23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[241: 購入検討中さん]

中古のチャレンジ価格も減ってきた。
練馬の駅直結タワマン築10年もので、3480万提示でずっと売れなくて最終的に2980万まで下げた。
そっから更に値引き交渉が入って売れたようだが、駅直結タワマンでももう強気にはなれない訳だ。

[243: 匿名さん]

ところで、話し変わるけど、
都心3区って、千代田区、港区、中央区ですよね。
中央区でマンションがあるのは、佃勝どきエリアか人形町エリアでしょ。

どう考えても中央区より渋谷区のほうが堅いと思うんですが、
なして世間ではそんなに中央区の評価が高いんですか？

佃勝どきなんて、ある意味湾岸エリアだと思うんですが。

[244: 匿名さん]

>>240
県境外周区は地元民需要に大きく依存している。
そこが都心部と大きく異なる点。都心部は幅広く首都圏全域が購入者になる。

ここに来て県境外周区の売れ行きが落ちているのは何故かと言うと、
地元民需要が小さくなっているから。

①ここ数年の安値で、待機組の持ち家取得が進んだ
②続く世代が就職氷河期時代に当たり、正社員率が低く購買力が弱い

結論から言えば、県境外周区はこれから２種類に分かれる
・供給量を減らし、価格を維持するところ
・そこそこの所得層を自区内にとどめるため、また、他区から奪い取るため、積極的に
　川崎市等の区境エリアと競争　＝適正価格の模索をするところ

長期的視野で見れば、後者の選択が正しいが、それは各区のローカル事情、主に賃貸アパート
への需要の大きさ、簡単に言えば若年上京者に人気があるか、で変わってくる。
大田区、世田谷区、杉並区は前者の道を歩み、練馬区、板橋区、足立区等の北部内陸区は
後者の道を選ぶだろう。
さらに将来を見れば、人気の差も縮まって行くだろうが、ここ１０年のトレンドは現状維持だろう。

[245: 匿名さん]

渋谷は首都機能に乏しいしビジネスの中心ともいえないから、都心とは伍せ
ないよ。それに、オリンピック関係もあって、内陸のものは湾岸方面に移す
方針もあるんよ。NHKとか渋谷近辺で公共性の高いランドマークは、そっちに
移る可能性大。内陸は乱雑で権利関係が入り組んでいて再開発が一苦労なうえ
割高だからでしょ。湾岸住民ではないけど、今後は湾岸や佃勝どきは＊＊に
できないと思うけど。

内陸で条件悪いとこは下がって当然。実際下がってるでしょ。てこ入れする
なら大規模に買い上げて再開発するくらいの発想はないと。ステータス性を除
けば、世田谷・渋谷当たりの多くのエリアの住環境は湾岸や佃勝どきに既に見
劣りするしね。

[246: 匿名さん]

不動産相場は、人口流入動向と金融行政がその方向性の鍵を握っているわけだから、大量の不良債権が発生し、金融が機能マヒ状態になった90年代のバブル崩壊時の相場を期待することは、ちょっと無理があるのではないかと思います。
どちらかといえば、不良債権がほとんど発生しないレベルでの多少の調整を経て、数ヶ月から２年程度でまた次の上昇局面が訪れると見通すのが無難な見方ではないでしょうか。
てか、物件価格の上昇→賃料の上昇→物件価格の上昇→賃料の上昇といった正常なサイクルが５年単位で進んでいく姿が、人口流入のあるエリアの健全な不動産相場の形成ということになるんじゃない。
日本の場合はどうしても前回のバブル崩壊のインパクトが大きかったので、そのイメージの残像が残りがちなんだろうけど、重ね合わせて考えるのであれば、土地神話のあった昭和40年代、50年代あたりの不動産相場の推移の方が参考になると思いますけどね。
世界中に90年代の日本のような金融行政をやれば、国家の中枢企業をひっくり返すことができるんだとの示唆を与えておいて、再度、それを今回、繰り返すようであれば、頭悪すぎというよりは、悪意の確信犯てことになるよね、さすがに。

[247: 匿名さん]

中古のチャレンジ価格が減ってきているのは現実としてかなりはっきりしてきましたね。
ずっと見てると価格改定しているものが増加してしるのは明らかだし、出物も湾岸を中心に増加中で
三井のリハウスのサイトなんかみてると、在庫の増加数が凄い。

一方で、いまだに去年の夏ぐらいに強気でつけたチャレンジ価格の物件をいつまでもさらしている売主もまだ少なからずいる。
よって、例えば同じタワマンでも向き、階数、広さ、全てで条件が悪いほうが高い値付けなんていうケースも散見される。
後から出てきたほうが安いからだ。
こういった玉石混交の傾向が現れ始めたこと自体が潮目の変化をうかがわせる。
しばらくはこのような傾向が何となく続いて、3月以降ぐらいに調整の流れは本格化するだろう。

