23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[41: 匿名さん]

≫23
＞MRに行った物件（郊外ではない）からの電話やDMが連日来ます。「値下げしました」「2割引き
＞までOKです」など異口同音に言って来ます。

どこの物件よ。２割引してくれるなら買うから教えてくれ。
キャッシュで買える俺には値引きの話はないが、回ってる物件のグレードが違うからか？

[42: 匿名さん]

ＲＥＩＴは一昨年９月の水準（外資が賃料値上げの先読みで買い上げる前の水準）まで
戻ってきた。

オフィス賃料は値上がりが続いており、今年のオフィス供給量は去年の半分と需給は
タイトな状態が続く。
長期金利はゼロ金利時代の1.4%前半。

マンション買うよりＲＥＩＴ買って、配当で賃貸してもよさそうだ。

[43: 匿名さん]

>>23
現物市場・・・って言っているだけで誰も「２３区のマンション」とはいってない
ようだな。見世物小屋の「大板血」の類のダマシか？

うっかり本気にしちゃうじゃないか。欲しいよ２割引

郊外じゃない・・とすれば、西表島か？小笠原か　　大阪市内というのはありうるな

[44: 匿名さん]

積水ハウス、品川のソニー本社跡地に低層オフィスビル
　積水ハウスは8日、品川のソニー本社跡地の再開発計画を発表した。総事業費約1500億円を投じ、低層オフィスビルを建設する。土地取得費用がかさむ都心の大規模物件で開発業者が高さを自主規制する珍しいケースとなる。保有権は最終的にファンド等に売却する見通しで3割以上の利ざやを見込む。

　同社が開発するソニー本社跡地（東京・品川）は低層の住宅地や庭園に囲まれる。新幹線「のぞみ」が停車する品川駅まで徒歩10分圏内で、羽田空港へも車で20分程度。同社は建設するビルを10階程度と低層にすることで周囲の景観を守り、物件価値を高め投資回収を図る。

[1月9日/日経産業新聞]都心の少量高級路線への回帰ですね。
広尾ＧＨのように富裕層向けの商売です。
羽田の国際化もありアジアの金持ちが買いにきそうです。

[46: 匿名さん]

＞45
海外はパリに４年、香港に３年、ロスに５年くらいいましたがw
パリではヌイイ、香港では天后、ロスではパサディナに住んでました。

パリではワンルームですがマンション買ったりもしてます。
不動産もフランも安い時に売っちゃいましたけど。

チャイナ・マネーは本土はよく分らないけど、オーストラリアの華僑の
知り合いは去年日本のマンションを買いましたね。
日本の金持ちとはケタが違うくらい持ってますよ。
どれくらい日本に投資するかはわかりませんが。

[47: 匿名さん]

株も不動産も昨夏までの流れとは状況が違ってきているのは皆さん肌で感じているでしょ。欧米のみならず中国も華南地域では既に不動産価格の下落が始まっている様子。また地上げ防止策も中国では施行されるので投機不動産の手仕舞いも加速し、上海・北京なども今年は下落に向かうでしょう。国内についてはここまでREITが割安になってもなぜ買われないの？アラブや中華マネーが入ってきて日本の不動産を買い漁ってもいいのに山の手線内の都内数区しか完売していないよね。買って魅力あれば投機資金も入ってくるけど地価の上昇や不動産投資利回りが将来的に期待できなければ内も外からも金は入ってこないよ。地価はデベがコントロールしているなどと言っていた方がいましたが、そうでしょうか。株も不動産も景気(金の流れ)で動くものではないかと思います。世界的に下降局面に入ってきていますが、それ以上に日本の存在感が薄れている中、経済も不動産価値も当面は弱含みと見るのが正しいのではないでしょうか。

[48: 地元不動産業者さん]

４６さん

パリも借地権ですか？
期間は何年ぐらいですか？

固定資産税は高くないんですか？

[49: 匿名さん]

