23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[341: 匿名さん]

「不動産・建設、金融・保険、仲介、不動産管理、不動産ファンド運用、格付、投資顧問・コンサルタントなどの業務に携わる200名を対象に、」
していて、２００４年秋で「７割が市場は過熱気味」と思った理由は、皆買い手側で高くて買えなかったから？

だとすると不動産投資市場のセンチメントは、住宅のエンドユーザーのそれとはかけ離れて
いるということですね？

[342: 匿名さん]

>>339

中小の投売りされた物件を、最後の掻っ攫うのはその資金源だと思うよ。
何れにしても一般購入者には関係ないというか、立ち入り不可能な領域。
その流通過程で利益が乗るだけ。

そうでしょう？レンダーさん、ファンドの皆さん達？

[343: 匿名さん]

>>342
バブル崩壊でもあるまいし、桁がちがいますよ。せいぜい出てくるのは
怪しげな筋のフロント企業とかでしょ。

[344: 匿名さん]

>>343

じゃあ何故、シンガポールのファンドがコツコツと世田谷とかの物件買い叩いて、
アスコットブランドにして賃貸業務開始したの？　教えてください！

[345: 匿名さん]

良いか悪いか知らないが、
株投資はやってないので14000円割れになっても実感はないなぁ。
証券会社の営業との付き合いはあるがね。
専門家の発言だからって正しいとは限らない。
アンケートの類いも同様。

[346: 匿名さん]

>>344
世田谷区は売る場所じゃなくて貸す場所になったのです。
見る目が確かで、さすがです。

それにしても、ミニ戸用地はどうしようもないな。賃貸建てようにも面積狭すぎ。
富裕層が都心回帰で広めの土地を手放しはじめたけど、買う勇気がある人います？
買い叩きは難しそうだな、金に困っているわけでもないだろうからな。

[347: 匿名さん]

>>344
アスコットはそういう事業スキームだから。

でも売れ残りの区分マンションを一室単位で買うとかミ二戸買い集めてアスッコットブランドに
したりもするの？

>>346
＞世田谷区は売る場所じゃなくて貸す場所になったのです。
　　なるほど。

[348: 匿名さん]

>>347
戸建を借りる人はいないよ。
維持管理が面倒だろ。

[349: 匿名さん]

>>348
そうでもないよ。社宅需要もあるし・・・まさかそのへんの戸建てが
全部持家だと思ってないよね。

[350: 匿名さん]

>>349
ゼロでは無いが・・・
ミニ戸買い集めて賃貸に出して儲けますか？
どう考えても無理でしょ。

ひょっとして、販売中のを賃貸にすること考えているとかですか？
その手の検討が始まっているのですか？

[351: 匿名さん]

>>349
戸建てはやはり難しいよ。だから賃貸を建てるんだよ。単身者向けメインだもん。

代替わりしたところが、賃貸かミニ戸になってくからな・・・。でも賃貸やミニ戸はあ
ちこちで増えてるしそのうち過剰供給で値崩れしそうな気がする。下がったとこで、ま
とめて地上げもいいかもｗ

[352: 匿名さん]

>>347
中野や杉並はアパートも多いが築浅借家もけっこうあるよ。
なぜできたのかわからないけど、ほとんど長屋状態の賃貸ミニ戸が
あるよね。間口がせまい敷地を無理に分割するともはや２ＤＫの借家に
しかならない・・ってやつだ。

維持管理って、草取りする庭なんてないし、建物の維持管理は
大家がやるし、欠点は貸すと出て行かないってことかね。

[353: 匿名さん]

ミニ戸じゃ維持管理もマンション並みじゃないか？

問題なのは、賃貸する人は大体が利便性重視。駅近希望ってこと。
ところが、戸建は環境耐性が低いから、だいたいが静かなとこ、早い話駅遠が多い。
逆に駅近だと住めるような状態じゃなくなる。
家の前を四六時中知らない人が行ったりきたりするのは否でしょ。

[354: 匿名さん]

世田谷区は敷地面積の最低鮮度が決められているそうで建蔽率ですと４０％が１００㎡６０％が７０㎡だそうです。結局地階を利用すると建坪は４０㎡ほど最大で１２０㎡以上の建物ができるそうです。

[355: 匿名さん]

>>352
面積規制無いんだ？世田谷は80平米以上だと思うが。建蔽率も縛りが緩いのかな。
でも戸建だと、結局大家は面倒なんでしょ。

[356: 匿名さん]

３５４です。限度と鮮度間違えました。

[357: 匿名さん]

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?pf=13&md=geo&ge...

こういうのあるしｗ

[358: 匿名さん]

世田谷のミニ戸と埋め立て地のマンション、実際のところどっちに価値があるんだろうね。
値段的にはミニ戸のほうが高いのかな。

[359: 匿名さん]

８０㎡は建蔽率５０％です。結局地階を利用することにより３６坪ほど家はできるということです。ただし地下をつくるには地下だけで１千万ほど掛かると思いますが。

[360: 匿名さん]

>>354
それは最低限の基準だよ。低層で高級住宅地といわれているところは、容積率の縛りが
きついから、建坪40平米では地下入れても60平米くらいがせいぜいでしょ。高さ制限や
建蔽率も〜50％できついしね。それに、地下面積にもよるが、地下は割高で1千万〜上
乗せになるから、そうそう使えないかな。

こういう地域は賃貸にするのはきついから（価格の割りに戸数を増やせず収益を上げに
くいかも）、ミニ戸が増えるか、ある程度の規模の開発待ちになるんじゃないかなと思
ってるが・・・。