23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[341: 匿名さん]

「不動産・建設、金融・保険、仲介、不動産管理、不動産ファンド運用、格付、投資顧問・コンサルタントなどの業務に携わる200名を対象に、」
していて、２００４年秋で「７割が市場は過熱気味」と思った理由は、皆買い手側で高くて買えなかったから？

だとすると不動産投資市場のセンチメントは、住宅のエンドユーザーのそれとはかけ離れて
いるということですね？

[342: 匿名さん]

>>339

中小の投売りされた物件を、最後の掻っ攫うのはその資金源だと思うよ。
何れにしても一般購入者には関係ないというか、立ち入り不可能な領域。
その流通過程で利益が乗るだけ。

そうでしょう？レンダーさん、ファンドの皆さん達？

[343: 匿名さん]

>>342
バブル崩壊でもあるまいし、桁がちがいますよ。せいぜい出てくるのは
怪しげな筋のフロント企業とかでしょ。

[344: 匿名さん]

>>343

じゃあ何故、シンガポールのファンドがコツコツと世田谷とかの物件買い叩いて、
アスコットブランドにして賃貸業務開始したの？　教えてください！

[345: 匿名さん]

良いか悪いか知らないが、
株投資はやってないので14000円割れになっても実感はないなぁ。
証券会社の営業との付き合いはあるがね。
専門家の発言だからって正しいとは限らない。
アンケートの類いも同様。

[346: 匿名さん]

>>344
世田谷区は売る場所じゃなくて貸す場所になったのです。
見る目が確かで、さすがです。

それにしても、ミニ戸用地はどうしようもないな。賃貸建てようにも面積狭すぎ。
富裕層が都心回帰で広めの土地を手放しはじめたけど、買う勇気がある人います？
買い叩きは難しそうだな、金に困っているわけでもないだろうからな。

[347: 匿名さん]

>>344
アスコットはそういう事業スキームだから。

でも売れ残りの区分マンションを一室単位で買うとかミ二戸買い集めてアスッコットブランドに
したりもするの？

>>346
＞世田谷区は売る場所じゃなくて貸す場所になったのです。
　　なるほど。

[348: 匿名さん]

>>347
戸建を借りる人はいないよ。
維持管理が面倒だろ。

[349: 匿名さん]

>>348
そうでもないよ。社宅需要もあるし・・・まさかそのへんの戸建てが
全部持家だと思ってないよね。

[350: 匿名さん]

>>349
ゼロでは無いが・・・
ミニ戸買い集めて賃貸に出して儲けますか？
どう考えても無理でしょ。

ひょっとして、販売中のを賃貸にすること考えているとかですか？
その手の検討が始まっているのですか？

[351: 匿名さん]

>>349
戸建てはやはり難しいよ。だから賃貸を建てるんだよ。単身者向けメインだもん。

代替わりしたところが、賃貸かミニ戸になってくからな・・・。でも賃貸やミニ戸はあ
ちこちで増えてるしそのうち過剰供給で値崩れしそうな気がする。下がったとこで、ま
とめて地上げもいいかもｗ

[352: 匿名さん]

>>347
中野や杉並はアパートも多いが築浅借家もけっこうあるよ。
なぜできたのかわからないけど、ほとんど長屋状態の賃貸ミニ戸が
あるよね。間口がせまい敷地を無理に分割するともはや２ＤＫの借家に
しかならない・・ってやつだ。

維持管理って、草取りする庭なんてないし、建物の維持管理は
大家がやるし、欠点は貸すと出て行かないってことかね。

[353: 匿名さん]

ミニ戸じゃ維持管理もマンション並みじゃないか？

問題なのは、賃貸する人は大体が利便性重視。駅近希望ってこと。
ところが、戸建は環境耐性が低いから、だいたいが静かなとこ、早い話駅遠が多い。
逆に駅近だと住めるような状態じゃなくなる。
家の前を四六時中知らない人が行ったりきたりするのは否でしょ。

[354: 匿名さん]

世田谷区は敷地面積の最低鮮度が決められているそうで建蔽率ですと４０％が１００㎡６０％が７０㎡だそうです。結局地階を利用すると建坪は４０㎡ほど最大で１２０㎡以上の建物ができるそうです。

[355: 匿名さん]

>>352
面積規制無いんだ？世田谷は80平米以上だと思うが。建蔽率も縛りが緩いのかな。
でも戸建だと、結局大家は面倒なんでしょ。

[356: 匿名さん]

３５４です。限度と鮮度間違えました。

[357: 匿名さん]

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?pf=13&md=geo&ge...