さんざん書かれてきたことだが再度書く。

基本的に流れは変わった。
サブプライム前のようにがんがん値上がりは無い。
便利なとこはやや上昇か維持、それ以外のところは下落の流れ。

23区内でも格差が大きくなる。
都心3区駅近ならば資産価値は大きく落ちないだろうが、23区でも練馬・板橋・足立・荒川あたりは
下落する。（このあたりで最近売り出されたマンションは当初予定価格よりも下げているとこが多い）

資産価値にどうしてもこだわる人は人気区の山手線内側の駅近物件に限る。
それ以外の地域は資産価値下落を覚悟して買うべき。

[50: 元ロンドン飲食店経営者]

私はロンドンの不動産で大もうけしましたよ。
10年くらい前ですが、約£200,000で買ったMarble Arch駅から徒歩5分の物件に5年ほど住み
約£250,000で売却しました。£が対円で160円→230円に上昇したので、損益は下記のとおり。

購入時　£200,000　×　@160 = 32,000,000円
売却時　£250,000　×　@230 = 57,500,000円 　損益25,500,000円のプラス

もうこのような恩恵（不動産バブルと円安）に恵まれることはないと思いますが、世界の
景気動向によって個人レベルの収支が大きく変わることを教訓として得ました。

くれぐれも世界の市場動向を研究して、「高値掴み」の愚は避けましょう。

[51: 投資家さん]

４９さん

分かるよ

オイラは去年それを読んでビル売却して上手いことやった。
税金前一億円ほど儲かった。

しかし株で一千万やられている。
しかたないとはいえ良い事ばかり続かない

アメリカの消費者マインド冷え込むのは間違いない
ダウ一万割れは間違えないだろう。
ニューエコノミー論も影を潜める

日本もつられて下がるそして三角合併で外資の子会社化されるだろう。

ソニー(既に外資)しかり日清はロックオンされているしトヨタも狙われている。

不動産も国際的な知名度ある都心だからこそ価値があるのではと考えたくなる。

地方は難しい

[52: 相場に詳しい人]

東証REIT指数が1年3ヶ月ぶりに1700割れしましたね。
今後は1800を強烈なレジスタンス（上値抵抗線）にして下落を続けるでしょう。
来週のCitiやMerrillの決算発表をきっかけに世界の景況感はますます悪化し、
REITは1500割れし、1000のサイコロジカルサポートライン（心理的下値支持線）
を目指す展開となります。
中小デベのマンション投売りはもう始っています。さっきも某デベ（メジャー7）から
3月竣工都内物件の「１割程度の値引き」を電話で提示されました。昨年10月頃MRに行った
時は強気で、「ウチは値引きは一切しません」てなことを言っていたのを思い出して
笑い出してしまいました。

[53: 匿名さん]

>>47
住宅地価、それも東京圏に限った固有の話なら、

①今後の供給余地　と
②一次取得者の住宅取得意欲と
③既存の賃貸の質

できまる話。

人口の都市集中があるから、都会の地価が上がって、
若者がいなくなった地方の市町村は地価が
下がり続ける。

地価は、たしかに経済活動の成績表のような一面があるが
それは、世界水準の相対評価ではなく
、単にローカルな経済問題にすぎない。
住宅地価の問題とはいいながら、影響があるのは年間
９万件弱、２．５兆円程度の市場だけだ。

逆にいえば、日本中が不景気でもパチンコ屋の売上げが
３兆円を維持するのと同程度のスケールの話だ。


一方、収益不動産の時価は７０兆円あるが、これは景気の流れで
売られたりするし、価格の変動も出てこよう。
都心住宅地価が上がったのは、ファンドがつり上げたという
よりも、商業地住宅地混在のエリアの渋谷区・港区などで
住宅価格が高騰したというだけの話だ。


