23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[201: 匿名さん]

真の都心を基点に、「の」の字形に地価が上昇していくって仮説をしてた人が居たけど、
ちょうど今その逆転現象が起きているのでは。
終筆から起筆に向かって価格下落の波が逆流しつつある。
どうも足立などでは決壊水没が始まった世ですしね。

[202: 匿名さん]

>201
よく見てよ。苦労して描いたんだから。大体今回の下落（不人気）は
のの字の隙間部分か外側ｗ

[203: 匿名さん]

１９９さん
いつから低層マンションより高層マンションのほうがいいなんてまったく誤解しています。高層マンションは見晴らしがいいと思っているのでしょうか。たしかに高額物件のところは荘かもしれませんが低額の下のほうはそうとは限りません。また工業地帯などですから周囲の建物も同じく高層になるかもしれません。それにいろいろ制限があると思います。たとえばベランダなど。低層マンションのほうが地価の影響を受けやすいでしょう。しかし緑を取り入れて借景を入れているマンションが増え始めています。高層ではできないことです。また戸建のよさもわかっていないようなきがします。自分の庭があったりソーラを発電もできるしなかなかいいですよ。とくに屋上緑化はとてもいいです。

[204: 匿名さん]

１９９は、高層マンションを節税で買う高額所得者のお話をしてます

タワマン低層階は視野に入ってないと思いますよ。
私も読んでなるほどと思いました。

[205: 匿名さん]

「上層階は日当たり、低層階は緑が楽しめる」
どこかの販売マニュアルに書いてありそう。

[206: 匿名さん]

いってみればタワマンの低層なんて土台みたいなものでしょ。
シイタケの軸も一応食べられマス、みたいな感覚。
周りにマンション林立したらそれこそ谷底に住むようなもの。
むしろ一階だったら、庭とか付加価値がついてる場合もありますけどね。

[207: 匿名さん]

>>206
そこまで言うと顰蹙もんだよ。
昔、「タワーの低層階は城の石垣みたいなもんだ」とか言って
後までストーカーに追い回された人がいる。

[208: 匿名さん]

戸建に限らずマンションもそうだと思いますが初めて家を買うときは理想を抱きすぎるんですよね。しかし実際に住むと理想はあくまでも理想であって生活は違うんですよね。注文住宅でもほとんどの人がそうです。５年ほど過ぎれば注文住宅でもしゃれたものではなく単なる住むためのものになってしまう。今わくわくして入居を待っている人もいると思います。しかし５年も過ぎればわくわくがなく単に生活していると感じるようになると思います。それが普通なんですから。多分ブランドの商品を買ったときと同じじゃないでしょうか。その時だけで結局別のものにまた目がいってしまう。どんなところでも家は住むためのものであることを忘れないほうがいいかもしれません。家を買ってもローンをしている限り自分のものではなく金融機関のものであることをお忘れなく。

[209: 匿名さん]

かといって、あわてて繰り上げ返済しないことです。
インフレがはじまるのなら、借金も資産のうちですから。
そのそも収入が安定していて信用があるからそれだけのローンが組めたわけです。
資産＝資本＋負債

[210: 匿名さん]

>>207さん

だけど、業者自体がそういう売りかたしてるわけですし。価格面でも何でも。
展望室つくったりして納得してもらおうって物件もありますが。
物件の絶対額が安いということは、それだけ買える人が多いわけで、
人気という面では結構早くに売れる傾向がありますね。

[211: 匿名さん]

都心のタワマン買う人ってたいていキャッシュじゃないの！？
たとえローン組んでもせいぜい物件の30％以内。
頭金10％用意して35年ローン組むんだったら誰でも都心のタワマン買えるわな！！

[212: 匿名さん]

タワマンは下と上から売れていくと言いますからね。
下は下で安くてオイシイ。投資で買うなら一番下か一番上でないと割が合わない。

[213: 匿名さん]

