23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[251: 匿名さん]

>>250
割高な城南の地価が下がっていくとの分析ですか。
野村のＤＡＴＡとも一致しますね。
確かに大量の端切れ土地がマーケットにさらし者になっています。
この価格じゃ実需はゼロか・・ミニ戸ブームもはるか昔の話になりました。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

[252: 匿名さん]

金融の人間は大なり小なりたとえ支店のセールスと言えども相場に触れている商売なのでわかると思うのだが。
金の流れをしっかりと押さえなさい。
ノックインが１４０００円台前半から下にごろごろしていることなど、とっくに織り込み済みだ。くだらん。
ブラック・マンデー、ブラジル・アルゼンチン危機、ロシア危機、ＬＴＣＭ危機を経験していない若造はもっと勉強したほうがいい。

REITが相場を引き上げた、そしてREIT資金が引きあがる、不動産価格の下落、と連想している向きが多いが、数値で持って示してもらいたいものだ。動いたあるいはこれから動く資金量を把握しているのか？
一定の品質を持つオフィスビルへのニーズは引き続き強い。また、REIT保有マンションも同様。
投資利回りからみて所詮レンジで収まるのが金融商品だ。
また、これからは２極化。その結果、クオリティの低い物件、業者が駆逐されるのも自然の摂理。
それに手を出す投資家はご愁傷様であり、実需ならそれはそれで各自のリスクでわかっていればすむこと。外野が騒ぐことでもない。
自分の金のことを考えている人は思慮深いものだ。

[253: 匿名さん]

>>185
>>193
だれも正確な解答ができないようなので答え言っちゃいます。
ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件比率から分かることは

①中央線沿線の人気がなくなっていること
新宿区１４件中５件３６％、中野区１１件中６件５５％、杉並区２４件中１０件４２％
②都心部もワンルームタイプは不調（完成売りが多いからかも？）
中央区６件中３件５０％、台東区６件中３件５０％
③総じて県境外周区は不調だが価格を抑えているところは健闘
葛飾区２０件中３件１５％、江戸川区２５件中３件１２％

[254: 匿名さん]

>>250
株屋の新聞から引用されてもねぇ

「不動産会社の社長」ってよく読めばジャスダックから去年二部上場した
ばかりのインテリックスじゃないの。
鑑定士抱えた内装業者みたいな会社だよ。
http://www.intellex.co.jp/company/index.html
インテリックスって、リノベーション、つまり中古市場で再生して売る事業
がメイン。

地価が下がるから新築買わないで中古リノベをしなさいと言う営業上の
トークと疑うのが普通だ。

これが三井不動産の社長が言っているなら信憑性もあろうが・・・。

[255: 物件比較中さん]

254さん
確か三井不動産の社長が「首都圏の地価は現在『踊り場』におり、一部では下落が見られる」と
数ヶ月前にコメントしていましたよ。

[256: 匿名さん]

まったくその通りなんだよ。でもさ「踊り場」って登ってきて、また下がる
ってもんじゃない。そりゃ「天井」だよね。

①２３区の全体トレンドは「下落」でなく「横ばい」

重要なのは、全体トレンドだ。
局地的な投機的値動きの調整や業界淘汰での一部の値下げを見て
全体の下がる予兆とはいいきれまい。

都心の不動産が外資ファンドの引き上げで暴落すると言っていたはずが
ここまできても一向にその気配がない。
仕方ないから、下のほうからネタ探しか。

②横ばいとは、物件ごとには振り分けの動き

以前、底値が坪単価２５０万に至らなかったエリアは今後それ以上は
上がらず、底値が２５０万をきらなかったエリアは上昇する。
という二極化論を言ったことがある。
以来「お得意の二極化論か」と揶揄された。実際に所得統計など
みれば所得の分布はふた瘤ラクダ。明白な二極化だ。
なにしろかつての平均値７００万円という層が大きく凹んでいる。

国民生活基礎調査平成１８年度をみても、１０００万以上の所得層の
山がロングテールとして長く伸びているのがわかる。
１０００万以上を合計して１２．８％
２０００万以上は１．２％もいる。
富裕層マーケティングなるものが言われ、専門誌まで出ているわけだ。
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa06/images/2-1a.g...

