミアムがついている場所のほうが下げ余地は大きいかもしれませんね。

[457: 匿名さん]

世の中経済効率性を求めて集中と集積が進みます。
でも、かと言って、みんなが買えないほど高くなるのはおかしいし、
そうなると進歩も止まってしまいます。
変化の中で、価格が見直される、しかしあまりに高値になれば戻される、そして再び動き始める。

肝心な点は、世の中がどの方向に向かっているか、この大局観を、目先の変化で惑わされないこと
です。買えなければ賃貸でも良いから、その変化の中心に身をおくことが重要だと思います。
変化の中心から取り残されているところに住むことは、時間の無駄遣い。

[458: 匿名さん]

>>456
富裕層が対象の超都心のマンションの売れ行きは、株価と連動しそうです。
それ以外のサラリーマン対象の周辺部については、優勝劣敗で、それぞれの地域の評価が
しだいに明らかになって行くでしょう。売れないところと、売れるところが、より鮮明に
なって行くと思います。
下がるところが出てきて当然でしょう。

[459: 住まいに詳しい人]

>株価と連動して地価が動くっていう話は確か前スレで否定されたと思ったけど

はぁ？
それはいつもの人が腹話術で持論を展開していただけでしょ

少なくても日本においては株価と不動産価格は連動していますよ

[460: サラリーマンさん]

これから下がるのは間違いなく湾岸埋立地のマンションですよ。
ブームで実力以上に値上がりしましたからね。
日本人は熱しやすく冷めやすい国民性ですから冷めると一気にきますよ。湾岸はその典型です。

[461: 匿名さん]

集中と集積による効率化も限度があります。過渡になれば却って効率を損なうことも。
空気が汚れて空気清浄機、水が汚れて浄水器、混雑に渋滞に廃熱によるヒートアイランド。
そしてさまざまな汚染・・・・

大局観という意味でも、小泉路線を端にした一極集中は曲がり角にきているのでは？
あわせて派手に打ち上げてきた開発計画も頓挫する可能性が出てきた。

なにより今は地方に目を向けざるを得ない政治的状況でしょう。
もっと大局的に言えば日本の経済大国からの引退という視点も重要。

[462: 匿名さん]

株価と連動傾向が強い、超都心の高額物件の売れ行きの変化が、
庶民相手の実需中心の世界に波及するか？
直接のリンクは無いものの、業者の採算悪化による波及は考えられる。
しかし、超都心の高額物件は大企業が扱っているので、極端な採算悪化は無いので、
波及しないとも考えられる。
みなさんどう考えます？

産業構造の変化と、グローバル化による中小企業の淘汰が、石油価格の高騰でスピードアップ
しています。冷たいようですが、労働人口が減って行く現在、弱者の切り捨ては全体の
経済効率性アップ、生産性のアップとなります。日本にとっては、まさに端境期ですが、
これを過ぎれば、コンパクトで効率的な世界が待っています。

０７年の企業倒産１万９５９件、今世紀最多
1月17日19時39分配信 読売新聞
民間調査会社の帝国データバンクが１７日発表した全国企業倒産集計（負債額１０００万円以上）
によると、２００７年の倒産件数は前年比１７・２％増の１万９５９件で、数値が比較可能な
０１年以降の７年間で最多となった。

[463: 匿名さん]

江東区の財政はいいほうなのでしょうか。

[464: 匿名さん]

>>461
人口集中による公害問題、まさに１９７０年代の考え方で、今の中国に当てはまる理屈ですね。

日本のような環境対策先進国にとっては、まったく逆の理屈になります。
大都市に人口を集中させ、そこに環境対策施設を集中整備する、
その代わり、その他の世界は出来る限り自然に戻す。
これが一番環境に良いのです。

[465: 相場に詳しい人]

相場の格言に、「山高ければ、谷深し」というのがあります。急激に上昇したモノほど、下落も
激しいということ。
ところで、東証REIT指数が1500割れしそうですね。2003年3月末の基準価格1000からスタート
して、2007年5月には2612まで上昇したものの、2008年1月には1500です。半値戻しの1800で
何度か支持（サポート）されたものの下抜けし急落、フィボナッチ戻し（61.8％）の1615も
あっさり割り込み、今度は心理的支持線（サイコロジカルサポートライン）の1500トライ
です。これが割れると基準価格1000へとつるべ落としでしょう。
そもそもここ5年の地価高騰が投機資金によるものが主因であったことを考えれば、個々の
地価もREIT指数に呼応して下落するのは必然です。あと数ヶ月すれば2003年の地価レベル
まで下落するかもしれませんね。

[466: 匿名さん]