>No.156 by 匿名さん　2008/01/13(日) 14:53
>
>シェルゼ砧だっけ？もずいぶん値下げしたね。
>当初坪400超から、今は坪250くらい？
>
>世田谷区駅遠物件は悲惨ですね。
>
>だまされて買わないほうがいいよ。
>今年から2010年にかけて、まだまだ
>東証1部上場企業の社有地が売りに出される
>予定だと聞いていますから。
>
>駅近優良物件が適正価格で出てきます。


東証1部上場企業とはどこですか？
それは1社ですか？複数ですか？
情報ソースはどこですか？
重要な資産の売却は取引所の定める株価形成にかかる「重要事実」、つまり「インサイダー情報」ですが、なぜそのようなインサイダー情報を貴殿は入手できたのですか？
また、なぜそのようなインサイダー情報をネット掲示板で晒しているのですか？

[214: 匿名さん]

>>208
恋愛に限らずお見合いでもそうだと思いますが
初めて結婚するときは理想を抱きすぎるんですよね。
しかし実際に暮らすと理想はあくまでも理想であって生活は
違うんですよね。
熱烈な恋愛でもほとんどの人がそうです。５年ほど過ぎれば
最愛の人でもしゃれたものではなく単なるルームメイトになって
しまう。
今わくわくして入居を待っている人もいると思います。しかし
５年も過ぎればわくわくがなく単に生活していると感じるように
なると思います。それが普通なんですから。
多分ブランドの商品を買ったときと同じじゃないでしょうか。
その時だけで結局別の人にまた目がいってしまう。
どんなかたちでも結婚は家庭を持つための手段であることを
忘れないほうがいいかもしれません。

・・・って言ってるのと同じかな。

失敗したら再婚すればいいし

家は３度住み替えてはじめて理想にめぐり合えるともいう。

[215: 匿名さん]

×今わくわくして入居を
○今わくわくして入籍を　　スマソ

[216: 匿名さん]

ブランドって長く愛せる魅力だと思うけど。

好きなブランドは大事に使うし、造りも品質もデザインもいいから
５年じゃ飽きない。

ていうか、同じブランドを１０年以上愛用するし
結局飽きないことが価値
みたいなとこってあるんじゃないかな。

マンションも今は代わり映えしない物件ばかりだけど
自分の趣味や利便にあった物件ってきっとあるんだよね。

[217: 匿名さん]

マンデベ仕入れ担当から聞いたってことじゃないの？
そんなに取り乱さなくても（W

[218: 匿名さん]

低層マンションは全部石垣みたいなもんだから、売れるはずもない分けだ。

[219: 匿名さん]

軒並み業績がいい今売るかな？
保有していても、おそらく今は売るタイミングではないところが多いと思うよ。
それに、タワマンが立つような大規模な地面はそうは残っていないのでは？
都心だと、超高級低層かタワマンじゃなきゃ売れんし旨味もないだろう。

[220: 匿名さん]

土地情報はゼネコン筋でしょう。
２０１０年の入札でよかったら公務員社宅もおそらく
売りに出sるでしょうね。

ゼロってことはない。
でも２３区で３万戸というかつての水準にはとてもおよばない。

内陸で２００戸も建つ敷地は、そうそう多くない。湾岸の１０００戸級がないと
安くもならないし量もふえません。

相場を下げるちからは、ボリュームです。湾岸が安売りしたから、世田谷も文京も
かなり利益率をさげて２６０万だの２８０万だので出してきたのが２００３年頃。

[221: 匿名さん]

>>218
石垣なみのアタマだ

[222: 匿名さん]

>>219
世田谷区が崩落間近で心配ですが業者の皆さんが頑張って物件供給を抑えて、時間を掛けて売って行けばこの危機は乗り越えますでしょうか？

[223: 匿名さん]

>>222
世田谷区の新築マンションのここ２０年の底値って坪単価でいくらぐらいか
ご存知ですか？

[224: 匿名さん]

