23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[401: 匿名さん]

>>395
>>397
だからワンルーム賃貸になる。
不動産屋の数も中央区、江東区といった東側が増えてきている。
業界シフトも始まった。

[402: 匿名さん]

不動産業界には、見識を与えてくれる不動産学者とかが居ないので、
イケイケのおバカな経営者を正す理論武装が難しいことで、
何度も何度も自ら不動産不況(同じ愚)を招いているような気もします。
・・・証券化が得意な新興企業は相当淘汰されるのでしょう・・・。

[403: 匿名はん]

いよいよ株式急落でスタグフレーション確実の様相になるのかも。398さんの言うのも分かりますが。都内周辺のお金持ちごまんといるらしいし、
ゴクレの芝は分からないが３A一等地は別格でしょう。注目したいのは薬研坂タワマンでしょうかね

[404: 匿名さん]

>403さん

香港にもロスにもロンドンにも金持ちいっぱいいますよ。
議論の本質を見誤っちゃいけないですよ。

大事なのは一等地でも三等地でも変わりなく価格が急落するということ

[405: 匿名さん]

株価続落。
下げ渋ってきたけど果たしてどこまで切り返せるか。
いやー、楽しいねぇ。
都内のマンションも下がるかな。

[406: 匿名さん]

ある不動産に書いてあった地価の価格情報です。１月１日から１６日まで
千代田区　９５０．１０から９１９．１３
港区　８２８．８８から８１３．０８
新宿　２９５．１０から３０６．０９
文京３３６．０８から３２８．７７
品川３１５．３６から３０９．２９
目黒３３５．８９から３３３．９６
世田谷２７０・８６から２７０．８６
となっています。
副都心線の影響でしょうか新宿だけが上昇しています。

[407: 匿名はん]

＞＞404

これからは中国の時代だそうですよ。
無茶な融資をして膨らんだ欧米の不動産は日本のバブルと同じで今後も暫く後遺症に苦しむはずではありませんかね、仕方ない気もしますが今まで良すぎたし

ロンドン米国は高金利、日本は超低金利ではありませんかね。並列で考えるのはどうかと？
その場合金利とかは影響してきませんか？

バブルで痛んだ経験のある日本では不動産は急落せず安定し二極化が進むはずでないですか

それから購入要因として更に利回り重視と見るべきではありませんか

都心回帰で今後も都内は地方出身者高学歴若者の人口増加は進むでしょう。つまり賃貸価格は下がらないでしょう

借入(固定金利)は一％台(このままドル安が進んだ場合、年後半に日銀が再度金利下げしてゼロ金利復活させる可能性もある)に急落して、表面４％で利回れば更にマンション価格は安定しませんかね

金融商品でもネット２〜３％なら良い方ではないでしょうかね。

まあ不動産と金融商品とは性格が違いますが

[408: 元祖匿名はん]

表面４％？

特定投資家か適格機関投資家等で都心おふぃすでもお求めですか？

まさか、空室率ゼロベース、しんぐるてなんとの区分投資前提じゃないですよね。
価格上昇期（転売可能期）でもなし、法人節税でタワマン狙いならまだしも。

というか、それならいっそ借りて住まわれたらどうですか？

[409: 匿名さん]

>>407
事業性資金を1％台で引くのは無理だよ

[410: 元祖匿名はん]

そうですね。「通常」無理です。

表面4で管理費・修繕払って空室が出たら殆ど回らないでしょう。
住宅ローン組めるから変動で1％台とか・・・やめましょう、そういうの。ラベルが低すぎます。

それなら、俺は都心ど真ん中で欲しいから買った、外野が文句あっかの方がまだ格好いいです。

[411: 匿名さん]

>>410
「港区などの都心３区や豊洲の限定特区買ったけど、
県境外周や都境他県の椰子に文句言われる筋合いはない」

資金動かせるラベルが違うんだよ・・・、って相手にしないのが良い分けですね。
なんとはなしに判る感じ

[412: 匿名さん]

＞４１１
豊洲なんてすでに表面利回り４％すら下回ってるよ。
中古価格も坪200〜250前後で出物が増えてるし、
早いとこ処分しないとニッチもサッチもいかないカンジ。

[413: 匿名さん]