③同じ区でも価格差は広がる

野沢３丁目だの上用賀６丁目だとか私鉄の中間点で最も不便な場所
世田谷でも給田、烏山は、もともと最安値のエリアだ

[257: 匿名さん]

業界淘汰の一部の値下げ→充分下がる予兆だよ。

局所的だろうが何だろうが、大きく下げたものがあれば、
消費者心理としては、割高な物は買わなくなる傾向を生む。
割高を買う心理というのは、将来上がり続けるだろう読みがあってこそ
買うというものだ。富裕層ほど相場に敏感。

そうすると、後はスパイラル的に下落トレンドが形成されていくのだよ。

既にYAHOOの中古チャレンジ価格が、かなり下落傾向にあるのが読み取れる。

[258: 匿名さん]

だから、スタンスの問題。都心周辺は元来、サラリーマンの一次取得の上限を
超える２５０万以上の坪単価のエリア。

湾岸タワーという①土地代　②容積緩和　③２００３年問題以降のゼネコンの
受注競争による安値請負　④大手ゼネコンの一括発注による資材ディスカウント
などもろもろの要因で平均坪単価が１割以上下がった。
タワーマンションの場合平均坪単価以外に、低層階プレミアム、方位プレミアム
で「割り勘勝ち効果」が加わり、異常な安値感を醸し出した。

相対価値として底値時期に２５０万という場所は、高額所得者もしくはすでに
不動産を保有している層が売買するエリア。

逆に城東、川崎・横浜の東京近接区は２５０万が上限になる可能性が
ある。
再開発での利便線の急変や新線などの交通条件の急変などエリアに
よって一概に言えない部分はあるが

だったら長期で下落じゃないか・・と言われそうだが、政府が近々発表する
経済政策ヴィジョンの中でも２％の経済成長（というか端的に言えばインフレ）
を想定した話になっているように、アジア諸外国の安価な製品で支え
られた消費者物価が、今後サービスの人件費の上昇や原油・穀物などの
コスト要因から上昇しはじめる。
おそらく、３年〜５年は急激な変化はないにしろ１０年の長期でみたら
インフレは避けられない。財政赤字・金利・消費税さまざまな要員を加味しても
住宅取得に将来明るい材料は少ないだろう。

買わないから下がるという人は、もう一度所得分布を見てほしい。
このなかの４００万以下の多くは６５歳以上の年金生活者。
これを除けば、勤労者の所得の二極化はなお一層明白になるのではないか。

自分がいる世界、ねらう価格帯、場所によって考え方は違う。
港区に坪２００万以下で物件ねらうというのは無理だが、今坪２５０万のエリアが
２００万にはなるだろう。

[259: 匿名さん]

>消費者心理としては、割高な物は買わなくなる傾向を生む

２年前までの安値覚えでそれは消費者心理に織り込まれてきた
そのなかでここまで売れてきたことが驚異だ。
需要が底堅いと読むべき。

自分の検討物件より上位の物件が下落すれば、貴兄のいう消費者心理が
はたらくが、都内上位物件を検討している人が練馬の中古タワーが
下がって心が動くとは思えないがどうだろう。

消費者が一枚岩というのは、それこそ過去の大衆社会の思い込みなのでは
ないだろうか。
階層消費の時代、高いから買う・・という異常？行動が出てくるもの
金銭感覚の差違。それはここのローン板のスレでもよくでてくるし
ここにもおフランス帰りの投資家さんがいらっしゃる。

[260: 匿名さん]

それじゃどうするかという話になるが、
前スレで値下がり保険という提案をしたが、ウケなかった。
今回は、住宅購入組合という提案をする。
ここに５人のマンション購入希望者がいる。
それぞれ、
今年買う人、来年買う人、３年後・・５年後と決めておいて
それぞれローン枠に見合った一定資金をプールする。
２３区平均マンション価格の下落率に応じて最初に買った人
から順に「逸失利益」を補填する。
逆に上がったら、機会損失を補填する。

皆さんは何年目を選ぶ？

[261: 通りすがり]

ここにきて上がる派のトーンが「まだまだ上がる」から「下がらない」に収斂されてきたのが面白いね
これでNK平均がリバウンドすると またぞろ強気に転じるのだろう
株式市場の動静とマンション相場は無関係な筈なのにね

[262: メガバンクのチーフストラテジスト]

地価先物市場などがあればいいのだが。それぞれ3年先くらいまでMar,Jun,Sep,Decの限月
があり、首都圏、東京23区、港区、足立区、川崎区なんて商品があったりして。
将来港区の地価が上がると思う人は港区ロング戦略。
港区下落川崎区上昇を予想する人は港区yours、川崎区mineのアビトラージュ戦略。
首都圏地価暴落にかける人は首都圏ショート戦略。

[263: 匿名さん]

>>261

おもしろいなぁ。２００４年頃は、２００５年３月暴落説に反論して「上がる派」の
急先鋒だったことは認めるけどね。

当時は自説を立証すべく身銭切ってマンション買いましたよ.

