23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[261: 通りすがり]

ここにきて上がる派のトーンが「まだまだ上がる」から「下がらない」に収斂されてきたのが面白いね
これでNK平均がリバウンドすると またぞろ強気に転じるのだろう
株式市場の動静とマンション相場は無関係な筈なのにね

[262: メガバンクのチーフストラテジスト]

地価先物市場などがあればいいのだが。それぞれ3年先くらいまでMar,Jun,Sep,Decの限月
があり、首都圏、東京23区、港区、足立区、川崎区なんて商品があったりして。
将来港区の地価が上がると思う人は港区ロング戦略。
港区下落川崎区上昇を予想する人は港区yours、川崎区mineのアビトラージュ戦略。
首都圏地価暴落にかける人は首都圏ショート戦略。

[263: 匿名さん]

>>261

おもしろいなぁ。２００４年頃は、２００５年３月暴落説に反論して「上がる派」の
急先鋒だったことは認めるけどね。

当時は自説を立証すべく身銭切ってマンション買いましたよ.

２００５年、２００６年と下落派の論客相手に、不動産証券化だとかリートの仕組みだとか
金融の本もアナリストの本もいっぱい読ませていただいた。面白かった。

あまりに下落論が激しいから、自説を立証すべく２００６年秋に１ＬＤＫ買って
しまいましたよ。
用がないから人に貸してますけど。

あのときの抽選会の異常な盛り上がり。（一期のときは閑古鳥なのに１年でこうも変わるか
という感じでした）
言うだけでは卑怯だから自説通り行動してます。

でもさすが、２００７年に入ってからは、「下がらない」といい続けて横ばいの絵まで
書いて示したら根拠を示せって怒られた。

だって、ここは言葉で書いてもなかなか価格推移想定のイメージがつたわらない
ですからね。

４４１さんとか、インフレやバブル再燃懸念を示す人はいましたけど、
上昇率では意見あってましたね。
年２％程度の上昇。
それって５５００万が５６１０万になる程度なんだけどね。

だいたい、ここの下がる派は、数字がないね。

井上の爺さんみたいに、５年で半値とか２年で２００５年水準までとか具体的な
数字ださなきゃ。

[265: 匿名さん]

>>262
先物がないけど、更地の先買いはある。ただし流動性がないから
読みがはずれた郊外で中小デベが抱えたまま爆死です。

経験豊富なゴクレは、完成させておそらくは証券化スキーム組んで
両方に走れる構えで、売りしぶり。
満を持して分譲開始。

デベの立場はつねに完売時の商品価格の先物買い。

デベの株やリート買っていた人は、地価高騰のリスクヘッジのつもりだったのが
あてが外れて悪態ついてるのだと思う。

[266: 匿名さん]

＞流れは下落。これは間違いない。
＞あんた以外は皆、認めてるし数字も出てるよ。

一部はね。
局所見て、全体と思うなかれ。

[268: 匿名さん]

>サブプライム問題前の予想を外しまくってしばらく消えてたのに

文体かえて書きまくってましたけどきがついてませんでしたｗ

サブプラ語るほどの知識がないから、勉強はしたけど、ていうか公庫の
ステップ返済とサブプライムローンの共通点を言おうとして間違った
ことはあるけど

予想したのは別の長文さんでしたけどね。
でも、不勉強を反省したおかげでサブプライムローンがノンリコで
あることを見つけてきたのは私ですけどねｗ

サブプライムも株価も予想はしませんよ。私はトヨタ７７００円で
買って６０００円で売っちゃう人だから

ほーらどこまで長分さんかわからなくなったでしょ。
それでいいんです。
誰が書いたかでなく　何が書いてあるかです。
論争でなく静かに意見をかたりませんか。
論争には相手の立場の攻撃が大抵含まれる。

ちがいますかね。

[270: 匿名さん]

>>245
渋谷区は町並みが悪いし、開発余地も無いから将来性は無いと思います。
お金持ちは長期的な投資思考が強いから、もっと別のところ狙いでしょう。
オオバケするようなところ。

[271: 匿名さん]

>>270

お金持ちはすでに上がったところに住む、でよいのでは？

おお化けする＝今はまだ低評価

です。ビジネスならともかく、住宅に金持ちが穴狙いしてどうする。

[272: 周辺住民さん]

>>271
でも町並みが悪すぎると思いませんか？
特に明治通りより西側は、お金持ち仕様ではないと思うけど。
戸建なら違いますがマンションとしては魅力ないでしょう。

[273: 匿名]

今後の動向としては、超都心物件は安定、郊外物件は暴落していくのは
予想がつきますが、そのどちらのエリアにも位置しない２３区内の値動きはどんなものでしょうか？

下がる下がるとは言われるものの、資材高と、デベの土地の高値掴みを考慮すると
売れるために安く、では採算が厳しいと考えられます。とくに城南・城西地区。
ならば高級仕様で差別化、となるのではないかと思うのですが・・・。

