23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[2: ビギナーさん]

その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 買いたいけど買えない人]

よろしくお願いします

[4: 匿名さん]

不動産は上がる

http://diamond.jp/series/editors_dw/10010/?page=1

概して逆のことを言うもんですね。

[5: 周辺住民さん]

需要の先食いしたんだから
3年はだらだらですかね

[6: 匿名さん]

スレも二手に分かれて
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44475/

[7: 匿名さん]

三友の井上氏って２００５年亡くなった住宅評論家佐藤美紀夫といれかわりに出てきた
同じ歳のお爺さんですね。ミサワホームの社長に使え、役目は終わってる人。

http://www.amazon.co.jp/gp/reader/456964211X/ref=sib_dp_pt/503-1127971...

２００５年に地価は５年で半値と言っているくせに、２００５年から３年で２割上がった
２３区の住宅地価に、今度は「２００５年ベースに戻る」ですかｗ
いいですね。好きなことが言えて。
書いてある内容は、雑談に毛の生えた内容ばかり。もともとあまり賢い人ではないみたいだが

[8: 匿名さん]

「地価はちょっと調整局面・・・」とか書いても雑誌的におもろくないので
ショッキングな見出しになりますね。
２００５年末の水準ねー。文京区アンダー３００万で買える時代きますかぁ？？？

[9: 匿名さん]

＞07さん
不動産業界はそんな感じの人多いですからね。
まだ５年経ってないし、ユーロベースでは半値になるとかいいだすかもw

こういう人がいるから、ケネディクスとか来週安く買えるんだよなぁ
感謝しないとw

[10: 匿名さん]

井上氏は、ちばてつやの漫画と一緒で、読み手に明日への希望を与えたいんだろうね。

さしずめ、週刊ダイヤモンドは、少年マガジンみたいなものでしょう。

おまけに家に持ってかえって奥さんに見せると、過程の平和が一週間だけ
保たれる。東洋経済では、奥さんに魅せても読んでくれないし。

地価が絶えず上がったり下がったり・・・って印象は、おそらくいい加減な
予想屋の見出しのせいかもしれない。
結局トレンドは、見えていても逆を言わないと記事にならない部分がある。
週刊ダイヤモンドの記事で年表つくると９７年からこの方過去に何度も暴落した事に
なってしまうｗ

東洋経済のほうが、記者が自分で租借した記事を書くし、執筆陣も幅ひろいですね。

[11: 匿名さん]

過程⇒家庭　租借⇒咀嚼　　スマソ　　オレも＊＊がはじまったみたい。

[13: 匿名さん]

GSがリセッション入り予想がなんで不動産価格下落に繋がるの？
その短絡的な発想？は。　じゃあGSはどのセクターで事業利益稼ぎ出すの。

[15: 匿名さん]

日本が資産デフレ脱却でゼロ金利政策をとった結果、米国債、フレディマック等の債権を
に日本が投資することで米国にマネーが流れひいては米国の住宅景気が高まった。
要するに、地価を上げるのは、金融。
ってのが、エコノミストの先生方の説明でした。
米国が好景気でも米国が景気後退でも日本の地価はいつでも安いって、ずいぶんと
暮らし安い国になったもんですね。

日本全体は、地価下がります。宅地の総面積に平均地価を掛けた数字は下がってますよ。

勘違いしやすいのは、住宅地平均地価というのは、測定地点の平均で、
全宅地のバリューの平均ではない。
すでに、地方の宅地では売れなくて無価値になった商業地とかいくらもある。
地方中核都市でも、政令都市でも、住宅を買えない層がふえて宅地が売れない。

だって外国人出稼ぎ労働者ばかりなんだもの。本来の住み手は東京いっちゃったｗ
宅地開発はめっきり減って（大阪の箕面がいい例だ）地価が下げ止まらない。

それくらい東京の現場みてれば察しがつくと思うがどうだろう。

[16: 匿名さん]

住宅のスットック数を世帯数が上回って久しい。
家はつくらなくてもいい時代になっている
なのに東京圏だけなぜ価格が上がる？
誰しも最初はそう思う。

理由は、土地付一戸建てに住む高齢者世帯が多いから。

土地が細分化されたまま、利用率が低下したままになっている。

土地の高度利用がすすんだのは地上げで空地になった都心ともともと
低利用だった一部の企業土地、処分された公共用地。
あいかわらす高齢者夫婦もしくは単身の一戸建て持家は２３区だけで
40万世帯ちかくあるらしい。

かつては、おばあちゃん、夫婦、孫と５人が十分すめる家に、
今は老夫婦が一人ないしはふたりで住んでいる。

安くなるはずの土地が「使用中で」でまわらないから品不足なのだ。
１億だ、二億だ言われても住んでいる家を離れたくない人が多いから
売りはでにくい。

宅地の供給が限界にきているから、需要に対して価格があがる。それだけの
理屈。

本来２代続いた戸建てに住む高齢者こそが、タワマンに住むべきで、
そうすれば世田谷も目黒ももっと宅地の再編や道路整備がすすんだ。

郊外にふくらんだドーナツ化現象が今度は高度利用が可能な都心部だけが膨らむ
アンパン化現象（西川りゅうじん）になってしまった。

東京のマンション価格の上昇は、地方を見捨てて東京に就労人口を集めすぎた
のと土地の細分化を許してミ二戸が横溢する町を作った過去のツケでもある。

[17: 匿名さん]