２００５年、２００６年と下落派の論客相手に、不動産証券化だとかリートの仕組みだとか
金融の本もアナリストの本もいっぱい読ませていただいた。面白かった。

あまりに下落論が激しいから、自説を立証すべく２００６年秋に１ＬＤＫ買って
しまいましたよ。
用がないから人に貸してますけど。

あのときの抽選会の異常な盛り上がり。（一期のときは閑古鳥なのに１年でこうも変わるか
という感じでした）
言うだけでは卑怯だから自説通り行動してます。

でもさすが、２００７年に入ってからは、「下がらない」といい続けて横ばいの絵まで
書いて示したら根拠を示せって怒られた。

だって、ここは言葉で書いてもなかなか価格推移想定のイメージがつたわらない
ですからね。

４４１さんとか、インフレやバブル再燃懸念を示す人はいましたけど、
上昇率では意見あってましたね。
年２％程度の上昇。
それって５５００万が５６１０万になる程度なんだけどね。

だいたい、ここの下がる派は、数字がないね。

井上の爺さんみたいに、５年で半値とか２年で２００５年水準までとか具体的な
数字ださなきゃ。

[265: 匿名さん]

>>262
先物がないけど、更地の先買いはある。ただし流動性がないから
読みがはずれた郊外で中小デベが抱えたまま爆死です。

経験豊富なゴクレは、完成させておそらくは証券化スキーム組んで
両方に走れる構えで、売りしぶり。
満を持して分譲開始。

デベの立場はつねに完売時の商品価格の先物買い。

デベの株やリート買っていた人は、地価高騰のリスクヘッジのつもりだったのが
あてが外れて悪態ついてるのだと思う。

[266: 匿名さん]

＞流れは下落。これは間違いない。
＞あんた以外は皆、認めてるし数字も出てるよ。

一部はね。
局所見て、全体と思うなかれ。

[268: 匿名さん]

>サブプライム問題前の予想を外しまくってしばらく消えてたのに

文体かえて書きまくってましたけどきがついてませんでしたｗ

サブプラ語るほどの知識がないから、勉強はしたけど、ていうか公庫の
ステップ返済とサブプライムローンの共通点を言おうとして間違った
ことはあるけど

予想したのは別の長文さんでしたけどね。
でも、不勉強を反省したおかげでサブプライムローンがノンリコで
あることを見つけてきたのは私ですけどねｗ

サブプライムも株価も予想はしませんよ。私はトヨタ７７００円で
買って６０００円で売っちゃう人だから

ほーらどこまで長分さんかわからなくなったでしょ。
それでいいんです。
誰が書いたかでなく　何が書いてあるかです。
論争でなく静かに意見をかたりませんか。
論争には相手の立場の攻撃が大抵含まれる。

ちがいますかね。

[270: 匿名さん]

>>245
渋谷区は町並みが悪いし、開発余地も無いから将来性は無いと思います。
お金持ちは長期的な投資思考が強いから、もっと別のところ狙いでしょう。
オオバケするようなところ。

[271: 匿名さん]

>>270

お金持ちはすでに上がったところに住む、でよいのでは？

おお化けする＝今はまだ低評価

です。ビジネスならともかく、住宅に金持ちが穴狙いしてどうする。

[272: 周辺住民さん]

>>271
でも町並みが悪すぎると思いませんか？
特に明治通りより西側は、お金持ち仕様ではないと思うけど。
戸建なら違いますがマンションとしては魅力ないでしょう。

[273: 匿名]

今後の動向としては、超都心物件は安定、郊外物件は暴落していくのは
予想がつきますが、そのどちらのエリアにも位置しない２３区内の値動きはどんなものでしょうか？

下がる下がるとは言われるものの、資材高と、デベの土地の高値掴みを考慮すると
売れるために安く、では採算が厳しいと考えられます。とくに城南・城西地区。
ならば高級仕様で差別化、となるのではないかと思うのですが・・・。

それと比較して、城北・城東は２００７年に多く出た、立地のイメージと大きく乖離する
コンセプチュアルな物件の不振の結果から、今後はリーズナブルなマンションへのシフトが
進むと予想されます。
このエリアでは大きく値崩れし、且つ仕様の低い建物がメインになってくるのでしょうか？