東京カンテイ、
首都圏の中古マンション価格が再び上昇傾向に。

[467: 匿名さん]

例えば車、
都心部に住んでいれば地下鉄網が発達していて、
生活手段としての車の出番は非常に少なくなるが、
田舎の場合は車は必需品、無いと生活できない。
成人１人に車１台、走行距離も長い。
当然、利用頻度が少ないのに道路整備も必要になる。

最近、日本で車の売れ行きが悪くなっているのは、若者の都市部集中が原因。
環境には良いことですね。

[468: 物件比較中さん]

不便な地域はもっともっと不便＆高コストになればいい。そうすれば、不便な地域に住んでいた
人が都会に引越してくる。そして不便な地域を維持する（道路、電気、電話等インフラ）コスト
が不要になって社会的なコストが少なくなる。また政党も人気取りのみの愚かな政策（例：ガソリン
値下げ、高速道路値下げ、農家への収入補償等）など出来なくなり、多くの人が住む都会住民に
いい政策が実行できる。

[469: 匿名さん]

適度に分散していれば不必要なものが、過密により必要になる場合があるという話。

ほかにも住環境を考える場合には、過密による弊害は心理面に及ぼす影響も含めて多大だし、
国策としても過度な経済機能の集中は、震災等での壊滅リスクを増大させるので
適度な分散は必要です。

[470: 中野区民]

>>459

呼んだ？株価と土地価格は連動しない派の私です。
でも、腹話術は使ってないよ。

因果関係はある程度ないとは言いませんが、基本的に違う
市場なんだから、株価下落＝地価下落は短絡的でしょう。
すごーく極端な例を出すと、株式市場が下落しているので、
石油も下がる！と言ってるのと同じですよ。
既に指摘されているとおり、資金の逃避先になる可能性も
ありますからね。商品市場で株式市場から、逃げ出した資金が
池の中のクジラになっているのはご存じのとおり。
前スレでの議論では、結局ここ数年の土地価格上昇は、
投機的な資金が流入したせいかどうか？で動向は変わるって
話だったように思うけど。

私は相変わらず、3-4年先の23区の地価については横ばい〜微増の
見通しを持っています（もちろん保証はしないけどね）。
一番損したのはウチだと、トップが公言するみずほが
メリルに増資するのを見てもわかる通り、今回日本の金融機関は
あんまり踊ってないし。
　・
　・
　・
単に商品が複雑でついていけなかったという説もあるが。

まあ、投資で買っている人やすごい背伸びしたローンを
組んだ人はともかく、居住用に収入見合いで適切な物件買った人が
慌てふためく状況ではないかと。

3か月指標で、0.4%下落ってちょっと前にあったけどまだ”横ばい”
の範囲でしょ。

[471: 匿名さん]

＞460

湾岸タワーでも格差があると思いますよ。
ツインパークスなどはそう下がらないでしょう。

やばいと言われている豊洲、東雲でもシエルなど便利なところはそう下がらない。

[472: 匿名さん]

日本の将来の指針となるレポートが作られようとしています。
おそらく、人口増と日本全国くまなく開発といった旧来的考えではなく、

集中と集積による経済性、生産性の追及。それによる国民一人当たりの所得増を目指した
ものとなり、人口の維持は必要なしとされるでしょう。
その中で田舎に求められることは、日本の原景と自然の維持でしょう。
人は都市部で働き、休暇時、引退時に田舎に安らぎを求める。
役割分担です。

[473: 匿名さん]

さあ、今年は中小デベと我ら団塊ジュニア世代との我慢比べだぜ！今年の後半には投売りが始まるから無理して買うのは止めようぜ。よろしく。

[474: 中野区民]

>>468

地方中核都市で、政策的にやろうとしているところがあるけど、
東京でそれはないでしょう。

[475: 匿名さん]

労働力の供給元である地方を枯渇するに任せ、
引っ越した若者は都内にワンルーム子無しでは、
持続的な発展のモデルではありあせん。ジリ貧です。

都心は郊外と田舎に囲まれて、そこから様々な資源を供給されているから、
都心としてのパフォーマンスを発揮できるのであって、
都心を単体で取り出して自活できるわけではありません。

[476: サラリーマンさん]

というか、日本全体が持続可能な発展モデルではないよね。
老人、官僚、経営者、政治家と取り巻き、既得権保持者が後先考えず食い散らした。

税金と年金の積立金、株主の金を連中が恥も外聞もなく略奪した。

当然、社会規範は崩壊して、若者は社会・他者に関心を払わない人間になってゆく。

[477: 匿名さん]

