23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[261: 通りすがり]

ここにきて上がる派のトーンが「まだまだ上がる」から「下がらない」に収斂されてきたのが面白いね
これでNK平均がリバウンドすると またぞろ強気に転じるのだろう
株式市場の動静とマンション相場は無関係な筈なのにね

[262: メガバンクのチーフストラテジスト]

地価先物市場などがあればいいのだが。それぞれ3年先くらいまでMar,Jun,Sep,Decの限月
があり、首都圏、東京23区、港区、足立区、川崎区なんて商品があったりして。
将来港区の地価が上がると思う人は港区ロング戦略。
港区下落川崎区上昇を予想する人は港区yours、川崎区mineのアビトラージュ戦略。
首都圏地価暴落にかける人は首都圏ショート戦略。

[263: 匿名さん]

>>261

おもしろいなぁ。２００４年頃は、２００５年３月暴落説に反論して「上がる派」の
急先鋒だったことは認めるけどね。

当時は自説を立証すべく身銭切ってマンション買いましたよ.

２００５年、２００６年と下落派の論客相手に、不動産証券化だとかリートの仕組みだとか
金融の本もアナリストの本もいっぱい読ませていただいた。面白かった。

あまりに下落論が激しいから、自説を立証すべく２００６年秋に１ＬＤＫ買って
しまいましたよ。
用がないから人に貸してますけど。

あのときの抽選会の異常な盛り上がり。（一期のときは閑古鳥なのに１年でこうも変わるか
という感じでした）
言うだけでは卑怯だから自説通り行動してます。

でもさすが、２００７年に入ってからは、「下がらない」といい続けて横ばいの絵まで
書いて示したら根拠を示せって怒られた。

だって、ここは言葉で書いてもなかなか価格推移想定のイメージがつたわらない
ですからね。

４４１さんとか、インフレやバブル再燃懸念を示す人はいましたけど、
上昇率では意見あってましたね。
年２％程度の上昇。
それって５５００万が５６１０万になる程度なんだけどね。

だいたい、ここの下がる派は、数字がないね。

井上の爺さんみたいに、５年で半値とか２年で２００５年水準までとか具体的な
数字ださなきゃ。

[265: 匿名さん]

>>262
先物がないけど、更地の先買いはある。ただし流動性がないから
読みがはずれた郊外で中小デベが抱えたまま爆死です。

経験豊富なゴクレは、完成させておそらくは証券化スキーム組んで
両方に走れる構えで、売りしぶり。
満を持して分譲開始。

デベの立場はつねに完売時の商品価格の先物買い。

デベの株やリート買っていた人は、地価高騰のリスクヘッジのつもりだったのが
あてが外れて悪態ついてるのだと思う。

[266: 匿名さん]

＞流れは下落。これは間違いない。
＞あんた以外は皆、認めてるし数字も出てるよ。

一部はね。
局所見て、全体と思うなかれ。

[268: 匿名さん]

>サブプライム問題前の予想を外しまくってしばらく消えてたのに

文体かえて書きまくってましたけどきがついてませんでしたｗ

サブプラ語るほどの知識がないから、勉強はしたけど、ていうか公庫の
ステップ返済とサブプライムローンの共通点を言おうとして間違った
ことはあるけど

予想したのは別の長文さんでしたけどね。
でも、不勉強を反省したおかげでサブプライムローンがノンリコで
あることを見つけてきたのは私ですけどねｗ

サブプライムも株価も予想はしませんよ。私はトヨタ７７００円で
買って６０００円で売っちゃう人だから

ほーらどこまで長分さんかわからなくなったでしょ。
それでいいんです。
誰が書いたかでなく　何が書いてあるかです。
論争でなく静かに意見をかたりませんか。
論争には相手の立場の攻撃が大抵含まれる。

ちがいますかね。

[270: 匿名さん]

>>245
渋谷区は町並みが悪いし、開発余地も無いから将来性は無いと思います。
お金持ちは長期的な投資思考が強いから、もっと別のところ狙いでしょう。
オオバケするようなところ。