個別の商業不動産や更地は投機による転売で微妙な値動きをするだろう。
住宅ローンを組んで買うマンションは人の所有欲や見得が絡む
悲しいほどに単純な世界。


もちろん景気が下向けば、東京の住宅地価は横ばいになる。
バブル崩壊時、商業地は一気に下落し、住宅地は緩やかに
落ちたことを思い出そう。

住宅を求めるニーズが実需である限り、景気の後退で
マンションを売って賃貸に入るとか、都心を捨てて郊外に
出て、浮いた金を生活費に廻す・・・というふうにはならない。

人間一度あげたら生活レベルをさげたがらいものだ。

景気後退で家を売るような家計は東京２３区にマンションを買える
レベルでどれだけいるかということだ。
ただし、今は庶民が背伸びして２３区に住もうとしているから警鐘を
ならしている向きもある。
先々金利や税負担、介護、教育費がかさむから無理するな。
これが日経ビジネスやダイヤモンドの一貫した主張。

仮にマンション価格が同じでも、千葉郊外と文京区では明らかに
生活費の負担が大きい。
ローン破綻を警告しても耳を貸さないから暴落説を流して牽制しているのかも。

持てる層は、下がってもこまらない。


すぐ使える土地がない。広い土地は道をつけないと
使い物にならない。道路を都市計画の手続きや
公聴会で２年以上の年月を得る。区画整理事業で
地権者がいたら１０年がかり。

以前なら、不況で企業が手放す広い土地は豊富にあった。
でも、よく考えてほしい。

１９９１年から２００２年の間
景気はどうだったのか。
企業が無駄な土地を売って従業員もリストラしてきた結果、
業績が上向いたのではなかったか。

その間、土地を売った町工場などの中小企業は
ことごとく廃業しているわけだ。

デベが、土地を仕込めなくなったのは、デベの数が多すぎて
土地が少ない結果ではないのか？

デベの土地漁りは、２年後３年後の住宅困窮者とマンションの
関係の縮図だと思う。
マスコミは訳知り顔で経済分析や有識者のデータ並べて、地価が
調整局面というだろうが、
何時の世も、経済弱者にサプライズをかまさないように、不安と反対の
ことを言い続ける。持たざるものが聞かされる安堵の学説は、
将来の苦境の予防注射にすぎない。

だって経済不況で給与が１０％減ったら一番困るのは持たざる若年層。
景気が悪くなって、家賃が値上がりするとは夢にも思っていない
だろう。

持てる者には、別ルートで情報が流れている。週刊誌で得られる情報と
富裕層が読むニューズレターの内容が同じなら週刊誌も大したものだと
いうべきだろう。
持たざるものにとって、いつだって地価暴落説が必要なのだと思う。

２年後少しも下がらないと知って、おかしいと思う人はいない、経済がここまで
低迷し株が下がったにも関わらず地価がさがらなかったというのは、よっぽどの
ことだとはじめてあきらめて高値を受け入れるのだ。

[54: 匿名さん]

忘れてませんか？
マンションは「買えない」の他に「買わない」という選択肢もあることを。

[55: 匿名さん]

買わないほうが、いいですよ。私は買うのを勧めていないｗ
買いたくないのなら、あえて言う必要もないくらいです。

買いたいけど買わないのでなく、最初からマンションに３桁の自己資金をつぎ込むのが
バカバカしいがら、ご自身で買う水準を決めているのでしょう。

まさか地価が豊島園の波のプールのように振幅するものとお考えで
底値を狙うわけじゃないですよね。

今後の上昇はあっても２％くらい。買わなくていいでしょう。
ただ、高値か底値なんて、あとから見ないとわからない。品薄は上昇基調の
なによりの証拠なんですがねぇ

とはいえ、いつまでも土地不足とか行ってられないから、今後は新宿区あたりの
印刷屋の老朽ビルとかのコンバージョンとかロンドン並にでてくるかもしれません。

単純いまの流れがいったりきたりみたいなことはないと思う。

[56: 匿名さん]

忘れてませんか？
マンションを「買えない」場合でも「買わない」という方便で自己正当化できることを。

[57: 匿名さん]

