23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[321: 匿名はん]

ろくな物件が無いのに相場見て無理に買ったり転がしてるだけじゃ、
つまんないかな。何年かすれば見向きもされない箱ばっかで商売して
てもなあ。今の日本の縮図で富を生んでる感じが無いよね。
おとぎの国でもありでしょｗ

[322: 匿名さん]

>>314
ニッチな需要に答えるのも生き残り策の１つ。
県境外周区、郊外は駅近タワマンだけじゃなく、いろいろな工夫が必要。
でも、私鉄支線とか駅遠のミニ戸跡地はどうしようも無いだろうな。
ブームの時に大量に生まれたミニ戸の将来は不安でいっぱい。既に、先輩格の古いミニ戸跡地が
更地で売り出されていますけど、時を追う毎に在庫が増えています。

それから、宮崎台のは、賃貸需要があまりない地域だったのと、企業所有（NEC中研跡地）の土地で
どんな形であれ売る必要があったから、そんな工夫が出てきたと思います。
個人所有だと値段が折り合わなければ売る必要は無いし、独身上京者の賃貸需要が強い地域なら
売らずに賃貸アパートを建てることになる。首都圏は少子化で若年労働者の上京数は増えますし、
所得の二極化で長年賃貸のままの比率が高くなりますから、独身の賃貸者は右肩上がりでしょう。
だから、世田谷区の場合、宮崎台みたいなのは出てこないでしょう。
それに、戸建は値段が高すぎると売れず、さらに郊外にシフトします。
安くて、大規模な宅地開発は郊外のお得意だよね。

ご参考まで、単身者の賃貸が多い２３区のランキングは以下です（０５年国勢調査）。
１位　世田谷区　１１１、３２４戸
２位　杉並区　　１０８、９１６戸
３位　大田区　　　８１、９０７戸
４位　中野区　　　７０、９８８戸
５位　江戸川区　　６８，１９１戸
６位　新宿区　　　６５，４９３戸
７位　板橋区　　　６０，２７９戸

[323: 匿名さん]

ご参考まで、賃貸に占める単身者の比率が高い２３区のランキングは以下です（０５年国勢調査）。
１位　中野区　８５．８４％
２位　杉並区　８４．５７％
３位　豊島区　７９．２７％
４位　新宿区　７７．４６％
５位　江戸川区　７７．１４％
６位　渋谷区　７６．０６％
７位　文京区　７４．９６％
ちなみに最低は千代田区で４２．８６％
例外はありますが、都心部の比率は概して低いです。
ワンルームの建築で単身者の都心回帰はあるものの、
ストック数が少ないのと、賃料が高いのがまだハードルになっているようです。

[324: 匿名さん]

東京都の数字ですが、平成１０年（１９９８年）と平成１５年（２００３年）の住宅の所有関係
の数を比較するとおもしろい結果が出ました。
平成１０年７７表
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2000/00qyti0510i.htm
平成１５年７９表
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2005/tn05qyti0510i.htm
千代田区を中心に時計周りの都心部８区の民営借家は、都心回帰の影響で増えていますが
（最大の増加は港区の９，０３０戸増）、それ以外の区は軒並み減っています。
ここ数年の安値で、賃貸層の持ち家取得が進んだためで、特に世田谷区は３０，３２０戸減、
杉並区は２５，６７０戸減、中野区は１０，０５０戸減と大きく減らしています。
しかし、ここんところの値上がりで持ち家取得が減っていきますから、再び増勢に転ずるでしょう。

東京都賃貸
１９９３年　１７２３４００戸
１９９５年　１８２５０００戸　１０１６００戸増
１９９８年　２０５４２００戸　２２９２００戸増
２００３年　２０１５２００戸　　３９０００戸減

[325: 匿名さん]

>都心部８区

どんなにひいき目にみたって6区が限界でしょ。
もう都心じゃないよ。
残念ながら。

[326: 匿名さん]

>>314
田園都市線沿線だからって、
急行・準急の停まらない駅の駅遠のミニ戸、
しかも川崎市内を富裕層が買うかですね。

[327: 匿名さん]

不動産投資の専門家の間で不動産価格に天井感が広がっていることが
ニッセイ基礎研究所のアンケートでわかった。調査に応じた専門家の
47.6%が「ピークに近い」と回答。「すでにピークに達している」と
「ピークアウトの兆しが見える」を合わせると、75.8%を占めた。

アンケートは2007年10月1日から12日にかけて実施した。
建設・不動産業界で不動産投資にかかわっている103人から回答を得た。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080115AT1D1109K14012008.html

[328: 元祖匿名はん]

あ、誰かがもう貼ってましたか。

ポジショントークが1/4として、全員でしょ。

[329: 住まいに詳しい人]