根本原因は日本人の平均寿命が伸びすぎて、うまく街の世代交代が進まなくなった点ですね。
だから、開発余地があって都心に近いところが急激に発展して、
高収入の若い世代を集中的にかき集めてしまう。
後１０年もすれば本格的な少子化時代になるから、
ここで置いてけぼりになったところは、
浮かび上がるチャンスはゼロになってしまいます。

と言っても、解決策は無くて、自然にまかせるだけなんですが・・

[18: 購入検討中さん]

昨年春ごろ、週刊誌の特集や藤●氏（ドル高、株高、地価高騰？？？　どこの話でしょうか）の本に触発されてあやうくマンション契約しそうになったものです。
確認したいのですが、勝負はあったと考えていいのでしょうか。
最近の論議を見ていると、郊外のマンション価格は崩壊状態。都心部もよくて横ばい、チャレンジ価格は夢の夢、今後の金融状況では下落も避けられないという判断でよろしいでしょうか。
高値で新築を買ってしまった人は含み損になり、安値で買えた人も含み益が減っていく、それ以外、これからもマンション価格が上昇していくという人は本当にいるのでしょうか。
別にマイホームなのだから価格の上下落を言うのはおかしいという人もいましょうが、やはり気になりますよね。

[19: 匿名さん]

そこが30年後40年後に老人だけの街になる。
やっぱりそういう極端なサイクルと無縁で人気を保っているところ以外
価値を維持するのは難しいね。

[20: 匿名さん]

不毛だな
東京の国際競争力を削ぐようなマネしかしてないようだね
この国の老人どもは

成田しかり
東証しかり

個々で見れば魅力的でも
マスで見ると景観や機能で醜い
もうちっと優雅に暮らしたいね

[21: 匿名さん]

ちらちらと見てきた東証REIT指数、いつもなら1800ポイント近くまで落ちては戻していたが、
ここへ来て急に1800をわり1600台にまで落ちてしまった。現物に影響は無いだろうか。

http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote...

[22: 匿名さん]

老人比率を基準にすると東京区部の場合ミスリードになる。
何故なら、独身用の安いアパートが大量にあるところは、
開発余地が無く、不動産価格が高すぎて、若いファミリー層を呼び込めない
根本的問題を抱えているのもかかわらず、
老人比率が低めに出てしまうからだ。

見るべき数字は世帯主６５歳未満で３人以上の世帯が占める割合だろう。
老人世帯と独身世帯が増えているのでどの区も比率は下がっていると思われるが、
極端に低いところや、急激に比率を下げているところは将来性が無いと判断して良いだろう。

[23: 相場に詳しい人]

21さん
「昨日の安値は今日の高値」の格言とおり、下値支持線を割り込んだ相場は、そのレベルが強烈な
上値抵抗線になります。今後は1800を上抜けすることはないでしょう。
本格的な下落トレンドに突入です。1500はおろか1000割れも視野にいれるべきでしょう。
ディーリングベースでは、「戻り売り」が基本。決して「値頃感」からの買いはダメです。
現物市場も年初から、値引きの雨荒らしです。昨年夏までの強気がウソのようです。
MRに行った物件（郊外ではない）からの電話やDMが連日来ます。「値下げしました」「2割引き
までOKです」など異口同音に言って来ます。正直あまりの下落スピードの速さが怖くて、手が
出ません。

[24: 匿名さん]

例えば川崎市の発展は、そこに近い大田区、世田谷区、杉並区の若いファミリー層を
根こそぎ持って行くかもしれない。
若い世代の購買力には限りがあり、今のような３区のマンション坪単価では狭小になり過ぎ、
購入対象地域とはなりえない。
不動産価格の高騰と維持は一見よさそうに見えるが、
実はその地域の将来性を狭め、蝕むことにつながる。

[25: 匿名さん]

自分の住んでいる場所の自治体は７０平米以下に細分化はできないそうです。７０平米でも地下をつかえば４０坪はつかえるとおもうのでなかなかいい。

[26: 匿名さん]

23さん、

昨年の６月のREITの天井から現物は実感として数ヶ月遅れたかもしれませんが、
環境は大きく変わりましたね。
（今回も外国人の引き上げによるもの？）

>本格的な下落トレンドに突入です

だとすると、現物もこの２・３ヶ月が要注意ですね。
（この春に予定していたものがあるものですから）

[27: 相場に詳しい人]

今年の3月決算を待たずに潰れるデベが多発するでしょう。
昨年末倒産したグレイスに続き、プロ○○ト、ア○ル、ノ○ル、ラ○ドなどの
カタカナデベには要注意です。そういうところが資金繰りに窮して「投売り」を
始めると、大手も追随して、3月決算を前に新築マンションのバーゲンセールに突入
することが必至です。竣工前でも2割-3割引きが当たり前になるでしょう。

[28: 匿名さん]

下がるのが不安ならいい手がある。

マンションって先物市場なんですよ。
竣工まで２年あって、二年先に２割下がる懸念があるなら、
手付けを５％に値切って一期一次だ買っておきなさいよ。

本当に下がったら手付け捨てて安い物件に乗り換えたらいいんだよ。


竣工の後先でで相場が下がったら？
そのときは１割下がったら売ればいいじゃないか。
そのときはみなさんお待ちかねの大暴落だからじっと待って
それでもって３割下がったらもう一度買えばいいんだよ

いいなぁ。オレもそうしたい。

[29: 相場に詳しい人]

28さん
オプションの原理ですね。
手付金5％のプレミアムを払って、ヨーロピアンのマンションコールオプション
を買うということですね。
おそらく現状でも3月決算前には、手付金（プレミアム）を放棄してマンションコール
オプションを解約する人が続出するでしょう。だって手付金よりも値引き額の方が
はるかに大きいだろうからね。