どこかのMS中小デべが第三者割当増資して12億円調達しましたね。（本日付けロイター）
引受け先はアメリカのG社でプレス発表は業務提携となっているけど、
実態はどうなんでしょうかね？？
たった12億円で？・・資金繰り？　と勘繰りたくなるのは私だけ？
結構派手に急激に業務展開しましたからね。

[414: マンション投資家さん]

元祖さん
まいど、
そうだけどそんなっこと言ったら何も買えないんじゃなかな。イギリスよりは良いって話でしょね、たぶんいやそうじゃないかな。

表面４％で一般人は十分ではないですか、今までのマンション価格が安すぎたんでしょうね。
セキュリティー考えたらマンションが良いって人は確かに多いよ、どうせ自己使用で住むんだから、皆さんのような聡明な投資家みたいな意見言っていたら一生賃貸族じゃないのかな。
そんな持ち家思考の高学歴地方出身者がマンションの底辺でを支えるんじゃないかな。昔からそんな図式でしょうかね。都心超一等地はそれらもあり下がらないのではないかな

それから株の急落についてはコメントさせてください不得手ですが。
今は割安ですよね、日本企業の企業業績絶好調なのにココまで下がるのは米中のヘッジファンドによるものと感じるのは私だけだろうか、考えすぎかな？
三角合併進まない現在現物買い又は提携をもくろみ、株買占めで日系の技術をほしくてたまらない米中の企業が二大大国の将来の国益を考えヘッジファンドと組んで先物で売り浴びせてきているとしか思えない。外貨準備を元手にした中国シンガポールのファンドの動きが気になって仕方ないんだが。
ホリエモン事件以降ガードが上がった日本丸のボディブローをバシバシ叩き込んでくる、そして、
ソニーしかり東芝辺りもブルーレイ陣営に負けてしまい買い叩くタイミングが来ている。
国際技術をもつ弱者企業はガードが下がってくる、そこを目掛けてトドメのストレートを打ち込むかもしれない。
シロートの私でも考えがつくが想像の範囲を超えない。専門の人に解説お願いしたいところです、
こんな流れないですかね。

話がずれてスマソ

[415: 400]

アメリカのＨＰをいろいろと読んだが、結局、余剰原油（spare crude oil）が減っているのでないかとの観測有。先進国の原油備蓄とガソリン等の石油商品の保有量を考慮して、ＯＥＣＤは供給量を決めるので、それらは安定しているのでまたも増産見送りでないか？　輸出国の政府系ファンドは国内インフレを恐れているので関与していない。原油価格は基本的に需給論理だ。ヘッジファンド介入もあるだろうが、その変動差は不明。バブル崩壊というのは、需給関係で市場価格が決まるのに、余剰資金が舞い込んで価格が高騰するが、余剰資金が生まれていた要因が消滅することにより、余剰資金は消え、価格が実勢（または以下）に戻ることだと思う。しかし、急激なインフレなら、雇用・消費が被害を受けるだろう。雇用・消費のダメージに応じて、住居などの高額商品の価格も定まってくると思う。余剰資金というのは、信用貸付に生じる場合が多い。ある人が自己所有の不動産を担保に資金を借りて事業をおこし、事業が成功し、事業の好成績を担保に次に投資する。今では、この資金の信用貸付が国際化されている。国際化されているということは、手順が複雑になっていて、途中でおかしくなると、全部がおかしくなる。アメリカのファンドの動きは完全に地球環境を考慮している。日本なら、2025年の海面水位は予測できないが、もう江戸川で満潮時の屋形船が橋を通れるかという問題がおきている。購入待機組は、内陸にしたらよいと思う。

[416: 匿名さん]

どこどこだから下がらない上がる、と、話をもってくひと達に共通して
カルトマルチのような不快感を覚えるのは俺だけだろうか？

そう言われてきたアメリカの不動産が下がっていることには目を瞑るらしい

ひとつ助け舟をだすとしたら、そんなアメリカで一箇所だけ
地価が上昇している土地がある

マンハッタンね

しかし身も蓋もないが、日本におけるマンハッタンって？
兜町？笑わせるな
株式の時価総額で世界シェア１０％に満たないローカルマーケットに成り下がった
日本市場という現実からも
やはり目を背ければ、景色も違って見えるのかな