>>327
11月上旬に既にプレス発表されていた調査＆報告を２ヶ月間も放置しておいて
何故今頃記事にするのか？日経もよく判らないよなぁ

ちなみに大元の報告書はこちら
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2007/fudo071029.pdf

[330: 元祖匿名はん]

だとすれば、今調査すればもっと悪くなっているかと。

確実に去年秋から投資家・レンダー目線は冷えてます。
3末に向けての趨勢の見極めが大変重要な局面です。
売るにも買うにも。

エンドさんはいかがですか？まだ上がるとおっしゃってる？

[331: 匿名さん]

このレポートを読む限り、中小不動産会社はかなり厳しい状況に追い込まれて来たなと
いうのが感想。痛みを伴う業界再編が今年に行われると想像する。
トリガーを引くのは融資銀行、素材・資材関連販売卸業者などなど。申し訳ないけど
財務状況が危険なサインを示す中小業者には与信管理強化を強固にして対応するであろう。

もちろんその過程において投売りされる物件も出てくると思われるが、その様な物件を
購入するのは素人には無理だと思う。

内需産業を牽引するはずの不動産業界がこの様な状況に陥った責任は行政サイドにもあると
思うが短期的な利益確保に走った業界の体質改善が望まれる。

再編が進む中で、大手・財閥系デベの一人がち状況になるのは明白だ。
財務体力、与信信用度が異なる。供給減がまた加速する・・・・

ああ嫌な時代だな、職人さん、関連産業の皆さんは大変だな。

[332: 元祖匿名はん]

そうですね。確かに売るにしても区分で一般エンド向けに売り出すことはまずないですので。

明らかに今は業者（ファンド含む）も行政も「やっちゃった」状態です。どうなることやら。

建確、金商法、さぶぷら（貸し「絞り」）の三重苦ですね。上場クラスも含めて各社正念場では。

[333: 元祖匿名はん]

現場見てる限り「貸し絞り」＆「貸し剥し」でただ事ならぬ雰囲気すら感じられます。どよーん。
どっちに進むのやら。難しい局面です。最大の売り場であり、裏返せば最大の買い場なのかも。

ただ、これはエンドさんのケースには当てはまらないと思います。
基本、買える価格で買えばいい、だけですから。買えない価格になって、売れないのも当然です。

[334: 匿名さん]

>>元祖はん

この状況を狙っていたのじゃないの（笑
そうだったら混乱に乗じて大儲け？　罪な人だな（苦笑

まあ、資本主義の世界だからしかたがないと言えばそうだが、
自分は虚しく感じてしまう。

[335: 匿名さん]

村松さんの資料みたけど図表１２のほうが面白い。

私が記者ならこう書くね。

不動産市場、高値だがバブルではないという見方が大勢・ニッセイ基礎研がアンケート

　投資用不動産市場の現状について関係者の大半が「過熱ではあるがバブルとはいえない」と考えていることがニッセイ基礎研究所のアンケートでわかった。
調査に応じた専門家の44.7％が、「高値だが適正な範囲の取引が中心である」と回答。
「ほとんどが適正」3.9％とあわせて48.6％が、適性と考え「加熱気味」42.7％、「加熱」（バブル的）4.9％とあわせた47.6％と均衡する形になった。

「市場は過熱気味（理解を超える価格での取引が多い）」は、２００４年調査時で59.75％、「加熱（バブル的）」とあわせ
実に７０％の人が加熱と考えていたことからも、日本の関係者の見方はあてにならないという現実もあわせて浮き彫りになった。

[336: 匿名さん]

ごめん松村　徹氏だった。スマソ

[337: 匿名さん]

>>332,333
たいした根拠も無いのに不安をあおるようなことを書くのは良くないよ。

[338: 元祖匿名はん]

売る立場では適正価格、買う立場では高すぎ。そんなもんでしょう。
だからポジショントークなのです。
自分の手ガネだったら言うことが変わる人はいっぱいいてるでしょう。

狙ってたってこともありませんが、遅かれ早かれ予想されたことです。
ただ、金融庁と、国交省と、市場の三方向から同時攻撃されるとは。

不動産業界ってつくづく・・・虚しく感じてしまう（同じ結論？笑）

[339: 匿名さん]

さて、日経平均が1万4000円割れしてもなお
チャイナやアラブの富裕層が…

と、言って欲しいんだが
なんだかんだ、ここの割合とリンクしてるのは面白いね

[340: 匿名さん]

近郊で有り余っているミニ戸用地も塩漬けになれば地価下落にはつながらないですよね。
もし、投売りなんてことになったら駅遠だと郊外並みの地価になるぜ。
みなさん我慢ですよね。

[341: 匿名さん]

「不動産・建設、金融・保険、仲介、不動産管理、不動産ファンド運用、格付、投資顧問・コンサルタントなどの業務に携わる200名を対象に、」
していて、２００４年秋で「７割が市場は過熱気味」と思った理由は、皆買い手側で高くて買えなかったから？