[248: 匿名さん]

ＮＨＫは築地に移転だよな。

[249: 匿名さん]

マンションっていうからには当然、住宅地の地価が問題になるよね。
銀座なんかがいくら地価が高いっていってもあれは商業地。

それで、再開発による地価の上昇なんて一過性のものに過ぎないでしょ。
ここ数年の上げトレンドはREIT市場の加熱の他に、丸の内や汐留、六本木と
いった地区の再開発による地価上昇が引っ張った側面もある。

でも現状、また下降トレンドに戻りつつある。
再開発に期待するしか無い地価の維持・上昇なんて、それこそ末期症状。

世田谷は別にして、渋谷区の住宅地の値動きが佃勝どき晴海に劣るとは
考えられないが。まあ、商業地を比べたら確かに中央区は強いと思う。

[250: 匿名さん]

>246

それって人口が増えていて、家族主義の時代の話ではないのですか？
今はそんな地道な生き方する人いないですよ。

値段が上がるとなればすぐ投機資金が入ってくるし、下がると思えば
すぐに逃げる。

この掲示板によく漸増という表現で不動産価格を表す人がいるけど、
それは日本が世界から見放されて、東京がただの田舎都市になってしまい、
土地価格も大暴落した後の話でしょ。

東京は残念ながら世界経済と密接に結びついています。

今は不動産は下落。それは城南などの中心部においてもです。
不動産会社の社長さんもそうコメントしています。
http://www.kabujouhou.com/link/200305sp1.php?boardno=154631

[251: 匿名さん]

>>250
割高な城南の地価が下がっていくとの分析ですか。
野村のＤＡＴＡとも一致しますね。
確かに大量の端切れ土地がマーケットにさらし者になっています。
この価格じゃ実需はゼロか・・ミニ戸ブームもはるか昔の話になりました。
http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/csearch?rps=6&pf=13&md=...

[252: 匿名さん]

金融の人間は大なり小なりたとえ支店のセールスと言えども相場に触れている商売なのでわかると思うのだが。
金の流れをしっかりと押さえなさい。
ノックインが１４０００円台前半から下にごろごろしていることなど、とっくに織り込み済みだ。くだらん。
ブラック・マンデー、ブラジル・アルゼンチン危機、ロシア危機、ＬＴＣＭ危機を経験していない若造はもっと勉強したほうがいい。

REITが相場を引き上げた、そしてREIT資金が引きあがる、不動産価格の下落、と連想している向きが多いが、数値で持って示してもらいたいものだ。動いたあるいはこれから動く資金量を把握しているのか？
一定の品質を持つオフィスビルへのニーズは引き続き強い。また、REIT保有マンションも同様。
投資利回りからみて所詮レンジで収まるのが金融商品だ。
また、これからは２極化。その結果、クオリティの低い物件、業者が駆逐されるのも自然の摂理。
それに手を出す投資家はご愁傷様であり、実需ならそれはそれで各自のリスクでわかっていればすむこと。外野が騒ぐことでもない。
自分の金のことを考えている人は思慮深いものだ。

[253: 匿名さん]

>>185
>>193
だれも正確な解答ができないようなので答え言っちゃいます。
ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件比率から分かることは

①中央線沿線の人気がなくなっていること
新宿区１４件中５件３６％、中野区１１件中６件５５％、杉並区２４件中１０件４２％
②都心部もワンルームタイプは不調（完成売りが多いからかも？）
中央区６件中３件５０％、台東区６件中３件５０％
③総じて県境外周区は不調だが価格を抑えているところは健闘
葛飾区２０件中３件１５％、江戸川区２５件中３件１２％

[254: 匿名さん]

>>250
株屋の新聞から引用されてもねぇ

「不動産会社の社長」ってよく読めばジャスダックから去年二部上場した
ばかりのインテリックスじゃないの。
鑑定士抱えた内装業者みたいな会社だよ。
http://www.intellex.co.jp/company/index.html
インテリックスって、リノベーション、つまり中古市場で再生して売る事業
がメイン。

地価が下がるから新築買わないで中古リノベをしなさいと言う営業上の
トークと疑うのが普通だ。

これが三井不動産の社長が言っているなら信憑性もあろうが・・・。

[255: 物件比較中さん]

254さん
確か三井不動産の社長が「首都圏の地価は現在『踊り場』におり、一部では下落が見られる」と
数ヶ月前にコメントしていましたよ。

[256: 匿名さん]