>>475
日本全体の人口減少をジリ貧と見るかどうかですね。
日本は戦前から人口過剰で、これが大陸進出と世界大戦につながった面もあります。
海外移民も行われました。
戦後は、郊外、地方の乱開発で自然破壊につながりました。
若者が子供を望まない、それは非難すべきことがらでしょうか？
狭い国土、少ない資源、そのような国が大量の人口を抱える。
先進国的姿でしょうか？

[478: 匿名さん]

悪臭紛々たる俗世を逃れ、モラルを失った人々との交わりを絶って、
折りよく打ち捨てられた山村に隠れ住み、
酒と仲間を相手に仙人のように暮らすべき時代でしょうか。

歴史を顧みれば、竹林に賢人が集ったのは、
その時代の末期のときでありましたね。

[479: 匿名さん]

何かすごく短絡的な発想をする人がいるな。地方の重要性がわかっていないな。緑の多い目黒区や世田谷区などに住んでみることをお勧めします。

[480: 契約済みさん]

やっぱり子孫を残すことは基本的には責務でしょ。
そこをもっとしっかり教育すべきですよ。

無論、選択の自由はあるし、何らかの事由で子孫を残せない人もいる。
しかし、基本は子孫を残すことが当然の責務であるとの認識があまりに希薄な気がします。

親のいない人はいないのですよ。（親との死別・離別はあっても）
いま生きてる人の親、そのまた親は例外なく子供をもった。（そして人類創世までさかのぼる！）
だからこそ自分がいるわけで。
それをいきなり自分の代で途絶えさせることの意味の重さがもう少し省みられてもいい。

次につないでこその命だと思うが。

[481: 匿名さん]

目黒区や世田谷区？
ずいぶんと中途半端な例を出しましたね。
そんなとこ何の意味もないでしょう。

[482: 匿名さん]

資源のない中では、労働力が富の源泉です。
一人富者が存在するためには、多くの貢献者が必要です。
人口が減るということは、富者に集まる富も減ずるということです。

大地から小金が沸くような国なら、一国皆金持ちということがありえても、
日本の場合それは無理です。

地方からのおのぼりさんの供給が途絶えたら、誰が都内の不動産を買い支えるのですか？

[483: 匿名さん]

子孫を残すことなんか義務でも責務でもない。
教育などせずとも、子孫を残したくなるような社会、
明るい展望を拓くよう努力することは、政治家や社会の責務だろうが。

劣悪な社会環境をそのままに、ただ子を産めというのは無責任な話。
労働力などそこらじゅうに余っているでしょ。ニートだの何だのと。
そういうのを増やしても仕方ないし、むしろ滅びを加速するだけ。

[484: 匿名さん]

>>482
不必要にスプロール化し、郊外に広がった居住地域がコンパクトになり、
効率的な都市になっていきます。

日本の場合、総体としての地価は下がり続けます。
しかし、集中と集積により、より便利に、効率的になったところは上がり、
それに見合う所得水準（国民一人当たりの所得が増える前提）の人々が集中居住します。

過剰労働力は生産性が低い分野を生かし続け、国民一人当たりの所得を低く抑えます。
国民一人当たり所得が高く、資源の無い国の人口を調べればすぐ分かります。
逆に人口が多く、資源の無い国、バングラデシュetcはどうです？

[485: 匿名さん]

これからは新型ウィルス鳥インフルエンザの恐怖があります。人が都市集中すれば医療機関がパニックになり全員を受け入れることは困難になるでしょう。地震も同様のことがおきる。

[486: FRBさん]

FRBは大幅な利下げを考えているらしい、収束に向かえばイイがどうなることやら。オルタナティブ特にCDOはメタメタで痛んでいる今約１０兆円損失だが２０から３０兆円損失拡大になれば更なるダウの急落の可能性がある。ニューエコノミー論者は減少しダウ１万ドル割れの可能性さえある、減損会計で邦銀は損失出しまくり邦銀再編は確実だろう今頃金融庁はどことどこをくっ付けるかの青写真でマル秘資料が長官の手元にあったりしてんじゃないのかな？
不動産融資やローンに影響がないことを祈るばかりはたしてどうかね？

[487: 匿名さん]

２３区の場合、売れるところと売れないところの差が大きくなって一括りで見れなくなったな。

[488: 匿名さん]

急行停車駅の成城学園まで徒歩１６分のシェルゼ砧
（各駅停車の祖師谷大蔵まで徒歩１３分でも
３分の差なら成城が早くつく）
急行停車駅の新百合ヶ丘徒歩５分の人気物件
プライムアリーナ新百合ヶ丘に負けたのだろう。
通勤・買物のの便は新百合がともに砧の立地に勝る

