23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[41: 匿名さん]

≫23
＞MRに行った物件（郊外ではない）からの電話やDMが連日来ます。「値下げしました」「2割引き
＞までOKです」など異口同音に言って来ます。

どこの物件よ。２割引してくれるなら買うから教えてくれ。
キャッシュで買える俺には値引きの話はないが、回ってる物件のグレードが違うからか？

[42: 匿名さん]

ＲＥＩＴは一昨年９月の水準（外資が賃料値上げの先読みで買い上げる前の水準）まで
戻ってきた。

オフィス賃料は値上がりが続いており、今年のオフィス供給量は去年の半分と需給は
タイトな状態が続く。
長期金利はゼロ金利時代の1.4%前半。

マンション買うよりＲＥＩＴ買って、配当で賃貸してもよさそうだ。

[43: 匿名さん]

>>23
現物市場・・・って言っているだけで誰も「２３区のマンション」とはいってない
ようだな。見世物小屋の「大板血」の類のダマシか？

うっかり本気にしちゃうじゃないか。欲しいよ２割引

郊外じゃない・・とすれば、西表島か？小笠原か　　大阪市内というのはありうるな

[44: 匿名さん]

積水ハウス、品川のソニー本社跡地に低層オフィスビル
　積水ハウスは8日、品川のソニー本社跡地の再開発計画を発表した。総事業費約1500億円を投じ、低層オフィスビルを建設する。土地取得費用がかさむ都心の大規模物件で開発業者が高さを自主規制する珍しいケースとなる。保有権は最終的にファンド等に売却する見通しで3割以上の利ざやを見込む。

　同社が開発するソニー本社跡地（東京・品川）は低層の住宅地や庭園に囲まれる。新幹線「のぞみ」が停車する品川駅まで徒歩10分圏内で、羽田空港へも車で20分程度。同社は建設するビルを10階程度と低層にすることで周囲の景観を守り、物件価値を高め投資回収を図る。

[1月9日/日経産業新聞]都心の少量高級路線への回帰ですね。
広尾ＧＨのように富裕層向けの商売です。
羽田の国際化もありアジアの金持ちが買いにきそうです。

[46: 匿名さん]

＞45
海外はパリに４年、香港に３年、ロスに５年くらいいましたがw
パリではヌイイ、香港では天后、ロスではパサディナに住んでました。

パリではワンルームですがマンション買ったりもしてます。
不動産もフランも安い時に売っちゃいましたけど。

チャイナ・マネーは本土はよく分らないけど、オーストラリアの華僑の
知り合いは去年日本のマンションを買いましたね。
日本の金持ちとはケタが違うくらい持ってますよ。
どれくらい日本に投資するかはわかりませんが。

[47: 匿名さん]

株も不動産も昨夏までの流れとは状況が違ってきているのは皆さん肌で感じているでしょ。欧米のみならず中国も華南地域では既に不動産価格の下落が始まっている様子。また地上げ防止策も中国では施行されるので投機不動産の手仕舞いも加速し、上海・北京なども今年は下落に向かうでしょう。国内についてはここまでREITが割安になってもなぜ買われないの？アラブや中華マネーが入ってきて日本の不動産を買い漁ってもいいのに山の手線内の都内数区しか完売していないよね。買って魅力あれば投機資金も入ってくるけど地価の上昇や不動産投資利回りが将来的に期待できなければ内も外からも金は入ってこないよ。地価はデベがコントロールしているなどと言っていた方がいましたが、そうでしょうか。株も不動産も景気(金の流れ)で動くものではないかと思います。世界的に下降局面に入ってきていますが、それ以上に日本の存在感が薄れている中、経済も不動産価値も当面は弱含みと見るのが正しいのではないでしょうか。

[48: 地元不動産業者さん]

４６さん

パリも借地権ですか？
期間は何年ぐらいですか？

固定資産税は高くないんですか？

[49: 匿名さん]

さんざん書かれてきたことだが再度書く。

基本的に流れは変わった。
サブプライム前のようにがんがん値上がりは無い。
便利なとこはやや上昇か維持、それ以外のところは下落の流れ。

23区内でも格差が大きくなる。
都心3区駅近ならば資産価値は大きく落ちないだろうが、23区でも練馬・板橋・足立・荒川あたりは
下落する。（このあたりで最近売り出されたマンションは当初予定価格よりも下げているとこが多い）