こういうのあるしｗ

[358: 匿名さん]

世田谷のミニ戸と埋め立て地のマンション、実際のところどっちに価値があるんだろうね。
値段的にはミニ戸のほうが高いのかな。

[359: 匿名さん]

８０㎡は建蔽率５０％です。結局地階を利用することにより３６坪ほど家はできるということです。ただし地下をつくるには地下だけで１千万ほど掛かると思いますが。

[360: 匿名さん]

>>354
それは最低限の基準だよ。低層で高級住宅地といわれているところは、容積率の縛りが
きついから、建坪40平米では地下入れても60平米くらいがせいぜいでしょ。高さ制限や
建蔽率も〜50％できついしね。それに、地下面積にもよるが、地下は割高で1千万〜上
乗せになるから、そうそう使えないかな。

こういう地域は賃貸にするのはきついから（価格の割りに戸数を増やせず収益を上げに
くいかも）、ミニ戸が増えるか、ある程度の規模の開発待ちになるんじゃないかなと思
ってるが・・・。

[361: 匿名さん]

なんかこんなにREITも売られちゃうとたんまり買っていた地方銀行の経営も心配だね。
市場が下がると負のスパイラルでまたどんどん売られちゃうからなー

[362: 匿名さん]

>>358
値段的には世田谷のミニ戸では？田都沿線で駅10分以内、土地80平米なら最低8千万
くらい〜じゃない。地下の有無によるが、これだと建物面積は120平米くらいまでOK
でしょ。

でもなあ、入り組んで雑然としたところが多くて、戸建ての価値をそんなに感じない
と思うけど・・・。いい地域でなければ、湾岸埋め立てマンションに軍配かなｗ

[363: 匿名さん]

３６０さん。たまたま今世田谷区の建築ガイドを持っていて、容積率算定の特例がありまして住宅の用途に供する地階部分の床面積は、その建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計３分の１までが容積率の計算から除外されますとかかれています。つまり２階までしか建てられなかったものが地下を利用することにより３階まで建てられるということです。地下は防音効果がありいいということですが費用がかさんでしまうらしいです。

[364: サラリーマンさん]

意外に思われるかもしれませんが、都心周辺に駅から遠くなくて、それでいて閑静なところが
結構あります。その理由は以下４つですが、戸建志向の人もよく探すと良いでしょう。

①路線が都心を中心に放射状に郊外に伸びているので、都心周辺の駅の密度が高い。
②ほとんどが地下鉄なので駅に近くてもうるさくない。踏み切りも無い。
③昔は駅から遠かったのに、新線ができて突然駅に近くなったところも多くある。
④駅自体がそれほど希少な存在じゃないので、郊外のようにロータリーができたり、繁華街に
　なったりもあまりしない。

郊外でも高級と言われている田園調布とか成城とかも駅は半地下タイプになっているでしょ。

[365: 匿名さん]

業者によるけど地下は想像以上にお金かかるよ。あとドライエリアとか必要だから、
フルには建てられない。それに地下を賃貸するわけにもいかないでしょ。

[366: 匿名さん]

>>364
こういうとこは大抵規制が厳しいうえに需要に比べて供給も少ないので高めだよ。
もっとも建物100平米以上なんて物件を希望の方は、マンションだともっと希少になっ
て価格が跳ね上がるので、戸建てのほうがお徳じゃない。

[367: 匿名さん]

どうしても戸建って人は都心部のミニ戸も閑静でいいかも。
探すの大変そうだから、情報力やな。

[368: 匿名さん]

都心では町全体を低層にするような規制はかかってないところが多いから、『小さなお家』の世界を覚悟したほうがいいかもね。

[369: 匿名さん]

アエラの記事は皆さんどう思いました？。

[370: 匿名さん]

>>368
大きなお家は郊外になりますね。
つくばＥＸとか北総線とか自然がいっぱいのとこ。
世田谷のミニ戸はそんなに売れ残りがあるのですか、ほかの区はどうですか、地価暴落にならないといいですね。

[371: 匿名さん]

世田谷のミニ戸は業者がやりすぎ。遥かに住環境のいい競合エリアやマンションが出てきてるのに、世田谷という名前で雑なもの大量供給だもん。潜在的な優良顧客にそっぽ向かれて当然かな。

[372: 匿名さん]

>遥かに住環境のいい競合エリアやマンション

どこのことですか？
まさかまたあそこの話じゃないでしょうね。

[373: 匿名さん]

ミニコより危険なのは、投資用ワンルームじゃないでしょうか。
下落局面では一番ダメージ受けると思う。デベも３流のが多いし。

[374: 匿名さん]

教えてほしいのですが豊洲のような埋立地にどうして木が育つのか不思議に思っています。影響はないのでしょうか。多分今育っている木は耐性に強い木だと思うのですがやはり土を別の場所から持ってきているからでしょうか。

[375: 匿名さん]

最近、といっても11月ぐらいだが築地でミニ戸建ての捨て看板見たな。
3980万だった。ミニ戸建てだとそんなもんか。

[376: 匿名さん]

>>373
投資用のワンルームはたぶん都心部だから貸せるよ。問題ない。
問題は貸すことも売ることもできない近郊のミニ戸だろ。
世田谷区で戸建築２年以内で検索したら何と２９９３戸ですよ。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
世田谷のマンション供給が年間５００戸ちょっとだから、これは需要から見てすさまじい過剰。
万が一投売りが始まったら、近郊の割高地域の地価は暴落しますよ。
適正な評価と言ってしまえばそれまでですが、区内の中小不動産業者は軒並み倒産ですよ。

[377: 匿名さん]

投資用ワンルームでは中古を購入しようとしてもたぶん銀行でローンは組みにくいと思います。

[378: 匿名さん]

