23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[372: 匿名さん]

>遥かに住環境のいい競合エリアやマンション

どこのことですか？
まさかまたあそこの話じゃないでしょうね。

[373: 匿名さん]

ミニコより危険なのは、投資用ワンルームじゃないでしょうか。
下落局面では一番ダメージ受けると思う。デベも３流のが多いし。

[374: 匿名さん]

教えてほしいのですが豊洲のような埋立地にどうして木が育つのか不思議に思っています。影響はないのでしょうか。多分今育っている木は耐性に強い木だと思うのですがやはり土を別の場所から持ってきているからでしょうか。

[375: 匿名さん]

最近、といっても11月ぐらいだが築地でミニ戸建ての捨て看板見たな。
3980万だった。ミニ戸建てだとそんなもんか。

[376: 匿名さん]

>>373
投資用のワンルームはたぶん都心部だから貸せるよ。問題ない。
問題は貸すことも売ることもできない近郊のミニ戸だろ。
世田谷区で戸建築２年以内で検索したら何と２９９３戸ですよ。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
世田谷のマンション供給が年間５００戸ちょっとだから、これは需要から見てすさまじい過剰。
万が一投売りが始まったら、近郊の割高地域の地価は暴落しますよ。
適正な評価と言ってしまえばそれまでですが、区内の中小不動産業者は軒並み倒産ですよ。

[377: 匿名さん]

投資用ワンルームでは中古を購入しようとしてもたぶん銀行でローンは組みにくいと思います。

[378: 匿名さん]

中小の業者がミニ戸抱えていつまで頑張れるかだけど、
出口がまったく見えない中で、銀行が待ちますかね。
かなりヤバイ状況だとオモ。

でも幸いなのは、郊外しかも局地的な話で、肝心の都心部には波及しない点。
局地的バブルでかたがつきそう。

[379: 匿名さん]

建売はだめだよ。土地探して自分で建てた方がいい。手間はかかるし運もあるが、リーズナブルな
土地を見つけて業者を厳選すれば、広さスペックともそこそこ満足なのが手に入るよ。1億あれば
田都の駅10分以内の公道面で、相当のものを建てられる。なのに、あのレベルのミニ戸を大量供給して8千万〜なんてのが多いからな。世田谷に物件所有してるが、投げ売りでもいいんじゃないのｗ

日本は中小の業者が多く過当競争気味なのに、なぜそれなりに業者がもってると思う？ミニ戸建て
みたいなおいしい商品に、割高なのに飛びつく消費者が多かったからだよ。今の状況が普通かな。

[380: 匿名さん]

ミニ戸が売れなくても暴落はないでしょ。
端切れの土地に価値はないからミニ戸は安い。
ミニ戸の15坪は普通の戸建て90坪の1/6の価値ではないよ。

[381: 匿名さん]

業者は知らないけど、この規模なら銀行は大丈夫でしょ。いろいろあるけど、
早く損切りするというのも手じゃないの。バブル後はこれができないとこは、
銀行もどこもダメだったな・・・。

[382: 匿名さん]

値上がりがとまった瞬間投資用ワンルームはアウトですよ。
劣化が利回りをどんどん悪化させるから。
よく言う究極の防衛策、自分で住むわけにも行かないしね。

おまけに最近のマンションブーム期にできたのは駅から遠かったり、
アドレスだけ都心部でもとんでもない立地のところも多い。
狭い土地にペンシルだったり、道路際、線路際、囲まれて真っ暗など。
あとどうせ貸すから超安普請。

少子化の影響ももろ受けるし、センチメントが悪化したら一番やばい資産。
今損切りなら筆頭候補でしょう。入居者付とかで。

[383: 匿名さん]

一つ質問なんですが、1DKはどういう人が住むのでしょうか。
なぜこんなに需要があるかわかりません。

思いつく限りでは
・学生
・単身赴任者
・お年寄り？？？

程度かな。独身者は結婚を考えればわざわざ買わないと思うし
そんなに需要があるものなのですか？

[384: サラリーマンさん]