資産価値にどうしてもこだわる人は人気区の山手線内側の駅近物件に限る。
それ以外の地域は資産価値下落を覚悟して買うべき。

[50: 元ロンドン飲食店経営者]

私はロンドンの不動産で大もうけしましたよ。
10年くらい前ですが、約£200,000で買ったMarble Arch駅から徒歩5分の物件に5年ほど住み
約£250,000で売却しました。£が対円で160円→230円に上昇したので、損益は下記のとおり。

購入時　£200,000　×　@160 = 32,000,000円
売却時　£250,000　×　@230 = 57,500,000円 　損益25,500,000円のプラス

もうこのような恩恵（不動産バブルと円安）に恵まれることはないと思いますが、世界の
景気動向によって個人レベルの収支が大きく変わることを教訓として得ました。

くれぐれも世界の市場動向を研究して、「高値掴み」の愚は避けましょう。

[51: 投資家さん]

４９さん

分かるよ

オイラは去年それを読んでビル売却して上手いことやった。
税金前一億円ほど儲かった。

しかし株で一千万やられている。
しかたないとはいえ良い事ばかり続かない

アメリカの消費者マインド冷え込むのは間違いない
ダウ一万割れは間違えないだろう。
ニューエコノミー論も影を潜める

日本もつられて下がるそして三角合併で外資の子会社化されるだろう。

ソニー(既に外資)しかり日清はロックオンされているしトヨタも狙われている。

不動産も国際的な知名度ある都心だからこそ価値があるのではと考えたくなる。

地方は難しい

[52: 相場に詳しい人]

東証REIT指数が1年3ヶ月ぶりに1700割れしましたね。
今後は1800を強烈なレジスタンス（上値抵抗線）にして下落を続けるでしょう。
来週のCitiやMerrillの決算発表をきっかけに世界の景況感はますます悪化し、
REITは1500割れし、1000のサイコロジカルサポートライン（心理的下値支持線）
を目指す展開となります。
中小デベのマンション投売りはもう始っています。さっきも某デベ（メジャー7）から
3月竣工都内物件の「１割程度の値引き」を電話で提示されました。昨年10月頃MRに行った
時は強気で、「ウチは値引きは一切しません」てなことを言っていたのを思い出して
笑い出してしまいました。

[53: 匿名さん]

>>47
住宅地価、それも東京圏に限った固有の話なら、

①今後の供給余地　と
②一次取得者の住宅取得意欲と
③既存の賃貸の質

できまる話。

人口の都市集中があるから、都会の地価が上がって、
若者がいなくなった地方の市町村は地価が
下がり続ける。

地価は、たしかに経済活動の成績表のような一面があるが
それは、世界水準の相対評価ではなく
、単にローカルな経済問題にすぎない。
住宅地価の問題とはいいながら、影響があるのは年間
９万件弱、２．５兆円程度の市場だけだ。

逆にいえば、日本中が不景気でもパチンコ屋の売上げが
３兆円を維持するのと同程度のスケールの話だ。


一方、収益不動産の時価は７０兆円あるが、これは景気の流れで
売られたりするし、価格の変動も出てこよう。
都心住宅地価が上がったのは、ファンドがつり上げたという
よりも、商業地住宅地混在のエリアの渋谷区・港区などで
住宅価格が高騰したというだけの話だ。


個別の商業不動産や更地は投機による転売で微妙な値動きをするだろう。
住宅ローンを組んで買うマンションは人の所有欲や見得が絡む
悲しいほどに単純な世界。


もちろん景気が下向けば、東京の住宅地価は横ばいになる。
バブル崩壊時、商業地は一気に下落し、住宅地は緩やかに
落ちたことを思い出そう。

住宅を求めるニーズが実需である限り、景気の後退で
マンションを売って賃貸に入るとか、都心を捨てて郊外に
出て、浮いた金を生活費に廻す・・・というふうにはならない。

人間一度あげたら生活レベルをさげたがらいものだ。

景気後退で家を売るような家計は東京２３区にマンションを買える
レベルでどれだけいるかということだ。
ただし、今は庶民が背伸びして２３区に住もうとしているから警鐘を
ならしている向きもある。
先々金利や税負担、介護、教育費がかさむから無理するな。
これが日経ビジネスやダイヤモンドの一貫した主張。