まったくその通りなんだよ。でもさ「踊り場」って登ってきて、また下がる
ってもんじゃない。そりゃ「天井」だよね。

①２３区の全体トレンドは「下落」でなく「横ばい」

重要なのは、全体トレンドだ。
局地的な投機的値動きの調整や業界淘汰での一部の値下げを見て
全体の下がる予兆とはいいきれまい。

都心の不動産が外資ファンドの引き上げで暴落すると言っていたはずが
ここまできても一向にその気配がない。
仕方ないから、下のほうからネタ探しか。

②横ばいとは、物件ごとには振り分けの動き

以前、底値が坪単価２５０万に至らなかったエリアは今後それ以上は
上がらず、底値が２５０万をきらなかったエリアは上昇する。
という二極化論を言ったことがある。
以来「お得意の二極化論か」と揶揄された。実際に所得統計など
みれば所得の分布はふた瘤ラクダ。明白な二極化だ。
なにしろかつての平均値７００万円という層が大きく凹んでいる。

国民生活基礎調査平成１８年度をみても、１０００万以上の所得層の
山がロングテールとして長く伸びているのがわかる。
１０００万以上を合計して１２．８％
２０００万以上は１．２％もいる。
富裕層マーケティングなるものが言われ、専門誌まで出ているわけだ。
http://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa06/images/2-1a.g...

③同じ区でも価格差は広がる

野沢３丁目だの上用賀６丁目だとか私鉄の中間点で最も不便な場所
世田谷でも給田、烏山は、もともと最安値のエリアだ

[257: 匿名さん]

業界淘汰の一部の値下げ→充分下がる予兆だよ。

局所的だろうが何だろうが、大きく下げたものがあれば、
消費者心理としては、割高な物は買わなくなる傾向を生む。
割高を買う心理というのは、将来上がり続けるだろう読みがあってこそ
買うというものだ。富裕層ほど相場に敏感。

そうすると、後はスパイラル的に下落トレンドが形成されていくのだよ。

既にYAHOOの中古チャレンジ価格が、かなり下落傾向にあるのが読み取れる。

[258: 匿名さん]

だから、スタンスの問題。都心周辺は元来、サラリーマンの一次取得の上限を
超える２５０万以上の坪単価のエリア。

湾岸タワーという①土地代　②容積緩和　③２００３年問題以降のゼネコンの
受注競争による安値請負　④大手ゼネコンの一括発注による資材ディスカウント
などもろもろの要因で平均坪単価が１割以上下がった。
タワーマンションの場合平均坪単価以外に、低層階プレミアム、方位プレミアム
で「割り勘勝ち効果」が加わり、異常な安値感を醸し出した。

相対価値として底値時期に２５０万という場所は、高額所得者もしくはすでに
不動産を保有している層が売買するエリア。

逆に城東、川崎・横浜の東京近接区は２５０万が上限になる可能性が
ある。
再開発での利便線の急変や新線などの交通条件の急変などエリアに
よって一概に言えない部分はあるが

だったら長期で下落じゃないか・・と言われそうだが、政府が近々発表する
経済政策ヴィジョンの中でも２％の経済成長（というか端的に言えばインフレ）
を想定した話になっているように、アジア諸外国の安価な製品で支え
られた消費者物価が、今後サービスの人件費の上昇や原油・穀物などの
コスト要因から上昇しはじめる。
おそらく、３年〜５年は急激な変化はないにしろ１０年の長期でみたら
インフレは避けられない。財政赤字・金利・消費税さまざまな要員を加味しても
住宅取得に将来明るい材料は少ないだろう。

買わないから下がるという人は、もう一度所得分布を見てほしい。
このなかの４００万以下の多くは６５歳以上の年金生活者。
これを除けば、勤労者の所得の二極化はなお一層明白になるのではないか。

自分がいる世界、ねらう価格帯、場所によって考え方は違う。
港区に坪２００万以下で物件ねらうというのは無理だが、今坪２５０万のエリアが
２００万にはなるだろう。

[259: 匿名さん]

>消費者心理としては、割高な物は買わなくなる傾向を生む

２年前までの安値覚えでそれは消費者心理に織り込まれてきた
そのなかでここまで売れてきたことが驚異だ。
需要が底堅いと読むべき。

自分の検討物件より上位の物件が下落すれば、貴兄のいう消費者心理が
はたらくが、都内上位物件を検討している人が練馬の中古タワーが
下がって心が動くとは思えないがどうだろう。

消費者が一枚岩というのは、それこそ過去の大衆社会の思い込みなのでは
ないだろうか。
階層消費の時代、高いから買う・・という異常？行動が出てくるもの
金銭感覚の差違。それはここのローン板のスレでもよくでてくるし
ここにもおフランス帰りの投資家さんがいらっしゃる。

[260: 匿名さん]

それじゃどうするかという話になるが、
前スレで値下がり保険という提案をしたが、ウケなかった。
今回は、住宅購入組合という提案をする。
ここに５人のマンション購入希望者がいる。
それぞれ、
今年買う人、来年買う人、３年後・・５年後と決めておいて
それぞれローン枠に見合った一定資金をプールする。
２３区平均マンション価格の下落率に応じて最初に買った人
から順に「逸失利益」を補填する。
逆に上がったら、機会損失を補填する。

皆さんは何年目を選ぶ？