大久保と東中野の途中にある廃屋みたいなラブホテル。アレをワンルームにコンバージョン
したらいいかもしれない。それとももう地上げが入っているのかな。

[58: 匿名さん]

デベ工作員どの
ところで、あなた様が今まで見てきた中で、これは素晴らしいと思った物件はありますか？

[59: 匿名さん]

既存ビルをコンバージョンすると容積割り増しで増築が可能とか、
割り増し容積を隣のビルに売れるとかできたら、オフィスの二次空室や
三次空室を住宅に転用できるのにね。
その一方で都心部で、古いマンションの事務所使用が増えるから、中古の供給が滞るんだね。

実際、オフィスをマンションに転用するなら、廊下階段面積は不算入で
屋上にペントハウスくらい増築できそうかもね。

[60: 匿名さん]

>>58
自分が手の届かないもので、これは凄いというのはいくらもありますよ。
赤坂なんたらタワーなんて、完成後にみてすごいと思ったですし、
恵比寿南のなんたら恵比寿の丘は、ある意味理想ですよね。
http://www.e-mansion.co.jp/hokanko/shintikutyuuko_1974.html
http://www.jnet-work.co.jp/recommend/2006/11/post_150.html
http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank22c.cfm


まぁ、いままで買ったマンションは、みんなすばらしかったですけどね。

これって、好きな女優のタイプというのと好きな女のタイプというのの違い
ににてますね。

[61: 匿名さん]

ファンドの動きは気候変動を考慮しているのか？
「人はパンのみに生きるにあらず」という格言にある、パンを作る小麦の価格が高値推移。バイオエタノールの原料が投機対象になることはわかるが、需給関係正常なのに高騰。
「有事の金」という言葉があるが、戦争もないのに、なぜ金価格が上昇するのだろうか？
原油は１国とヘッジファンドの関与と推測する。中東は、石油ショックのとき、原油供給削減→世界インフレ→輸入工業製品の高価格→国内インフレ→ＯＰＥＣ生産調整で、１回学んでいるので、投機はしないだろう（と信じる）。中国は石油輸入国。
インフレと東京マンション価格の相関図。投機は実需の上に載っているので、消費性向が減ると投機先は他の対象に移るだろうが、そうなると、値崩れしてきて、本当に住みたい人は買えるなら買うべき。サブ問題で大損している人もたくさんいる一方、予測できた人は・・・。
先週のフジテレビ朝の放送で、お台場に本社があるにもかかわらず、湾岸地域は水が・・・。別の複数のテレビ番組では、沖縄のサンゴ礁がほぼ壊滅して、海温上昇のため大阪湾沖にサンゴがあるとのこと。
とりあえず、家庭の不必要な電気ガスは消すということにしてください。

[62: 匿名さん]

>>61

思い返せば、　日立の「白くまくん」というネーミングの
エアコン。
インバータ省エネ効果で北極の氷を溶かさない意図でつけたとしたらすごいね。

でもその割りには、この絵では氷がなくなったあとも元気みたいだね。

http://kadenfan.hitachi.co.jp/ra/shirokuma/

[63: 匿名さん]

最新号のAERAによると、とうとう東京の地価が下がり始めたらしい。
昨年10月以降の地価変動率を都内51カ所で調査
上がったところ・・・矢来町、大山町、鷹番、西馬込など9カ所のみ
下がったところ・・・鷺宮、浜田山、久我山、中野、荻窪、常盤台、成増ほか
その他は3Aも含めて横ばい
千葉、埼玉、神奈川含めて東京圏の地価全体で0.4%値下がり
立ち読みしただけなので、細かいところは間違ってるかもしれないが、
だいたいこんな感じ。

[64: 匿名さん]

素材関連部材は4月1日〜値上げ再交渉を只今、顧客先とネゴ中です。
値上げ幅打ち出しは10〜15% up。多分、10%ぐらいで交渉決着すると思われる。
当分は素材関連はこの基調が続きます。価格が下落気味になれば生産調整を行う予定。

[65: 匿名さん]

