23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[321: 匿名はん]

ろくな物件が無いのに相場見て無理に買ったり転がしてるだけじゃ、
つまんないかな。何年かすれば見向きもされない箱ばっかで商売して
てもなあ。今の日本の縮図で富を生んでる感じが無いよね。
おとぎの国でもありでしょｗ

[322: 匿名さん]

>>314
ニッチな需要に答えるのも生き残り策の１つ。
県境外周区、郊外は駅近タワマンだけじゃなく、いろいろな工夫が必要。
でも、私鉄支線とか駅遠のミニ戸跡地はどうしようも無いだろうな。
ブームの時に大量に生まれたミニ戸の将来は不安でいっぱい。既に、先輩格の古いミニ戸跡地が
更地で売り出されていますけど、時を追う毎に在庫が増えています。

それから、宮崎台のは、賃貸需要があまりない地域だったのと、企業所有（NEC中研跡地）の土地で
どんな形であれ売る必要があったから、そんな工夫が出てきたと思います。
個人所有だと値段が折り合わなければ売る必要は無いし、独身上京者の賃貸需要が強い地域なら
売らずに賃貸アパートを建てることになる。首都圏は少子化で若年労働者の上京数は増えますし、
所得の二極化で長年賃貸のままの比率が高くなりますから、独身の賃貸者は右肩上がりでしょう。
だから、世田谷区の場合、宮崎台みたいなのは出てこないでしょう。
それに、戸建は値段が高すぎると売れず、さらに郊外にシフトします。
安くて、大規模な宅地開発は郊外のお得意だよね。

ご参考まで、単身者の賃貸が多い２３区のランキングは以下です（０５年国勢調査）。
１位　世田谷区　１１１、３２４戸
２位　杉並区　　１０８、９１６戸
３位　大田区　　　８１、９０７戸
４位　中野区　　　７０、９８８戸
５位　江戸川区　　６８，１９１戸
６位　新宿区　　　６５，４９３戸
７位　板橋区　　　６０，２７９戸

[323: 匿名さん]

ご参考まで、賃貸に占める単身者の比率が高い２３区のランキングは以下です（０５年国勢調査）。
１位　中野区　８５．８４％
２位　杉並区　８４．５７％
３位　豊島区　７９．２７％
４位　新宿区　７７．４６％
５位　江戸川区　７７．１４％
６位　渋谷区　７６．０６％
７位　文京区　７４．９６％
ちなみに最低は千代田区で４２．８６％
例外はありますが、都心部の比率は概して低いです。
ワンルームの建築で単身者の都心回帰はあるものの、
ストック数が少ないのと、賃料が高いのがまだハードルになっているようです。

[324: 匿名さん]

東京都の数字ですが、平成１０年（１９９８年）と平成１５年（２００３年）の住宅の所有関係
の数を比較するとおもしろい結果が出ました。
平成１０年７７表
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2000/00qyti0510i.htm
平成１５年７９表
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2005/tn05qyti0510i.htm
千代田区を中心に時計周りの都心部８区の民営借家は、都心回帰の影響で増えていますが
（最大の増加は港区の９，０３０戸増）、それ以外の区は軒並み減っています。
ここ数年の安値で、賃貸層の持ち家取得が進んだためで、特に世田谷区は３０，３２０戸減、
杉並区は２５，６７０戸減、中野区は１０，０５０戸減と大きく減らしています。
しかし、ここんところの値上がりで持ち家取得が減っていきますから、再び増勢に転ずるでしょう。

東京都賃貸
１９９３年　１７２３４００戸
１９９５年　１８２５０００戸　１０１６００戸増
１９９８年　２０５４２００戸　２２９２００戸増
２００３年　２０１５２００戸　　３９０００戸減

[325: 匿名さん]

>都心部８区

どんなにひいき目にみたって6区が限界でしょ。
もう都心じゃないよ。
残念ながら。

[326: 匿名さん]

>>314
田園都市線沿線だからって、
急行・準急の停まらない駅の駅遠のミニ戸、
しかも川崎市内を富裕層が買うかですね。

[327: 匿名さん]

不動産投資の専門家の間で不動産価格に天井感が広がっていることが
ニッセイ基礎研究所のアンケートでわかった。調査に応じた専門家の
47.6%が「ピークに近い」と回答。「すでにピークに達している」と
「ピークアウトの兆しが見える」を合わせると、75.8%を占めた。

アンケートは2007年10月1日から12日にかけて実施した。
建設・不動産業界で不動産投資にかかわっている103人から回答を得た。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080115AT1D1109K14012008.html