[30: 匿名さん]

>手付けを５％

5%でも１０００万になります。
ただこの３年かけて５割超上がったとすると、
下げ足は速いですから、２年で２割で済むかどうか。

[31: 匿名さん]

＞「投売り」を始めると、大手も追随して、

会社つぶすんならそれもいいけど、融資受けて事業しているわけだ。借りれ金払って
工事代金払って金が足りなくなるようなマネすると思う？

昔の投売りは、そうしないと銀行が次の融資おろさなかったから。
地価が放出されるなかでデベは早くもっと安い土地でもっと利幅をねらいたいと思っただけ。

今みたいに次の仕入れが厳しいなかで（実際、上のほうでこれ見よがしに引用した
修正決算値の理由に）土地の仕入れ困難・・・って書いてあったでしょ。それと
ブローカもよるような業者は、土地を他の業者から転がしで抱えちゃうんだよ。

大手はそういう＊＊はしないでも横綱相撲。

[32: 匿名さん]

＞30
おいおい、２億円の物件買う話かね。
ＫＥＮとかレイサムでも紹介してもらった法がいいよ。
税理士とかいれて上手い買い方相談すんださ。

下落するのは城東の４５００万クラスじゃないと、話の辻褄があわないがｗ

[33: 匿名さん]

需給バランスで地価が反転するのなら、あなたのお父さんは、牛久に家買ってませんよｗ

８０年代さんざん税制いじったり金利を上げてみたり，消費税導入しても住宅地価は
ともらなかったんだよ。

「土地神話」って簡単にいわないでよ。あなたのＤＮＡにも農耕民族の遺伝子が刷り込まれて
いるんだよ。

人がマンション買うと、ほしいと言い出すのがカミサンだ。
そういえば、６年前エルメスのバーキンがまだ４０万で買えた頃、もう上がらないとか
いっているうちに８０万でユーロ高のあげくが１００万だよ。おいおい。

あれだってカミサンがいらないっていうだけで、買わないですむんだよｗ

[38: 匿名さん]

いろんな意見があっていいじゃない。

下がらない論者は、買った人なんだから
いくら下がっても売らない限り損はないし。

下がる論者は、結局買わない理由さがしているだけで結局買ってない
わけだから
上がったら余計買わないし、下がっても
どこで買っていいか判らずにやっぱり買わないわけだから

何ももお互い利害関係ない。そうじゃない？

[39: 匿名さん]

人は、自分が納得するためなら何でも見つけてきて理由にしてしまうものだ。
信じている人に、いくら無関係だと説明しても無駄だろう。

未開人の中には星が流れたらそれを自分の死期の知らせと解釈して
飯を食わずに餓死する種族があるそうだ。

彼にとっては、星が流れたから死んだという話だが、我々からみたら
飯を食わなきゃ誰でも栄養失調で弱ると解釈できる。
でも信じていなけばいくらなんでも死に至ることはない。

下がる論者の本心は「買いたくない」のだ。
どんなに安くなろうが多分、マンションは買わずにすませたいのだろう。

上がる論者は、おそらくマンション買うのが好きなのだと思う。
いわゆるマンションオタクで毎週の広告ビラをじっくり眺めるタイプ。
こういう人は、安い高いでなく、基本的に「買いたい」という病気だ。
買いたいから、買う理由を探している。

どとらにも明るい未来は開けている。前者は買わないことで幸福になり
後者は買うことで幸福になる。

やはり息がカルト臭いかｗ

[40: 匿名さん]

先ほどの、プットオプションの喩えだが、売る側からみれば
値下がり懸念がある場合は、なるべく早く売りたがるよね。

２年後竣工なら１年で売らないと下がったら売れなくなるからね。

しかし、最近は着工してもなかなか値段を出さない。売り出す気配も
ない。
やはり、供給を握っている側の強みだ。

上昇しつつあるなかで、早めに値段を出すのは儲けそこなう可能性が
ある。正直なところ急いで売っても次年度以降の仕込がない。

複数年にまたがる利益を持久戦でもぎ取ろうとしているのだろう。

客に見えていなくてもデベには２年先の全体の供給は
つかめている。

安い立食パーティと同じで、同じ皿を長くだしたままにして
おいて不味い料理で間を持たせる作戦かも。

待っていても出てこないからあきらめて食うか腹を減らしたまま酒飲んで
悪酔いするかどちらかしかない。

ところで、地価下落はいいにしても、どうしたらよい物件が買えるのだろう。
以前は安値で優良物件が目白押しだったが、
安くなっても選べるほどの数は出てこない。

「デベは、物件売り続けないと生きていけないビジネスモデル。」
うんうん。

それはいいけど、経営不振で物件投げ打って、掃けたところで、

だれがどこから土地出してくるんでしょうね。

いくらでもある？・・・あっても建ててうるのに時間がかかるものばかり。
地価が下がれば資産デフレで景気が沈んで給料も切り下げで結果
購買力に対する価格は同じだったりするだろう。

下落したから、今のうちに売れ・・・って、リートやファンドが物件売って・・・
って売られるのはテナントがついてる賃貸不動産やオフィス、倉庫だったりでしょ。

一般企業だって事業用の不動産のリストラは終わっている。儲かって買いもどしたい
くらいの会社ばかりだろう。

それにタワマンに四方囲まれた土地などいくら安くても、マンション用地で買う
人はいない。建てられないし建っても売れない。

供給過剰だから下がるわけで、供給過剰が長続きしなければ、また上がるって
ことだ。
需要がないなら、買う人もいないわけだから、わかって売るデベもいない。

うーん。難しいよね。

とにかく下がるクンは、「自分の考える」の需要と、株式市場からみた
供給サイドの事情の憶測しかないから　話がかみあわないんだよ。

それと、電話かけてくるのは当然だしＤＭは来て当たり前。
１０％値引きは、昔は契約終えた客を無理にひっぱるのに使った。

実際、値引いたほうがグレードが高いとか立地がいいというのなら別だが
おちついて考えれば、これは客が払う金はすこしも減っていない。

[41: 匿名さん]