だとすると不動産投資市場のセンチメントは、住宅のエンドユーザーのそれとはかけ離れて
いるということですね？

[342: 匿名さん]

>>339

中小の投売りされた物件を、最後の掻っ攫うのはその資金源だと思うよ。
何れにしても一般購入者には関係ないというか、立ち入り不可能な領域。
その流通過程で利益が乗るだけ。

そうでしょう？レンダーさん、ファンドの皆さん達？

[343: 匿名さん]

>>342
バブル崩壊でもあるまいし、桁がちがいますよ。せいぜい出てくるのは
怪しげな筋のフロント企業とかでしょ。

[344: 匿名さん]

>>343

じゃあ何故、シンガポールのファンドがコツコツと世田谷とかの物件買い叩いて、
アスコットブランドにして賃貸業務開始したの？　教えてください！

[345: 匿名さん]

良いか悪いか知らないが、
株投資はやってないので14000円割れになっても実感はないなぁ。
証券会社の営業との付き合いはあるがね。
専門家の発言だからって正しいとは限らない。
アンケートの類いも同様。

[346: 匿名さん]

>>344
世田谷区は売る場所じゃなくて貸す場所になったのです。
見る目が確かで、さすがです。

それにしても、ミニ戸用地はどうしようもないな。賃貸建てようにも面積狭すぎ。
富裕層が都心回帰で広めの土地を手放しはじめたけど、買う勇気がある人います？
買い叩きは難しそうだな、金に困っているわけでもないだろうからな。

[347: 匿名さん]

>>344
アスコットはそういう事業スキームだから。

でも売れ残りの区分マンションを一室単位で買うとかミ二戸買い集めてアスッコットブランドに
したりもするの？

>>346
＞世田谷区は売る場所じゃなくて貸す場所になったのです。
　　なるほど。

[348: 匿名さん]

>>347
戸建を借りる人はいないよ。
維持管理が面倒だろ。

[349: 匿名さん]

>>348
そうでもないよ。社宅需要もあるし・・・まさかそのへんの戸建てが
全部持家だと思ってないよね。

[350: 匿名さん]

>>349
ゼロでは無いが・・・
ミニ戸買い集めて賃貸に出して儲けますか？
どう考えても無理でしょ。

ひょっとして、販売中のを賃貸にすること考えているとかですか？
その手の検討が始まっているのですか？

[351: 匿名さん]

>>349
戸建てはやはり難しいよ。だから賃貸を建てるんだよ。単身者向けメインだもん。

代替わりしたところが、賃貸かミニ戸になってくからな・・・。でも賃貸やミニ戸はあ
ちこちで増えてるしそのうち過剰供給で値崩れしそうな気がする。下がったとこで、ま
とめて地上げもいいかもｗ

[352: 匿名さん]

>>347
中野や杉並はアパートも多いが築浅借家もけっこうあるよ。
なぜできたのかわからないけど、ほとんど長屋状態の賃貸ミニ戸が
あるよね。間口がせまい敷地を無理に分割するともはや２ＤＫの借家に
しかならない・・ってやつだ。

維持管理って、草取りする庭なんてないし、建物の維持管理は
大家がやるし、欠点は貸すと出て行かないってことかね。

[353: 匿名さん]

ミニ戸じゃ維持管理もマンション並みじゃないか？

問題なのは、賃貸する人は大体が利便性重視。駅近希望ってこと。
ところが、戸建は環境耐性が低いから、だいたいが静かなとこ、早い話駅遠が多い。
逆に駅近だと住めるような状態じゃなくなる。
家の前を四六時中知らない人が行ったりきたりするのは否でしょ。

[354: 匿名さん]

世田谷区は敷地面積の最低鮮度が決められているそうで建蔽率ですと４０％が１００㎡６０％が７０㎡だそうです。結局地階を利用すると建坪は４０㎡ほど最大で１２０㎡以上の建物ができるそうです。

[355: 匿名さん]

>>352
面積規制無いんだ？世田谷は80平米以上だと思うが。建蔽率も縛りが緩いのかな。
でも戸建だと、結局大家は面倒なんでしょ。

[356: 匿名さん]

３５４です。限度と鮮度間違えました。

[357: 匿名さん]

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?pf=13&md=geo&ge...