[417: 匿名さん]

この数年都心部の値上がりは尋常でなかったと思います。まさしくバブルであった。都心部神話?に踊らされた人が結構多いんじゃないでしょうか。本当に金額に見合った物件だったのでしょうか。都心部のよさは何か。もう一度考えるべきかと思います。

[418: 匿名さん]

都心を理屈で買ってる人ってそんなにいるんでしょうか？
欲しいから買うか、買えるから買うのどちらかが多いのでは。

[419: 匿名さん]

埼玉と東京と、ほとんど差のない物件の価格はまるで違う。
東京であり区内であることにこだわる人はたくさんます。

[420: 物件比較中さん]

バブルは弾けて、今年の地価・マンション価格はツルベ落としとなりそうです。
昨年のド高値で買っちゃったヒト、本当にご愁傷様ですね。

[421: 匿名さん]

>420さん
で、安いとこ見つかりましたか？

[422: 物件比較中さん]

どの物件もこれから安くなるんですよ。
デベは物件が売れなきゃ値引き販売せざるを得ませんからね。
すでに都心物件でも値引きは広範囲で行われています。特に世田谷区などはすごい
らしいですね。

[423: 匿名さん]

>>422
アンタいつでもこれから安くなるばっかだなｗ
哀れで父ちゃん泣けてくらあ。

[424: 匿名さん]

投げ上げたボールのようなもの。
勢いよく上昇してたのが徐々に速度を落とし、
頂点でいったんとまってからゆっくりと下落に転じる。あとは加速度的に。

[426: 匿名さん]

世田谷区のどこの物件がすごく安くなっているの。いい物件でしたら買おうかな。教えてください。

[427: 周辺住民さん]

シェルゼ砧などどうですか。
当初予定価格400万円/坪だったのが今や280万円/坪で販売されているらしいですよ。

[428: 匿名はん]

値引きはデべが念書取ってるし値引きされた個人は親しい人以外には口外しないから、それが明るみに出るのは相当数の個人が値引きしてもらってから初めてジワジワ伝わり始めてからだ

[429: 周辺住民さん]

428さん
都内物件の値引き販売がチラホラ伝わってくるということは、すでに広範囲に渡って行われて
いるということでしょう。
私の職場の友人も、去年世田谷区駅徒歩5分の物件を7500--＞6000で購入したと言っていました。

[430: 匿名さん]

シャルゼ砧は坪280万円なんですか。ちょっと調べましたが砧公園も近い。また構造ですがスケルトンインフィルもよし。あと配管などの修繕がしやすい状況であればなかなかいいかな。2，３階のＡＢＣも坪２８０万なんですか。それなら購入してもいいかな。

[431: 匿名さん]

値下げのみならず、予定価格からの価格引下げも実際に目に付くようになってきましたね。
でも、個別物件の実名ネタはそれぞれのスレでやりましょうね。

いずれにせよ、マーケットの潮目が完全に変わったこと自体を今更否定するのは難しいですね。
ここでよく下げ論者とか言われる人たちの多くも、別に暴落がおこるとか思っているわけではないんですよね。
おそらく、2002年の水準にまで戻ることは当面無いと思います。
しかしながら、2006年後半から2007年にかけての上昇は異常でした。
1年で4割、5割の上昇は80年代バブルでもなかったぐらいの上昇だったわけで。

新価格、新新価格、トリプル新価格。
その水準の是非はともかく、やはり上げのピッチが早すぎました。
実需の購入者は、買える時、買う必要があるときが買い時なんであって、そんなに相場見ながら安い時を狙っている人ばかりではないんです。
検討中の実需を徐々に吸収しながら、ゆっくりじわじわ値上がりをしていくのが業界にとっても
理想だったのですがね。

いわゆる2006年後半に出てきた「新価格」ぐらいが、いろいろな意味で当面は居心地の良い水準なのではないでしょうかね。
そこまでの下げは「下げ」ではなく「調整」なんだと思いますよ。

この掲示板の過去ログ見ても、おそらく2007年の夏はいわゆる天井だったんだなぁ、というのが良くわかります。

[432: 匿名さん]