≫23
＞MRに行った物件（郊外ではない）からの電話やDMが連日来ます。「値下げしました」「2割引き
＞までOKです」など異口同音に言って来ます。

どこの物件よ。２割引してくれるなら買うから教えてくれ。
キャッシュで買える俺には値引きの話はないが、回ってる物件のグレードが違うからか？

[42: 匿名さん]

ＲＥＩＴは一昨年９月の水準（外資が賃料値上げの先読みで買い上げる前の水準）まで
戻ってきた。

オフィス賃料は値上がりが続いており、今年のオフィス供給量は去年の半分と需給は
タイトな状態が続く。
長期金利はゼロ金利時代の1.4%前半。

マンション買うよりＲＥＩＴ買って、配当で賃貸してもよさそうだ。

[43: 匿名さん]

>>23
現物市場・・・って言っているだけで誰も「２３区のマンション」とはいってない
ようだな。見世物小屋の「大板血」の類のダマシか？

うっかり本気にしちゃうじゃないか。欲しいよ２割引

郊外じゃない・・とすれば、西表島か？小笠原か　　大阪市内というのはありうるな

[44: 匿名さん]

積水ハウス、品川のソニー本社跡地に低層オフィスビル
　積水ハウスは8日、品川のソニー本社跡地の再開発計画を発表した。総事業費約1500億円を投じ、低層オフィスビルを建設する。土地取得費用がかさむ都心の大規模物件で開発業者が高さを自主規制する珍しいケースとなる。保有権は最終的にファンド等に売却する見通しで3割以上の利ざやを見込む。

　同社が開発するソニー本社跡地（東京・品川）は低層の住宅地や庭園に囲まれる。新幹線「のぞみ」が停車する品川駅まで徒歩10分圏内で、羽田空港へも車で20分程度。同社は建設するビルを10階程度と低層にすることで周囲の景観を守り、物件価値を高め投資回収を図る。

[1月9日/日経産業新聞]都心の少量高級路線への回帰ですね。
広尾ＧＨのように富裕層向けの商売です。
羽田の国際化もありアジアの金持ちが買いにきそうです。

[46: 匿名さん]

＞45
海外はパリに４年、香港に３年、ロスに５年くらいいましたがw
パリではヌイイ、香港では天后、ロスではパサディナに住んでました。

パリではワンルームですがマンション買ったりもしてます。
不動産もフランも安い時に売っちゃいましたけど。

チャイナ・マネーは本土はよく分らないけど、オーストラリアの華僑の
知り合いは去年日本のマンションを買いましたね。
日本の金持ちとはケタが違うくらい持ってますよ。
どれくらい日本に投資するかはわかりませんが。

[47: 匿名さん]

株も不動産も昨夏までの流れとは状況が違ってきているのは皆さん肌で感じているでしょ。欧米のみならず中国も華南地域では既に不動産価格の下落が始まっている様子。また地上げ防止策も中国では施行されるので投機不動産の手仕舞いも加速し、上海・北京なども今年は下落に向かうでしょう。国内についてはここまでREITが割安になってもなぜ買われないの？アラブや中華マネーが入ってきて日本の不動産を買い漁ってもいいのに山の手線内の都内数区しか完売していないよね。買って魅力あれば投機資金も入ってくるけど地価の上昇や不動産投資利回りが将来的に期待できなければ内も外からも金は入ってこないよ。地価はデベがコントロールしているなどと言っていた方がいましたが、そうでしょうか。株も不動産も景気(金の流れ)で動くものではないかと思います。世界的に下降局面に入ってきていますが、それ以上に日本の存在感が薄れている中、経済も不動産価値も当面は弱含みと見るのが正しいのではないでしょうか。

[48: 地元不動産業者さん]

４６さん

パリも借地権ですか？
期間は何年ぐらいですか？

固定資産税は高くないんですか？

[49: 匿名さん]

さんざん書かれてきたことだが再度書く。

基本的に流れは変わった。
サブプライム前のようにがんがん値上がりは無い。
便利なとこはやや上昇か維持、それ以外のところは下落の流れ。

23区内でも格差が大きくなる。
都心3区駅近ならば資産価値は大きく落ちないだろうが、23区でも練馬・板橋・足立・荒川あたりは
下落する。（このあたりで最近売り出されたマンションは当初予定価格よりも下げているとこが多い）

資産価値にどうしてもこだわる人は人気区の山手線内側の駅近物件に限る。
それ以外の地域は資産価値下落を覚悟して買うべき。

[50: 元ロンドン飲食店経営者]

私はロンドンの不動産で大もうけしましたよ。
10年くらい前ですが、約£200,000で買ったMarble Arch駅から徒歩5分の物件に5年ほど住み
約£250,000で売却しました。£が対円で160円→230円に上昇したので、損益は下記のとおり。

購入時　£200,000　×　@160 = 32,000,000円
売却時　£250,000　×　@230 = 57,500,000円 　損益25,500,000円のプラス