[271: 匿名さん]

>>270

お金持ちはすでに上がったところに住む、でよいのでは？

おお化けする＝今はまだ低評価

です。ビジネスならともかく、住宅に金持ちが穴狙いしてどうする。

[272: 周辺住民さん]

>>271
でも町並みが悪すぎると思いませんか？
特に明治通りより西側は、お金持ち仕様ではないと思うけど。
戸建なら違いますがマンションとしては魅力ないでしょう。

[273: 匿名]

今後の動向としては、超都心物件は安定、郊外物件は暴落していくのは
予想がつきますが、そのどちらのエリアにも位置しない２３区内の値動きはどんなものでしょうか？

下がる下がるとは言われるものの、資材高と、デベの土地の高値掴みを考慮すると
売れるために安く、では採算が厳しいと考えられます。とくに城南・城西地区。
ならば高級仕様で差別化、となるのではないかと思うのですが・・・。

それと比較して、城北・城東は２００７年に多く出た、立地のイメージと大きく乖離する
コンセプチュアルな物件の不振の結果から、今後はリーズナブルなマンションへのシフトが
進むと予想されます。
このエリアでは大きく値崩れし、且つ仕様の低い建物がメインになってくるのでしょうか？


そうなると立地のブランド力によって、建設されるマンションの質も大きく差がつく
傾向がはっきりとし、住む街によって、住民のレベルの格差がつき、固定化していく
ということになるのでしょうか・・・？

以上、所感です。

[274: 中野区民]

>>242

ここで日経リンク債の説明しても
意味ないでしょう。あなた一言でまとめたつもりかもしれな
いけど言葉足らずもいいとこです。
大体販売サイドの仕事は、組成時にフィー抜いた時点で終わって
ます。組入れオプションはどこかで引き受けてますが、その
プレイヤーが相場全体をいじれるような力はありません。

売り方と買い方の攻防なんてないでしょう。
ナニワ金融道に出てくる先物屋じゃないんだから・・・
書き込み自体がこれに近い考え方だから、仕組み債知らない人の
書き込みだと、書いたんですよ（別の人でしょうが）。
4-5年前に仕組み債＝外資系の相場操縦と何も知らずに騒いだ
マスコミと一緒です。

とにかく！
日経平均の推移にも関係ないし、ましてや23区のマンションの
価格動向には関係ありません。　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[275: 匿名さん]

>>273
繰り返しになりますがご参考まで。

県境外周区は地元民需要に大きく依存している。
そこが都心部と大きく異なる点。都心部は幅広く首都圏全域が購入者になる。
ここに来て県境外周区の売れ行きが落ちているのは何故かと言うと、
地元民需要が小さくなっているから。
①ここ数年の安値で、待機組の持ち家取得が進んだ
②続く世代が就職氷河期時代に当たり、正社員率が低く購買力が弱い
結論から言えば、県境外周区はこれから２種類に分かれる
・供給量を減らし、価格を維持するところ
・そこそこの所得層を自区内にとどめるため、また、他区から奪い取るため、積極的に
　川崎市等の区境エリアと競争　＝適正価格の模索をするところ
長期的視野で見れば、後者の選択が正しいが、それは各区のローカル事情、主に賃貸アパート
への需要の大きさ、簡単に言えば若年上京者に人気があるか、で変わってくる。
大田区、世田谷区、杉並区は前者の道を歩み、練馬区、板橋区、足立区等の北部内陸区は
後者の道を選ぶだろう。
さらに将来を見れば、人気の差も縮まって行くだろうが、ここ１０年のトレンドは現状維持だろう。

[276: 物件比較中さん]

そもそも、前のマンション価格上昇は外資＆国内のファンドにより資金の操作のおかけです、やつらは今困っているから手にあるマンションおよデベの株をうらないといけないです、下がるのが現実！！！！

[277: 匿名さん]

>県境外周区は地元民需要に大きく依存している。
は〜っ？地元民は土地持ってるから、みんな2世帯住居にしてますけど。
世田谷でも江戸川でもマンション買ってるのは上京組ですが。