>>420

プラウドタワー千代田富士見のスレに書いてきなさい。

[433: 匿名さん]

まあデべに値引きさせて買いたい人には今年はうってつけの年ですな。人気物件は無理ですが販売開始から半年経ってて５割以上残ってる所でね

[434: 匿名さん]

シェルゼ砧…駅から遠い(；´Д｀)

[435: 購入検討中さん]

地価の下落が激しいのは投機目的で変われた地区つまり都心部が多いです。その周辺部の下げが低いのがその表れではないでしょうか。都心部を購入したい人はもう少し待てば安くなると思います。購入価格の判断は競売の物件状況で判断をしてもいいかもしれません。ただし素人は手を出すのではなく結果などをこれからの購入金額の参考程度にすべきかと。

[436: 物件比較中さん]

東証REIT指数が今日1504まで下げました。去年の高値の6割を下回る水準です。
ここ2-3年の都心の地価高騰がマネーゲームの産物であることが判明した今、
実物市場でも値崩れは必至です。都心駅近物件でも200万円/坪を切る「適正価格」
がゾロゾロ出てくるでしょう。

[437: 匿名さん]

値下がりがほんとにあればここに書き込まれますよ。
大手デべで値段下げたとこ教えて欲しい。
予定価格とかじゃなくね。

[438: 物件比較中さん]

437さん
足を使ってMRに通ってごらんなさい。「いい話」が聞けますよ。

[439: 匿名さん]

何もかにもが都心回帰、近郊はダメポ

大学も都心回帰、
地方からあまり学生がこなくなって、郊外立地で下宿代の安さは売りにならない。
都心部立地で、首都圏学生の通学に便利なほうが有利。

地方人は地元の大学卒業して社会人として上京、
いきなり都心部の賃貸。

近郊、郊外はだれもよりつかず、ジモチィーだけの世界ｗ

[440: 匿名さん]

首都圏で５千万円以上のマンション販売は
年間でおよそ２万戸。

逆を言えば
５千万円以上出せる世帯は年間２万ってこと。
このパイをどの地域が獲得するか？
より多くを獲得するところが将来の＊＊＊になる。

あるところは地元民の引止めで手一杯
あるところは他所からガンガン集める

[441: 匿名はん]

地方経済はどん底になる年が始まったね。

特に地銀信金信組はその有様が酷過ぎる。

資金運用部の失敗、頼みのリートの下落で地銀は死に体であろう。五月の決算発表前後は責任者の首吊りも続くかもしれない。

メガのやられ方見れば容易に想像できる。まだ半分といった所でサブプライム商品価値は簿価の三分の一になるだろう。

金融庁主導の合併再編が進めばいいが地場産業との関わりが強いので企業と銀行のもたれ合いがネックになって再編は進まないだろう。
ポジション取れない地銀は金利引き上げ、信用収縮を行い、貸し剥がしが再燃しかねない。

現在政府は無策で内需拡大させる景気浮揚政策を掲げないままだと地方経済はメタメタになるだろう。
地方の若者(長男含め)は逃げ出し、都内へ流れ入る。

都内賃貸マンションのニーズはなくならない。
また数年後マンション購入となり都内人口は増加するにちがいない。

つまりここ数年を見ても長期的に考えても都心マンションは調整はあれど急落しないのではなかろうか。皆さんど思います？

[442: 匿名さん]

地銀は、今期決算は大丈夫でしょ。
そもそもローン残高がかなり伸長してるし（メガはだめだが）
預貸のスレッドも拡大。手数料も順調に伸びてる。
米国のクレジットマーケットへのエクスポージャは限定的か全くなし。
米国債などソブリンものは軒並みの金利下げで、むしろキャピタルゲイン要因。

勿論地元経済が悪いところも多いので、スレッド拡大効果がなくなる来期はきついだろうが。
それと都内のマンション需要を短絡的につなげるのはナンセンスだね。

前に誰かが言ってたが、日本の中での東京一極集中を喜んで、だから東京に不動産は有望などと言ってるのは、世界の田舎モノの発想そのもの。

日本自体が、世界の秋田県（秋田の方失礼！）なんだから、いくら秋田市が秋田県の中で相対的によくても、そもそもだれも秋田県になんか投資しない。

日本が相対的に大負けしてる中で、東京東京といっても始まらないよ。
短期も長期も真っ暗だよ。

[443: 購入検討中さん]