もうこのような恩恵（不動産バブルと円安）に恵まれることはないと思いますが、世界の
景気動向によって個人レベルの収支が大きく変わることを教訓として得ました。

くれぐれも世界の市場動向を研究して、「高値掴み」の愚は避けましょう。

[51: 投資家さん]

４９さん

分かるよ

オイラは去年それを読んでビル売却して上手いことやった。
税金前一億円ほど儲かった。

しかし株で一千万やられている。
しかたないとはいえ良い事ばかり続かない

アメリカの消費者マインド冷え込むのは間違いない
ダウ一万割れは間違えないだろう。
ニューエコノミー論も影を潜める

日本もつられて下がるそして三角合併で外資の子会社化されるだろう。

ソニー(既に外資)しかり日清はロックオンされているしトヨタも狙われている。

不動産も国際的な知名度ある都心だからこそ価値があるのではと考えたくなる。

地方は難しい

[52: 相場に詳しい人]

東証REIT指数が1年3ヶ月ぶりに1700割れしましたね。
今後は1800を強烈なレジスタンス（上値抵抗線）にして下落を続けるでしょう。
来週のCitiやMerrillの決算発表をきっかけに世界の景況感はますます悪化し、
REITは1500割れし、1000のサイコロジカルサポートライン（心理的下値支持線）
を目指す展開となります。
中小デベのマンション投売りはもう始っています。さっきも某デベ（メジャー7）から
3月竣工都内物件の「１割程度の値引き」を電話で提示されました。昨年10月頃MRに行った
時は強気で、「ウチは値引きは一切しません」てなことを言っていたのを思い出して
笑い出してしまいました。

[53: 匿名さん]

>>47
住宅地価、それも東京圏に限った固有の話なら、

①今後の供給余地　と
②一次取得者の住宅取得意欲と
③既存の賃貸の質

できまる話。

人口の都市集中があるから、都会の地価が上がって、
若者がいなくなった地方の市町村は地価が
下がり続ける。

地価は、たしかに経済活動の成績表のような一面があるが
それは、世界水準の相対評価ではなく
、単にローカルな経済問題にすぎない。
住宅地価の問題とはいいながら、影響があるのは年間
９万件弱、２．５兆円程度の市場だけだ。

逆にいえば、日本中が不景気でもパチンコ屋の売上げが
３兆円を維持するのと同程度のスケールの話だ。


一方、収益不動産の時価は７０兆円あるが、これは景気の流れで
売られたりするし、価格の変動も出てこよう。
都心住宅地価が上がったのは、ファンドがつり上げたという
よりも、商業地住宅地混在のエリアの渋谷区・港区などで
住宅価格が高騰したというだけの話だ。


個別の商業不動産や更地は投機による転売で微妙な値動きをするだろう。
住宅ローンを組んで買うマンションは人の所有欲や見得が絡む
悲しいほどに単純な世界。


もちろん景気が下向けば、東京の住宅地価は横ばいになる。
バブル崩壊時、商業地は一気に下落し、住宅地は緩やかに
落ちたことを思い出そう。

住宅を求めるニーズが実需である限り、景気の後退で
マンションを売って賃貸に入るとか、都心を捨てて郊外に
出て、浮いた金を生活費に廻す・・・というふうにはならない。

人間一度あげたら生活レベルをさげたがらいものだ。

景気後退で家を売るような家計は東京２３区にマンションを買える
レベルでどれだけいるかということだ。
ただし、今は庶民が背伸びして２３区に住もうとしているから警鐘を
ならしている向きもある。
先々金利や税負担、介護、教育費がかさむから無理するな。
これが日経ビジネスやダイヤモンドの一貫した主張。

仮にマンション価格が同じでも、千葉郊外と文京区では明らかに
生活費の負担が大きい。
ローン破綻を警告しても耳を貸さないから暴落説を流して牽制しているのかも。

持てる層は、下がってもこまらない。


すぐ使える土地がない。広い土地は道をつけないと
使い物にならない。道路を都市計画の手続きや
公聴会で２年以上の年月を得る。区画整理事業で
地権者がいたら１０年がかり。

以前なら、不況で企業が手放す広い土地は豊富にあった。
でも、よく考えてほしい。

１９９１年から２００２年の間
景気はどうだったのか。
企業が無駄な土地を売って従業員もリストラしてきた結果、
業績が上向いたのではなかったか。

その間、土地を売った町工場などの中小企業は
ことごとく廃業しているわけだ。

デベが、土地を仕込めなくなったのは、デベの数が多すぎて
土地が少ない結果ではないのか？

デベの土地漁りは、２年後３年後の住宅困窮者とマンションの
関係の縮図だと思う。
マスコミは訳知り顔で経済分析や有識者のデータ並べて、地価が
調整局面というだろうが、
何時の世も、経済弱者にサプライズをかまさないように、不安と反対の
ことを言い続ける。持たざるものが聞かされる安堵の学説は、
将来の苦境の予防注射にすぎない。

だって経済不況で給与が１０％減ったら一番困るのは持たざる若年層。
景気が悪くなって、家賃が値上がりするとは夢にも思っていない
だろう。

持てる者には、別ルートで情報が流れている。週刊誌で得られる情報と
富裕層が読むニューズレターの内容が同じなら週刊誌も大したものだと
いうべきだろう。
持たざるものにとって、いつだって地価暴落説が必要なのだと思う。

２年後少しも下がらないと知って、おかしいと思う人はいない、経済がここまで
低迷し株が下がったにも関わらず地価がさがらなかったというのは、よっぽどの
ことだとはじめてあきらめて高値を受け入れるのだ。

[54: 匿名さん]

忘れてませんか？
マンションは「買えない」の他に「買わない」という選択肢もあることを。

[55: 匿名さん]

