23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[321: 匿名はん]

ろくな物件が無いのに相場見て無理に買ったり転がしてるだけじゃ、
つまんないかな。何年かすれば見向きもされない箱ばっかで商売して
てもなあ。今の日本の縮図で富を生んでる感じが無いよね。
おとぎの国でもありでしょｗ

[322: 匿名さん]

>>314
ニッチな需要に答えるのも生き残り策の１つ。
県境外周区、郊外は駅近タワマンだけじゃなく、いろいろな工夫が必要。
でも、私鉄支線とか駅遠のミニ戸跡地はどうしようも無いだろうな。
ブームの時に大量に生まれたミニ戸の将来は不安でいっぱい。既に、先輩格の古いミニ戸跡地が
更地で売り出されていますけど、時を追う毎に在庫が増えています。

それから、宮崎台のは、賃貸需要があまりない地域だったのと、企業所有（NEC中研跡地）の土地で
どんな形であれ売る必要があったから、そんな工夫が出てきたと思います。
個人所有だと値段が折り合わなければ売る必要は無いし、独身上京者の賃貸需要が強い地域なら
売らずに賃貸アパートを建てることになる。首都圏は少子化で若年労働者の上京数は増えますし、
所得の二極化で長年賃貸のままの比率が高くなりますから、独身の賃貸者は右肩上がりでしょう。
だから、世田谷区の場合、宮崎台みたいなのは出てこないでしょう。
それに、戸建は値段が高すぎると売れず、さらに郊外にシフトします。
安くて、大規模な宅地開発は郊外のお得意だよね。

ご参考まで、単身者の賃貸が多い２３区のランキングは以下です（０５年国勢調査）。
１位　世田谷区　１１１、３２４戸
２位　杉並区　　１０８、９１６戸
３位　大田区　　　８１、９０７戸
４位　中野区　　　７０、９８８戸
５位　江戸川区　　６８，１９１戸
６位　新宿区　　　６５，４９３戸
７位　板橋区　　　６０，２７９戸

[323: 匿名さん]

ご参考まで、賃貸に占める単身者の比率が高い２３区のランキングは以下です（０５年国勢調査）。
１位　中野区　８５．８４％
２位　杉並区　８４．５７％
３位　豊島区　７９．２７％
４位　新宿区　７７．４６％
５位　江戸川区　７７．１４％
６位　渋谷区　７６．０６％
７位　文京区　７４．９６％
ちなみに最低は千代田区で４２．８６％
例外はありますが、都心部の比率は概して低いです。
ワンルームの建築で単身者の都心回帰はあるものの、
ストック数が少ないのと、賃料が高いのがまだハードルになっているようです。

[324: 匿名さん]

東京都の数字ですが、平成１０年（１９９８年）と平成１５年（２００３年）の住宅の所有関係
の数を比較するとおもしろい結果が出ました。
平成１０年７７表
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2000/00qyti0510i.htm
平成１５年７９表
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2005/tn05qyti0510i.htm
千代田区を中心に時計周りの都心部８区の民営借家は、都心回帰の影響で増えていますが
（最大の増加は港区の９，０３０戸増）、それ以外の区は軒並み減っています。
ここ数年の安値で、賃貸層の持ち家取得が進んだためで、特に世田谷区は３０，３２０戸減、
杉並区は２５，６７０戸減、中野区は１０，０５０戸減と大きく減らしています。
しかし、ここんところの値上がりで持ち家取得が減っていきますから、再び増勢に転ずるでしょう。

東京都賃貸
１９９３年　１７２３４００戸
１９９５年　１８２５０００戸　１０１６００戸増
１９９８年　２０５４２００戸　２２９２００戸増
２００３年　２０１５２００戸　　３９０００戸減

[325: 匿名さん]

>都心部８区

どんなにひいき目にみたって6区が限界でしょ。
もう都心じゃないよ。
残念ながら。

[326: 匿名さん]

>>314
田園都市線沿線だからって、
急行・準急の停まらない駅の駅遠のミニ戸、
しかも川崎市内を富裕層が買うかですね。

[327: 匿名さん]

不動産投資の専門家の間で不動産価格に天井感が広がっていることが
ニッセイ基礎研究所のアンケートでわかった。調査に応じた専門家の
47.6%が「ピークに近い」と回答。「すでにピークに達している」と
「ピークアウトの兆しが見える」を合わせると、75.8%を占めた。

アンケートは2007年10月1日から12日にかけて実施した。
建設・不動産業界で不動産投資にかかわっている103人から回答を得た。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080115AT1D1109K14012008.html

[328: 元祖匿名はん]

あ、誰かがもう貼ってましたか。

ポジショントークが1/4として、全員でしょ。

[329: 住まいに詳しい人]