国有地あまってるでしょ
独立行政法人改革も進まざろうえない

不動産屋に言わせると
株価のようにPBRやPERで計る指標がないから
おれたちのような存在が必要らいしが、
それだけ恣意的なバイアスを乗っける余地があるのも事実

でなきゃ、こんな醜い都市になる理由がみあたらない

[225: 匿名さん]

企業にとっての土地保有の意味が全くかわったから。

時価会計の前は、儲かりすぎたときには社員に還元するより土地買って内部留保、
値上がりしても簿価のままおいておいて、
経営に失敗したときは含み益を実現益にしてお化粧。
よく言えば安定、悪く言えば経営責任回避のツールだったわけです。

しかし時価会計が導入され、土地も時々の価格で把握されるようになった。
そうすると今度は値上がりの無いような土地を抱え込んでることが、
資産の有効活用が出来ていないという評価につながって、
経営者の資質を問う事態につながりかねない。値下がりなら無論。

企業の土地放出は単なる需給の問題ではなく、
無駄な土地を持つことが経営上リスクになったという本質を捉えないと見誤る。

[226: 匿名さん]

しかし、その場合、自社もしくは自社が絡んだ事業になる例がほとんどではなかな？
都心の場合、マンションじゃなくてファンド需要にも有利なオフィスビル主体になどになるなど。

[227: 匿名さん]

>>222
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_1.html

今期追加が多少あっても最盛期の６分の１以下の供給量
契約率も６６％で今年度はまぁまぁ
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/ratio_ranking.html
それにつけても、東京カンテイさん。過去の契約率で１００に満たないのは
年度末過ぎたらカウントしないって意味？
それだと年度末の売り出しが多い区は、契約率下がったままだねｗ

[228: 匿名さん]

減損会計
土地や工場など事業用の固定資産の価値が下がった場合に、
損失処理を義務づける会計処理

リスクとインセンティブを考えれば結果は自ずとってことね

[229: 匿名さん]

個人的な主観で言うと、今はまだ不動産の値下がりの実感はありませんが、サブプライムはまさに米国の不動産暴落であり、日本では銀行よりもReitが大きな影響を受けるのは自明でしょう。昨年末はドイツのB○Wが日本で1日に2000台も登録して、それが自社登録だったそうで、、、とあるセールスマンも言ってましたが、これから不動産も投げるようになるんでしょう。

[230: 匿名さん]

東横線は東急8000系が姿を消したから、終わりだな。

[231: 匿名さん]

日本人ってのは官も民も既得権や規制がやたらと好きだよね。外から見たら手かせ足かせの社会主義っぽい国だから分かりづらいよ。構造改革や規制緩和は後退してきてるし日銀なんかはあってもなくても同じような存在感...。まずは役人の数を減らす前に全国的に議員を半減させてスピード感ある議会運営を期待したいものです。

また地域格差なんてあるのが当たり前、無理に地方へ回したって使われない道路や無駄な箱物に化けてしまうだけ。リーマンの所得税大幅に減らして消費税増やし、それを年金に回して国民に安心感を与えるのが先決。道路や新幹線などはもう作らなくてもいいから高速道路を無料化したり電車やタクシー料金を下げて人・物の動きを活性化させれば地方も含めて国の経済は潤うよ。
...というような事が出来なければ日本は隅に追いやられる、経済縮小していく国の不動産なんかは上がるはずがない。小泉さんにでも再登場してもらいますか。

皆さん今の日本をどのように感じていますか？日本は魅力ある国でしょうか。オイルマネーを期待して大手首脳はアラブ詣でをしていますが、結果や如何。

[232: 匿名さん]

>>231 マルチうざっ！

「経済縮小していく国の不動産なんかは上がるはずがない。」だけでいいんじゃね？

チンパンジーってのはオスもメスもリンゴやバナナがやたらと好きだよね。
外から見たら手かせ足かせのサーカスっぽい飼育だから分かりづらいよ。
志村動物園や動物奇想天外は視聴率後退してきてるし上野動物園なんか
はあってもなくても同じような存在感...。
まずは動物の餌を減らす前に全国的に飼育係を倍増させて創造性豊かな
運営を期待したいものです。

