23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[433: 匿名さん]

まあデべに値引きさせて買いたい人には今年はうってつけの年ですな。人気物件は無理ですが販売開始から半年経ってて５割以上残ってる所でね

[434: 匿名さん]

シェルゼ砧…駅から遠い(；´Д｀)

[435: 購入検討中さん]

地価の下落が激しいのは投機目的で変われた地区つまり都心部が多いです。その周辺部の下げが低いのがその表れではないでしょうか。都心部を購入したい人はもう少し待てば安くなると思います。購入価格の判断は競売の物件状況で判断をしてもいいかもしれません。ただし素人は手を出すのではなく結果などをこれからの購入金額の参考程度にすべきかと。

[436: 物件比較中さん]

東証REIT指数が今日1504まで下げました。去年の高値の6割を下回る水準です。
ここ2-3年の都心の地価高騰がマネーゲームの産物であることが判明した今、
実物市場でも値崩れは必至です。都心駅近物件でも200万円/坪を切る「適正価格」
がゾロゾロ出てくるでしょう。

[437: 匿名さん]

値下がりがほんとにあればここに書き込まれますよ。
大手デべで値段下げたとこ教えて欲しい。
予定価格とかじゃなくね。

[438: 物件比較中さん]

437さん
足を使ってMRに通ってごらんなさい。「いい話」が聞けますよ。

[439: 匿名さん]

何もかにもが都心回帰、近郊はダメポ

大学も都心回帰、
地方からあまり学生がこなくなって、郊外立地で下宿代の安さは売りにならない。
都心部立地で、首都圏学生の通学に便利なほうが有利。

地方人は地元の大学卒業して社会人として上京、
いきなり都心部の賃貸。

近郊、郊外はだれもよりつかず、ジモチィーだけの世界ｗ

[440: 匿名さん]

首都圏で５千万円以上のマンション販売は
年間でおよそ２万戸。

逆を言えば
５千万円以上出せる世帯は年間２万ってこと。
このパイをどの地域が獲得するか？
より多くを獲得するところが将来の＊＊＊になる。

あるところは地元民の引止めで手一杯
あるところは他所からガンガン集める

[441: 匿名はん]

地方経済はどん底になる年が始まったね。

特に地銀信金信組はその有様が酷過ぎる。

資金運用部の失敗、頼みのリートの下落で地銀は死に体であろう。五月の決算発表前後は責任者の首吊りも続くかもしれない。

メガのやられ方見れば容易に想像できる。まだ半分といった所でサブプライム商品価値は簿価の三分の一になるだろう。

金融庁主導の合併再編が進めばいいが地場産業との関わりが強いので企業と銀行のもたれ合いがネックになって再編は進まないだろう。
ポジション取れない地銀は金利引き上げ、信用収縮を行い、貸し剥がしが再燃しかねない。

現在政府は無策で内需拡大させる景気浮揚政策を掲げないままだと地方経済はメタメタになるだろう。
地方の若者(長男含め)は逃げ出し、都内へ流れ入る。

都内賃貸マンションのニーズはなくならない。
また数年後マンション購入となり都内人口は増加するにちがいない。

つまりここ数年を見ても長期的に考えても都心マンションは調整はあれど急落しないのではなかろうか。皆さんど思います？

[442: 匿名さん]

地銀は、今期決算は大丈夫でしょ。
そもそもローン残高がかなり伸長してるし（メガはだめだが）
預貸のスレッドも拡大。手数料も順調に伸びてる。
米国のクレジットマーケットへのエクスポージャは限定的か全くなし。
米国債などソブリンものは軒並みの金利下げで、むしろキャピタルゲイン要因。

勿論地元経済が悪いところも多いので、スレッド拡大効果がなくなる来期はきついだろうが。
それと都内のマンション需要を短絡的につなげるのはナンセンスだね。

前に誰かが言ってたが、日本の中での東京一極集中を喜んで、だから東京に不動産は有望などと言ってるのは、世界の田舎モノの発想そのもの。

日本自体が、世界の秋田県（秋田の方失礼！）なんだから、いくら秋田市が秋田県の中で相対的によくても、そもそもだれも秋田県になんか投資しない。

日本が相対的に大負けしてる中で、東京東京といっても始まらないよ。
短期も長期も真っ暗だよ。

[443: 購入検討中さん]

かってあれほどいらっしゃた上げ派の方々、どこに行ってしまわれたのでしょうか。カラ元気でもいいからもっと声出して！　ていうか、もう凍死しているか

[444: ４４１]