[328: 元祖匿名はん]

あ、誰かがもう貼ってましたか。

ポジショントークが1/4として、全員でしょ。

[329: 住まいに詳しい人]

>>327
11月上旬に既にプレス発表されていた調査＆報告を２ヶ月間も放置しておいて
何故今頃記事にするのか？日経もよく判らないよなぁ

ちなみに大元の報告書はこちら
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2007/fudo071029.pdf

[330: 元祖匿名はん]

だとすれば、今調査すればもっと悪くなっているかと。

確実に去年秋から投資家・レンダー目線は冷えてます。
3末に向けての趨勢の見極めが大変重要な局面です。
売るにも買うにも。

エンドさんはいかがですか？まだ上がるとおっしゃってる？

[331: 匿名さん]

このレポートを読む限り、中小不動産会社はかなり厳しい状況に追い込まれて来たなと
いうのが感想。痛みを伴う業界再編が今年に行われると想像する。
トリガーを引くのは融資銀行、素材・資材関連販売卸業者などなど。申し訳ないけど
財務状況が危険なサインを示す中小業者には与信管理強化を強固にして対応するであろう。

もちろんその過程において投売りされる物件も出てくると思われるが、その様な物件を
購入するのは素人には無理だと思う。

内需産業を牽引するはずの不動産業界がこの様な状況に陥った責任は行政サイドにもあると
思うが短期的な利益確保に走った業界の体質改善が望まれる。

再編が進む中で、大手・財閥系デベの一人がち状況になるのは明白だ。
財務体力、与信信用度が異なる。供給減がまた加速する・・・・

ああ嫌な時代だな、職人さん、関連産業の皆さんは大変だな。

[332: 元祖匿名はん]

そうですね。確かに売るにしても区分で一般エンド向けに売り出すことはまずないですので。

明らかに今は業者（ファンド含む）も行政も「やっちゃった」状態です。どうなることやら。

建確、金商法、さぶぷら（貸し「絞り」）の三重苦ですね。上場クラスも含めて各社正念場では。

[333: 元祖匿名はん]

現場見てる限り「貸し絞り」＆「貸し剥し」でただ事ならぬ雰囲気すら感じられます。どよーん。
どっちに進むのやら。難しい局面です。最大の売り場であり、裏返せば最大の買い場なのかも。

ただ、これはエンドさんのケースには当てはまらないと思います。
基本、買える価格で買えばいい、だけですから。買えない価格になって、売れないのも当然です。

[334: 匿名さん]

>>元祖はん

この状況を狙っていたのじゃないの（笑
そうだったら混乱に乗じて大儲け？　罪な人だな（苦笑

まあ、資本主義の世界だからしかたがないと言えばそうだが、
自分は虚しく感じてしまう。

[335: 匿名さん]

村松さんの資料みたけど図表１２のほうが面白い。

私が記者ならこう書くね。

不動産市場、高値だがバブルではないという見方が大勢・ニッセイ基礎研がアンケート

　投資用不動産市場の現状について関係者の大半が「過熱ではあるがバブルとはいえない」と考えていることがニッセイ基礎研究所のアンケートでわかった。
調査に応じた専門家の44.7％が、「高値だが適正な範囲の取引が中心である」と回答。
「ほとんどが適正」3.9％とあわせて48.6％が、適性と考え「加熱気味」42.7％、「加熱」（バブル的）4.9％とあわせた47.6％と均衡する形になった。

「市場は過熱気味（理解を超える価格での取引が多い）」は、２００４年調査時で59.75％、「加熱（バブル的）」とあわせ
実に７０％の人が加熱と考えていたことからも、日本の関係者の見方はあてにならないという現実もあわせて浮き彫りになった。

[336: 匿名さん]

ごめん松村　徹氏だった。スマソ

[337: 匿名さん]

>>332,333
たいした根拠も無いのに不安をあおるようなことを書くのは良くないよ。

[338: 元祖匿名はん]

売る立場では適正価格、買う立場では高すぎ。そんなもんでしょう。
だからポジショントークなのです。
自分の手ガネだったら言うことが変わる人はいっぱいいてるでしょう。

狙ってたってこともありませんが、遅かれ早かれ予想されたことです。
ただ、金融庁と、国交省と、市場の三方向から同時攻撃されるとは。

不動産業界ってつくづく・・・虚しく感じてしまう（同じ結論？笑）

[339: 匿名さん]