また地域格差なんてあるのが当たり前、無理に地方へ回したって使われない
餌代や無駄な餌箱に化けてしまうだけ。
リーマンの所得税大幅に減らして消費税増やし、それをマイルに回して
国民に航空券を与えるのが先決。
道路や新幹線などはもう作らなくてもいいから航空運賃を無料化したり
電車やタクシー料金を下げて人・物の動きを旭川にむけさせれば
札幌も含めて北海道の経済は潤うよ。
...というような事が出来なければチンパンジーは隅に追いやられる、
規模縮小していく動物園の売り上げなんかは上がるはずがない。
パン君にでも登場してもらいますか。

皆さん今のチンパンジーをどのように感じていますか？チンパンジーは魅力ある動物でしょうか。
オイルマネーを期待して大手首脳はアラブ詣でをしていますが、アラブにチンパンジーが
救えるのでしょうか。

・・・というくらいスレタイからずれてます。

[233: 匿名さん]

そうじゃないでしょ

多くの識者が指摘するように「日本は世界でまれにみる債権大国」

ただし、お父さんがお人よしで他人に貸まくり
家族は貧しい暮らしを強いられる変な国

というだけでしょ。

[234: 匿名さん]

２３３
面白い表現だね。悪くない

[235: 匿名さん]

下がったとか下がるって言う人が出てくるが、実感まったくない。
２３区のどこの話ですか。
政府の景気は緩やかに回復しているって発表より実感がもてないです。

[236: 匿名さん]

上を見ないで下をみはじめたってことでしょう。

デベロッパーとの根競べをやっているつもりが、実は一人相撲
都心は新しい物件の幕があくごとに、坪単価はあがり
一向に下落の気配がなく、せめて劣位の郊外や都内の駅遠物件を
くさしてきたら、なんだか中堅以下が崩れてきた様子

やっと一矢報いるチャンス・・ってそりゃ目標下げすぎでないですか？
って、安くなったらとびついたんでは、下落論者の信念にもとる

ここは、駅近で都心に近く好みにあう物件が安値で出るまで
買わないというのが言動一致、男の生きる道・・・違いますかね。

下から崩れても意味ないってことわかっていて言ってる。

下が値崩れ支えているのでなく、下が先走ってこけている。
まさに二極化のハザマが敗北する構図。それだけの話。

[237: 匿名さん]

>>235

地価が下がっても、マンションはすぐ下がらない。
あと1年くらいたては、マンションの値下がりを実感するだろう。

現在分譲中のマンションの土地はデベが競って高値でつかんだもので、
そうそう値下げするわけにもいかない。

ようは消費者がそれらにNOと言えるかどうか。
少なくとも中小の売れ行きの悪い物件は投げ売りを始めるだろう。
不動産下落トレンドのときは、チャレンジ価格や相場以上の物件を
高値で買う人がいなくなり、適正な価格に収斂する。

下落トレンドは早くて3月にははっきりすると思う。

これからデベと消費者との間のチキンレースが始まる。

[238: 匿名さん]

その「○○には下がる」ってのが、2005年から言われ続けて、その時期に来ても都心に関しては悉く下げてないんだって！！多分今回も日経平均が13000円台で底打ちして上昇し出すと、弱気な雰囲気も少なくなると思うけどね。これから出来るマンションも、素材インフレで安く出来ないだろうし、不利になるならそもそも開発しないだろうから、結局供給が減って価格も下がらない、って感じでしょうな。

[239: 匿名さん]