仮にマンション価格が同じでも、千葉郊外と文京区では明らかに
生活費の負担が大きい。
ローン破綻を警告しても耳を貸さないから暴落説を流して牽制しているのかも。

持てる層は、下がってもこまらない。


すぐ使える土地がない。広い土地は道をつけないと
使い物にならない。道路を都市計画の手続きや
公聴会で２年以上の年月を得る。区画整理事業で
地権者がいたら１０年がかり。

以前なら、不況で企業が手放す広い土地は豊富にあった。
でも、よく考えてほしい。

１９９１年から２００２年の間
景気はどうだったのか。
企業が無駄な土地を売って従業員もリストラしてきた結果、
業績が上向いたのではなかったか。

その間、土地を売った町工場などの中小企業は
ことごとく廃業しているわけだ。

デベが、土地を仕込めなくなったのは、デベの数が多すぎて
土地が少ない結果ではないのか？

デベの土地漁りは、２年後３年後の住宅困窮者とマンションの
関係の縮図だと思う。
マスコミは訳知り顔で経済分析や有識者のデータ並べて、地価が
調整局面というだろうが、
何時の世も、経済弱者にサプライズをかまさないように、不安と反対の
ことを言い続ける。持たざるものが聞かされる安堵の学説は、
将来の苦境の予防注射にすぎない。

だって経済不況で給与が１０％減ったら一番困るのは持たざる若年層。
景気が悪くなって、家賃が値上がりするとは夢にも思っていない
だろう。

持てる者には、別ルートで情報が流れている。週刊誌で得られる情報と
富裕層が読むニューズレターの内容が同じなら週刊誌も大したものだと
いうべきだろう。
持たざるものにとって、いつだって地価暴落説が必要なのだと思う。

２年後少しも下がらないと知って、おかしいと思う人はいない、経済がここまで
低迷し株が下がったにも関わらず地価がさがらなかったというのは、よっぽどの
ことだとはじめてあきらめて高値を受け入れるのだ。

[54: 匿名さん]

忘れてませんか？
マンションは「買えない」の他に「買わない」という選択肢もあることを。

[55: 匿名さん]

買わないほうが、いいですよ。私は買うのを勧めていないｗ
買いたくないのなら、あえて言う必要もないくらいです。

買いたいけど買わないのでなく、最初からマンションに３桁の自己資金をつぎ込むのが
バカバカしいがら、ご自身で買う水準を決めているのでしょう。

まさか地価が豊島園の波のプールのように振幅するものとお考えで
底値を狙うわけじゃないですよね。

今後の上昇はあっても２％くらい。買わなくていいでしょう。
ただ、高値か底値なんて、あとから見ないとわからない。品薄は上昇基調の
なによりの証拠なんですがねぇ

とはいえ、いつまでも土地不足とか行ってられないから、今後は新宿区あたりの
印刷屋の老朽ビルとかのコンバージョンとかロンドン並にでてくるかもしれません。

単純いまの流れがいったりきたりみたいなことはないと思う。

[56: 匿名さん]

忘れてませんか？
マンションを「買えない」場合でも「買わない」という方便で自己正当化できることを。

[57: 匿名さん]

大久保と東中野の途中にある廃屋みたいなラブホテル。アレをワンルームにコンバージョン
したらいいかもしれない。それとももう地上げが入っているのかな。

[58: 匿名さん]

デベ工作員どの
ところで、あなた様が今まで見てきた中で、これは素晴らしいと思った物件はありますか？

[59: 匿名さん]

既存ビルをコンバージョンすると容積割り増しで増築が可能とか、
割り増し容積を隣のビルに売れるとかできたら、オフィスの二次空室や
三次空室を住宅に転用できるのにね。
その一方で都心部で、古いマンションの事務所使用が増えるから、中古の供給が滞るんだね。

実際、オフィスをマンションに転用するなら、廊下階段面積は不算入で
屋上にペントハウスくらい増築できそうかもね。

[60: 匿名さん]

>>58
自分が手の届かないもので、これは凄いというのはいくらもありますよ。
赤坂なんたらタワーなんて、完成後にみてすごいと思ったですし、
恵比寿南のなんたら恵比寿の丘は、ある意味理想ですよね。
http://www.e-mansion.co.jp/hokanko/shintikutyuuko_1974.html
http://www.jnet-work.co.jp/recommend/2006/11/post_150.html
http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank22c.cfm


まぁ、いままで買ったマンションは、みんなすばらしかったですけどね。

これって、好きな女優のタイプというのと好きな女のタイプというのの違い
ににてますね。