442さん
はたしてそうかな。
まあナンセンスかもしれないが、人口の都内集中はほぼ間違いないでしょうかね

そして各方面から地銀は運用相当痛んでいると聞いています。
メガ込みで約２兆円サブプラ商品買っているのに損出拡大しないはずないんじゃないかな
時価会計導入で為替損とリート下落のダブルパンチ喰らっているはずとかんがえるのが普通でしょう
もし君が言うように決算で無風ならば、飛ばしをして粉飾って事にならないかな？
まあそうしたら金融庁が飛んできて再編加速になるだろうけどなあ、それもいいのかな、借り手は大変な目に遭いそうだけどなあ〜

それから、中小企業を踏みつけながらも都内大手企業は右肩上がりに業績回復していて、新卒採用もまずまず、団塊の穴埋めとして優秀な人材は都内に人はドンドン入ってくるに違いないし、都心の住宅事情としてはまず家賃は下がらないでしょう。
つまり世帯数も増加していくわけでマンションニーズ自体は衰えないというべきではないでしょうか。株が下がれば購入マインド冷え込みますがねえ〜

預貸ってなにですか？
預金貸し出しのことかな？
それならスプレッドと言いたい訳っすか？
言葉じりとらえて悪いけど。

都内マンションも価格調整はあるが地方都市の最近のマンションのそれに比べたら底堅く推移していて、需給バランスは新建築基準法も手伝って調整されまずまずになるでしょうか

[445: 400]

415訂正：ＯＥＣＤは供給量を決める→ＯＰＥＣは供給量を決める
ブッシュがサウジ国王に増産を頼んだが、増産はないだろうという話。ＯＥＣＤ国内での原油と石油商品の備蓄は安定したので。
価格調整について。一般的な市場経済のパラダイムだが、①ネットによる資金の国際的取引と②気候変動（ヘッジファンドのＨＰでは天気予報片手に先物予測という感じ）により、今までのパラダイムが使えないくらい急速に資本主義が変貌した。景気循環論に立脚する価格調整局面がくるということでなく、予測不能な状況が展開することだと思う。
地方経済について。おさらいすると、宮沢内閣くらいまでケインズ主義経済政策があり、景気低下→雇用対策としての公共事業→地方に資金還流という図式があったが、これを繰り返すと財政出動が多くなり財政逼迫で小泉内閣のときやめた。商店街の半数はシャッターが閉められ、喫茶店のモーニングが100〜200円もあるというのが現状。インフレになると、さらに地盤沈下は必至。
中国について。バブル状態で投機横行。13あるいは14億の人口を抱え、沿岸・内陸、都市・農村の所得格差が激烈（例えば年収１億円と１万円とか）。バブルが全国物価に波及する兆候が濃厚だと、政府が価格統制に入ると思う。そこでバブルは終焉になるのでないか。

[446: 匿名さん]

日本自体が世界の秋○県だろうと、
日本人が外国に移住していくわけじゃないのでね。
日本人は日本のどこかに住まなければいけない。
その場合、地方ではなく都内集中になる。

[447: 匿名さん]

世界からパッシングされる市場に資金が集まるわけもなく
そんなローカルタウンの不動産価値が上がるわけもない
見た目も機能も世界的にみたら競争力ないしね、チャンスはあったのに

不動産は負債と見切りをつけて
せっせと貯蓄するよろし

[448: 匿名さん]

http://www.reinet.or.jp/jreidata/a_shi/pdf_file/0711_26large.pdf
最近5年間の指数表

[449: 住まいに詳しい人]

447さん
君ね極論じゃないかな
一生賃貸も悪くないがヤヤもすると体動かなくなったりするとなると入院も難しいからね。

皆終の棲家は欲しいものなんじゃないかな

[450: 匿名さん]

景気が悪くなると，不動産と株だけが下がると思っているおめでたい奴が多いね。

[451: 匿名さん]

>>450
不動産が上がると気分が悪くなる人も多いよ。
株が下がると機嫌が悪くなる人も。

景気が良いと、不動産も株も上がるけど、株が上がって不動産が下がるのが
理想的なんだろうけど、
不動産が下がって景気後退というのは
今の米国見ればわかるだろu

[452: 匿名さん]