中小の業者がミニ戸抱えていつまで頑張れるかだけど、
出口がまったく見えない中で、銀行が待ちますかね。
かなりヤバイ状況だとオモ。

でも幸いなのは、郊外しかも局地的な話で、肝心の都心部には波及しない点。
局地的バブルでかたがつきそう。

[379: 匿名さん]

建売はだめだよ。土地探して自分で建てた方がいい。手間はかかるし運もあるが、リーズナブルな
土地を見つけて業者を厳選すれば、広さスペックともそこそこ満足なのが手に入るよ。1億あれば
田都の駅10分以内の公道面で、相当のものを建てられる。なのに、あのレベルのミニ戸を大量供給して8千万〜なんてのが多いからな。世田谷に物件所有してるが、投げ売りでもいいんじゃないのｗ

日本は中小の業者が多く過当競争気味なのに、なぜそれなりに業者がもってると思う？ミニ戸建て
みたいなおいしい商品に、割高なのに飛びつく消費者が多かったからだよ。今の状況が普通かな。

[380: 匿名さん]

ミニ戸が売れなくても暴落はないでしょ。
端切れの土地に価値はないからミニ戸は安い。
ミニ戸の15坪は普通の戸建て90坪の1/6の価値ではないよ。

[381: 匿名さん]

業者は知らないけど、この規模なら銀行は大丈夫でしょ。いろいろあるけど、
早く損切りするというのも手じゃないの。バブル後はこれができないとこは、
銀行もどこもダメだったな・・・。

[382: 匿名さん]

値上がりがとまった瞬間投資用ワンルームはアウトですよ。
劣化が利回りをどんどん悪化させるから。
よく言う究極の防衛策、自分で住むわけにも行かないしね。

おまけに最近のマンションブーム期にできたのは駅から遠かったり、
アドレスだけ都心部でもとんでもない立地のところも多い。
狭い土地にペンシルだったり、道路際、線路際、囲まれて真っ暗など。
あとどうせ貸すから超安普請。

少子化の影響ももろ受けるし、センチメントが悪化したら一番やばい資産。
今損切りなら筆頭候補でしょう。入居者付とかで。

[383: 匿名さん]

一つ質問なんですが、1DKはどういう人が住むのでしょうか。
なぜこんなに需要があるかわかりません。

思いつく限りでは
・学生
・単身赴任者
・お年寄り？？？

程度かな。独身者は結婚を考えればわざわざ買わないと思うし
そんなに需要があるものなのですか？

[384: サラリーマンさん]

>>382
首都圏の少子化が進む分、上京者で補うから賃貸需要は理論上は将来も安泰。
さらに未婚率が高くなれば、もっと需要は増える。
職場も都心への集中度を高めている。
都心部のワンルームは安泰だと思うけど、
おっしゃる通り、劣悪な物件は問題外だけど、普通のレベルならＯＫじゃない？

値上がりがとまった瞬間？？何の値上がりですか？

[385: サラリーマンさん]

>>383
個人で買う人は２種類
・一生独身と決めた人
・投資用として購入した人
数としては前者が圧倒的に多く、ここ数年の安値で、
独身者の持ち家比率が跳ね上がりました。投資用も同様に増えました。

不動産価格が高くなって行くと個人は少なくなって、
そこの地主が賃貸物件を建てて、業者を通じて店子を募集する形態が多くなります。
不動産が高くなるってことは、地主の金回りも良くなることを意味しますから、
地主としても貴重な虎の子の地べたを手放さず、自分で運用するようになります。
個人の出番は、借り手が主になってきます。

[386: 匿名さん]

サラリーマンさん　サンクス

そんなに独身でいることを決めたものが多いのか。。。

どうしてなんだろう？

俺の周りだけかと思ってた結婚してないの。

[387: 匿名さん]

上京した人が必ずしも都心部に行くとは限らない。都心部のよさは特に交通の便利さがじゃないかな。賃貸者はわざわざ家賃が高いところよりも家賃が低めで生活用品が充実している場所を選ぶと思います。そうしたほうが貯蓄したりできるし。

[388: 匿名さん]

そういえば去年の秋口から下品な不動産屋から投資用ワンルームやらアパートやらの電話が多かったな。会社の周りの人間もかなり迷惑していた。落ちると分かってたので処分したい物件がかなりあったのか。引っかかって高値で買った人はご愁傷様。売れなかった物件は投売りしかないね。

[389: サラリーマンさん]

>>387
賃貸者もその人の所得に合わせて居住場所を選びます。
その選択肢に都心部が加わっただけの話ですよ。
金銭的な余裕さえあれば通勤に便利なところになりますよね。
それに、都心に近くて生活用品が充実している場所もありますよ。
超都心はダメですがちょっと離れればありますよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/

[390: 匿名さん]

上京してきた田舎モンがいきなり都心部に住むケースはほとんどない。千葉や埼玉、良くて神奈川あたりから通ってるよ。どちらにしても投資用で無理して買った都心の50平米以下の物件はヤバイよ、売れないし、高いから借り手も出てこない。今に投売りかな。