買わないほうが、いいですよ。私は買うのを勧めていないｗ
買いたくないのなら、あえて言う必要もないくらいです。

買いたいけど買わないのでなく、最初からマンションに３桁の自己資金をつぎ込むのが
バカバカしいがら、ご自身で買う水準を決めているのでしょう。

まさか地価が豊島園の波のプールのように振幅するものとお考えで
底値を狙うわけじゃないですよね。

今後の上昇はあっても２％くらい。買わなくていいでしょう。
ただ、高値か底値なんて、あとから見ないとわからない。品薄は上昇基調の
なによりの証拠なんですがねぇ

とはいえ、いつまでも土地不足とか行ってられないから、今後は新宿区あたりの
印刷屋の老朽ビルとかのコンバージョンとかロンドン並にでてくるかもしれません。

単純いまの流れがいったりきたりみたいなことはないと思う。

[56: 匿名さん]

忘れてませんか？
マンションを「買えない」場合でも「買わない」という方便で自己正当化できることを。

[57: 匿名さん]

大久保と東中野の途中にある廃屋みたいなラブホテル。アレをワンルームにコンバージョン
したらいいかもしれない。それとももう地上げが入っているのかな。

[58: 匿名さん]

デベ工作員どの
ところで、あなた様が今まで見てきた中で、これは素晴らしいと思った物件はありますか？

[59: 匿名さん]

既存ビルをコンバージョンすると容積割り増しで増築が可能とか、
割り増し容積を隣のビルに売れるとかできたら、オフィスの二次空室や
三次空室を住宅に転用できるのにね。
その一方で都心部で、古いマンションの事務所使用が増えるから、中古の供給が滞るんだね。

実際、オフィスをマンションに転用するなら、廊下階段面積は不算入で
屋上にペントハウスくらい増築できそうかもね。

[60: 匿名さん]

>>58
自分が手の届かないもので、これは凄いというのはいくらもありますよ。
赤坂なんたらタワーなんて、完成後にみてすごいと思ったですし、
恵比寿南のなんたら恵比寿の丘は、ある意味理想ですよね。
http://www.e-mansion.co.jp/hokanko/shintikutyuuko_1974.html
http://www.jnet-work.co.jp/recommend/2006/11/post_150.html
http://sumai.nikkei.co.jp/know/rank/data/rank22c.cfm


まぁ、いままで買ったマンションは、みんなすばらしかったですけどね。

これって、好きな女優のタイプというのと好きな女のタイプというのの違い
ににてますね。

[61: 匿名さん]

ファンドの動きは気候変動を考慮しているのか？
「人はパンのみに生きるにあらず」という格言にある、パンを作る小麦の価格が高値推移。バイオエタノールの原料が投機対象になることはわかるが、需給関係正常なのに高騰。
「有事の金」という言葉があるが、戦争もないのに、なぜ金価格が上昇するのだろうか？
原油は１国とヘッジファンドの関与と推測する。中東は、石油ショックのとき、原油供給削減→世界インフレ→輸入工業製品の高価格→国内インフレ→ＯＰＥＣ生産調整で、１回学んでいるので、投機はしないだろう（と信じる）。中国は石油輸入国。
インフレと東京マンション価格の相関図。投機は実需の上に載っているので、消費性向が減ると投機先は他の対象に移るだろうが、そうなると、値崩れしてきて、本当に住みたい人は買えるなら買うべき。サブ問題で大損している人もたくさんいる一方、予測できた人は・・・。
先週のフジテレビ朝の放送で、お台場に本社があるにもかかわらず、湾岸地域は水が・・・。別の複数のテレビ番組では、沖縄のサンゴ礁がほぼ壊滅して、海温上昇のため大阪湾沖にサンゴがあるとのこと。
とりあえず、家庭の不必要な電気ガスは消すということにしてください。

[62: 匿名さん]

>>61

思い返せば、　日立の「白くまくん」というネーミングの
エアコン。
インバータ省エネ効果で北極の氷を溶かさない意図でつけたとしたらすごいね。

でもその割りには、この絵では氷がなくなったあとも元気みたいだね。

http://kadenfan.hitachi.co.jp/ra/shirokuma/

[63: 匿名さん]

最新号のAERAによると、とうとう東京の地価が下がり始めたらしい。
昨年10月以降の地価変動率を都内51カ所で調査
上がったところ・・・矢来町、大山町、鷹番、西馬込など9カ所のみ
下がったところ・・・鷺宮、浜田山、久我山、中野、荻窪、常盤台、成増ほか
その他は3Aも含めて横ばい
千葉、埼玉、神奈川含めて東京圏の地価全体で0.4%値下がり
立ち読みしただけなので、細かいところは間違ってるかもしれないが、
だいたいこんな感じ。

[64: 匿名さん]

素材関連部材は4月1日〜値上げ再交渉を只今、顧客先とネゴ中です。
値上げ幅打ち出しは10〜15% up。多分、10%ぐらいで交渉決着すると思われる。
当分は素材関連はこの基調が続きます。価格が下落気味になれば生産調整を行う予定。

[65: 匿名さん]

調査なんて、やり方次第で好きな結果を出せるからね。
その結果を更に、好きに解釈できるわけだし。

[66: 投資家さん]

私の予想では
バンカメ・シティ・メリル辺りはサウジ王子から５％出資してもらってもサブプラ損失の穴埋めに足りないから公的資金注入してもらわないと無理だね

[67: 匿名さん]