外資が引き揚げて日本株が下落した。
しかし東京の不動産とは何の脈絡もない。本来ならファンドの資金が
引き揚げる・・って論法だったのはどうなった？

そもそも証券化したものが引き揚げるって意味が不明。
引き揚げるから下落するのであって、下落の懸念がないなら持って
インカムゲインを得る。
彼らは、取得してバリューアップして証券化して売った段階で利益が出て
いる。投資家に一定の利回りを返していかないといけない。
利益が出るから売ります。は、わかるが、ドル下落なら逆にキャピタルフライト
の意味でも持っているんじゃないのかね。

株価と連動して地価が動くっていう話は確か前スレで否定されたと思ったけど

[453: 匿名さん]

住宅ファンドはとっくに曲がり角を迎えましたし、
オフィスファンドも賃料改定の糊代が未だ未だあると高を括っている節があるけど、
個人消費と同じく企業消費も今年から落ち込むのは確実。
企業消費の固定費で真っ先に抑えたいのはオフィス賃料です。
ですから私募ファンドによる先のバブル期超えのオフィス賃料を前提とした
アクィジションなど無謀以外の何ものでもないと思います。
今時、成長拡大路線(アグレッシヴなアクィジション:買い進んでいくのは)は、
自ら真っ先に貧乏くじを引きまくること(墓穴を掘ること)と同じだと思います

[454: 匿名さん]

業者にしても個人にしても、マンションが上がる予測で博打を打ったが、外れたようだ。
その場合どのような行動がとりうるか。

Ａ・手のつけられるうちに利益確定もしくは損切りし別のチャンスを待つ。
Ｂ・売らなければ損はないからと塩漬けする。

Ａの行動が取れるプレーヤーはごく限られていて克ち組み。
大多数はＢを取って、次のチャンスには身動きが取れない。
克ち組みへのレースの資格は永久に剥奪される。

格差社会とは少数の克ち組みと、多数の敗者の世界だから、仕方ないのかもしれないが。

[455: 通りすがり]

451さん
多分450さんは自分の給料とかも下がる可能性があるんじゃないでしょうか
という事をいいたかったのでは？

[456: 匿名さん]

銀行が不動産業や不動産担保融資への姿勢を硬化し始めているようなので、
下落は本格的なものになるとおもいます。

都心安泰といわれてきましたが、むしろ底値から動かないできた郊外よりも、
ブームのプレミアムがついている場所のほうが下げ余地は大きいかもしれませんね。

[457: 匿名さん]

世の中経済効率性を求めて集中と集積が進みます。
でも、かと言って、みんなが買えないほど高くなるのはおかしいし、
そうなると進歩も止まってしまいます。
変化の中で、価格が見直される、しかしあまりに高値になれば戻される、そして再び動き始める。

肝心な点は、世の中がどの方向に向かっているか、この大局観を、目先の変化で惑わされないこと
です。買えなければ賃貸でも良いから、その変化の中心に身をおくことが重要だと思います。
変化の中心から取り残されているところに住むことは、時間の無駄遣い。

[458: 匿名さん]

>>456
富裕層が対象の超都心のマンションの売れ行きは、株価と連動しそうです。
それ以外のサラリーマン対象の周辺部については、優勝劣敗で、それぞれの地域の評価が
しだいに明らかになって行くでしょう。売れないところと、売れるところが、より鮮明に
なって行くと思います。
下がるところが出てきて当然でしょう。

[459: 住まいに詳しい人]

>株価と連動して地価が動くっていう話は確か前スレで否定されたと思ったけど

はぁ？
それはいつもの人が腹話術で持論を展開していただけでしょ

少なくても日本においては株価と不動産価格は連動していますよ

[460: サラリーマンさん]

これから下がるのは間違いなく湾岸埋立地のマンションですよ。
ブームで実力以上に値上がりしましたからね。
日本人は熱しやすく冷めやすい国民性ですから冷めると一気にきますよ。湾岸はその典型です。

[461: 匿名さん]

集中と集積による効率化も限度があります。過渡になれば却って効率を損なうことも。
空気が汚れて空気清浄機、水が汚れて浄水器、混雑に渋滞に廃熱によるヒートアイランド。
そしてさまざまな汚染・・・・

大局観という意味でも、小泉路線を端にした一極集中は曲がり角にきているのでは？
あわせて派手に打ち上げてきた開発計画も頓挫する可能性が出てきた。

なにより今は地方に目を向けざるを得ない政治的状況でしょう。
もっと大局的に言えば日本の経済大国からの引退という視点も重要。

[462: 匿名さん]

株価と連動傾向が強い、超都心の高額物件の売れ行きの変化が、
庶民相手の実需中心の世界に波及するか？
直接のリンクは無いものの、業者の採算悪化による波及は考えられる。
しかし、超都心の高額物件は大企業が扱っているので、極端な採算悪化は無いので、
波及しないとも考えられる。
みなさんどう考えます？