>>227
今期追加が多少あっても最盛期の６分の１以下の供給量>
ここが大きなポイントなんですね。

世田谷区の場合、供給量を大きく減らさないと契約率の維持が出来なくなっているのです。
業者もそのあたりは十分に理解しています。
販売数量を増やすには、仕入れ値＝地価を下げるしかないのですが、
これら地域は個人の地主からの土地供給に頼っているところが多く、地方からの上京者の
流入がコンスタントに見込めることを考えれば、下げてまで土地を手放す行動にはつながらない。
すなわち、分譲の供給が減り高値が維持されて、それに代わって賃貸アパートが増えて行く。
そのようになて行くでしょう。

しかし、地価＝不動産価格は維持できますが、これは将来に大きな問題を残します。
誰の目にも割高であると認識されている不動産を購入するのは、代々地元に住んでいる人
くらいしかいないでしょう。
世田谷区の場合、１５〜２５歳の年齢層が毎年地方から大量に流入し、各世代の人口をほぼ倍に
します。各世代、地元民数＝上京者数になります。
その半分を占める上京者の内、比較的所得の高い層が持ち家を取得し、残りがそのまま賃貸に
なりますが、持ち家取得でそのまま区内に留まる人がほとんどいなくなり、大部分が他の市区
に流出するわけです。
年々賃貸層のレベルが下がり、それが滞留し、治安の悪化を招くでしょう。

[240: 購入検討中さん]

>>235
>>238
見ているところが間違ってるだけ。
23区内の都心3区だけには君の主張が当てはまる。
が、郊外区（足立、荒川、練馬など）ではもう下がりだしている。
具体的には新築マンションの分譲価格が予定価格より下がっている。
（会員向け事前案内では4500万→1期価格決定したら4200万にとか）

ここは都心スレではない。
23区スレだ。
だから、下がってきているで間違いない。

[241: 購入検討中さん]

中古のチャレンジ価格も減ってきた。
練馬の駅直結タワマン築10年もので、3480万提示でずっと売れなくて最終的に2980万まで下げた。
そっから更に値引き交渉が入って売れたようだが、駅直結タワマンでももう強気にはなれない訳だ。

[243: 匿名さん]

ところで、話し変わるけど、
都心3区って、千代田区、港区、中央区ですよね。
中央区でマンションがあるのは、佃勝どきエリアか人形町エリアでしょ。

どう考えても中央区より渋谷区のほうが堅いと思うんですが、
なして世間ではそんなに中央区の評価が高いんですか？

佃勝どきなんて、ある意味湾岸エリアだと思うんですが。

[244: 匿名さん]

>>240
県境外周区は地元民需要に大きく依存している。
そこが都心部と大きく異なる点。都心部は幅広く首都圏全域が購入者になる。

ここに来て県境外周区の売れ行きが落ちているのは何故かと言うと、
地元民需要が小さくなっているから。

①ここ数年の安値で、待機組の持ち家取得が進んだ
②続く世代が就職氷河期時代に当たり、正社員率が低く購買力が弱い

結論から言えば、県境外周区はこれから２種類に分かれる
・供給量を減らし、価格を維持するところ
・そこそこの所得層を自区内にとどめるため、また、他区から奪い取るため、積極的に
　川崎市等の区境エリアと競争　＝適正価格の模索をするところ

長期的視野で見れば、後者の選択が正しいが、それは各区のローカル事情、主に賃貸アパート
への需要の大きさ、簡単に言えば若年上京者に人気があるか、で変わってくる。
大田区、世田谷区、杉並区は前者の道を歩み、練馬区、板橋区、足立区等の北部内陸区は
後者の道を選ぶだろう。
さらに将来を見れば、人気の差も縮まって行くだろうが、ここ１０年のトレンドは現状維持だろう。

[245: 匿名さん]

渋谷は首都機能に乏しいしビジネスの中心ともいえないから、都心とは伍せ
ないよ。それに、オリンピック関係もあって、内陸のものは湾岸方面に移す
方針もあるんよ。NHKとか渋谷近辺で公共性の高いランドマークは、そっちに
移る可能性大。内陸は乱雑で権利関係が入り組んでいて再開発が一苦労なうえ
割高だからでしょ。湾岸住民ではないけど、今後は湾岸や佃勝どきは＊＊に
できないと思うけど。