今朝の日経新聞に挟まってた広告で中古住宅の価格を見ると明らかに値段下がってる気がする。去年のゴールデンウィークあたりに新築マンションを都内で探してた人だったら『げげっ、高い』という感想は絶対に持たないと思うよ。ちなみに、ＫＥ●コーポレーションの広告だったんだけど。

[68: 匿名さん]

>「有事の金」という言葉があるが、戦争もないのに、なぜ金価格が上昇するのだろうか？

総合的に判断して、最も投資に適した対象だからだよ。
少なくとも、不動産よりはね。
石油に代わる代替エネルギーは、コストを無視すればいくらでも代わりがあるけど、
希少マテリアルは、代わりになるものがないからね。
工業製品への需要が急増しているにも関わらず、
生産量、埋蔵量も限られているのだから、これから奪い合いになる。
それを見越しての投機資金の流入が続いた金は
ちょっと前まで６００ドル台だったのに、あっという間に９００ドル目前。
おそらく、長期的に見て、２０００ドルまでいくと思うよ。

[69: 匿名さん]

=>最新号のAERAによると、とうとう東京の地価が下がり始めたらしい。

投資物件はこれから売り逃げ（売り急ぎ）でしょうか...？ 下落トレンドに入ると下げ足は速そうですね。

[70: 匿名さん]

＞おそらく、長期的に見て、２０００ドルまでいくと思うよ。
おそらくとか長期的とか　思うよとか、曖昧で無駄なコメントだな。
ジムロジャーズばりに精緻なホームワークの結果ならいざ知らず。

[71: 匿名さん]

>>65
確かにそう。
しかし、調査したのは野村不動産アーバンネットなので、
富士見、五反田、武蔵小金井、練馬、神山町、千歳船橋などは、下がっているのに
横ばいとした可能性が高いです。

[72: 匿名さん]

>>70
あらあら、投機資金の流れを完全に見切れるとでも思ってるのだろうか。
というより、不動産に投資する凡才の遠吠えと理解しておくよ。

[73: 匿名さん]

上がったところが城南に集中し、
下がったところが城西、城北に集中している件について。

[74: 匿名さん]

>70
>72

ケセラセラ。なるようになるさ♪

[75: 匿名さん]

昨夏、日経平均が１８０００円を越えてきたときは、経済評論家も
強気コメントが多かったですよね。

誰かさんが言うように、株も不動産も大衆が飛びつく様になったら天井なんでしょうよ。

[76: 匿名さん]

ところで、工作員どのが半日以上不在だが、
あわててマンションでも売りにいかれたのだろうか。

[77: 匿名さん]

野村アーバンネット調べ（昨年10月時点、都内51カ所）
地価上昇・・・矢来町、左門町、大山町、大原、上祖師谷、鷹番、上野毛、西馬込、練馬
地価下落・・・千駄木、浜田山、宮前、荻窪、中野、鷺宮、常盤台、成増、赤羽
その他は横ばい

[78: 匿名さん]

>63

>最新号のAERAによると、とうとう東京の地価が下がり始めたらしい。

なんか東京全体が危ないような書き方だが、
自分も今日見てきた。
下がったところ１０箇所、上がったところ９箇所。
今のトレンドは二極化、格差。
東京といえども上がる所もあれば下がる所もあるのが自然。
全部上がればかえってバブルの心配。

[79: 匿名さん]

>>78
それは違う。3Aを含む都心部が上昇、城南が横ばい、城西城北城東が下落なら、
二極化論は成立する。
しかし、城南上昇、都心部城東が横ばい、城西城北が下落ということは、
全体のトレンドが下降に入ったということ。
次は都心部城東が下落するだろう。いやもう既に11月、12月は下落しているかも
しれない。
そして今年は城南下落が始まるだろう。
もう既にバブルだったのだよ。それが崩壊した。
事実、東京圏全体でも下落しているんだから。

[80: 匿名さん]

>>78
都市構造が変わろうとしている時代に未だに古い経験則を持ち出している人
いますね〜ｗ

[81: 匿名さん]

豊洲にかったんですか？

[82: 匿名さん]

いやー、面白いですね。

株の掲示板もそうなんですが、下がる局面になると
もっともらしい理論を出してきてこれ以上下がるわけが
ないということを主張する人がいるんですよ。

そして大抵バトルになる。
結果そこから下落
理論は前提が正しくなければ正確な解答は出てこない
そして変化した前提は往々にしてよく見逃される。

感触としてはまだ初期の下落といったイメージだ
最後は理論的にこれ以上下がるわけがないと言っていた人が
更に暴落するからマンション売ったと書き込むくらいになったら底だと思う
つまりここの掲示板ではデベ工作員さんがいい指標になるのかな。
いつまでもこの掲示板に出入りしていてほしいですね

[83: 匿名はん]

マンション価格全般が退潮し始めたのは否定できない。
ただし、都心5区の駅近マンションのダメージは耐え得る範囲だろう。
今回、被害額が膨大になるのは、豊洲、有明、東雲ラインだろう。
特に、豊洲は、大手デベ〜TBSラインが洗脳活動をしたために
「キャナレーゼ」という悲喜劇的な言葉を産み出した。
産業廃棄物の土壌の上で、上辺だけ取り繕っても、だませるのは素人だけ。
リスクマネーが収縮すれば、実力以上に価格が跳ね上がっただけに
その反動も大きい。
そもそも運河の対岸には、ハングルが満ち溢れている。
間抜けしか買わないのが豊洲だ。

[84: 匿名さん]