調査なんて、やり方次第で好きな結果を出せるからね。
その結果を更に、好きに解釈できるわけだし。

[66: 投資家さん]

私の予想では
バンカメ・シティ・メリル辺りはサウジ王子から５％出資してもらってもサブプラ損失の穴埋めに足りないから公的資金注入してもらわないと無理だね

[67: 匿名さん]

今朝の日経新聞に挟まってた広告で中古住宅の価格を見ると明らかに値段下がってる気がする。去年のゴールデンウィークあたりに新築マンションを都内で探してた人だったら『げげっ、高い』という感想は絶対に持たないと思うよ。ちなみに、ＫＥ●コーポレーションの広告だったんだけど。

[68: 匿名さん]

>「有事の金」という言葉があるが、戦争もないのに、なぜ金価格が上昇するのだろうか？

総合的に判断して、最も投資に適した対象だからだよ。
少なくとも、不動産よりはね。
石油に代わる代替エネルギーは、コストを無視すればいくらでも代わりがあるけど、
希少マテリアルは、代わりになるものがないからね。
工業製品への需要が急増しているにも関わらず、
生産量、埋蔵量も限られているのだから、これから奪い合いになる。
それを見越しての投機資金の流入が続いた金は
ちょっと前まで６００ドル台だったのに、あっという間に９００ドル目前。
おそらく、長期的に見て、２０００ドルまでいくと思うよ。

[69: 匿名さん]

=>最新号のAERAによると、とうとう東京の地価が下がり始めたらしい。

投資物件はこれから売り逃げ（売り急ぎ）でしょうか...？ 下落トレンドに入ると下げ足は速そうですね。

[70: 匿名さん]

＞おそらく、長期的に見て、２０００ドルまでいくと思うよ。
おそらくとか長期的とか　思うよとか、曖昧で無駄なコメントだな。
ジムロジャーズばりに精緻なホームワークの結果ならいざ知らず。

[71: 匿名さん]

>>65
確かにそう。
しかし、調査したのは野村不動産アーバンネットなので、
富士見、五反田、武蔵小金井、練馬、神山町、千歳船橋などは、下がっているのに
横ばいとした可能性が高いです。

[72: 匿名さん]

>>70
あらあら、投機資金の流れを完全に見切れるとでも思ってるのだろうか。
というより、不動産に投資する凡才の遠吠えと理解しておくよ。

[73: 匿名さん]

上がったところが城南に集中し、
下がったところが城西、城北に集中している件について。

[74: 匿名さん]

>70
>72

ケセラセラ。なるようになるさ♪

[75: 匿名さん]

昨夏、日経平均が１８０００円を越えてきたときは、経済評論家も
強気コメントが多かったですよね。

誰かさんが言うように、株も不動産も大衆が飛びつく様になったら天井なんでしょうよ。

[76: 匿名さん]

ところで、工作員どのが半日以上不在だが、
あわててマンションでも売りにいかれたのだろうか。

[77: 匿名さん]

野村アーバンネット調べ（昨年10月時点、都内51カ所）
地価上昇・・・矢来町、左門町、大山町、大原、上祖師谷、鷹番、上野毛、西馬込、練馬
地価下落・・・千駄木、浜田山、宮前、荻窪、中野、鷺宮、常盤台、成増、赤羽
その他は横ばい

[78: 匿名さん]

>63

>最新号のAERAによると、とうとう東京の地価が下がり始めたらしい。

なんか東京全体が危ないような書き方だが、
自分も今日見てきた。
下がったところ１０箇所、上がったところ９箇所。
今のトレンドは二極化、格差。
東京といえども上がる所もあれば下がる所もあるのが自然。
全部上がればかえってバブルの心配。

[79: 匿名さん]

