23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[275: 匿名さん]

>>273
繰り返しになりますがご参考まで。

県境外周区は地元民需要に大きく依存している。
そこが都心部と大きく異なる点。都心部は幅広く首都圏全域が購入者になる。
ここに来て県境外周区の売れ行きが落ちているのは何故かと言うと、
地元民需要が小さくなっているから。
①ここ数年の安値で、待機組の持ち家取得が進んだ
②続く世代が就職氷河期時代に当たり、正社員率が低く購買力が弱い
結論から言えば、県境外周区はこれから２種類に分かれる
・供給量を減らし、価格を維持するところ
・そこそこの所得層を自区内にとどめるため、また、他区から奪い取るため、積極的に
　川崎市等の区境エリアと競争　＝適正価格の模索をするところ
長期的視野で見れば、後者の選択が正しいが、それは各区のローカル事情、主に賃貸アパート
への需要の大きさ、簡単に言えば若年上京者に人気があるか、で変わってくる。
大田区、世田谷区、杉並区は前者の道を歩み、練馬区、板橋区、足立区等の北部内陸区は
後者の道を選ぶだろう。
さらに将来を見れば、人気の差も縮まって行くだろうが、ここ１０年のトレンドは現状維持だろう。

[276: 物件比較中さん]

そもそも、前のマンション価格上昇は外資＆国内のファンドにより資金の操作のおかけです、やつらは今困っているから手にあるマンションおよデベの株をうらないといけないです、下がるのが現実！！！！

[277: 匿名さん]

>県境外周区は地元民需要に大きく依存している。
は〜っ？地元民は土地持ってるから、みんな2世帯住居にしてますけど。
世田谷でも江戸川でもマンション買ってるのは上京組ですが。

>・供給量を減らし、価格を維持するところ
だから、価格を維持する必然性がないよね。

>・そこそこの所得層を自区内にとどめるため、また、他区から奪い取るため、積極的に
　川崎市等の区境エリアと競争　＝適正価格の模索をするところ
ふつうに考えたら嫌でもこっちだろ。まあ積極的に？というのは意味がわからん。
積極的ではないだろ。

>長期的視野で見れば、後者の選択が正しいが、
長期的に見なくても、後者。

>大田区、世田谷区、杉並区は前者の道を歩み、
若年上京者に最も人気があるのが世田谷区なんだが。

>、ここ１０年のトレンドは現状維持だろう。
最後にどさくさにまぎれて変なこと書くな。何の根拠もありません。

面倒だからだれも相手にしなかったけど、ウザイのでもう出てこないでください。

[278: 匿名さん]

デベ工作員どの=長文さん　は>>263のとおり、2006年秋に1LDK買ったから、
こんなに必死だということが判明しましたね。単なるポジショントークですね。

しかも九段と三越前に投資用ワンルームをお持ちなんでしょう。
サラリーマンが自宅と合わせて4つもマンション持ってたら、そら必死になりますって。

2006年秋は価格が急上昇開始直後ですから、猿でもわかる買い時でしたね。
そりゃあ、みんな飛びつきますわな。私も下がる派ですが、2006年秋の値段を
大きく割り込むとまでは思ってませんからw
私も2006年秋に1LDK申し込みましたが、抽選で外れました。

[281: 購入検討者]

普通の会社員がローンを組んで家を買う選択するかは雇用状況の見通しに大きく依存します。

2004年頃まではリストラを目の当たりにして、いつリストラされるかわからないのに35年ローンなんて組めるかという考えが蔓延。購買意欲が減退しました。

ここ数年は、企業景気感の上昇、団塊世代の大量退職による人手不足感から、企業は新卒入社を増やし、中途採用を強化しはじめ、雇用の安心感から購買意欲が上昇しました。

が、どうも雲行きが怪しくなってきました。

数年の景気回復はリストラや経費削減による影響が大きく、実はどの企業を見ても商品が爆発的に売れたとか、そういう話はあまりないのです。（任天堂などごく一部を除く）

今までの「実感なき経済成長」は
　①正社員を契約社員に置き換えたりしたこと等によるコスト削減
　②対米国を中心とした外需好調により輸出型企業主導の業績回復
が主因。

2008年は景気が悪化し雇用不安が広がることで、マンション価格も崩れると予測します。
雇用の安定があってこそ長期ローンが組めるのです。

これからの景気後退局面がどれくらいの規模のものなのか予想は出来ませんが備えだけは皆、始めていると思います。
具体的には、大きな買い物の抑制（不動産や車など）、日常生活の切り詰め（外食控える）など。

[282: 匿名さん]

＞夢は30年後、あなたの子供にでも託せ。

いいことおっしゃいますねぇ。

田舎の親が亡くなって残してくれた地元の賃貸不動産が
値下がりしそうなので処分して子供に引き継ぐ意味で
買った賃貸物件について
見ず知らずの人から、

「サラリーマンが自宅のほかに３室も持って必死だ」とか言われる
筋合いはないですよね。

[283: 匿名さん]