>>382
首都圏の少子化が進む分、上京者で補うから賃貸需要は理論上は将来も安泰。
さらに未婚率が高くなれば、もっと需要は増える。
職場も都心への集中度を高めている。
都心部のワンルームは安泰だと思うけど、
おっしゃる通り、劣悪な物件は問題外だけど、普通のレベルならＯＫじゃない？

値上がりがとまった瞬間？？何の値上がりですか？

[385: サラリーマンさん]

>>383
個人で買う人は２種類
・一生独身と決めた人
・投資用として購入した人
数としては前者が圧倒的に多く、ここ数年の安値で、
独身者の持ち家比率が跳ね上がりました。投資用も同様に増えました。

不動産価格が高くなって行くと個人は少なくなって、
そこの地主が賃貸物件を建てて、業者を通じて店子を募集する形態が多くなります。
不動産が高くなるってことは、地主の金回りも良くなることを意味しますから、
地主としても貴重な虎の子の地べたを手放さず、自分で運用するようになります。
個人の出番は、借り手が主になってきます。

[386: 匿名さん]

サラリーマンさん　サンクス

そんなに独身でいることを決めたものが多いのか。。。

どうしてなんだろう？

俺の周りだけかと思ってた結婚してないの。

[387: 匿名さん]

上京した人が必ずしも都心部に行くとは限らない。都心部のよさは特に交通の便利さがじゃないかな。賃貸者はわざわざ家賃が高いところよりも家賃が低めで生活用品が充実している場所を選ぶと思います。そうしたほうが貯蓄したりできるし。

[388: 匿名さん]

そういえば去年の秋口から下品な不動産屋から投資用ワンルームやらアパートやらの電話が多かったな。会社の周りの人間もかなり迷惑していた。落ちると分かってたので処分したい物件がかなりあったのか。引っかかって高値で買った人はご愁傷様。売れなかった物件は投売りしかないね。

[389: サラリーマンさん]

>>387
賃貸者もその人の所得に合わせて居住場所を選びます。
その選択肢に都心部が加わっただけの話ですよ。
金銭的な余裕さえあれば通勤に便利なところになりますよね。
それに、都心に近くて生活用品が充実している場所もありますよ。
超都心はダメですがちょっと離れればありますよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/

[390: 匿名さん]

上京してきた田舎モンがいきなり都心部に住むケースはほとんどない。千葉や埼玉、良くて神奈川あたりから通ってるよ。どちらにしても投資用で無理して買った都心の50平米以下の物件はヤバイよ、売れないし、高いから借り手も出てこない。今に投売りかな。

[391: 匿名さん]

投資用ワンルームが建つのは、地主が手放したいと思うような場所。
採算取れるなら自分で建てて賃貸する。当たり前の話。御説ごもっともです。

ワンルーム投資は、
マンションブームという熱気にお相伴して、不良資産を高値換金したかった目論見。
建て続けなきゃ生きられない業者がそれを煽って電話攻勢。
ブームが終わったら真っ先に価値は崩落。手仕舞い売りが拍車をかける・・

ちなみに首都圏の大学が、入学者減らしてないかといったら大間違い。
格差で貧乏になった地方は、都内に出して仕送りする余裕も無い。
食い詰めて都内に仕事を求めてくるようなのはそもそも金が無い。
そういうニーズの安くてぼろい物件は大量に存在する。
ファミリーマンションからは自宅通学。
上京者で補うというのは余りにも楽天的。

[392: サラリーマンさん]

>>390
もう、
思いつきで言わずにこれで調べてよ。
Ｈ１８年１月と平成１９年１月の数字で２２歳人口と２３歳人口を比較、
例えば港区なんんかでやれば？１年間でどれだけの数の人が移動して新たに住むように
なったか分かりますよ。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2006/jy06q10601.htm
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2007/jy07q10601.htm
そりゃ近郊の安アパートだらけのところと比べればずいぶん少ないが、そこそこいるよ。
一昔前では考えられなかったことだよ。

[393: サラリーマンさん]