急行停車駅徒歩１５分のアデにウム学芸大学は
急行停車駅徒歩２分のパークシティ武蔵小杉に負けた。
それを、世田谷アドレスが暴落したみたいな阿呆を抜かす
奴は頭が悪い。
地図をよくみて考えよう。
新百合には駅前にシネコンもあれば店舗も飲食施設もある
武蔵小杉はこれからだが、ラゾーナも遠くない。
一方砧もアデニウムのある野沢もあるのは公園とサイゼリア
くらいのもんだ。

もちろん、明豊、ジョイントのブランドが、三井に勝てなった
というのもあるけどね。

[489: 匿名さん]

世田谷が負けたのかどうかは知りません。駅近かどうかより規模が小さいところに無理にマンションを建てることと資材高騰で販売価格を上げすぎたことが原因じゃないかな。砧で言えば利益が少ないが戸建にすれば売れた場所です。砧公園は美術館もあり需要があると思います。坪270万あたりにすれば多分完売できるんじゃないでしょうか。300万以下でも可能ともいえなくない。郊外ではシネコンは珍しいことではありません。埼玉や千葉でも多くの場所にできています。ただし必ずしもこれからその地域のマンションの価値が上がるとは限りません。むしろ下がると思います。需要があれば橋本や町田のようにたくさんマンションが供給されるでしょう。そうなると10年後にはどうなるかは明らかです。

[490: FRBさん]

488さん
沿線で言うと小田急・田園都市線も相変わらず人気あるよなあ
下がりずらいんじゃない。
利便性重視の昨今では、バス便は利用は値下がるよね、面倒だしTAXI利用も混んだら嫌気さすしなあ駅五分圏内は値下がりしないと考えるべきではないかな？武蔵小杉は別格だよ横須賀線新駅っていう反則技(ららぽーと然り)を三井不は持ってやっているしブランド力そして資本をバックにした開発力の違いだろう。

それから価格的には細かい意味での極論はわからないが、総論で言うと、環状道路では、明治道り内側は下がらないし、山手道りも同じで
環七までは安定していて環八までは調整中って感じかなあ。
東側はワカラないけどさあ。

自論ですがね〜ついでに人気の沿線で言うと徒歩圏で駅五分までだよ。値下がらないのは
これは言える気がするけどなあ

[492: 匿名さん]

>>491
野沢２丁目に住んでいましたよ。竜雲寺の先までいつも犬の散歩でいって
いました。敷地はよく知ってますよ。
何もない。３６０円のラーメンと　サイデリア　とにかくあのあたりが
一番不便だよ。環７沿いは、２４６の交差点付近から「せたが屋」あたりまで。
あとは、なにもないで正解ｗ

[494: 匿名さん]

田園都市線横浜市内、バブルの時は駅近土地が坪単価400万とか500万とかまで上がった。
それが崩壊で100万まで下がった時期もある。

田園都市線沿線なら、下がりずらいわけではない。
武蔵小杉も同様だろうな。横須賀線は本数が少ないそうだし。

話題が変わるが、今日の日経平均結局値上がりした。

[495: 匿名さん]

株価に一喜一憂しないっ！（ｂｙ　元総理の言葉）

[496: 匿名さん]

495さん
名言ですよね
494さん臆病風に注意ですよ
今とバブル崩壊の値下がりとを同様と見ているんですか？
まさかそうは思っていないはずでしょうがね。
株の下落で追証発生して慌てた地主が土地を格安で売り出しますかね自分だったらどうします？
少しでも高く売りたいはずです、バブル崩壊のような暴落はもう無いんですよ。歴史は繰り返すとかまさか思っていませんよね、今は調整ですよ。

[497: 匿名さん]

バブルになるとどこも下落時は悲惨だよ。
都心物件は坪2000万が坪300万になるし・・・。
被害額が大きい。
まあ、坪2000万が買える時点で損してもたいした影響のない人達かもしれんが・・・。

[498: 匿名さん]

>都心物件は坪2000万が坪300万になるし・・・。
>被害額が大きい。

不安を煽るねぇｗ

今は２０坪６６㎡で４億円の物件ってないだろ？
逆に都心で２０坪の１ＬＤＫが６０００万ってのは中古なら
安すぎるとは言えない。
あまり９２年の思い出話されても・・・。

あんたでしょ。バブルの期のオフィス賃料めざす云々って書いた人。
１９８９年の大手町の賃料相場は共益費込み月坪１０万円
まぁバブルというより、外資系金融のオフィス需要が作った
相場だけどね。

松村氏（ニッセイ基礎研）のアンケート読んだ？９割が「今がバブルとは
思ってない」らしいよ。一人で騒いでいたら？

[499: 匿名さん]