>>279
ちゃんとした理論的反論しないとバカにされるぞ。

[286: 匿名さん]

マンション持ってる＝借金抱えて必死

じゃなくて

マンション持ってる＝上がるか下がるかわからない資産もって自己肯定に必死

ってことなのでは？

実需の人には関係ないけどね。まあ、買い替えしにくくなるけどね。

[287: 匿名さん]

>>272
将来性が無くて、治安が悪い所からは富裕層は逃げ出します。
だから、渋谷区には大きな疑問符がつきます。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

[288: 匿名さん]

ちみたち、松濤とか神山町とか大山町とか見たことある？

[289: 匿名さん]

また昔の名前で出ていますかよ。
このスレは将来を語るスレです。
勘違いしないように。

[290: 物件比較中さん]

>>287他
どこ区の住人か知らんが
ついに渋谷区にも喧嘩売り出す始末ですか。
明治通りより西側はNGって、松涛も神山も
西原も元代々木もみんな汚い町並みで
お金持ち仕様じゃないってことね。

しかも、治安が悪いってそりゃ
渋谷駅の繁華街があってジャリンコが
闊歩してるんだから当然。
上記の住宅街とは無縁の話で、区単位で
ミソもクソも一緒くたに語る愚かさ。

将来性だのオオバケだの開発余地だの
言ってるところみると、まさか城東のとある
地域の住民だとしたら、
手の付けられない重症だわ、、。
てか文京辺りの住民だとしても渋谷に
喧嘩売るとは十分重症だけど。

[294: 匿名さん]

Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　ＪＡＰＡＮ
２月号の特集は「ニッポン総プレミアムブーム　その深層と可能性を探る」
だ。
２００８年の市場を探る
Ｐ２０の中山登志朗氏のコメントは面白いからご一読を。

「不動産価格全体の動向を語ること自体、すでにあまり意味をなさなくなっている。」
今までは、いつ買うかが最大の焦点だったが、今後は何を買うかをピンポイントで
見極める能力が求められる。
地価全体としては上昇ポイントが増え、下落ポイントが減少する傾向が続くとみている。
・・・そうだ。
不動産のプレミア物件の話がでていて
千代田富士見の即日完売のはなしと並んで、　宮崎台のグランフォーラムの
販売状況も出ていた。
立地がよければ買うというのでなく、目の肥えた客が満足する物件を提供する
企業だけが伸びる時代とか。

[295: 匿名さん]

初心者ですみません。
投機でもない限り、購買力が減れば価格は下がる、とシンプルではないのですか？

[296: 匿名さん]

ちなみにデータを自分の都合の良いように捻じ曲げて解釈する
（都合のいいところだけ取り出す）のはちゃんとした理論ではありません

[299: 匿名さん]

>宮崎台のグランフォーラムの販売状況

とは、どんなぐあい？

[301: 匿名さん]

渋谷区の目玉はこれ
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-137yozemi.htm
新宿区の目玉はこれ
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-205mode.htm

[303: 匿名さん]

>>299
宮崎台駅そばの戸建の面開発分譲。（コスモスが戸建路線変更した中でのフラッグ物件かな？）

7098万〜１億１３９８万までの価格帯１〜５期は完売。最終６期までで全２３８戸
２×４の高額設定物権として注目を集めていた。

[304: 匿名さん]

>301
これらの目玉がマンションに影響するということですか？

[305: 匿名さん]

こう言う方向性だってことです。

[306: 匿名さん]

>地価全体としては上昇ポイントが増え、下落ポイントが減少する傾向が続くとみている。

こいつのデータどんだけ古いんだよ。実際少々ポイントが減り、下落ポイントが増えたじゃねえか。

>千代田富士見の即日完売

あれは確かに立地が良すぎるからな。まあ、買い物件じゃろ。

>宮崎台のグランフォーラムの販売状況も出ていた。

郊外でマンションはもうだめってことでしょ。

>立地がよければ買うというのでなく、目の肥えた客が満足する物件を提供する
>企業だけが伸びる時代とか。

日本のデベロッパーは全滅だな。

[307: 周辺住民さん]

目玉にしては小振りだな

[308: 匿名さん]

>>295
３０代のニューリッチや豊かな層の購買力は落ちてないでしょう？

と書くと、ここでは「思い込み」とか「自分の都合でもの言ってる」って
戦時中の非国民みたいなレッテル貼られます。

[309: 匿名さん]

宮崎台よく知らないが川崎ですね。
同じ川崎でも田園都市線の方はイメージいいみたいですね。

[311: 匿名さん]