>・供給量を減らし、価格を維持するところ
だから、価格を維持する必然性がないよね。

>・そこそこの所得層を自区内にとどめるため、また、他区から奪い取るため、積極的に
　川崎市等の区境エリアと競争　＝適正価格の模索をするところ
ふつうに考えたら嫌でもこっちだろ。まあ積極的に？というのは意味がわからん。
積極的ではないだろ。

>長期的視野で見れば、後者の選択が正しいが、
長期的に見なくても、後者。

>大田区、世田谷区、杉並区は前者の道を歩み、
若年上京者に最も人気があるのが世田谷区なんだが。

>、ここ１０年のトレンドは現状維持だろう。
最後にどさくさにまぎれて変なこと書くな。何の根拠もありません。

面倒だからだれも相手にしなかったけど、ウザイのでもう出てこないでください。

[278: 匿名さん]

デベ工作員どの=長文さん　は>>263のとおり、2006年秋に1LDK買ったから、
こんなに必死だということが判明しましたね。単なるポジショントークですね。

しかも九段と三越前に投資用ワンルームをお持ちなんでしょう。
サラリーマンが自宅と合わせて4つもマンション持ってたら、そら必死になりますって。

2006年秋は価格が急上昇開始直後ですから、猿でもわかる買い時でしたね。
そりゃあ、みんな飛びつきますわな。私も下がる派ですが、2006年秋の値段を
大きく割り込むとまでは思ってませんからw
私も2006年秋に1LDK申し込みましたが、抽選で外れました。

[281: 購入検討者]

普通の会社員がローンを組んで家を買う選択するかは雇用状況の見通しに大きく依存します。

2004年頃まではリストラを目の当たりにして、いつリストラされるかわからないのに35年ローンなんて組めるかという考えが蔓延。購買意欲が減退しました。

ここ数年は、企業景気感の上昇、団塊世代の大量退職による人手不足感から、企業は新卒入社を増やし、中途採用を強化しはじめ、雇用の安心感から購買意欲が上昇しました。

が、どうも雲行きが怪しくなってきました。

数年の景気回復はリストラや経費削減による影響が大きく、実はどの企業を見ても商品が爆発的に売れたとか、そういう話はあまりないのです。（任天堂などごく一部を除く）

今までの「実感なき経済成長」は
　①正社員を契約社員に置き換えたりしたこと等によるコスト削減
　②対米国を中心とした外需好調により輸出型企業主導の業績回復
が主因。

2008年は景気が悪化し雇用不安が広がることで、マンション価格も崩れると予測します。
雇用の安定があってこそ長期ローンが組めるのです。

これからの景気後退局面がどれくらいの規模のものなのか予想は出来ませんが備えだけは皆、始めていると思います。
具体的には、大きな買い物の抑制（不動産や車など）、日常生活の切り詰め（外食控える）など。

[282: 匿名さん]

＞夢は30年後、あなたの子供にでも託せ。

いいことおっしゃいますねぇ。

田舎の親が亡くなって残してくれた地元の賃貸不動産が
値下がりしそうなので処分して子供に引き継ぐ意味で
買った賃貸物件について
見ず知らずの人から、

「サラリーマンが自宅のほかに３室も持って必死だ」とか言われる
筋合いはないですよね。

[283: 匿名さん]

>>279
ちゃんとした理論的反論しないとバカにされるぞ。

[286: 匿名さん]

マンション持ってる＝借金抱えて必死

じゃなくて

マンション持ってる＝上がるか下がるかわからない資産もって自己肯定に必死

ってことなのでは？

実需の人には関係ないけどね。まあ、買い替えしにくくなるけどね。

[287: 匿名さん]

>>272
将来性が無くて、治安が悪い所からは富裕層は逃げ出します。
だから、渋谷区には大きな疑問符がつきます。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

[288: 匿名さん]

ちみたち、松濤とか神山町とか大山町とか見たことある？

[289: 匿名さん]

また昔の名前で出ていますかよ。
このスレは将来を語るスレです。
勘違いしないように。

[290: 物件比較中さん]