ロンドンは、もはや高くて都心部では、ロフト（倉庫をコンバージョン
したスタジオ風の１Ｌ）など高くて買えないらしいですね。
やはりバブル？なのでしょうか。
だったらいつどうやって崩壊するんですかね。

それでもってアフォーダブルな住宅供給を
近郊のブライトンとかで大量に作っているらしいですね。
これもまた結構な高値。テレンス・コンランの手がけたお洒落な
住宅コンバージョンがたくさんできているらしい。

もともと、アングロサクソンって郊外の邸宅好きのはず。
田園都市はハワードの描いたユートピア。
米国もＷＡＳＰの理想はロングアイランドの荘園住宅。
なのに
ＳＯＨＯロフトが商品化されてロンドンやシカゴでブームになった。
やはり国際都市で都心に人が集まり２４時間都市になったせいですか。

日本はワンルームマンションからあとコンパクトマンションの
人気は今一ですね。
タワマンの１Ｌが投資買いされたくらいで、それ以降都内の小規模
敷地には１Ｌ賃貸ものが増えましたね。

ロフト住宅もデザイナーズマンションなんていって新築で作るから高くなる。
恵比寿の防衛施設研究所なんかそのまま建物コンバージョンして
住宅で貸したら儲かりそうだね。
ミサイルのオブジェがあったり、守衛の小屋は残して衛兵の格好した
ゲートキーパーがいたりしたら面白い。

研究所は北海道に移転。夕張市でも苫小牧東部でもどこでも
いいよ。

[500: 匿名さん]

>498
>あんたでしょ。バブルの期のオフィス賃料めざす云々って書いた人。
違いますよ。
書き込みは初めてかもしれません。
494でバブルの話しがでて、田舎が値下がりして悲惨だった時期があるとあったので、バブルになると都心も悲惨だよということです。
ちなみに今の水準はバブルではないと思います。
調べりゃわかるけど、バブルの値上がり具合は、2005年から2007年末までの値上がり具合と全然違うからね。
バブルは垂直的な値上がりグラフになる。

[501: 匿名さん]

>>491 地元不動産業者さん

話を繰り返す様だけど、世田谷周辺地区に在庫が積みあがっているミニ戸2,000物件は
どうするんですか？単純計算で6,000万円/戸 x 2,000戸 = 120億円ですけど。
こんなに本当に売れるのですか？時代遅れのミニ戸が・・・・大丈夫ですか？

[502: 匿名さん]

都心部はバブルですよ。港区や千代田区など地価が下がっています。ただ以前のように下がり続けることはないと思います。景気が落ちれば銀行は貸し渋ってきますのでいかに現金を持っているかが必要になってくる。今の人たちは貯蓄が減っていますのでいい場所は買えるのでしょうか。都心部を購入したいのでしたら今都心の地価が周囲より特に落ち込んでいますので少し様子をみて購入したほうがいいかとおもいます。ただし消費税が上がるかもしれないので買い時を見逃すとまた買えなくなるかもしれません。ちなみに自分は購入してしまったためできませんが。

[503: 匿名さん]

＞港区や千代田区など地価が下がっています

詳しく話を聞こうじゃないか。（三井不動産のＴＶＣＭ風に）

[504: 匿名さん]

５０１さん。今はどうか知りませんが以前桜新町の不動産屋に聞いたことがありますが自分たちで土地など所有することは低いということです。むしろ賃貸や売買の仲介でやっていくといっていました。

[505: 匿名さん]

>ミニ戸2,000物件はどうするんですか？

売れ残ったら半値で買って、個室に鍵つけたらゲストハウス
http://www.guest-house-tokyo.com/
になるよ。早く倒れてほしいねぇ。

[506: 匿名さん]

都心部の地価は下がっています。以前書いたＮＯ４０６を参考にしてください。これはうるうるネットの地価情報から抜粋したものです。1月1日の価格から16日の価格です。本当は12月も下がったと思ったんですが記録していなかったので。これを見ればいかに下がっているかがお分かりになっていただけると思います。確か以前は千代田区は1000万は越えていたはずです。

[507: 匿名さん]

中古売り出し価格が下がっても、成約価格の推移をレインズとかで見ないと
なんとも言えないよ。いままでの高値で成約したとは限らないし。

少なくとも私が住んでいるマンションでは横ばいだ。数年前から強気の
売り出しは出るが成約価格は業者しかわからない。

とはいえ、近所でも人気物件は以前高値更新なんだけどねぇ。

[508: 匿名さん]