かってあれほどいらっしゃた上げ派の方々、どこに行ってしまわれたのでしょうか。カラ元気でもいいからもっと声出して！　ていうか、もう凍死しているか

[444: ４４１]

442さん
はたしてそうかな。
まあナンセンスかもしれないが、人口の都内集中はほぼ間違いないでしょうかね

そして各方面から地銀は運用相当痛んでいると聞いています。
メガ込みで約２兆円サブプラ商品買っているのに損出拡大しないはずないんじゃないかな
時価会計導入で為替損とリート下落のダブルパンチ喰らっているはずとかんがえるのが普通でしょう
もし君が言うように決算で無風ならば、飛ばしをして粉飾って事にならないかな？
まあそうしたら金融庁が飛んできて再編加速になるだろうけどなあ、それもいいのかな、借り手は大変な目に遭いそうだけどなあ〜

それから、中小企業を踏みつけながらも都内大手企業は右肩上がりに業績回復していて、新卒採用もまずまず、団塊の穴埋めとして優秀な人材は都内に人はドンドン入ってくるに違いないし、都心の住宅事情としてはまず家賃は下がらないでしょう。
つまり世帯数も増加していくわけでマンションニーズ自体は衰えないというべきではないでしょうか。株が下がれば購入マインド冷え込みますがねえ〜

預貸ってなにですか？
預金貸し出しのことかな？
それならスプレッドと言いたい訳っすか？
言葉じりとらえて悪いけど。

都内マンションも価格調整はあるが地方都市の最近のマンションのそれに比べたら底堅く推移していて、需給バランスは新建築基準法も手伝って調整されまずまずになるでしょうか

[445: 400]

415訂正：ＯＥＣＤは供給量を決める→ＯＰＥＣは供給量を決める
ブッシュがサウジ国王に増産を頼んだが、増産はないだろうという話。ＯＥＣＤ国内での原油と石油商品の備蓄は安定したので。
価格調整について。一般的な市場経済のパラダイムだが、①ネットによる資金の国際的取引と②気候変動（ヘッジファンドのＨＰでは天気予報片手に先物予測という感じ）により、今までのパラダイムが使えないくらい急速に資本主義が変貌した。景気循環論に立脚する価格調整局面がくるということでなく、予測不能な状況が展開することだと思う。
地方経済について。おさらいすると、宮沢内閣くらいまでケインズ主義経済政策があり、景気低下→雇用対策としての公共事業→地方に資金還流という図式があったが、これを繰り返すと財政出動が多くなり財政逼迫で小泉内閣のときやめた。商店街の半数はシャッターが閉められ、喫茶店のモーニングが100〜200円もあるというのが現状。インフレになると、さらに地盤沈下は必至。
中国について。バブル状態で投機横行。13あるいは14億の人口を抱え、沿岸・内陸、都市・農村の所得格差が激烈（例えば年収１億円と１万円とか）。バブルが全国物価に波及する兆候が濃厚だと、政府が価格統制に入ると思う。そこでバブルは終焉になるのでないか。

[446: 匿名さん]

日本自体が世界の秋○県だろうと、
日本人が外国に移住していくわけじゃないのでね。
日本人は日本のどこかに住まなければいけない。
その場合、地方ではなく都内集中になる。

[447: 匿名さん]

世界からパッシングされる市場に資金が集まるわけもなく
そんなローカルタウンの不動産価値が上がるわけもない
見た目も機能も世界的にみたら競争力ないしね、チャンスはあったのに

不動産は負債と見切りをつけて
せっせと貯蓄するよろし

[448: 匿名さん]

http://www.reinet.or.jp/jreidata/a_shi/pdf_file/0711_26large.pdf
最近5年間の指数表

[449: 住まいに詳しい人]

447さん
君ね極論じゃないかな
一生賃貸も悪くないがヤヤもすると体動かなくなったりするとなると入院も難しいからね。

皆終の棲家は欲しいものなんじゃないかな

[450: 匿名さん]

景気が悪くなると，不動産と株だけが下がると思っているおめでたい奴が多いね。