>>391
今の流れは、東京の２流の私立より、地元の国立、公立。
そこで親元から通って、ちゃんんとお勉強して、資格でも取って、
東京の一部上場企業に就職。
時代はうわべより、実質重視になっています。
上京学生数は減っていくけど、大学卒業して上京する人は増えていきす。
人材確保で企業の住宅補助金額も増えていますよ、特に金融関係、

[394: 匿名さん]

銀行、不動産、証券などの就職がいつまで続くことやら...。ボーナスも今年からは厳しくなるハズ。ローンの返済大丈夫？

[395: 匿名さん]

金融エリートはワンルームには住まないよ。
企業は団塊３人辞めたら１人採用、２人を派遣かアルバイト。これが実態。
銀行も証券会社も単純労働は低賃金、正職員の高級取りは一握り。

これに死亡による実質減が加わりはじめれば人口減少は本格化する。

[396: 匿名さん]

あれだけファミリーが増えればそれに伴って２２歳も増えるでしょう。
ワンルーム需要に寄与するとは思えないが。

[397: 入居済み住民さん]

証券業の人は、水商売といわれるくらい変動が大きいのが
わかっているからローンでボーナスをアテにする人は少ない。

日経平均 7,000円台も経験してるしね。
金融で今正社員で残っている人に、そんな浮かれポンチはいないよ。

[398: 購入検討中さん]

日本株、ＲＥＩＴ、ダウも暴落
不動産も米国を筆頭に世界的に調整局面
でも東京都心の土地だけ騰がるんだよねー
んなわけないだろう。

[399: 匿名さん]

不動産業って、
生徒数が減少するのがわかっていながら大学数を増やしてきた
どこぞの無能たちと同じ構図があるだろ

非効率で、消費者の利益は無視して、自分たちの利権には目がない
もっとも生産性の低い業種

はやいとこ他業種に迷惑を掛けない程度の生産性へと上げて欲しいものだが
893のフロント家業をやってる限り無理な話か…

[400: 匿名さん]

原油は、アジア諸国の経済発展で世界消費が上がり、世界的には供給が需要より少し多いという状態なので今後も高値推移と予想。参照：http://www.wtrg.com/oil_graphs/oilprice1947.gif
サブプラは、日本金融機関が円建て資金を1％で借り米金融資本に融資、米金融資本が4−5％でサブプラ融資会社に貸すという構造があった。好景気で融資会社の審査はいい加減。住宅購入者の返済能力がないことを見抜いたゴールドマン・サックスは住宅ローン変動金利の改訂前に資金を抜いて一人勝ち。原油高騰を一時的と信じて、いま製造業は必死に我慢。原油高騰の要因が、ドル安を除き、サブプラ問題と直接関係がないとわかれば、値上げに踏み切る可能性は大きい。

[401: 匿名さん]

>>395
>>397
だからワンルーム賃貸になる。
不動産屋の数も中央区、江東区といった東側が増えてきている。
業界シフトも始まった。

[402: 匿名さん]

不動産業界には、見識を与えてくれる不動産学者とかが居ないので、
イケイケのおバカな経営者を正す理論武装が難しいことで、
何度も何度も自ら不動産不況(同じ愚)を招いているような気もします。
・・・証券化が得意な新興企業は相当淘汰されるのでしょう・・・。

[403: 匿名はん]

いよいよ株式急落でスタグフレーション確実の様相になるのかも。398さんの言うのも分かりますが。都内周辺のお金持ちごまんといるらしいし、
ゴクレの芝は分からないが３A一等地は別格でしょう。注目したいのは薬研坂タワマンでしょうかね

[404: 匿名さん]

>403さん

香港にもロスにもロンドンにも金持ちいっぱいいますよ。
議論の本質を見誤っちゃいけないですよ。

大事なのは一等地でも三等地でも変わりなく価格が急落するということ

[405: 匿名さん]

株価続落。
下げ渋ってきたけど果たしてどこまで切り返せるか。
いやー、楽しいねぇ。
都内のマンションも下がるかな。

[406: 匿名さん]