土地の売り物は、個々の物件で坪単価が違いますよ。一種いくらでみないと。
マンションなら専有坪単価で　それも駅距離　階数　面積　年数で違う。

出物にばらつきがあるから短期の価格負ってもわからない。
一年で広いエリアでならして動向を見るしかない。それを「相場」と呼ぶんじゃないですかね。

[509: 匿名さん]

都心部の価格だけが異常に下がっていることで考えることができるのは今回の土地の異常な値上がりは仕組まれたものである可能性が高い。もともと日本が景気の上向きで日本人の購入意欲で価格をあげたのではない可能性が高い。それを裏付けるように都心部だけに異常な下がり方をしている。都心部は魅力が多い。しかし評価以上に都心部有利と踊ってしまった人がいるのではないだろうか。ただ住まいとしている限り問題ないことだと思います。

[510: 匿名さん]

競馬だって途中だけトップでも逃げきるとは限らない。
ゴールに入ってはじめて着順が決る。
不動産も一定期間の取引価格をもとに「相場」を決める。
それが、公示地価、基準地価といって全国に５０００人
しかいない鑑定士を集めて数値を決める。
それしか、誤差を修正する手立てはない。任意の数値を
選んで、これが正当と言っても、抽出の任意性は否めない。

銀行など路線価をつかって担保価格を出しているしとにかく
不動産価格は、売れてナンボ。売れたものを足しこんで
条件補正をかけない限り「基準」は見えない。
不動産は、土地ころがしは別にしても普通は半年一年
で売ったり買ったりしないものだ。
２００４年が底値とわかって２００５年に買っても十分まにあった。
それほどあわてる世界ではない。
唯一あわてたのは１９９０年前後だがそれでも１年かけて
売れて助かった人はいる。

[511: マンコミュファンさん]

>406
>506

だからぁ。いくつかの取引事例を出して、地下が下がっているって大騒ぎするのはおかしいってこと。406の資料（1月1日から16日のデータ（笑））じゃ十分根拠にならないでしょ。土地は取り引きされないと値段がつかないんだから。もう少し見ないとトレンドはわからんでしょ。

>509

都心の価格が異常にさがってるって、根拠は406ですか（笑）？

異常な値上げがひと段落したのは事実だが、下がっている、下がっているという風に騒ぐ人は、単に煽っているとしか思えないのですが。。。

[512: 匿名さん]

都心は、商業地と住宅地の乖離がすごすぎる。
とはいえ、商業地を買って住むわけでもないし、もともと安い湾岸倉庫の
跡地に建つマンションの地価がさがるとは考えにくい。

土地の利便性を高めるために道路や橋までかけて、緑化や環境整備して
価値が減るんじゃデベも買い手も浮かばれまい。

[513: 匿名さん]

そんなに都心下がってるか？　確かに上がらずに停滞気味というのは認めるが、個別事情を除いて下がってるという認識は無いのだが。。たとえば都心のどの物件のことを言ってるの？？具体的に教えてほしい。
郊外の売れ残りのほうがよほど下がってる気がするが。

[514: 匿名さん]

必死だな。
昨年の夏ごろから明らかに不動産市況の風向きは変わった、なにを恐れてる？

[515: 匿名さん]

>>489
購入層は違うのかもしれませんが
通勤と立地と街のアメニティという意味では
同じマンションの条件なら

成城徒歩１６分＜新百合５分　　
学芸大徒歩１５分＜武蔵小杉２分

の比較はされたと思いますけど。
地図と急行停車駅をみるとこんな感じなんですが

・・・今後も駅遠い物件が出てきそうな
世田谷は急行停車駅徒歩５分にやられそうな気配。

[516: 匿名さん]

＞明らかに不動産市況の風向きは変わった、なにを恐れてる？

斜に構えていきがってないで、その根拠なり証拠なりを語るのが
このスレの目的。「必死」とか「怖れてる」とか推測はいいからさｗ
貴殿のお考えのよってきたるところをじっくり語ってみてよ。

事実を知りたいのよ、みんな。そこは同じ。

[517: 匿名さん]

都心は売り自体あまりないし、成約件数はもっと少ない。
通りひとつ違えば倍違う価格がつくこともあるので上がったか下がったか
なんて把握するのは極めて困難なのが実態。

ただひとつ言えるのは、今の地価で都心に分譲マンションを建てるデべは
相当ブランドに自信がないと手を出せないだろうということ。

分譲マンションには割が合わない水準で高止まってるという感じだ。

REITはいい水準まで落ちた。去年外資が買い始めた価格帯だ。
ここから売っても益が出ないから売りは止まるだろう。
まぁREITが下がると実物不動産が下がるわけではないが

[518: 匿名さん]