>もっともらしい理論を出してきてこれ以上下がるわけが
>ないということを主張する人がいるんですよ。

ああ、例えばトヨタ自動車の株を「お宝株」と称して後生大事に持ってる人ねｗ
柔軟さに欠ける日本人の典型ですね。

[85: 匿名さん]

>>豊洲・東雲・有明は旧価格はもともと安かったから、そんなに被害無いんじゃない？
今売り出し中物件とか、これから売り出すスミフのタワーとかは目も当てられないだろうけど。

[86: 匿名さん]

不動産が株式につられるという過去の定石どおりなら、株式、特に個別株が軒並み１年で半値になっている現状からすれば、不動産はかなり下がる。
そしていくら経済アナリストが御託を並べたところで、地価はじわじわと下がっているのは現状だ。
歴史は繰り返すのか、それとも歴史通りにはならないのか、今この現実に触れている我々はしっかり記憶しておくべきだろう。

[87: 匿名さん]

それから城南だから下がらないとか
銀座だから下がらないということはありません。

だってそうでしょ株だって下がり始めたらどの銘柄も
下がります。どんなに業績がよくても、、、
(そりゃ程度の差はありますよ)

つまり市場全体のPERが下がるんですね。

PERの代わりに不動産ではＲＥＩＴの利率が使えるのでは
ないでしょうか。

[88: 匿名さん]

豊洲→ハングル→不動産→TBS
キムチ？

[89: 周辺住民さん]

購入圧力が弱まったので一段サゲだが
ここで貨幣価値の低下がおこると
三段アゲぐらいいきそうです

[90: 匿名さん]

>８９さん

インフレかー
このアメリカのDOWの下がり方で
商品市況がこれ以上上がるってあまり信じられないなー。

確かに身の回りの物の値段は上がっているけどね。
今は高いものはお隣の国が安いものを作ってくれて
代替してくれるからなー。

僕は商品市況がこれ以上上がる理由はないと思ってるよ。
もしかしたら何か見落としがあるかもしれないけど。

[91: 匿名さん]

となりも、人件費が上がってきてるし、資源価格は高止まりだし、世界中、インフレモードに拍車がかかってきている状況で、なぜか国内は株も不動産も下落基調。おまけに構造的な低金利状況が続きそうな今、一旦、ズドンと節が抜けた後は「バブルへGo」以外の何物でもないような気がするのは私だけでしょうか？

[92: 匿名さん]

＞＞世界中、インフレモードに拍車がかかってきている状況
アメリカの住宅価格が下落している説明にはなってないな

[93: 匿名さん]

>僕は商品市況がこれ以上上がる理由はないと思ってるよ。

商品は選別が始まってるんだよ。今まで金と原油は共に上昇してきたが
ここにきて原油が下落し、金が上昇。動きが逆転してきてる。
世界中の投資家が石油を売って、金を買う動きを明確にしてきてる。
株や不動産が下落を続けるあいだは、その投機資金は選別された商品に流れ込むんだよ。

[94: 匿名さん]

つまり日本は今、かつての英国病だってことだよ。
http://homepage2.nifty.com/tanimurasakaei/eikokubyounosinndann.htm（英国病）

この状況を打開するには、サッチャーのような官僚にもの言わせない強い指導力を発揮できる首相がふさわしいのだが、福田ではだめだ。

[95: 匿名さん]

結局マネーゲームだね。実需で上がっているのではなく、株から商品に流れが変わっただけ。アメリカの雇用や消費が大幅に落ちてきているのだからどこかで油や金も落ちて金は安全資産に逃げ込むか？　商品の場合は流れが変わったら一気に落ち込むよ。今年はかなりヤバイ年になりそう。

[96: 匿名さん]

>91さん
そのシナリオは少ないけどあるかもしれないと思ってますよ。
でも短期ではないと思います。

なぜならアメリカ経済がはじけている横で資金が流入することは
考えずらいからです

少なからずアメリカの景気に日本の景気も引きづられます。
北米市場は様々な製品につき非常に大きな存在でもあります。

中国に関しては安い製品を作れなくなったらあの国に進出するメリットはなくなるので
安い賃金を求めて日本企業はどんどん奥地に入っていくのではないでしょうか。

[97: 匿名さん]

てか、不動産融資を積極化して、法人、個人を問わず不動産を買うことを奨励しないから、不況になる気がしてきた。不動産価格が上昇することと円が強くなることはいいことだとわかってない奴が多すぎんじゃねえ。資源のない日本にとっては。金利１５％で字が読めない奴に高値でつかませるのは悪質だけどね。

[98: 匿名さん]

＞９３さん

そのとおりでしょう
金以外は下がるというのが今までの歴史ですね

[99: 匿名さん]

>９７さん

日本でサブプライムをやろうっていう腹ですかw
やるとしても今はできないでしょう。
ほとぼりが冷めないとだれも買わないんじゃないですか？

[100: 周辺住民さん]

金は過去の相場と違い
実需があるからな
プラチナに関しては金以上の
実需ののびが出始めている

[101: 匿名さん]

＞商品の場合は流れが変わったら一気に落ち込むよ。

そうとも言えないんだな。これが。
今まで、金の価格が抑えられていたのは、各国の中央銀行が安定的に市場に
金現物を供給し続けてきたからだけど、ここにきて金現物がほとんどなくなってきている。
そこが原油と違うところだ。
そして逆に国家が金の買戻しを進めている。
いまや、金鉱脈に含まれる金含有率に比べて、携帯電話（産業廃棄物）にふくまれる金の
比率のほうが大きくなってきてるくらいだから、工業製品には必要不可欠なレアマテリアルだ。
だから、下落に転じるにはまだまだ、上昇を続けてからなんだよ（笑）