ある不動産に書いてあった地価の価格情報です。１月１日から１６日まで
千代田区　９５０．１０から９１９．１３
港区　８２８．８８から８１３．０８
新宿　２９５．１０から３０６．０９
文京３３６．０８から３２８．７７
品川３１５．３６から３０９．２９
目黒３３５．８９から３３３．９６
世田谷２７０・８６から２７０．８６
となっています。
副都心線の影響でしょうか新宿だけが上昇しています。

[407: 匿名はん]

＞＞404

これからは中国の時代だそうですよ。
無茶な融資をして膨らんだ欧米の不動産は日本のバブルと同じで今後も暫く後遺症に苦しむはずではありませんかね、仕方ない気もしますが今まで良すぎたし

ロンドン米国は高金利、日本は超低金利ではありませんかね。並列で考えるのはどうかと？
その場合金利とかは影響してきませんか？

バブルで痛んだ経験のある日本では不動産は急落せず安定し二極化が進むはずでないですか

それから購入要因として更に利回り重視と見るべきではありませんか

都心回帰で今後も都内は地方出身者高学歴若者の人口増加は進むでしょう。つまり賃貸価格は下がらないでしょう

借入(固定金利)は一％台(このままドル安が進んだ場合、年後半に日銀が再度金利下げしてゼロ金利復活させる可能性もある)に急落して、表面４％で利回れば更にマンション価格は安定しませんかね

金融商品でもネット２〜３％なら良い方ではないでしょうかね。

まあ不動産と金融商品とは性格が違いますが

[408: 元祖匿名はん]

表面４％？

特定投資家か適格機関投資家等で都心おふぃすでもお求めですか？

まさか、空室率ゼロベース、しんぐるてなんとの区分投資前提じゃないですよね。
価格上昇期（転売可能期）でもなし、法人節税でタワマン狙いならまだしも。

というか、それならいっそ借りて住まわれたらどうですか？

[409: 匿名さん]

>>407
事業性資金を1％台で引くのは無理だよ

[410: 元祖匿名はん]

そうですね。「通常」無理です。

表面4で管理費・修繕払って空室が出たら殆ど回らないでしょう。
住宅ローン組めるから変動で1％台とか・・・やめましょう、そういうの。ラベルが低すぎます。

それなら、俺は都心ど真ん中で欲しいから買った、外野が文句あっかの方がまだ格好いいです。

[411: 匿名さん]

>>410
「港区などの都心３区や豊洲の限定特区買ったけど、
県境外周や都境他県の椰子に文句言われる筋合いはない」

資金動かせるラベルが違うんだよ・・・、って相手にしないのが良い分けですね。
なんとはなしに判る感じ

[412: 匿名さん]

＞４１１
豊洲なんてすでに表面利回り４％すら下回ってるよ。
中古価格も坪200〜250前後で出物が増えてるし、
早いとこ処分しないとニッチもサッチもいかないカンジ。

[413: 匿名さん]

どこかのMS中小デべが第三者割当増資して12億円調達しましたね。（本日付けロイター）
引受け先はアメリカのG社でプレス発表は業務提携となっているけど、
実態はどうなんでしょうかね？？
たった12億円で？・・資金繰り？　と勘繰りたくなるのは私だけ？
結構派手に急激に業務展開しましたからね。

[414: マンション投資家さん]

元祖さん
まいど、
そうだけどそんなっこと言ったら何も買えないんじゃなかな。イギリスよりは良いって話でしょね、たぶんいやそうじゃないかな。

表面４％で一般人は十分ではないですか、今までのマンション価格が安すぎたんでしょうね。
セキュリティー考えたらマンションが良いって人は確かに多いよ、どうせ自己使用で住むんだから、皆さんのような聡明な投資家みたいな意見言っていたら一生賃貸族じゃないのかな。
そんな持ち家思考の高学歴地方出身者がマンションの底辺でを支えるんじゃないかな。昔からそんな図式でしょうかね。都心超一等地はそれらもあり下がらないのではないかな