こういうのあるしｗ

[358: 匿名さん]

世田谷のミニ戸と埋め立て地のマンション、実際のところどっちに価値があるんだろうね。
値段的にはミニ戸のほうが高いのかな。

[359: 匿名さん]

８０㎡は建蔽率５０％です。結局地階を利用することにより３６坪ほど家はできるということです。ただし地下をつくるには地下だけで１千万ほど掛かると思いますが。

[360: 匿名さん]

>>354
それは最低限の基準だよ。低層で高級住宅地といわれているところは、容積率の縛りが
きついから、建坪40平米では地下入れても60平米くらいがせいぜいでしょ。高さ制限や
建蔽率も〜50％できついしね。それに、地下面積にもよるが、地下は割高で1千万〜上
乗せになるから、そうそう使えないかな。

こういう地域は賃貸にするのはきついから（価格の割りに戸数を増やせず収益を上げに
くいかも）、ミニ戸が増えるか、ある程度の規模の開発待ちになるんじゃないかなと思
ってるが・・・。

[361: 匿名さん]

なんかこんなにREITも売られちゃうとたんまり買っていた地方銀行の経営も心配だね。
市場が下がると負のスパイラルでまたどんどん売られちゃうからなー

[362: 匿名さん]

>>358
値段的には世田谷のミニ戸では？田都沿線で駅10分以内、土地80平米なら最低8千万
くらい〜じゃない。地下の有無によるが、これだと建物面積は120平米くらいまでOK
でしょ。

でもなあ、入り組んで雑然としたところが多くて、戸建ての価値をそんなに感じない
と思うけど・・・。いい地域でなければ、湾岸埋め立てマンションに軍配かなｗ

[363: 匿名さん]

３６０さん。たまたま今世田谷区の建築ガイドを持っていて、容積率算定の特例がありまして住宅の用途に供する地階部分の床面積は、その建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計３分の１までが容積率の計算から除外されますとかかれています。つまり２階までしか建てられなかったものが地下を利用することにより３階まで建てられるということです。地下は防音効果がありいいということですが費用がかさんでしまうらしいです。

[364: サラリーマンさん]

意外に思われるかもしれませんが、都心周辺に駅から遠くなくて、それでいて閑静なところが
結構あります。その理由は以下４つですが、戸建志向の人もよく探すと良いでしょう。

①路線が都心を中心に放射状に郊外に伸びているので、都心周辺の駅の密度が高い。
②ほとんどが地下鉄なので駅に近くてもうるさくない。踏み切りも無い。
③昔は駅から遠かったのに、新線ができて突然駅に近くなったところも多くある。
④駅自体がそれほど希少な存在じゃないので、郊外のようにロータリーができたり、繁華街に
　なったりもあまりしない。

郊外でも高級と言われている田園調布とか成城とかも駅は半地下タイプになっているでしょ。

[365: 匿名さん]

業者によるけど地下は想像以上にお金かかるよ。あとドライエリアとか必要だから、
フルには建てられない。それに地下を賃貸するわけにもいかないでしょ。

[366: 匿名さん]

>>364
こういうとこは大抵規制が厳しいうえに需要に比べて供給も少ないので高めだよ。
もっとも建物100平米以上なんて物件を希望の方は、マンションだともっと希少になっ
て価格が跳ね上がるので、戸建てのほうがお徳じゃない。

[367: 匿名さん]

どうしても戸建って人は都心部のミニ戸も閑静でいいかも。
探すの大変そうだから、情報力やな。

[368: 匿名さん]

都心では町全体を低層にするような規制はかかってないところが多いから、『小さなお家』の世界を覚悟したほうがいいかもね。

[369: 匿名さん]

アエラの記事は皆さんどう思いました？。

[370: 匿名さん]

>>368
大きなお家は郊外になりますね。
つくばＥＸとか北総線とか自然がいっぱいのとこ。
世田谷のミニ戸はそんなに売れ残りがあるのですか、ほかの区はどうですか、地価暴落にならないといいですね。

[371: 匿名さん]

世田谷のミニ戸は業者がやりすぎ。遥かに住環境のいい競合エリアやマンションが出てきてるのに、世田谷という名前で雑なもの大量供給だもん。潜在的な優良顧客にそっぽ向かれて当然かな。

[372: 匿名さん]

>遥かに住環境のいい競合エリアやマンション

どこのことですか？
まさかまたあそこの話じゃないでしょうね。

[373: 匿名さん]

ミニコより危険なのは、投資用ワンルームじゃないでしょうか。
下落局面では一番ダメージ受けると思う。デベも３流のが多いし。

[374: 匿名さん]

教えてほしいのですが豊洲のような埋立地にどうして木が育つのか不思議に思っています。影響はないのでしょうか。多分今育っている木は耐性に強い木だと思うのですがやはり土を別の場所から持ってきているからでしょうか。

[375: 匿名さん]

最近、といっても11月ぐらいだが築地でミニ戸建ての捨て看板見たな。
3980万だった。ミニ戸建てだとそんなもんか。

[376: 匿名さん]