内陸で条件悪いとこは下がって当然。実際下がってるでしょ。てこ入れする
なら大規模に買い上げて再開発するくらいの発想はないと。ステータス性を除
けば、世田谷・渋谷当たりの多くのエリアの住環境は湾岸や佃勝どきに既に見
劣りするしね。

[246: 匿名さん]

不動産相場は、人口流入動向と金融行政がその方向性の鍵を握っているわけだから、大量の不良債権が発生し、金融が機能マヒ状態になった90年代のバブル崩壊時の相場を期待することは、ちょっと無理があるのではないかと思います。
どちらかといえば、不良債権がほとんど発生しないレベルでの多少の調整を経て、数ヶ月から２年程度でまた次の上昇局面が訪れると見通すのが無難な見方ではないでしょうか。
てか、物件価格の上昇→賃料の上昇→物件価格の上昇→賃料の上昇といった正常なサイクルが５年単位で進んでいく姿が、人口流入のあるエリアの健全な不動産相場の形成ということになるんじゃない。
日本の場合はどうしても前回のバブル崩壊のインパクトが大きかったので、そのイメージの残像が残りがちなんだろうけど、重ね合わせて考えるのであれば、土地神話のあった昭和40年代、50年代あたりの不動産相場の推移の方が参考になると思いますけどね。
世界中に90年代の日本のような金融行政をやれば、国家の中枢企業をひっくり返すことができるんだとの示唆を与えておいて、再度、それを今回、繰り返すようであれば、頭悪すぎというよりは、悪意の確信犯てことになるよね、さすがに。

[247: 匿名さん]

中古のチャレンジ価格が減ってきているのは現実としてかなりはっきりしてきましたね。
ずっと見てると価格改定しているものが増加してしるのは明らかだし、出物も湾岸を中心に増加中で
三井のリハウスのサイトなんかみてると、在庫の増加数が凄い。

一方で、いまだに去年の夏ぐらいに強気でつけたチャレンジ価格の物件をいつまでもさらしている売主もまだ少なからずいる。
よって、例えば同じタワマンでも向き、階数、広さ、全てで条件が悪いほうが高い値付けなんていうケースも散見される。
後から出てきたほうが安いからだ。
こういった玉石混交の傾向が現れ始めたこと自体が潮目の変化をうかがわせる。
しばらくはこのような傾向が何となく続いて、3月以降ぐらいに調整の流れは本格化するだろう。

[248: 匿名さん]

ＮＨＫは築地に移転だよな。

[249: 匿名さん]

マンションっていうからには当然、住宅地の地価が問題になるよね。
銀座なんかがいくら地価が高いっていってもあれは商業地。

それで、再開発による地価の上昇なんて一過性のものに過ぎないでしょ。
ここ数年の上げトレンドはREIT市場の加熱の他に、丸の内や汐留、六本木と
いった地区の再開発による地価上昇が引っ張った側面もある。

でも現状、また下降トレンドに戻りつつある。
再開発に期待するしか無い地価の維持・上昇なんて、それこそ末期症状。

世田谷は別にして、渋谷区の住宅地の値動きが佃勝どき晴海に劣るとは
考えられないが。まあ、商業地を比べたら確かに中央区は強いと思う。

[250: 匿名さん]

>246

それって人口が増えていて、家族主義の時代の話ではないのですか？
今はそんな地道な生き方する人いないですよ。

値段が上がるとなればすぐ投機資金が入ってくるし、下がると思えば
すぐに逃げる。

この掲示板によく漸増という表現で不動産価格を表す人がいるけど、
それは日本が世界から見放されて、東京がただの田舎都市になってしまい、
土地価格も大暴落した後の話でしょ。

東京は残念ながら世界経済と密接に結びついています。

今は不動産は下落。それは城南などの中心部においてもです。
不動産会社の社長さんもそうコメントしています。
http://www.kabujouhou.com/link/200305sp1.php?boardno=154631