>>327
11月上旬に既にプレス発表されていた調査＆報告を２ヶ月間も放置しておいて
何故今頃記事にするのか？日経もよく判らないよなぁ

ちなみに大元の報告書はこちら
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2007/fudo071029.pdf

[330: 元祖匿名はん]

だとすれば、今調査すればもっと悪くなっているかと。

確実に去年秋から投資家・レンダー目線は冷えてます。
3末に向けての趨勢の見極めが大変重要な局面です。
売るにも買うにも。

エンドさんはいかがですか？まだ上がるとおっしゃってる？

[331: 匿名さん]

このレポートを読む限り、中小不動産会社はかなり厳しい状況に追い込まれて来たなと
いうのが感想。痛みを伴う業界再編が今年に行われると想像する。
トリガーを引くのは融資銀行、素材・資材関連販売卸業者などなど。申し訳ないけど
財務状況が危険なサインを示す中小業者には与信管理強化を強固にして対応するであろう。

もちろんその過程において投売りされる物件も出てくると思われるが、その様な物件を
購入するのは素人には無理だと思う。

内需産業を牽引するはずの不動産業界がこの様な状況に陥った責任は行政サイドにもあると
思うが短期的な利益確保に走った業界の体質改善が望まれる。

再編が進む中で、大手・財閥系デベの一人がち状況になるのは明白だ。
財務体力、与信信用度が異なる。供給減がまた加速する・・・・

ああ嫌な時代だな、職人さん、関連産業の皆さんは大変だな。

[332: 元祖匿名はん]

そうですね。確かに売るにしても区分で一般エンド向けに売り出すことはまずないですので。

明らかに今は業者（ファンド含む）も行政も「やっちゃった」状態です。どうなることやら。

建確、金商法、さぶぷら（貸し「絞り」）の三重苦ですね。上場クラスも含めて各社正念場では。

[333: 元祖匿名はん]

現場見てる限り「貸し絞り」＆「貸し剥し」でただ事ならぬ雰囲気すら感じられます。どよーん。
どっちに進むのやら。難しい局面です。最大の売り場であり、裏返せば最大の買い場なのかも。

ただ、これはエンドさんのケースには当てはまらないと思います。
基本、買える価格で買えばいい、だけですから。買えない価格になって、売れないのも当然です。

[334: 匿名さん]

>>元祖はん

この状況を狙っていたのじゃないの（笑
そうだったら混乱に乗じて大儲け？　罪な人だな（苦笑

まあ、資本主義の世界だからしかたがないと言えばそうだが、
自分は虚しく感じてしまう。

[335: 匿名さん]

村松さんの資料みたけど図表１２のほうが面白い。

私が記者ならこう書くね。

不動産市場、高値だがバブルではないという見方が大勢・ニッセイ基礎研がアンケート

　投資用不動産市場の現状について関係者の大半が「過熱ではあるがバブルとはいえない」と考えていることがニッセイ基礎研究所のアンケートでわかった。
調査に応じた専門家の44.7％が、「高値だが適正な範囲の取引が中心である」と回答。
「ほとんどが適正」3.9％とあわせて48.6％が、適性と考え「加熱気味」42.7％、「加熱」（バブル的）4.9％とあわせた47.6％と均衡する形になった。

「市場は過熱気味（理解を超える価格での取引が多い）」は、２００４年調査時で59.75％、「加熱（バブル的）」とあわせ
実に７０％の人が加熱と考えていたことからも、日本の関係者の見方はあてにならないという現実もあわせて浮き彫りになった。

[336: 匿名さん]

ごめん松村　徹氏だった。スマソ

[337: 匿名さん]

>>332,333
たいした根拠も無いのに不安をあおるようなことを書くのは良くないよ。

[338: 元祖匿名はん]

売る立場では適正価格、買う立場では高すぎ。そんなもんでしょう。
だからポジショントークなのです。
自分の手ガネだったら言うことが変わる人はいっぱいいてるでしょう。

狙ってたってこともありませんが、遅かれ早かれ予想されたことです。
ただ、金融庁と、国交省と、市場の三方向から同時攻撃されるとは。

不動産業界ってつくづく・・・虚しく感じてしまう（同じ結論？笑）

[339: 匿名さん]

さて、日経平均が1万4000円割れしてもなお
チャイナやアラブの富裕層が…

と、言って欲しいんだが
なんだかんだ、ここの割合とリンクしてるのは面白いね

[340: 匿名さん]

近郊で有り余っているミニ戸用地も塩漬けになれば地価下落にはつながらないですよね。
もし、投売りなんてことになったら駅遠だと郊外並みの地価になるぜ。
みなさん我慢ですよね。