>>373
投資用のワンルームはたぶん都心部だから貸せるよ。問題ない。
問題は貸すことも売ることもできない近郊のミニ戸だろ。
世田谷区で戸建築２年以内で検索したら何と２９９３戸ですよ。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=5&pf=13&md=...
世田谷のマンション供給が年間５００戸ちょっとだから、これは需要から見てすさまじい過剰。
万が一投売りが始まったら、近郊の割高地域の地価は暴落しますよ。
適正な評価と言ってしまえばそれまでですが、区内の中小不動産業者は軒並み倒産ですよ。

[377: 匿名さん]

投資用ワンルームでは中古を購入しようとしてもたぶん銀行でローンは組みにくいと思います。

[378: 匿名さん]

中小の業者がミニ戸抱えていつまで頑張れるかだけど、
出口がまったく見えない中で、銀行が待ちますかね。
かなりヤバイ状況だとオモ。

でも幸いなのは、郊外しかも局地的な話で、肝心の都心部には波及しない点。
局地的バブルでかたがつきそう。

[379: 匿名さん]

建売はだめだよ。土地探して自分で建てた方がいい。手間はかかるし運もあるが、リーズナブルな
土地を見つけて業者を厳選すれば、広さスペックともそこそこ満足なのが手に入るよ。1億あれば
田都の駅10分以内の公道面で、相当のものを建てられる。なのに、あのレベルのミニ戸を大量供給して8千万〜なんてのが多いからな。世田谷に物件所有してるが、投げ売りでもいいんじゃないのｗ

日本は中小の業者が多く過当競争気味なのに、なぜそれなりに業者がもってると思う？ミニ戸建て
みたいなおいしい商品に、割高なのに飛びつく消費者が多かったからだよ。今の状況が普通かな。

[380: 匿名さん]

ミニ戸が売れなくても暴落はないでしょ。
端切れの土地に価値はないからミニ戸は安い。
ミニ戸の15坪は普通の戸建て90坪の1/6の価値ではないよ。

[381: 匿名さん]

業者は知らないけど、この規模なら銀行は大丈夫でしょ。いろいろあるけど、
早く損切りするというのも手じゃないの。バブル後はこれができないとこは、
銀行もどこもダメだったな・・・。

[382: 匿名さん]

値上がりがとまった瞬間投資用ワンルームはアウトですよ。
劣化が利回りをどんどん悪化させるから。
よく言う究極の防衛策、自分で住むわけにも行かないしね。

おまけに最近のマンションブーム期にできたのは駅から遠かったり、
アドレスだけ都心部でもとんでもない立地のところも多い。
狭い土地にペンシルだったり、道路際、線路際、囲まれて真っ暗など。
あとどうせ貸すから超安普請。

少子化の影響ももろ受けるし、センチメントが悪化したら一番やばい資産。
今損切りなら筆頭候補でしょう。入居者付とかで。

[383: 匿名さん]

一つ質問なんですが、1DKはどういう人が住むのでしょうか。
なぜこんなに需要があるかわかりません。

思いつく限りでは
・学生
・単身赴任者
・お年寄り？？？

程度かな。独身者は結婚を考えればわざわざ買わないと思うし
そんなに需要があるものなのですか？

[384: サラリーマンさん]

>>382
首都圏の少子化が進む分、上京者で補うから賃貸需要は理論上は将来も安泰。
さらに未婚率が高くなれば、もっと需要は増える。
職場も都心への集中度を高めている。
都心部のワンルームは安泰だと思うけど、
おっしゃる通り、劣悪な物件は問題外だけど、普通のレベルならＯＫじゃない？

値上がりがとまった瞬間？？何の値上がりですか？

[385: サラリーマンさん]

>>383
個人で買う人は２種類
・一生独身と決めた人
・投資用として購入した人
数としては前者が圧倒的に多く、ここ数年の安値で、
独身者の持ち家比率が跳ね上がりました。投資用も同様に増えました。

不動産価格が高くなって行くと個人は少なくなって、
そこの地主が賃貸物件を建てて、業者を通じて店子を募集する形態が多くなります。
不動産が高くなるってことは、地主の金回りも良くなることを意味しますから、
地主としても貴重な虎の子の地べたを手放さず、自分で運用するようになります。
個人の出番は、借り手が主になってきます。

[386: 匿名さん]

サラリーマンさん　サンクス

そんなに独身でいることを決めたものが多いのか。。。

どうしてなんだろう？

俺の周りだけかと思ってた結婚してないの。

[387: 匿名さん]

上京した人が必ずしも都心部に行くとは限らない。都心部のよさは特に交通の便利さがじゃないかな。賃貸者はわざわざ家賃が高いところよりも家賃が低めで生活用品が充実している場所を選ぶと思います。そうしたほうが貯蓄したりできるし。

[388: 匿名さん]

そういえば去年の秋口から下品な不動産屋から投資用ワンルームやらアパートやらの電話が多かったな。会社の周りの人間もかなり迷惑していた。落ちると分かってたので処分したい物件がかなりあったのか。引っかかって高値で買った人はご愁傷様。売れなかった物件は投売りしかないね。