>>307
それでも周辺の中小ビルに与える影響は大きい。
結構空がでるよ。
その後どんなのが入るかｗ

[312: 匿名さん]

>地価全体としては上昇ポイントが増え、下落ポイントが減少する傾向が続くとみている

今は下げ圧力のほうが強くて逆ではないかと思うのだが。
ただ全体として、いつまでも上がり続けないように、
いつまでも下がり続けることも無いと考えるのだが。
（アイアムレジェンドみたいに日本人がゼロになるまで減少すれば別だが）

[314: 匿名さん]

駅近とはいえないが、宮崎台の面開発分譲（NEC中研跡地）は、いいよ。この地域では一見高めに見えるけど、街の整備も仕様・広さともにOK。あんな開発ができるなら、マンションは目じゃないかも。世田谷でもあの手の開発もっとやってくれないかな・・・億超えてもいいよ。

[317: 匿名さん]

>世田谷でもあの手の開発もっとやってくれないかな・・・億超えてもいいよ。

世田谷ガーデンヒルズ？、２０年後でも億を維持するかも・・・

[320: 匿名さん]

>>314
これでまた、テーマパーク「おとぎの国」が増えましたw

[321: 匿名はん]

ろくな物件が無いのに相場見て無理に買ったり転がしてるだけじゃ、
つまんないかな。何年かすれば見向きもされない箱ばっかで商売して
てもなあ。今の日本の縮図で富を生んでる感じが無いよね。
おとぎの国でもありでしょｗ

[322: 匿名さん]

>>314
ニッチな需要に答えるのも生き残り策の１つ。
県境外周区、郊外は駅近タワマンだけじゃなく、いろいろな工夫が必要。
でも、私鉄支線とか駅遠のミニ戸跡地はどうしようも無いだろうな。
ブームの時に大量に生まれたミニ戸の将来は不安でいっぱい。既に、先輩格の古いミニ戸跡地が
更地で売り出されていますけど、時を追う毎に在庫が増えています。

それから、宮崎台のは、賃貸需要があまりない地域だったのと、企業所有（NEC中研跡地）の土地で
どんな形であれ売る必要があったから、そんな工夫が出てきたと思います。
個人所有だと値段が折り合わなければ売る必要は無いし、独身上京者の賃貸需要が強い地域なら
売らずに賃貸アパートを建てることになる。首都圏は少子化で若年労働者の上京数は増えますし、
所得の二極化で長年賃貸のままの比率が高くなりますから、独身の賃貸者は右肩上がりでしょう。
だから、世田谷区の場合、宮崎台みたいなのは出てこないでしょう。
それに、戸建は値段が高すぎると売れず、さらに郊外にシフトします。
安くて、大規模な宅地開発は郊外のお得意だよね。

ご参考まで、単身者の賃貸が多い２３区のランキングは以下です（０５年国勢調査）。
１位　世田谷区　１１１、３２４戸
２位　杉並区　　１０８、９１６戸
３位　大田区　　　８１、９０７戸
４位　中野区　　　７０、９８８戸
５位　江戸川区　　６８，１９１戸
６位　新宿区　　　６５，４９３戸
７位　板橋区　　　６０，２７９戸

[323: 匿名さん]

ご参考まで、賃貸に占める単身者の比率が高い２３区のランキングは以下です（０５年国勢調査）。
１位　中野区　８５．８４％
２位　杉並区　８４．５７％
３位　豊島区　７９．２７％
４位　新宿区　７７．４６％
５位　江戸川区　７７．１４％
６位　渋谷区　７６．０６％
７位　文京区　７４．９６％
ちなみに最低は千代田区で４２．８６％
例外はありますが、都心部の比率は概して低いです。
ワンルームの建築で単身者の都心回帰はあるものの、
ストック数が少ないのと、賃料が高いのがまだハードルになっているようです。

[324: 匿名さん]

東京都の数字ですが、平成１０年（１９９８年）と平成１５年（２００３年）の住宅の所有関係
の数を比較するとおもしろい結果が出ました。
平成１０年７７表
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2000/00qyti0510i.htm
平成１５年７９表
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2005/tn05qyti0510i.htm
千代田区を中心に時計周りの都心部８区の民営借家は、都心回帰の影響で増えていますが
（最大の増加は港区の９，０３０戸増）、それ以外の区は軒並み減っています。
ここ数年の安値で、賃貸層の持ち家取得が進んだためで、特に世田谷区は３０，３２０戸減、
杉並区は２５，６７０戸減、中野区は１０，０５０戸減と大きく減らしています。
しかし、ここんところの値上がりで持ち家取得が減っていきますから、再び増勢に転ずるでしょう。

東京都賃貸
１９９３年　１７２３４００戸
１９９５年　１８２５０００戸　１０１６００戸増
１９９８年　２０５４２００戸　２２９２００戸増
２００３年　２０１５２００戸　　３９０００戸減