23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[361: 匿名さん]

なんかこんなにREITも売られちゃうとたんまり買っていた地方銀行の経営も心配だね。
市場が下がると負のスパイラルでまたどんどん売られちゃうからなー

[362: 匿名さん]

>>358
値段的には世田谷のミニ戸では？田都沿線で駅10分以内、土地80平米なら最低8千万
くらい〜じゃない。地下の有無によるが、これだと建物面積は120平米くらいまでOK
でしょ。

でもなあ、入り組んで雑然としたところが多くて、戸建ての価値をそんなに感じない
と思うけど・・・。いい地域でなければ、湾岸埋め立てマンションに軍配かなｗ

[363: 匿名さん]

３６０さん。たまたま今世田谷区の建築ガイドを持っていて、容積率算定の特例がありまして住宅の用途に供する地階部分の床面積は、その建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計３分の１までが容積率の計算から除外されますとかかれています。つまり２階までしか建てられなかったものが地下を利用することにより３階まで建てられるということです。地下は防音効果がありいいということですが費用がかさんでしまうらしいです。

[364: サラリーマンさん]

意外に思われるかもしれませんが、都心周辺に駅から遠くなくて、それでいて閑静なところが
結構あります。その理由は以下４つですが、戸建志向の人もよく探すと良いでしょう。

①路線が都心を中心に放射状に郊外に伸びているので、都心周辺の駅の密度が高い。
②ほとんどが地下鉄なので駅に近くてもうるさくない。踏み切りも無い。
③昔は駅から遠かったのに、新線ができて突然駅に近くなったところも多くある。
④駅自体がそれほど希少な存在じゃないので、郊外のようにロータリーができたり、繁華街に
　なったりもあまりしない。

郊外でも高級と言われている田園調布とか成城とかも駅は半地下タイプになっているでしょ。

[365: 匿名さん]

業者によるけど地下は想像以上にお金かかるよ。あとドライエリアとか必要だから、
フルには建てられない。それに地下を賃貸するわけにもいかないでしょ。

[366: 匿名さん]

>>364
こういうとこは大抵規制が厳しいうえに需要に比べて供給も少ないので高めだよ。
もっとも建物100平米以上なんて物件を希望の方は、マンションだともっと希少になっ
て価格が跳ね上がるので、戸建てのほうがお徳じゃない。

[367: 匿名さん]

どうしても戸建って人は都心部のミニ戸も閑静でいいかも。
探すの大変そうだから、情報力やな。

[368: 匿名さん]

都心では町全体を低層にするような規制はかかってないところが多いから、『小さなお家』の世界を覚悟したほうがいいかもね。

[369: 匿名さん]

アエラの記事は皆さんどう思いました？。

[370: 匿名さん]

>>368
大きなお家は郊外になりますね。
つくばＥＸとか北総線とか自然がいっぱいのとこ。
世田谷のミニ戸はそんなに売れ残りがあるのですか、ほかの区はどうですか、地価暴落にならないといいですね。

[371: 匿名さん]

世田谷のミニ戸は業者がやりすぎ。遥かに住環境のいい競合エリアやマンションが出てきてるのに、世田谷という名前で雑なもの大量供給だもん。潜在的な優良顧客にそっぽ向かれて当然かな。

[372: 匿名さん]

>遥かに住環境のいい競合エリアやマンション

どこのことですか？
まさかまたあそこの話じゃないでしょうね。

[373: 匿名さん]

ミニコより危険なのは、投資用ワンルームじゃないでしょうか。
下落局面では一番ダメージ受けると思う。デベも３流のが多いし。

[374: 匿名さん]

教えてほしいのですが豊洲のような埋立地にどうして木が育つのか不思議に思っています。影響はないのでしょうか。多分今育っている木は耐性に強い木だと思うのですがやはり土を別の場所から持ってきているからでしょうか。

[375: 匿名さん]

最近、といっても11月ぐらいだが築地でミニ戸建ての捨て看板見たな。
3980万だった。ミニ戸建てだとそんなもんか。

[376: 匿名さん]

>>373
投資用のワンルームはたぶん都心部だから貸せるよ。問題ない。
問題は貸すことも売ることもできない近郊のミニ戸だろ。
世田谷区で戸建築２年以内で検索したら何と２９９３戸ですよ。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
世田谷のマンション供給が年間５００戸ちょっとだから、これは需要から見てすさまじい過剰。
万が一投売りが始まったら、近郊の割高地域の地価は暴落しますよ。
適正な評価と言ってしまえばそれまでですが、区内の中小不動産業者は軒並み倒産ですよ。

[377: 匿名さん]

投資用ワンルームでは中古を購入しようとしてもたぶん銀行でローンは組みにくいと思います。

[378: 匿名さん]

中小の業者がミニ戸抱えていつまで頑張れるかだけど、
出口がまったく見えない中で、銀行が待ちますかね。
かなりヤバイ状況だとオモ。

でも幸いなのは、郊外しかも局地的な話で、肝心の都心部には波及しない点。
局地的バブルでかたがつきそう。

[379: 匿名さん]

建売はだめだよ。土地探して自分で建てた方がいい。手間はかかるし運もあるが、リーズナブルな
土地を見つけて業者を厳選すれば、広さスペックともそこそこ満足なのが手に入るよ。1億あれば
田都の駅10分以内の公道面で、相当のものを建てられる。なのに、あのレベルのミニ戸を大量供給して8千万〜なんてのが多いからな。世田谷に物件所有してるが、投げ売りでもいいんじゃないのｗ

日本は中小の業者が多く過当競争気味なのに、なぜそれなりに業者がもってると思う？ミニ戸建て
みたいなおいしい商品に、割高なのに飛びつく消費者が多かったからだよ。今の状況が普通かな。

[380: 匿名さん]

ミニ戸が売れなくても暴落はないでしょ。
端切れの土地に価値はないからミニ戸は安い。
ミニ戸の15坪は普通の戸建て90坪の1/6の価値ではないよ。