>>287他
どこ区の住人か知らんが
ついに渋谷区にも喧嘩売り出す始末ですか。
明治通りより西側はNGって、松涛も神山も
西原も元代々木もみんな汚い町並みで
お金持ち仕様じゃないってことね。

しかも、治安が悪いってそりゃ
渋谷駅の繁華街があってジャリンコが
闊歩してるんだから当然。
上記の住宅街とは無縁の話で、区単位で
ミソもクソも一緒くたに語る愚かさ。

将来性だのオオバケだの開発余地だの
言ってるところみると、まさか城東のとある
地域の住民だとしたら、
手の付けられない重症だわ、、。
てか文京辺りの住民だとしても渋谷に
喧嘩売るとは十分重症だけど。

[294: 匿名さん]

Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　ＪＡＰＡＮ
２月号の特集は「ニッポン総プレミアムブーム　その深層と可能性を探る」
だ。
２００８年の市場を探る
Ｐ２０の中山登志朗氏のコメントは面白いからご一読を。

「不動産価格全体の動向を語ること自体、すでにあまり意味をなさなくなっている。」
今までは、いつ買うかが最大の焦点だったが、今後は何を買うかをピンポイントで
見極める能力が求められる。
地価全体としては上昇ポイントが増え、下落ポイントが減少する傾向が続くとみている。
・・・そうだ。
不動産のプレミア物件の話がでていて
千代田富士見の即日完売のはなしと並んで、　宮崎台のグランフォーラムの
販売状況も出ていた。
立地がよければ買うというのでなく、目の肥えた客が満足する物件を提供する
企業だけが伸びる時代とか。

[295: 匿名さん]

初心者ですみません。
投機でもない限り、購買力が減れば価格は下がる、とシンプルではないのですか？

[296: 匿名さん]

ちなみにデータを自分の都合の良いように捻じ曲げて解釈する
（都合のいいところだけ取り出す）のはちゃんとした理論ではありません

[299: 匿名さん]

>宮崎台のグランフォーラムの販売状況

とは、どんなぐあい？

[301: 匿名さん]

渋谷区の目玉はこれ
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-137yozemi.htm
新宿区の目玉はこれ
http://www.eonet.ne.jp/~building-pc/tokyo-kensetu/tokyo-205mode.htm

[303: 匿名さん]

>>299
宮崎台駅そばの戸建の面開発分譲。（コスモスが戸建路線変更した中でのフラッグ物件かな？）

7098万〜１億１３９８万までの価格帯１〜５期は完売。最終６期までで全２３８戸
２×４の高額設定物権として注目を集めていた。

[304: 匿名さん]

>301
これらの目玉がマンションに影響するということですか？

[305: 匿名さん]

こう言う方向性だってことです。

[306: 匿名さん]

>地価全体としては上昇ポイントが増え、下落ポイントが減少する傾向が続くとみている。

こいつのデータどんだけ古いんだよ。実際少々ポイントが減り、下落ポイントが増えたじゃねえか。

>千代田富士見の即日完売

あれは確かに立地が良すぎるからな。まあ、買い物件じゃろ。

>宮崎台のグランフォーラムの販売状況も出ていた。

郊外でマンションはもうだめってことでしょ。

>立地がよければ買うというのでなく、目の肥えた客が満足する物件を提供する
>企業だけが伸びる時代とか。

日本のデベロッパーは全滅だな。

[307: 周辺住民さん]

目玉にしては小振りだな

[308: 匿名さん]

>>295
３０代のニューリッチや豊かな層の購買力は落ちてないでしょう？

と書くと、ここでは「思い込み」とか「自分の都合でもの言ってる」って
戦時中の非国民みたいなレッテル貼られます。

[309: 匿名さん]

宮崎台よく知らないが川崎ですね。
同じ川崎でも田園都市線の方はイメージいいみたいですね。

[311: 匿名さん]

>>307
それでも周辺の中小ビルに与える影響は大きい。
結構空がでるよ。
その後どんなのが入るかｗ

[312: 匿名さん]