[389: サラリーマンさん]

>>387
賃貸者もその人の所得に合わせて居住場所を選びます。
その選択肢に都心部が加わっただけの話ですよ。
金銭的な余裕さえあれば通勤に便利なところになりますよね。
それに、都心に近くて生活用品が充実している場所もありますよ。
超都心はダメですがちょっと離れればありますよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/sort=1d/o=80hsbqBjnIYokc/

[390: 匿名さん]

上京してきた田舎モンがいきなり都心部に住むケースはほとんどない。千葉や埼玉、良くて神奈川あたりから通ってるよ。どちらにしても投資用で無理して買った都心の50平米以下の物件はヤバイよ、売れないし、高いから借り手も出てこない。今に投売りかな。

[391: 匿名さん]

投資用ワンルームが建つのは、地主が手放したいと思うような場所。
採算取れるなら自分で建てて賃貸する。当たり前の話。御説ごもっともです。

ワンルーム投資は、
マンションブームという熱気にお相伴して、不良資産を高値換金したかった目論見。
建て続けなきゃ生きられない業者がそれを煽って電話攻勢。
ブームが終わったら真っ先に価値は崩落。手仕舞い売りが拍車をかける・・

ちなみに首都圏の大学が、入学者減らしてないかといったら大間違い。
格差で貧乏になった地方は、都内に出して仕送りする余裕も無い。
食い詰めて都内に仕事を求めてくるようなのはそもそも金が無い。
そういうニーズの安くてぼろい物件は大量に存在する。
ファミリーマンションからは自宅通学。
上京者で補うというのは余りにも楽天的。

[392: サラリーマンさん]

>>390
もう、
思いつきで言わずにこれで調べてよ。
Ｈ１８年１月と平成１９年１月の数字で２２歳人口と２３歳人口を比較、
例えば港区なんんかでやれば？１年間でどれだけの数の人が移動して新たに住むように
なったか分かりますよ。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2006/jy06q10601.htm
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/juukiy/2007/jy07q10601.htm
そりゃ近郊の安アパートだらけのところと比べればずいぶん少ないが、そこそこいるよ。
一昔前では考えられなかったことだよ。

[393: サラリーマンさん]

>>391
今の流れは、東京の２流の私立より、地元の国立、公立。
そこで親元から通って、ちゃんんとお勉強して、資格でも取って、
東京の一部上場企業に就職。
時代はうわべより、実質重視になっています。
上京学生数は減っていくけど、大学卒業して上京する人は増えていきす。
人材確保で企業の住宅補助金額も増えていますよ、特に金融関係、

[394: 匿名さん]

銀行、不動産、証券などの就職がいつまで続くことやら...。ボーナスも今年からは厳しくなるハズ。ローンの返済大丈夫？

[395: 匿名さん]

金融エリートはワンルームには住まないよ。
企業は団塊３人辞めたら１人採用、２人を派遣かアルバイト。これが実態。
銀行も証券会社も単純労働は低賃金、正職員の高級取りは一握り。

これに死亡による実質減が加わりはじめれば人口減少は本格化する。

[396: 匿名さん]

あれだけファミリーが増えればそれに伴って２２歳も増えるでしょう。
ワンルーム需要に寄与するとは思えないが。

[397: 入居済み住民さん]

証券業の人は、水商売といわれるくらい変動が大きいのが
わかっているからローンでボーナスをアテにする人は少ない。

日経平均 7,000円台も経験してるしね。
金融で今正社員で残っている人に、そんな浮かれポンチはいないよ。

[398: 購入検討中さん]

日本株、ＲＥＩＴ、ダウも暴落
不動産も米国を筆頭に世界的に調整局面
でも東京都心の土地だけ騰がるんだよねー
んなわけないだろう。

[399: 匿名さん]

不動産業って、
生徒数が減少するのがわかっていながら大学数を増やしてきた
どこぞの無能たちと同じ構図があるだろ

非効率で、消費者の利益は無視して、自分たちの利権には目がない
もっとも生産性の低い業種

はやいとこ他業種に迷惑を掛けない程度の生産性へと上げて欲しいものだが
893のフロント家業をやってる限り無理な話か…

[400: 匿名さん]

原油は、アジア諸国の経済発展で世界消費が上がり、世界的には供給が需要より少し多いという状態なので今後も高値推移と予想。参照：http://www.wtrg.com/oil_graphs/oilprice1947.gif
サブプラは、日本金融機関が円建て資金を1％で借り米金融資本に融資、米金融資本が4−5％でサブプラ融資会社に貸すという構造があった。好景気で融資会社の審査はいい加減。住宅購入者の返済能力がないことを見抜いたゴールドマン・サックスは住宅ローン変動金利の改訂前に資金を抜いて一人勝ち。原油高騰を一時的と信じて、いま製造業は必死に我慢。原油高騰の要因が、ドル安を除き、サブプラ問題と直接関係がないとわかれば、値上げに踏み切る可能性は大きい。