そうなると立地のブランド力によって、建設されるマンションの質も大きく差がつく
傾向がはっきりとし、住む街によって、住民のレベルの格差がつき、固定化していく
ということになるのでしょうか・・・？

以上、所感です。

[274: 中野区民]

>>242

ここで日経リンク債の説明しても
意味ないでしょう。あなた一言でまとめたつもりかもしれな
いけど言葉足らずもいいとこです。
大体販売サイドの仕事は、組成時にフィー抜いた時点で終わって
ます。組入れオプションはどこかで引き受けてますが、その
プレイヤーが相場全体をいじれるような力はありません。

売り方と買い方の攻防なんてないでしょう。
ナニワ金融道に出てくる先物屋じゃないんだから・・・
書き込み自体がこれに近い考え方だから、仕組み債知らない人の
書き込みだと、書いたんですよ（別の人でしょうが）。
4-5年前に仕組み債＝外資系の相場操縦と何も知らずに騒いだ
マスコミと一緒です。

とにかく！
日経平均の推移にも関係ないし、ましてや23区のマンションの
価格動向には関係ありません。　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　以上

【一部テキストを削除いたしました　副管理人】

[275: 匿名さん]

>>273
繰り返しになりますがご参考まで。

県境外周区は地元民需要に大きく依存している。
そこが都心部と大きく異なる点。都心部は幅広く首都圏全域が購入者になる。
ここに来て県境外周区の売れ行きが落ちているのは何故かと言うと、
地元民需要が小さくなっているから。
①ここ数年の安値で、待機組の持ち家取得が進んだ
②続く世代が就職氷河期時代に当たり、正社員率が低く購買力が弱い
結論から言えば、県境外周区はこれから２種類に分かれる
・供給量を減らし、価格を維持するところ
・そこそこの所得層を自区内にとどめるため、また、他区から奪い取るため、積極的に
　川崎市等の区境エリアと競争　＝適正価格の模索をするところ
長期的視野で見れば、後者の選択が正しいが、それは各区のローカル事情、主に賃貸アパート
への需要の大きさ、簡単に言えば若年上京者に人気があるか、で変わってくる。
大田区、世田谷区、杉並区は前者の道を歩み、練馬区、板橋区、足立区等の北部内陸区は
後者の道を選ぶだろう。
さらに将来を見れば、人気の差も縮まって行くだろうが、ここ１０年のトレンドは現状維持だろう。

[276: 物件比較中さん]

そもそも、前のマンション価格上昇は外資＆国内のファンドにより資金の操作のおかけです、やつらは今困っているから手にあるマンションおよデベの株をうらないといけないです、下がるのが現実！！！！

[277: 匿名さん]

>県境外周区は地元民需要に大きく依存している。
は〜っ？地元民は土地持ってるから、みんな2世帯住居にしてますけど。
世田谷でも江戸川でもマンション買ってるのは上京組ですが。

>・供給量を減らし、価格を維持するところ
だから、価格を維持する必然性がないよね。

>・そこそこの所得層を自区内にとどめるため、また、他区から奪い取るため、積極的に
　川崎市等の区境エリアと競争　＝適正価格の模索をするところ
ふつうに考えたら嫌でもこっちだろ。まあ積極的に？というのは意味がわからん。
積極的ではないだろ。

>長期的視野で見れば、後者の選択が正しいが、
長期的に見なくても、後者。

>大田区、世田谷区、杉並区は前者の道を歩み、
若年上京者に最も人気があるのが世田谷区なんだが。

>、ここ１０年のトレンドは現状維持だろう。
最後にどさくさにまぎれて変なこと書くな。何の根拠もありません。

面倒だからだれも相手にしなかったけど、ウザイのでもう出てこないでください。

[278: 匿名さん]

デベ工作員どの=長文さん　は>>263のとおり、2006年秋に1LDK買ったから、
こんなに必死だということが判明しましたね。単なるポジショントークですね。

しかも九段と三越前に投資用ワンルームをお持ちなんでしょう。
サラリーマンが自宅と合わせて4つもマンション持ってたら、そら必死になりますって。

2006年秋は価格が急上昇開始直後ですから、猿でもわかる買い時でしたね。
そりゃあ、みんな飛びつきますわな。私も下がる派ですが、2006年秋の値段を
大きく割り込むとまでは思ってませんからw
私も2006年秋に1LDK申し込みましたが、抽選で外れました。

[281: 購入検討者]