産業構造の変化と、グローバル化による中小企業の淘汰が、石油価格の高騰でスピードアップ
しています。冷たいようですが、労働人口が減って行く現在、弱者の切り捨ては全体の
経済効率性アップ、生産性のアップとなります。日本にとっては、まさに端境期ですが、
これを過ぎれば、コンパクトで効率的な世界が待っています。

０７年の企業倒産１万９５９件、今世紀最多
1月17日19時39分配信 読売新聞
民間調査会社の帝国データバンクが１７日発表した全国企業倒産集計（負債額１０００万円以上）
によると、２００７年の倒産件数は前年比１７・２％増の１万９５９件で、数値が比較可能な
０１年以降の７年間で最多となった。

[463: 匿名さん]

江東区の財政はいいほうなのでしょうか。

[464: 匿名さん]

>>461
人口集中による公害問題、まさに１９７０年代の考え方で、今の中国に当てはまる理屈ですね。

日本のような環境対策先進国にとっては、まったく逆の理屈になります。
大都市に人口を集中させ、そこに環境対策施設を集中整備する、
その代わり、その他の世界は出来る限り自然に戻す。
これが一番環境に良いのです。

[465: 相場に詳しい人]

相場の格言に、「山高ければ、谷深し」というのがあります。急激に上昇したモノほど、下落も
激しいということ。
ところで、東証REIT指数が1500割れしそうですね。2003年3月末の基準価格1000からスタート
して、2007年5月には2612まで上昇したものの、2008年1月には1500です。半値戻しの1800で
何度か支持（サポート）されたものの下抜けし急落、フィボナッチ戻し（61.8％）の1615も
あっさり割り込み、今度は心理的支持線（サイコロジカルサポートライン）の1500トライ
です。これが割れると基準価格1000へとつるべ落としでしょう。
そもそもここ5年の地価高騰が投機資金によるものが主因であったことを考えれば、個々の
地価もREIT指数に呼応して下落するのは必然です。あと数ヶ月すれば2003年の地価レベル
まで下落するかもしれませんね。

[466: 匿名さん]

東京カンテイ、
首都圏の中古マンション価格が再び上昇傾向に。

[467: 匿名さん]

例えば車、
都心部に住んでいれば地下鉄網が発達していて、
生活手段としての車の出番は非常に少なくなるが、
田舎の場合は車は必需品、無いと生活できない。
成人１人に車１台、走行距離も長い。
当然、利用頻度が少ないのに道路整備も必要になる。

最近、日本で車の売れ行きが悪くなっているのは、若者の都市部集中が原因。
環境には良いことですね。

[468: 物件比較中さん]

不便な地域はもっともっと不便＆高コストになればいい。そうすれば、不便な地域に住んでいた
人が都会に引越してくる。そして不便な地域を維持する（道路、電気、電話等インフラ）コスト
が不要になって社会的なコストが少なくなる。また政党も人気取りのみの愚かな政策（例：ガソリン
値下げ、高速道路値下げ、農家への収入補償等）など出来なくなり、多くの人が住む都会住民に
いい政策が実行できる。

[469: 匿名さん]

適度に分散していれば不必要なものが、過密により必要になる場合があるという話。

ほかにも住環境を考える場合には、過密による弊害は心理面に及ぼす影響も含めて多大だし、
国策としても過度な経済機能の集中は、震災等での壊滅リスクを増大させるので
適度な分散は必要です。

[470: 中野区民]

>>459

呼んだ？株価と土地価格は連動しない派の私です。
でも、腹話術は使ってないよ。

因果関係はある程度ないとは言いませんが、基本的に違う
市場なんだから、株価下落＝地価下落は短絡的でしょう。
すごーく極端な例を出すと、株式市場が下落しているので、
石油も下がる！と言ってるのと同じですよ。
既に指摘されているとおり、資金の逃避先になる可能性も
ありますからね。商品市場で株式市場から、逃げ出した資金が
池の中のクジラになっているのはご存じのとおり。
前スレでの議論では、結局ここ数年の土地価格上昇は、
投機的な資金が流入したせいかどうか？で動向は変わるって
話だったように思うけど。

私は相変わらず、3-4年先の23区の地価については横ばい〜微増の
見通しを持っています（もちろん保証はしないけどね）。
一番損したのはウチだと、トップが公言するみずほが
メリルに増資するのを見てもわかる通り、今回日本の金融機関は
あんまり踊ってないし。
　・
　・
　・
単に商品が複雑でついていけなかったという説もあるが。