>地価全体としては上昇ポイントが増え、下落ポイントが減少する傾向が続くとみている

今は下げ圧力のほうが強くて逆ではないかと思うのだが。
ただ全体として、いつまでも上がり続けないように、
いつまでも下がり続けることも無いと考えるのだが。
（アイアムレジェンドみたいに日本人がゼロになるまで減少すれば別だが）

[314: 匿名さん]

駅近とはいえないが、宮崎台の面開発分譲（NEC中研跡地）は、いいよ。この地域では一見高めに見えるけど、街の整備も仕様・広さともにOK。あんな開発ができるなら、マンションは目じゃないかも。世田谷でもあの手の開発もっとやってくれないかな・・・億超えてもいいよ。

[317: 匿名さん]

>世田谷でもあの手の開発もっとやってくれないかな・・・億超えてもいいよ。

世田谷ガーデンヒルズ？、２０年後でも億を維持するかも・・・

[320: 匿名さん]

>>314
これでまた、テーマパーク「おとぎの国」が増えましたw

[321: 匿名はん]

ろくな物件が無いのに相場見て無理に買ったり転がしてるだけじゃ、
つまんないかな。何年かすれば見向きもされない箱ばっかで商売して
てもなあ。今の日本の縮図で富を生んでる感じが無いよね。
おとぎの国でもありでしょｗ

[322: 匿名さん]

>>314
ニッチな需要に答えるのも生き残り策の１つ。
県境外周区、郊外は駅近タワマンだけじゃなく、いろいろな工夫が必要。
でも、私鉄支線とか駅遠のミニ戸跡地はどうしようも無いだろうな。
ブームの時に大量に生まれたミニ戸の将来は不安でいっぱい。既に、先輩格の古いミニ戸跡地が
更地で売り出されていますけど、時を追う毎に在庫が増えています。

それから、宮崎台のは、賃貸需要があまりない地域だったのと、企業所有（NEC中研跡地）の土地で
どんな形であれ売る必要があったから、そんな工夫が出てきたと思います。
個人所有だと値段が折り合わなければ売る必要は無いし、独身上京者の賃貸需要が強い地域なら
売らずに賃貸アパートを建てることになる。首都圏は少子化で若年労働者の上京数は増えますし、
所得の二極化で長年賃貸のままの比率が高くなりますから、独身の賃貸者は右肩上がりでしょう。
だから、世田谷区の場合、宮崎台みたいなのは出てこないでしょう。
それに、戸建は値段が高すぎると売れず、さらに郊外にシフトします。
安くて、大規模な宅地開発は郊外のお得意だよね。

ご参考まで、単身者の賃貸が多い２３区のランキングは以下です（０５年国勢調査）。
１位　世田谷区　１１１、３２４戸
２位　杉並区　　１０８、９１６戸
３位　大田区　　　８１、９０７戸
４位　中野区　　　７０、９８８戸
５位　江戸川区　　６８，１９１戸
６位　新宿区　　　６５，４９３戸
７位　板橋区　　　６０，２７９戸

[323: 匿名さん]

ご参考まで、賃貸に占める単身者の比率が高い２３区のランキングは以下です（０５年国勢調査）。
１位　中野区　８５．８４％
２位　杉並区　８４．５７％
３位　豊島区　７９．２７％
４位　新宿区　７７．４６％
５位　江戸川区　７７．１４％
６位　渋谷区　７６．０６％
７位　文京区　７４．９６％
ちなみに最低は千代田区で４２．８６％
例外はありますが、都心部の比率は概して低いです。
ワンルームの建築で単身者の都心回帰はあるものの、
ストック数が少ないのと、賃料が高いのがまだハードルになっているようです。

[324: 匿名さん]