[401: 匿名さん]

>>395
>>397
だからワンルーム賃貸になる。
不動産屋の数も中央区、江東区といった東側が増えてきている。
業界シフトも始まった。

[402: 匿名さん]

不動産業界には、見識を与えてくれる不動産学者とかが居ないので、
イケイケのおバカな経営者を正す理論武装が難しいことで、
何度も何度も自ら不動産不況(同じ愚)を招いているような気もします。
・・・証券化が得意な新興企業は相当淘汰されるのでしょう・・・。

[403: 匿名はん]

いよいよ株式急落でスタグフレーション確実の様相になるのかも。398さんの言うのも分かりますが。都内周辺のお金持ちごまんといるらしいし、
ゴクレの芝は分からないが３A一等地は別格でしょう。注目したいのは薬研坂タワマンでしょうかね

[404: 匿名さん]

>403さん

香港にもロスにもロンドンにも金持ちいっぱいいますよ。
議論の本質を見誤っちゃいけないですよ。

大事なのは一等地でも三等地でも変わりなく価格が急落するということ

[405: 匿名さん]

株価続落。
下げ渋ってきたけど果たしてどこまで切り返せるか。
いやー、楽しいねぇ。
都内のマンションも下がるかな。

[406: 匿名さん]

ある不動産に書いてあった地価の価格情報です。１月１日から１６日まで
千代田区　９５０．１０から９１９．１３
港区　８２８．８８から８１３．０８
新宿　２９５．１０から３０６．０９
文京３３６．０８から３２８．７７
品川３１５．３６から３０９．２９
目黒３３５．８９から３３３．９６
世田谷２７０・８６から２７０．８６
となっています。
副都心線の影響でしょうか新宿だけが上昇しています。

[407: 匿名はん]

＞＞404

これからは中国の時代だそうですよ。
無茶な融資をして膨らんだ欧米の不動産は日本のバブルと同じで今後も暫く後遺症に苦しむはずではありませんかね、仕方ない気もしますが今まで良すぎたし

ロンドン米国は高金利、日本は超低金利ではありませんかね。並列で考えるのはどうかと？
その場合金利とかは影響してきませんか？

バブルで痛んだ経験のある日本では不動産は急落せず安定し二極化が進むはずでないですか

それから購入要因として更に利回り重視と見るべきではありませんか

都心回帰で今後も都内は地方出身者高学歴若者の人口増加は進むでしょう。つまり賃貸価格は下がらないでしょう

借入(固定金利)は一％台(このままドル安が進んだ場合、年後半に日銀が再度金利下げしてゼロ金利復活させる可能性もある)に急落して、表面４％で利回れば更にマンション価格は安定しませんかね

金融商品でもネット２〜３％なら良い方ではないでしょうかね。

まあ不動産と金融商品とは性格が違いますが

[408: 元祖匿名はん]

表面４％？

特定投資家か適格機関投資家等で都心おふぃすでもお求めですか？

まさか、空室率ゼロベース、しんぐるてなんとの区分投資前提じゃないですよね。
価格上昇期（転売可能期）でもなし、法人節税でタワマン狙いならまだしも。

というか、それならいっそ借りて住まわれたらどうですか？

[409: 匿名さん]

>>407
事業性資金を1％台で引くのは無理だよ

[410: 元祖匿名はん]

そうですね。「通常」無理です。

表面4で管理費・修繕払って空室が出たら殆ど回らないでしょう。
住宅ローン組めるから変動で1％台とか・・・やめましょう、そういうの。ラベルが低すぎます。

それなら、俺は都心ど真ん中で欲しいから買った、外野が文句あっかの方がまだ格好いいです。

[411: 匿名さん]

>>410
「港区などの都心３区や豊洲の限定特区買ったけど、
県境外周や都境他県の椰子に文句言われる筋合いはない」

資金動かせるラベルが違うんだよ・・・、って相手にしないのが良い分けですね。
なんとはなしに判る感じ

[412: 匿名さん]

＞４１１
豊洲なんてすでに表面利回り４％すら下回ってるよ。
中古価格も坪200〜250前後で出物が増えてるし、
早いとこ処分しないとニッチもサッチもいかないカンジ。

[413: 匿名さん]

どこかのMS中小デべが第三者割当増資して12億円調達しましたね。（本日付けロイター）
引受け先はアメリカのG社でプレス発表は業務提携となっているけど、
実態はどうなんでしょうかね？？
たった12億円で？・・資金繰り？　と勘繰りたくなるのは私だけ？
結構派手に急激に業務展開しましたからね。