>>515さんのおっしゃる事は正しくて、
イメージと言うお化粧が剥がれればそう言うことになる。
ネットが発達して、情報も多くなったから、
価値観の変化のスピードも格段に速くなっているよ。

やっぱ、都心部の時代だろうな。
これを否定できる人はいないよ。

[519: 匿名さん]

買える資金力が無い人に限って、イメージに流され易い傾向があるので、
実需と虚構を取り違え易い。
特にネットアンケートが曲者。

業者もそれを鵜呑みにして墓穴を掘って、ミニバブル。
今回ので、やられた業者の数は多いよ。

[520: 匿名さん]

515さん。アメニティという面では商業が発達しているほうが上なのかもしれません。なぜ都心部の値段が上がるのか考えてください。都心部のすべてが商業として発達しているとは限りません。なぜよいかそれはブランドという人もいるかもしれませんがむしろブランドに裏付けられた区の財政力ではないでしょうか。財政が潤っていればいろいろなことができる。福祉や教育や公共施設などいろいろ力を入れることができる。つまり安定して生活ができるのです。安定して潤いのある生活ができるからこそ人が集まってくる。それによって価値が上昇してきたのだと思います。成城というのは砧の物件でしょうか。自分は物件を見ていませんが人気がないのははじめの価格設定が一番影響したとおもいます。規模が小さいためマンションを楽しめる共有施設や室内から見える風景など魅力が足りなく購入検討者から敬遠されたのではないでしょうか。構造自体は問題ありません。スケルトンインフィルなどこれからの時代のニーズに合っていると思います。このあたりを購入する人は緑のある閑静な住宅にすむことだとおもいます。マンションだから味わえるものが足らなかったのではないでしょうか。ただ値下げすれば売れる物件であることは間違いないと思います。駅が遠いよりこれからは魅力あるマンションでなければ難しいような気がします。

[521: 匿名さん]

私は武蔵小杉２分より学芸大学１５分の方がいいですが・・・・・

[522: 匿名さん]

>>520
世田谷区自体、値段のわりに価値が無いってことに皆気がつき始めただけではないでしょうか？
賢い方々は・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

[523: 匿名さん]

>>521
おれは圧倒的に武蔵小杉2分だな。
まあ人それぞれってことだよ。

[524: 匿名さん]

人は自分が知っている範囲内での評価になりがち、
上京する若年層がまず最初に住むのは安アパートが大量にある西側近郊。
その範囲内での評価になるので、いまだに吉祥寺、自由が丘ってのが上位に行き、
都心部はだいたいがランゴ外。
しかし、実際に購入しているのは都心部。
アンケートの対象者と実際の購入者にズレがあるのと、
実際買う段になるとイメージに流されず、冷静な判断が働く。
この２つが大きな乖離を生み出している。

[525: 匿名さん]

>>522さん

毎日、黒塗りのハイヤーが家に迎えに来るのであれば世田谷に住居を構えます。
通勤電車込むから、個人的には高級住宅街といっても住むのはしんどい。

世田谷に住んでスティタス求めてもあんまり見返りが少ないかな？
時代の要求事項が変わったのではないかな。若いリーマン世代は特に。

[526: 匿名さん]

団塊Ｊｒの次の団塊ＮＥＸＴになると、ジモチィーの中心は更に郊外の近隣３県に
なるから、特に西側の県境外周区の販売はこれから厳しくなります。
武蔵小杉の方が人気なのはこれが理由ですよ。

[527: 匿名さん]

これ、どうして？
首都圏の中古マンションは下がっているという人ばかりだけど、どちらが事実なんですか？[1月18日/日経産業新聞]


07年12月の首都圏中古マンション、7.2％上昇　不動産情報会社の東京カンテイ（東京・品川）がまとめた2007年12月の中古マンション価格動向によると、首都圏（１都３県）の平均売り出し価格は3.3平方メートル当たり160万8000円となり、前月比7.2％上昇した。11月には前月比1.3％下がっていたが、再び騰勢を強めている。

　家族向けの標準的な面積である70平方メートルに換算すると、首都圏は3404万円。10年ぶりに3000万円台に上昇した10月以降、3000万円台で推移している。

[528: 地元の不動産屋]

527さん
「平均売り出し価格」でしょ。「成約価格」じゃないのです。物件を売りたい人は出来るだけ
「値引きに応じた」と買い手にアピールしたいから、2-3割増の「希望価格」をつけるのさ。
これは、値崩れがすでに起きている証拠。

[529: 物件比較中さん]

有明ってどうなんですかね？
唯一これから期待できるエリアだと思うのですが・・・
ギャンブルですか？

[530: 匿名さん]