さて、日経平均が1万4000円割れしてもなお
チャイナやアラブの富裕層が…

と、言って欲しいんだが
なんだかんだ、ここの割合とリンクしてるのは面白いね

[340: 匿名さん]

近郊で有り余っているミニ戸用地も塩漬けになれば地価下落にはつながらないですよね。
もし、投売りなんてことになったら駅遠だと郊外並みの地価になるぜ。
みなさん我慢ですよね。

[341: 匿名さん]

「不動産・建設、金融・保険、仲介、不動産管理、不動産ファンド運用、格付、投資顧問・コンサルタントなどの業務に携わる200名を対象に、」
していて、２００４年秋で「７割が市場は過熱気味」と思った理由は、皆買い手側で高くて買えなかったから？

だとすると不動産投資市場のセンチメントは、住宅のエンドユーザーのそれとはかけ離れて
いるということですね？

[342: 匿名さん]

>>339

中小の投売りされた物件を、最後の掻っ攫うのはその資金源だと思うよ。
何れにしても一般購入者には関係ないというか、立ち入り不可能な領域。
その流通過程で利益が乗るだけ。

そうでしょう？レンダーさん、ファンドの皆さん達？

[343: 匿名さん]

>>342
バブル崩壊でもあるまいし、桁がちがいますよ。せいぜい出てくるのは
怪しげな筋のフロント企業とかでしょ。

[344: 匿名さん]

>>343

じゃあ何故、シンガポールのファンドがコツコツと世田谷とかの物件買い叩いて、
アスコットブランドにして賃貸業務開始したの？　教えてください！

[345: 匿名さん]

良いか悪いか知らないが、
株投資はやってないので14000円割れになっても実感はないなぁ。
証券会社の営業との付き合いはあるがね。
専門家の発言だからって正しいとは限らない。
アンケートの類いも同様。

[346: 匿名さん]

>>344
世田谷区は売る場所じゃなくて貸す場所になったのです。
見る目が確かで、さすがです。

それにしても、ミニ戸用地はどうしようもないな。賃貸建てようにも面積狭すぎ。
富裕層が都心回帰で広めの土地を手放しはじめたけど、買う勇気がある人います？
買い叩きは難しそうだな、金に困っているわけでもないだろうからな。

[347: 匿名さん]

>>344
アスコットはそういう事業スキームだから。

でも売れ残りの区分マンションを一室単位で買うとかミ二戸買い集めてアスッコットブランドに
したりもするの？

>>346
＞世田谷区は売る場所じゃなくて貸す場所になったのです。
　　なるほど。

[348: 匿名さん]

>>347
戸建を借りる人はいないよ。
維持管理が面倒だろ。

[349: 匿名さん]

>>348
そうでもないよ。社宅需要もあるし・・・まさかそのへんの戸建てが
全部持家だと思ってないよね。

[350: 匿名さん]

>>349
ゼロでは無いが・・・
ミニ戸買い集めて賃貸に出して儲けますか？
どう考えても無理でしょ。

ひょっとして、販売中のを賃貸にすること考えているとかですか？
その手の検討が始まっているのですか？

[351: 匿名さん]

>>349
戸建てはやはり難しいよ。だから賃貸を建てるんだよ。単身者向けメインだもん。

代替わりしたところが、賃貸かミニ戸になってくからな・・・。でも賃貸やミニ戸はあ
ちこちで増えてるしそのうち過剰供給で値崩れしそうな気がする。下がったとこで、ま
とめて地上げもいいかもｗ

[352: 匿名さん]

>>347
中野や杉並はアパートも多いが築浅借家もけっこうあるよ。
なぜできたのかわからないけど、ほとんど長屋状態の賃貸ミニ戸が
あるよね。間口がせまい敷地を無理に分割するともはや２ＤＫの借家に
しかならない・・ってやつだ。

維持管理って、草取りする庭なんてないし、建物の維持管理は
大家がやるし、欠点は貸すと出て行かないってことかね。

[353: 匿名さん]

ミニ戸じゃ維持管理もマンション並みじゃないか？

問題なのは、賃貸する人は大体が利便性重視。駅近希望ってこと。
ところが、戸建は環境耐性が低いから、だいたいが静かなとこ、早い話駅遠が多い。
逆に駅近だと住めるような状態じゃなくなる。
家の前を四六時中知らない人が行ったりきたりするのは否でしょ。

[354: 匿名さん]

世田谷区は敷地面積の最低鮮度が決められているそうで建蔽率ですと４０％が１００㎡６０％が７０㎡だそうです。結局地階を利用すると建坪は４０㎡ほど最大で１２０㎡以上の建物ができるそうです。

[355: 匿名さん]

>>352
面積規制無いんだ？世田谷は80平米以上だと思うが。建蔽率も縛りが緩いのかな。
でも戸建だと、結局大家は面倒なんでしょ。

[356: 匿名さん]

３５４です。限度と鮮度間違えました。

[357: 匿名さん]

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?pf=13&md=geo&ge...