東京都の数字ですが、平成１０年（１９９８年）と平成１５年（２００３年）の住宅の所有関係
の数を比較するとおもしろい結果が出ました。
平成１０年７７表
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2000/00qyti0510i.htm
平成１５年７９表
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2005/tn05qyti0510i.htm
千代田区を中心に時計周りの都心部８区の民営借家は、都心回帰の影響で増えていますが
（最大の増加は港区の９，０３０戸増）、それ以外の区は軒並み減っています。
ここ数年の安値で、賃貸層の持ち家取得が進んだためで、特に世田谷区は３０，３２０戸減、
杉並区は２５，６７０戸減、中野区は１０，０５０戸減と大きく減らしています。
しかし、ここんところの値上がりで持ち家取得が減っていきますから、再び増勢に転ずるでしょう。

東京都賃貸
１９９３年　１７２３４００戸
１９９５年　１８２５０００戸　１０１６００戸増
１９９８年　２０５４２００戸　２２９２００戸増
２００３年　２０１５２００戸　　３９０００戸減

[325: 匿名さん]

>都心部８区

どんなにひいき目にみたって6区が限界でしょ。
もう都心じゃないよ。
残念ながら。

[326: 匿名さん]

>>314
田園都市線沿線だからって、
急行・準急の停まらない駅の駅遠のミニ戸、
しかも川崎市内を富裕層が買うかですね。

[327: 匿名さん]

不動産投資の専門家の間で不動産価格に天井感が広がっていることが
ニッセイ基礎研究所のアンケートでわかった。調査に応じた専門家の
47.6%が「ピークに近い」と回答。「すでにピークに達している」と
「ピークアウトの兆しが見える」を合わせると、75.8%を占めた。

アンケートは2007年10月1日から12日にかけて実施した。
建設・不動産業界で不動産投資にかかわっている103人から回答を得た。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080115AT1D1109K14012008.html

[328: 元祖匿名はん]

あ、誰かがもう貼ってましたか。

ポジショントークが1/4として、全員でしょ。

[329: 住まいに詳しい人]

>>327
11月上旬に既にプレス発表されていた調査＆報告を２ヶ月間も放置しておいて
何故今頃記事にするのか？日経もよく判らないよなぁ

ちなみに大元の報告書はこちら
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2007/fudo071029.pdf

[330: 元祖匿名はん]

だとすれば、今調査すればもっと悪くなっているかと。

確実に去年秋から投資家・レンダー目線は冷えてます。
3末に向けての趨勢の見極めが大変重要な局面です。
売るにも買うにも。

エンドさんはいかがですか？まだ上がるとおっしゃってる？

[331: 匿名さん]

このレポートを読む限り、中小不動産会社はかなり厳しい状況に追い込まれて来たなと
いうのが感想。痛みを伴う業界再編が今年に行われると想像する。
トリガーを引くのは融資銀行、素材・資材関連販売卸業者などなど。申し訳ないけど
財務状況が危険なサインを示す中小業者には与信管理強化を強固にして対応するであろう。

もちろんその過程において投売りされる物件も出てくると思われるが、その様な物件を
購入するのは素人には無理だと思う。

内需産業を牽引するはずの不動産業界がこの様な状況に陥った責任は行政サイドにもあると
思うが短期的な利益確保に走った業界の体質改善が望まれる。

再編が進む中で、大手・財閥系デベの一人がち状況になるのは明白だ。
財務体力、与信信用度が異なる。供給減がまた加速する・・・・

ああ嫌な時代だな、職人さん、関連産業の皆さんは大変だな。

[332: 元祖匿名はん]

そうですね。確かに売るにしても区分で一般エンド向けに売り出すことはまずないですので。

明らかに今は業者（ファンド含む）も行政も「やっちゃった」状態です。どうなることやら。

建確、金商法、さぶぷら（貸し「絞り」）の三重苦ですね。上場クラスも含めて各社正念場では。

[333: 元祖匿名はん]

現場見てる限り「貸し絞り」＆「貸し剥し」でただ事ならぬ雰囲気すら感じられます。どよーん。
どっちに進むのやら。難しい局面です。最大の売り場であり、裏返せば最大の買い場なのかも。

ただ、これはエンドさんのケースには当てはまらないと思います。
基本、買える価格で買えばいい、だけですから。買えない価格になって、売れないのも当然です。

[334: 匿名さん]