>>78
それは違う。3Aを含む都心部が上昇、城南が横ばい、城西城北城東が下落なら、
二極化論は成立する。
しかし、城南上昇、都心部城東が横ばい、城西城北が下落ということは、
全体のトレンドが下降に入ったということ。
次は都心部城東が下落するだろう。いやもう既に11月、12月は下落しているかも
しれない。
そして今年は城南下落が始まるだろう。
もう既にバブルだったのだよ。それが崩壊した。
事実、東京圏全体でも下落しているんだから。

[80: 匿名さん]

>>78
都市構造が変わろうとしている時代に未だに古い経験則を持ち出している人
いますね〜ｗ

[81: 匿名さん]

豊洲にかったんですか？

[82: 匿名さん]

いやー、面白いですね。

株の掲示板もそうなんですが、下がる局面になると
もっともらしい理論を出してきてこれ以上下がるわけが
ないということを主張する人がいるんですよ。

そして大抵バトルになる。
結果そこから下落
理論は前提が正しくなければ正確な解答は出てこない
そして変化した前提は往々にしてよく見逃される。

感触としてはまだ初期の下落といったイメージだ
最後は理論的にこれ以上下がるわけがないと言っていた人が
更に暴落するからマンション売ったと書き込むくらいになったら底だと思う
つまりここの掲示板ではデベ工作員さんがいい指標になるのかな。
いつまでもこの掲示板に出入りしていてほしいですね

[83: 匿名はん]

マンション価格全般が退潮し始めたのは否定できない。
ただし、都心5区の駅近マンションのダメージは耐え得る範囲だろう。
今回、被害額が膨大になるのは、豊洲、有明、東雲ラインだろう。
特に、豊洲は、大手デベ〜TBSラインが洗脳活動をしたために
「キャナレーゼ」という悲喜劇的な言葉を産み出した。
産業廃棄物の土壌の上で、上辺だけ取り繕っても、だませるのは素人だけ。
リスクマネーが収縮すれば、実力以上に価格が跳ね上がっただけに
その反動も大きい。
そもそも運河の対岸には、ハングルが満ち溢れている。
間抜けしか買わないのが豊洲だ。

[84: 匿名さん]

>もっともらしい理論を出してきてこれ以上下がるわけが
>ないということを主張する人がいるんですよ。

ああ、例えばトヨタ自動車の株を「お宝株」と称して後生大事に持ってる人ねｗ
柔軟さに欠ける日本人の典型ですね。

[85: 匿名さん]

>>豊洲・東雲・有明は旧価格はもともと安かったから、そんなに被害無いんじゃない？
今売り出し中物件とか、これから売り出すスミフのタワーとかは目も当てられないだろうけど。

[86: 匿名さん]

不動産が株式につられるという過去の定石どおりなら、株式、特に個別株が軒並み１年で半値になっている現状からすれば、不動産はかなり下がる。
そしていくら経済アナリストが御託を並べたところで、地価はじわじわと下がっているのは現状だ。
歴史は繰り返すのか、それとも歴史通りにはならないのか、今この現実に触れている我々はしっかり記憶しておくべきだろう。

[87: 匿名さん]

それから城南だから下がらないとか
銀座だから下がらないということはありません。

だってそうでしょ株だって下がり始めたらどの銘柄も
下がります。どんなに業績がよくても、、、
(そりゃ程度の差はありますよ)

つまり市場全体のPERが下がるんですね。

PERの代わりに不動産ではＲＥＩＴの利率が使えるのでは
ないでしょうか。

[88: 匿名さん]

豊洲→ハングル→不動産→TBS
キムチ？

[89: 周辺住民さん]

購入圧力が弱まったので一段サゲだが
ここで貨幣価値の低下がおこると
三段アゲぐらいいきそうです

[90: 匿名さん]

>８９さん

インフレかー
このアメリカのDOWの下がり方で
商品市況がこれ以上上がるってあまり信じられないなー。

確かに身の回りの物の値段は上がっているけどね。
今は高いものはお隣の国が安いものを作ってくれて
代替してくれるからなー。

僕は商品市況がこれ以上上がる理由はないと思ってるよ。
もしかしたら何か見落としがあるかもしれないけど。