こういうのあるしｗ

[358: 匿名さん]

世田谷のミニ戸と埋め立て地のマンション、実際のところどっちに価値があるんだろうね。
値段的にはミニ戸のほうが高いのかな。

[359: 匿名さん]

８０㎡は建蔽率５０％です。結局地階を利用することにより３６坪ほど家はできるということです。ただし地下をつくるには地下だけで１千万ほど掛かると思いますが。

[360: 匿名さん]

>>354
それは最低限の基準だよ。低層で高級住宅地といわれているところは、容積率の縛りが
きついから、建坪40平米では地下入れても60平米くらいがせいぜいでしょ。高さ制限や
建蔽率も〜50％できついしね。それに、地下面積にもよるが、地下は割高で1千万〜上
乗せになるから、そうそう使えないかな。

こういう地域は賃貸にするのはきついから（価格の割りに戸数を増やせず収益を上げに
くいかも）、ミニ戸が増えるか、ある程度の規模の開発待ちになるんじゃないかなと思
ってるが・・・。

[361: 匿名さん]

なんかこんなにREITも売られちゃうとたんまり買っていた地方銀行の経営も心配だね。
市場が下がると負のスパイラルでまたどんどん売られちゃうからなー

[362: 匿名さん]

>>358
値段的には世田谷のミニ戸では？田都沿線で駅10分以内、土地80平米なら最低8千万
くらい〜じゃない。地下の有無によるが、これだと建物面積は120平米くらいまでOK
でしょ。

でもなあ、入り組んで雑然としたところが多くて、戸建ての価値をそんなに感じない
と思うけど・・・。いい地域でなければ、湾岸埋め立てマンションに軍配かなｗ

[363: 匿名さん]

３６０さん。たまたま今世田谷区の建築ガイドを持っていて、容積率算定の特例がありまして住宅の用途に供する地階部分の床面積は、その建築物の住宅の用途に供する部分の床面積の合計３分の１までが容積率の計算から除外されますとかかれています。つまり２階までしか建てられなかったものが地下を利用することにより３階まで建てられるということです。地下は防音効果がありいいということですが費用がかさんでしまうらしいです。

[364: サラリーマンさん]

意外に思われるかもしれませんが、都心周辺に駅から遠くなくて、それでいて閑静なところが
結構あります。その理由は以下４つですが、戸建志向の人もよく探すと良いでしょう。

①路線が都心を中心に放射状に郊外に伸びているので、都心周辺の駅の密度が高い。
②ほとんどが地下鉄なので駅に近くてもうるさくない。踏み切りも無い。
③昔は駅から遠かったのに、新線ができて突然駅に近くなったところも多くある。
④駅自体がそれほど希少な存在じゃないので、郊外のようにロータリーができたり、繁華街に
　なったりもあまりしない。

郊外でも高級と言われている田園調布とか成城とかも駅は半地下タイプになっているでしょ。

[365: 匿名さん]

業者によるけど地下は想像以上にお金かかるよ。あとドライエリアとか必要だから、
フルには建てられない。それに地下を賃貸するわけにもいかないでしょ。

[366: 匿名さん]

>>364
こういうとこは大抵規制が厳しいうえに需要に比べて供給も少ないので高めだよ。
もっとも建物100平米以上なんて物件を希望の方は、マンションだともっと希少になっ
て価格が跳ね上がるので、戸建てのほうがお徳じゃない。

[367: 匿名さん]

どうしても戸建って人は都心部のミニ戸も閑静でいいかも。
探すの大変そうだから、情報力やな。

[368: 匿名さん]

都心では町全体を低層にするような規制はかかってないところが多いから、『小さなお家』の世界を覚悟したほうがいいかもね。

[369: 匿名さん]

アエラの記事は皆さんどう思いました？。

[370: 匿名さん]

>>368
大きなお家は郊外になりますね。
つくばＥＸとか北総線とか自然がいっぱいのとこ。
世田谷のミニ戸はそんなに売れ残りがあるのですか、ほかの区はどうですか、地価暴落にならないといいですね。