>>元祖はん

この状況を狙っていたのじゃないの（笑
そうだったら混乱に乗じて大儲け？　罪な人だな（苦笑

まあ、資本主義の世界だからしかたがないと言えばそうだが、
自分は虚しく感じてしまう。

[335: 匿名さん]

村松さんの資料みたけど図表１２のほうが面白い。

私が記者ならこう書くね。

不動産市場、高値だがバブルではないという見方が大勢・ニッセイ基礎研がアンケート

　投資用不動産市場の現状について関係者の大半が「過熱ではあるがバブルとはいえない」と考えていることがニッセイ基礎研究所のアンケートでわかった。
調査に応じた専門家の44.7％が、「高値だが適正な範囲の取引が中心である」と回答。
「ほとんどが適正」3.9％とあわせて48.6％が、適性と考え「加熱気味」42.7％、「加熱」（バブル的）4.9％とあわせた47.6％と均衡する形になった。

「市場は過熱気味（理解を超える価格での取引が多い）」は、２００４年調査時で59.75％、「加熱（バブル的）」とあわせ
実に７０％の人が加熱と考えていたことからも、日本の関係者の見方はあてにならないという現実もあわせて浮き彫りになった。

[336: 匿名さん]

ごめん松村　徹氏だった。スマソ

[337: 匿名さん]

>>332,333
たいした根拠も無いのに不安をあおるようなことを書くのは良くないよ。

[338: 元祖匿名はん]

売る立場では適正価格、買う立場では高すぎ。そんなもんでしょう。
だからポジショントークなのです。
自分の手ガネだったら言うことが変わる人はいっぱいいてるでしょう。

狙ってたってこともありませんが、遅かれ早かれ予想されたことです。
ただ、金融庁と、国交省と、市場の三方向から同時攻撃されるとは。

不動産業界ってつくづく・・・虚しく感じてしまう（同じ結論？笑）

[339: 匿名さん]

さて、日経平均が1万4000円割れしてもなお
チャイナやアラブの富裕層が…

と、言って欲しいんだが
なんだかんだ、ここの割合とリンクしてるのは面白いね

[340: 匿名さん]

近郊で有り余っているミニ戸用地も塩漬けになれば地価下落にはつながらないですよね。
もし、投売りなんてことになったら駅遠だと郊外並みの地価になるぜ。
みなさん我慢ですよね。

[341: 匿名さん]

「不動産・建設、金融・保険、仲介、不動産管理、不動産ファンド運用、格付、投資顧問・コンサルタントなどの業務に携わる200名を対象に、」
していて、２００４年秋で「７割が市場は過熱気味」と思った理由は、皆買い手側で高くて買えなかったから？

だとすると不動産投資市場のセンチメントは、住宅のエンドユーザーのそれとはかけ離れて
いるということですね？

[342: 匿名さん]

>>339

中小の投売りされた物件を、最後の掻っ攫うのはその資金源だと思うよ。
何れにしても一般購入者には関係ないというか、立ち入り不可能な領域。
その流通過程で利益が乗るだけ。

そうでしょう？レンダーさん、ファンドの皆さん達？

[343: 匿名さん]

>>342
バブル崩壊でもあるまいし、桁がちがいますよ。せいぜい出てくるのは
怪しげな筋のフロント企業とかでしょ。

[344: 匿名さん]

>>343

じゃあ何故、シンガポールのファンドがコツコツと世田谷とかの物件買い叩いて、
アスコットブランドにして賃貸業務開始したの？　教えてください！

[345: 匿名さん]

良いか悪いか知らないが、
株投資はやってないので14000円割れになっても実感はないなぁ。
証券会社の営業との付き合いはあるがね。
専門家の発言だからって正しいとは限らない。
アンケートの類いも同様。

[346: 匿名さん]

>>344
世田谷区は売る場所じゃなくて貸す場所になったのです。
見る目が確かで、さすがです。

それにしても、ミニ戸用地はどうしようもないな。賃貸建てようにも面積狭すぎ。
富裕層が都心回帰で広めの土地を手放しはじめたけど、買う勇気がある人います？
買い叩きは難しそうだな、金に困っているわけでもないだろうからな。