それから株の急落についてはコメントさせてください不得手ですが。
今は割安ですよね、日本企業の企業業績絶好調なのにココまで下がるのは米中のヘッジファンドによるものと感じるのは私だけだろうか、考えすぎかな？
三角合併進まない現在現物買い又は提携をもくろみ、株買占めで日系の技術をほしくてたまらない米中の企業が二大大国の将来の国益を考えヘッジファンドと組んで先物で売り浴びせてきているとしか思えない。外貨準備を元手にした中国シンガポールのファンドの動きが気になって仕方ないんだが。
ホリエモン事件以降ガードが上がった日本丸のボディブローをバシバシ叩き込んでくる、そして、
ソニーしかり東芝辺りもブルーレイ陣営に負けてしまい買い叩くタイミングが来ている。
国際技術をもつ弱者企業はガードが下がってくる、そこを目掛けてトドメのストレートを打ち込むかもしれない。
シロートの私でも考えがつくが想像の範囲を超えない。専門の人に解説お願いしたいところです、
こんな流れないですかね。

話がずれてスマソ

[415: 400]

アメリカのＨＰをいろいろと読んだが、結局、余剰原油（spare crude oil）が減っているのでないかとの観測有。先進国の原油備蓄とガソリン等の石油商品の保有量を考慮して、ＯＥＣＤは供給量を決めるので、それらは安定しているのでまたも増産見送りでないか？　輸出国の政府系ファンドは国内インフレを恐れているので関与していない。原油価格は基本的に需給論理だ。ヘッジファンド介入もあるだろうが、その変動差は不明。バブル崩壊というのは、需給関係で市場価格が決まるのに、余剰資金が舞い込んで価格が高騰するが、余剰資金が生まれていた要因が消滅することにより、余剰資金は消え、価格が実勢（または以下）に戻ることだと思う。しかし、急激なインフレなら、雇用・消費が被害を受けるだろう。雇用・消費のダメージに応じて、住居などの高額商品の価格も定まってくると思う。余剰資金というのは、信用貸付に生じる場合が多い。ある人が自己所有の不動産を担保に資金を借りて事業をおこし、事業が成功し、事業の好成績を担保に次に投資する。今では、この資金の信用貸付が国際化されている。国際化されているということは、手順が複雑になっていて、途中でおかしくなると、全部がおかしくなる。アメリカのファンドの動きは完全に地球環境を考慮している。日本なら、2025年の海面水位は予測できないが、もう江戸川で満潮時の屋形船が橋を通れるかという問題がおきている。購入待機組は、内陸にしたらよいと思う。

[416: 匿名さん]

どこどこだから下がらない上がる、と、話をもってくひと達に共通して
カルトマルチのような不快感を覚えるのは俺だけだろうか？

そう言われてきたアメリカの不動産が下がっていることには目を瞑るらしい

ひとつ助け舟をだすとしたら、そんなアメリカで一箇所だけ
地価が上昇している土地がある

マンハッタンね

しかし身も蓋もないが、日本におけるマンハッタンって？
兜町？笑わせるな
株式の時価総額で世界シェア１０％に満たないローカルマーケットに成り下がった
日本市場という現実からも
やはり目を背ければ、景色も違って見えるのかな

[417: 匿名さん]

この数年都心部の値上がりは尋常でなかったと思います。まさしくバブルであった。都心部神話?に踊らされた人が結構多いんじゃないでしょうか。本当に金額に見合った物件だったのでしょうか。都心部のよさは何か。もう一度考えるべきかと思います。

[418: 匿名さん]

都心を理屈で買ってる人ってそんなにいるんでしょうか？
欲しいから買うか、買えるから買うのどちらかが多いのでは。

[419: 匿名さん]

埼玉と東京と、ほとんど差のない物件の価格はまるで違う。
東京であり区内であることにこだわる人はたくさんます。

[420: 物件比較中さん]

バブルは弾けて、今年の地価・マンション価格はツルベ落としとなりそうです。
昨年のド高値で買っちゃったヒト、本当にご愁傷様ですね。

[421: 匿名さん]

>420さん
で、安いとこ見つかりましたか？