有明とマドンナがピッタリ！と思う間抜けにはいいんじゃない。
永遠の工事騒音、土ぼこりとの素敵な暮らし。
しかも周りには何も無い。
有明を買うなら、朝青龍に頼んでモンゴルの土地でも買ったほうがマシ。

[531: 近所をよく知る人]

先日、東京都の臨海副都心エリアの計画が発表されてましたね。
第2の豊洲バブルの候補地としてはありえるかも。

[532: 中野区民]

>>527
振れ幅が大きくて1カ月単位でみる数字じゃないんじゃない？

528は深読みしすぎでは。
同じ数値の経時比較なのに。
新築が高くなりすぎて中古に流れてるとかの方が素直だと。

[533: 匿名さん]

今日の日経の夕刊に、今後の地価上昇の予測が明確に出ていた。
今後２０１５年までは堅調に地価上昇が予想され、２０１３年頃が上昇率のピークらしい。

この根拠は、総人口に対する３７歳〜４０歳の占める割合が高い年は住宅需要が高く、今まで１００％の確立で地価上昇が発生しているとのこと。住宅購入層の人口が多い年ということだろう。これはアメリカでも同じで、今アメリカで最も人口が多い年齢は４３歳、というわけでアメリカでは需要低減で今般の住宅バブル崩壊によるサブプライム問題、と全て説明できるらしい。

あとアメリカの住宅バブル崩壊は、日本の不動産市況にほとんどと言っていいほど影響は無いと豪語している。

[534: 物件比較中さん]

この7-8年のマンションブームで30-40歳代の多くのジュニア団塊世代がマンションを
購入しました。加えて、「この値段ではもう来年は買えない」「消費税率が上がる」「住宅ローン金利が上昇する」などのデベの煽りを受けて、かなり需要の先食いが行われました。
一方デベは高値売り抜けを目論み、タップリと完成在庫を抱えてしまい、完全に需給のバランス
が崩れてしまい、供給過多になっています。少なくとも今後3年はマンション価格下落というのが
妥当でしょう。

[535: 匿名さん]

>>534
買い時逃した賃貸or実家住まいですか？

[536: 物件比較中さん]

3年前の買い時は逃しましたが、今回の買い時は逃しませんよ。じっくりと引きつけてから
底値でGETします。

[537: 匿名さん]

＞５３４
＞「この値段ではもう来年は買えない」「消費税率が上がる」「住宅ローン金利が上昇する」などのデベの煽りを受けて、かなり需要の先食いが行われました。

そんな陳腐な営業トークはいつの時代でも使われている。
「購入検討中さん」は価格下がってほしいんだね。気持ちは分かります。

マンションブームだったとか、些細な事情は世の中の大勢の前ではほとんど影響は無いといっていい。子供が出来て住み替えたいと「今」思っている家族が「下がるかも」と思って４〜５年も購入延ばしますか？せいぜい１〜２年待って高かったら郊外に買う、それだけのこと。
それでも尚、価格が上がってきたという「歴史」が全てを物語る。明らかに数年後に大量の購入世代の「山」がやってくる。

海外のファンド系の淘汰によって一時的に市況がもたついたとしても、またすぐに実需で盛り返すのは目に見えてる。郊外の便乗値上げの在庫は苦労する、これは明らかにデベの失敗。
今売れ行きが全体的に落ちているのはサブプライムの心理的影響で購入の気持ちが高まらないだけ。サブプラが落ち着き、株価も盛り返してきたらまたよーいドンだと思いますよ。

[538: 匿名さん]

５３６さん
底値で買うのは大変ですよ。誰しもが「こんな時代に誰が買う！」「まだまだ下がるぞ！」と９９％の人が買わないと思うときが「底」。この時期が見極められて買う勇気はすごいと思う。

[539: 匿名さん]

538
その通りですね。株ならまだしも不動産の底を見極めるのは至難の業でしょう。
私は2004年に購入しましたが、当時はまだまだ下がるといった暴落説の最中購入に踏み切りました。あのあたりが底値だったのはそれから1年経ってから分かったことですからね。
底値を意識しすぎるとまた買い逃してしまいますよ。

[540: 匿名さん]

これからは横ばいから少しづつ上がりだすでしょう。

今はデベも価格つけるのがこわいんだよ。

これから販売しだすのは、改正建築基準法の前の物件だから、まだ儲けが出る物件。

後なら確実に、売値にのせて売るので、下げられない。

売れないと困るので、1戸当たりの居住面積を減らすしかない。

お菓子じゃないけど、価格はそのまま、中身が減少。

坪当たりの売価は上がるけど、１戸当たりの面積が減るだけ。