[347: 匿名さん]

>>344
アスコットはそういう事業スキームだから。

でも売れ残りの区分マンションを一室単位で買うとかミ二戸買い集めてアスッコットブランドに
したりもするの？

>>346
＞世田谷区は売る場所じゃなくて貸す場所になったのです。
　　なるほど。

[348: 匿名さん]

>>347
戸建を借りる人はいないよ。
維持管理が面倒だろ。

[349: 匿名さん]

>>348
そうでもないよ。社宅需要もあるし・・・まさかそのへんの戸建てが
全部持家だと思ってないよね。

[350: 匿名さん]

>>349
ゼロでは無いが・・・
ミニ戸買い集めて賃貸に出して儲けますか？
どう考えても無理でしょ。

ひょっとして、販売中のを賃貸にすること考えているとかですか？
その手の検討が始まっているのですか？

[351: 匿名さん]

>>349
戸建てはやはり難しいよ。だから賃貸を建てるんだよ。単身者向けメインだもん。

代替わりしたところが、賃貸かミニ戸になってくからな・・・。でも賃貸やミニ戸はあ
ちこちで増えてるしそのうち過剰供給で値崩れしそうな気がする。下がったとこで、ま
とめて地上げもいいかもｗ

[352: 匿名さん]

>>347
中野や杉並はアパートも多いが築浅借家もけっこうあるよ。
なぜできたのかわからないけど、ほとんど長屋状態の賃貸ミニ戸が
あるよね。間口がせまい敷地を無理に分割するともはや２ＤＫの借家に
しかならない・・ってやつだ。

維持管理って、草取りする庭なんてないし、建物の維持管理は
大家がやるし、欠点は貸すと出て行かないってことかね。

[353: 匿名さん]

ミニ戸じゃ維持管理もマンション並みじゃないか？

問題なのは、賃貸する人は大体が利便性重視。駅近希望ってこと。
ところが、戸建は環境耐性が低いから、だいたいが静かなとこ、早い話駅遠が多い。
逆に駅近だと住めるような状態じゃなくなる。
家の前を四六時中知らない人が行ったりきたりするのは否でしょ。

[354: 匿名さん]

世田谷区は敷地面積の最低鮮度が決められているそうで建蔽率ですと４０％が１００㎡６０％が７０㎡だそうです。結局地階を利用すると建坪は４０㎡ほど最大で１２０㎡以上の建物ができるそうです。

[355: 匿名さん]

>>352
面積規制無いんだ？世田谷は80平米以上だと思うが。建蔽率も縛りが緩いのかな。
でも戸建だと、結局大家は面倒なんでしょ。

[356: 匿名さん]

３５４です。限度と鮮度間違えました。

[357: 匿名さん]

http://rent.realestate.yahoo.co.jp/bin/dsearch?pf=13&md=geo&ge...

こういうのあるしｗ

[358: 匿名さん]

世田谷のミニ戸と埋め立て地のマンション、実際のところどっちに価値があるんだろうね。
値段的にはミニ戸のほうが高いのかな。

[359: 匿名さん]

８０㎡は建蔽率５０％です。結局地階を利用することにより３６坪ほど家はできるということです。ただし地下をつくるには地下だけで１千万ほど掛かると思いますが。

[360: 匿名さん]

>>354
それは最低限の基準だよ。低層で高級住宅地といわれているところは、容積率の縛りが
きついから、建坪40平米では地下入れても60平米くらいがせいぜいでしょ。高さ制限や
建蔽率も〜50％できついしね。それに、地下面積にもよるが、地下は割高で1千万〜上
乗せになるから、そうそう使えないかな。

こういう地域は賃貸にするのはきついから（価格の割りに戸数を増やせず収益を上げに
くいかも）、ミニ戸が増えるか、ある程度の規模の開発待ちになるんじゃないかなと思
ってるが・・・。