普通の会社員がローンを組んで家を買う選択するかは雇用状況の見通しに大きく依存します。

2004年頃まではリストラを目の当たりにして、いつリストラされるかわからないのに35年ローンなんて組めるかという考えが蔓延。購買意欲が減退しました。

ここ数年は、企業景気感の上昇、団塊世代の大量退職による人手不足感から、企業は新卒入社を増やし、中途採用を強化しはじめ、雇用の安心感から購買意欲が上昇しました。

が、どうも雲行きが怪しくなってきました。

数年の景気回復はリストラや経費削減による影響が大きく、実はどの企業を見ても商品が爆発的に売れたとか、そういう話はあまりないのです。（任天堂などごく一部を除く）

今までの「実感なき経済成長」は
　①正社員を契約社員に置き換えたりしたこと等によるコスト削減
　②対米国を中心とした外需好調により輸出型企業主導の業績回復
が主因。

2008年は景気が悪化し雇用不安が広がることで、マンション価格も崩れると予測します。
雇用の安定があってこそ長期ローンが組めるのです。

これからの景気後退局面がどれくらいの規模のものなのか予想は出来ませんが備えだけは皆、始めていると思います。
具体的には、大きな買い物の抑制（不動産や車など）、日常生活の切り詰め（外食控える）など。

[282: 匿名さん]

＞夢は30年後、あなたの子供にでも託せ。

いいことおっしゃいますねぇ。

田舎の親が亡くなって残してくれた地元の賃貸不動産が
値下がりしそうなので処分して子供に引き継ぐ意味で
買った賃貸物件について
見ず知らずの人から、

「サラリーマンが自宅のほかに３室も持って必死だ」とか言われる
筋合いはないですよね。

[283: 匿名さん]

>>279
ちゃんとした理論的反論しないとバカにされるぞ。

[286: 匿名さん]

マンション持ってる＝借金抱えて必死

じゃなくて

マンション持ってる＝上がるか下がるかわからない資産もって自己肯定に必死

ってことなのでは？

実需の人には関係ないけどね。まあ、買い替えしにくくなるけどね。

[287: 匿名さん]

>>272
将来性が無くて、治安が悪い所からは富裕層は逃げ出します。
だから、渋谷区には大きな疑問符がつきます。
http://www.keishicho.metro.tokyo.jp/toukei/yokushi/kakudai/yoku_l.htm?...

[288: 匿名さん]

ちみたち、松濤とか神山町とか大山町とか見たことある？

[289: 匿名さん]

また昔の名前で出ていますかよ。
このスレは将来を語るスレです。
勘違いしないように。

[290: 物件比較中さん]

>>287他
どこ区の住人か知らんが
ついに渋谷区にも喧嘩売り出す始末ですか。
明治通りより西側はNGって、松涛も神山も
西原も元代々木もみんな汚い町並みで
お金持ち仕様じゃないってことね。

しかも、治安が悪いってそりゃ
渋谷駅の繁華街があってジャリンコが
闊歩してるんだから当然。
上記の住宅街とは無縁の話で、区単位で
ミソもクソも一緒くたに語る愚かさ。

将来性だのオオバケだの開発余地だの
言ってるところみると、まさか城東のとある
地域の住民だとしたら、
手の付けられない重症だわ、、。
てか文京辺りの住民だとしても渋谷に
喧嘩売るとは十分重症だけど。

[294: 匿名さん]

Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　ＪＡＰＡＮ
２月号の特集は「ニッポン総プレミアムブーム　その深層と可能性を探る」
だ。
２００８年の市場を探る
Ｐ２０の中山登志朗氏のコメントは面白いからご一読を。

「不動産価格全体の動向を語ること自体、すでにあまり意味をなさなくなっている。」
今までは、いつ買うかが最大の焦点だったが、今後は何を買うかをピンポイントで
見極める能力が求められる。
地価全体としては上昇ポイントが増え、下落ポイントが減少する傾向が続くとみている。
・・・そうだ。
不動産のプレミア物件の話がでていて
千代田富士見の即日完売のはなしと並んで、　宮崎台のグランフォーラムの
販売状況も出ていた。
立地がよければ買うというのでなく、目の肥えた客が満足する物件を提供する
企業だけが伸びる時代とか。

[295: 匿名さん]

初心者ですみません。
投機でもない限り、購買力が減れば価格は下がる、とシンプルではないのですか？

[296: 匿名さん]

ちなみにデータを自分の都合の良いように捻じ曲げて解釈する
（都合のいいところだけ取り出す）のはちゃんとした理論ではありません

[299: 匿名さん]

>宮崎台のグランフォーラムの販売状況

とは、どんなぐあい？