[414: マンション投資家さん]

元祖さん
まいど、
そうだけどそんなっこと言ったら何も買えないんじゃなかな。イギリスよりは良いって話でしょね、たぶんいやそうじゃないかな。

表面４％で一般人は十分ではないですか、今までのマンション価格が安すぎたんでしょうね。
セキュリティー考えたらマンションが良いって人は確かに多いよ、どうせ自己使用で住むんだから、皆さんのような聡明な投資家みたいな意見言っていたら一生賃貸族じゃないのかな。
そんな持ち家思考の高学歴地方出身者がマンションの底辺でを支えるんじゃないかな。昔からそんな図式でしょうかね。都心超一等地はそれらもあり下がらないのではないかな

それから株の急落についてはコメントさせてください不得手ですが。
今は割安ですよね、日本企業の企業業績絶好調なのにココまで下がるのは米中のヘッジファンドによるものと感じるのは私だけだろうか、考えすぎかな？
三角合併進まない現在現物買い又は提携をもくろみ、株買占めで日系の技術をほしくてたまらない米中の企業が二大大国の将来の国益を考えヘッジファンドと組んで先物で売り浴びせてきているとしか思えない。外貨準備を元手にした中国シンガポールのファンドの動きが気になって仕方ないんだが。
ホリエモン事件以降ガードが上がった日本丸のボディブローをバシバシ叩き込んでくる、そして、
ソニーしかり東芝辺りもブルーレイ陣営に負けてしまい買い叩くタイミングが来ている。
国際技術をもつ弱者企業はガードが下がってくる、そこを目掛けてトドメのストレートを打ち込むかもしれない。
シロートの私でも考えがつくが想像の範囲を超えない。専門の人に解説お願いしたいところです、
こんな流れないですかね。

話がずれてスマソ

[415: 400]

アメリカのＨＰをいろいろと読んだが、結局、余剰原油（spare crude oil）が減っているのでないかとの観測有。先進国の原油備蓄とガソリン等の石油商品の保有量を考慮して、ＯＥＣＤは供給量を決めるので、それらは安定しているのでまたも増産見送りでないか？　輸出国の政府系ファンドは国内インフレを恐れているので関与していない。原油価格は基本的に需給論理だ。ヘッジファンド介入もあるだろうが、その変動差は不明。バブル崩壊というのは、需給関係で市場価格が決まるのに、余剰資金が舞い込んで価格が高騰するが、余剰資金が生まれていた要因が消滅することにより、余剰資金は消え、価格が実勢（または以下）に戻ることだと思う。しかし、急激なインフレなら、雇用・消費が被害を受けるだろう。雇用・消費のダメージに応じて、住居などの高額商品の価格も定まってくると思う。余剰資金というのは、信用貸付に生じる場合が多い。ある人が自己所有の不動産を担保に資金を借りて事業をおこし、事業が成功し、事業の好成績を担保に次に投資する。今では、この資金の信用貸付が国際化されている。国際化されているということは、手順が複雑になっていて、途中でおかしくなると、全部がおかしくなる。アメリカのファンドの動きは完全に地球環境を考慮している。日本なら、2025年の海面水位は予測できないが、もう江戸川で満潮時の屋形船が橋を通れるかという問題がおきている。購入待機組は、内陸にしたらよいと思う。

[416: 匿名さん]

どこどこだから下がらない上がる、と、話をもってくひと達に共通して
カルトマルチのような不快感を覚えるのは俺だけだろうか？

そう言われてきたアメリカの不動産が下がっていることには目を瞑るらしい

ひとつ助け舟をだすとしたら、そんなアメリカで一箇所だけ
地価が上昇している土地がある

マンハッタンね

しかし身も蓋もないが、日本におけるマンハッタンって？
兜町？笑わせるな
株式の時価総額で世界シェア１０％に満たないローカルマーケットに成り下がった
日本市場という現実からも
やはり目を背ければ、景色も違って見えるのかな

[417: 匿名さん]

この数年都心部の値上がりは尋常でなかったと思います。まさしくバブルであった。都心部神話?に踊らされた人が結構多いんじゃないでしょうか。本当に金額に見合った物件だったのでしょうか。都心部のよさは何か。もう一度考えるべきかと思います。

[418: 匿名さん]

都心を理屈で買ってる人ってそんなにいるんでしょうか？
欲しいから買うか、買えるから買うのどちらかが多いのでは。

[419: 匿名さん]

埼玉と東京と、ほとんど差のない物件の価格はまるで違う。
東京であり区内であることにこだわる人はたくさんます。

[420: 物件比較中さん]

バブルは弾けて、今年の地価・マンション価格はツルベ落としとなりそうです。
昨年のド高値で買っちゃったヒト、本当にご愁傷様ですね。