まあ、投資で買っている人やすごい背伸びしたローンを
組んだ人はともかく、居住用に収入見合いで適切な物件買った人が
慌てふためく状況ではないかと。

3か月指標で、0.4%下落ってちょっと前にあったけどまだ”横ばい”
の範囲でしょ。

[471: 匿名さん]

＞460

湾岸タワーでも格差があると思いますよ。
ツインパークスなどはそう下がらないでしょう。

やばいと言われている豊洲、東雲でもシエルなど便利なところはそう下がらない。

[472: 匿名さん]

日本の将来の指針となるレポートが作られようとしています。
おそらく、人口増と日本全国くまなく開発といった旧来的考えではなく、

集中と集積による経済性、生産性の追及。それによる国民一人当たりの所得増を目指した
ものとなり、人口の維持は必要なしとされるでしょう。
その中で田舎に求められることは、日本の原景と自然の維持でしょう。
人は都市部で働き、休暇時、引退時に田舎に安らぎを求める。
役割分担です。

[473: 匿名さん]

さあ、今年は中小デベと我ら団塊ジュニア世代との我慢比べだぜ！今年の後半には投売りが始まるから無理して買うのは止めようぜ。よろしく。

[474: 中野区民]

>>468

地方中核都市で、政策的にやろうとしているところがあるけど、
東京でそれはないでしょう。

[475: 匿名さん]

労働力の供給元である地方を枯渇するに任せ、
引っ越した若者は都内にワンルーム子無しでは、
持続的な発展のモデルではありあせん。ジリ貧です。

都心は郊外と田舎に囲まれて、そこから様々な資源を供給されているから、
都心としてのパフォーマンスを発揮できるのであって、
都心を単体で取り出して自活できるわけではありません。

[476: サラリーマンさん]

というか、日本全体が持続可能な発展モデルではないよね。
老人、官僚、経営者、政治家と取り巻き、既得権保持者が後先考えず食い散らした。

税金と年金の積立金、株主の金を連中が恥も外聞もなく略奪した。

当然、社会規範は崩壊して、若者は社会・他者に関心を払わない人間になってゆく。

[477: 匿名さん]

>>475
日本全体の人口減少をジリ貧と見るかどうかですね。
日本は戦前から人口過剰で、これが大陸進出と世界大戦につながった面もあります。
海外移民も行われました。
戦後は、郊外、地方の乱開発で自然破壊につながりました。
若者が子供を望まない、それは非難すべきことがらでしょうか？
狭い国土、少ない資源、そのような国が大量の人口を抱える。
先進国的姿でしょうか？

[478: 匿名さん]

悪臭紛々たる俗世を逃れ、モラルを失った人々との交わりを絶って、
折りよく打ち捨てられた山村に隠れ住み、
酒と仲間を相手に仙人のように暮らすべき時代でしょうか。

歴史を顧みれば、竹林に賢人が集ったのは、
その時代の末期のときでありましたね。

[479: 匿名さん]

何かすごく短絡的な発想をする人がいるな。地方の重要性がわかっていないな。緑の多い目黒区や世田谷区などに住んでみることをお勧めします。

[480: 契約済みさん]

やっぱり子孫を残すことは基本的には責務でしょ。
そこをもっとしっかり教育すべきですよ。

無論、選択の自由はあるし、何らかの事由で子孫を残せない人もいる。
しかし、基本は子孫を残すことが当然の責務であるとの認識があまりに希薄な気がします。

親のいない人はいないのですよ。（親との死別・離別はあっても）
いま生きてる人の親、そのまた親は例外なく子供をもった。（そして人類創世までさかのぼる！）
だからこそ自分がいるわけで。
それをいきなり自分の代で途絶えさせることの意味の重さがもう少し省みられてもいい。

次につないでこその命だと思うが。

[481: 匿名さん]

目黒区や世田谷区？
ずいぶんと中途半端な例を出しましたね。
そんなとこ何の意味もないでしょう。

[482: 匿名さん]

資源のない中では、労働力が富の源泉です。
一人富者が存在するためには、多くの貢献者が必要です。
人口が減るということは、富者に集まる富も減ずるということです。

大地から小金が沸くような国なら、一国皆金持ちということがありえても、
日本の場合それは無理です。

地方からのおのぼりさんの供給が途絶えたら、誰が都内の不動産を買い支えるのですか？