それと比較して、城北・城東は２００７年に多く出た、立地のイメージと大きく乖離する
コンセプチュアルな物件の不振の結果から、今後はリーズナブルなマンションへのシフトが
進むと予想されます。
このエリアでは大きく値崩れし、且つ仕様の低い建物がメインになってくるのでしょうか？


そうなると立地のブランド力によって、建設されるマンションの質も大きく差がつく
傾向がはっきりとし、住む街によって、住民のレベルの格差がつき、固定化していく
ということになるのでしょうか・・・？

以上、所感です。

[274: 中野区民]

>>242

ここで日経リンク債の説明しても
意味ないでしょう。あなた一言でまとめたつもりかもしれな
いけど言葉足らずもいいとこです。
大体販売サイドの仕事は、組成時にフィー抜いた時点で終わって
ます。組入れオプションはどこかで引き受けてますが、その
プレイヤーが相場全体をいじれるような力はありません。

売り方と買い方の攻防なんてないでしょう。
ナニワ金融道に出てくる先物屋じゃないんだから・・・
書き込み自体がこれに近い考え方だから、仕組み債知らない人の
書き込みだと、書いたんですよ（別の人でしょうが）。
4-5年前に仕組み債＝外資系の相場操縦と何も知らずに騒いだ
マスコミと一緒です。

とにかく！
日経平均の推移にも関係ないし、ましてや23区のマンションの
価格動向には関係ありません。　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[275: 匿名さん]

>>273
繰り返しになりますがご参考まで。

県境外周区は地元民需要に大きく依存している。
そこが都心部と大きく異なる点。都心部は幅広く首都圏全域が購入者になる。
ここに来て県境外周区の売れ行きが落ちているのは何故かと言うと、
地元民需要が小さくなっているから。
①ここ数年の安値で、待機組の持ち家取得が進んだ
②続く世代が就職氷河期時代に当たり、正社員率が低く購買力が弱い
結論から言えば、県境外周区はこれから２種類に分かれる
・供給量を減らし、価格を維持するところ
・そこそこの所得層を自区内にとどめるため、また、他区から奪い取るため、積極的に
　川崎市等の区境エリアと競争　＝適正価格の模索をするところ
長期的視野で見れば、後者の選択が正しいが、それは各区のローカル事情、主に賃貸アパート
への需要の大きさ、簡単に言えば若年上京者に人気があるか、で変わってくる。
大田区、世田谷区、杉並区は前者の道を歩み、練馬区、板橋区、足立区等の北部内陸区は
後者の道を選ぶだろう。
さらに将来を見れば、人気の差も縮まって行くだろうが、ここ１０年のトレンドは現状維持だろう。

[276: 物件比較中さん]

そもそも、前のマンション価格上昇は外資＆国内のファンドにより資金の操作のおかけです、やつらは今困っているから手にあるマンションおよデベの株をうらないといけないです、下がるのが現実！！！！

[277: 匿名さん]

>県境外周区は地元民需要に大きく依存している。
は〜っ？地元民は土地持ってるから、みんな2世帯住居にしてますけど。
世田谷でも江戸川でもマンション買ってるのは上京組ですが。

>・供給量を減らし、価格を維持するところ
だから、価格を維持する必然性がないよね。

>・そこそこの所得層を自区内にとどめるため、また、他区から奪い取るため、積極的に
　川崎市等の区境エリアと競争　＝適正価格の模索をするところ
ふつうに考えたら嫌でもこっちだろ。まあ積極的に？というのは意味がわからん。
積極的ではないだろ。

>長期的視野で見れば、後者の選択が正しいが、
長期的に見なくても、後者。

>大田区、世田谷区、杉並区は前者の道を歩み、
若年上京者に最も人気があるのが世田谷区なんだが。

>、ここ１０年のトレンドは現状維持だろう。
最後にどさくさにまぎれて変なこと書くな。何の根拠もありません。

面倒だからだれも相手にしなかったけど、ウザイのでもう出てこないでください。

[278: 匿名さん]

デベ工作員どの=長文さん　は>>263のとおり、2006年秋に1LDK買ったから、
こんなに必死だということが判明しましたね。単なるポジショントークですね。

しかも九段と三越前に投資用ワンルームをお持ちなんでしょう。
サラリーマンが自宅と合わせて4つもマンション持ってたら、そら必死になりますって。

2006年秋は価格が急上昇開始直後ですから、猿でもわかる買い時でしたね。
そりゃあ、みんな飛びつきますわな。私も下がる派ですが、2006年秋の値段を
大きく割り込むとまでは思ってませんからw
私も2006年秋に1LDK申し込みましたが、抽選で外れました。