23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[171: 匿名さん]

できの悪い子を５１人集めてやった追試の結果、１０人が不合格だから
ここのクラスの合格率は８１％だ・・・みたいに言わないですよ。

地価というのはロットの大きいものを集めた上で対前年の変動率を
比較するものですよ。
マクロで０．１％上がったって下がったって言われて
誰が言ってるか知りませんがそれが参考になりますかね。

バブル期のピーク三年でもエリアの取り方で８９年には下落して
９０年に上がったみたいな数字いくつもみたことあります。
それほどサンプル数が減ったというだけです。
世田谷も杉並も文京も物件数が減ってるわけですよ。

急騰して、売れ行きが悪化するから、供給を郊外に徐々にシフト
する。業者の売り控えに対してユーザが買い控えすればいいのだけれど
ユーザは一枚岩ではない。
なにより、親も含めてユーザの所得格差は広がっている。
その辺が注目すべきところなんでしょう。

[172: 匿名さん]

ちょっと前までは、下がらない派（下がる理由が無い派）が主流だったように見えましたが、
下がる我（下がった派）と逆転したんですかね？
下がらない派の反論も、あまり無いですし。
やっぱり、下がる（下がっている）という事？

[173: 匿名さん]

>>172
違うよ。上がる派は通称工作員どのが、一人で10人分くらい書いてたから、
多くみえただけ。工作員どのがお休みだと、圧倒的に下がる派の書き込みが増える。

[174: 匿名さん]

ということだと、民主主義の原則でマンション価格はきまるっていう話ですね。

[175: 匿名さん]

>>171
そのできの悪い51人には
赤坂も南麻布も神宮前も大山町も上目黒も田園調布も含まれていますが、何か？

六本木や広尾はお休みでしたが、竹ノ塚も新小岩もお休みでしたからチャラでしょう。

[176: 匿名さん]

都心は実際のところ全然下がっていないけどね。
下がる派はいつも「○ヵ月後には下がる」って言っているけど、その時が来ても悉く下げてない！！
戦わなきゃ、現実とｗ

[177: 匿名はん]

二流三流下落
一流は横ばい
超一流は値上がり

当然と言えば当然

[178: 匿名さん]

>>171
世田谷区の場合、地元の土地持ち同士の売買で、少量の物件であれば超高値を維持できます。
資産を高値で仲間内でたらい回しするわけですね。
まあ、そんな中で普通の人は蚊帳の外になるわけで、他のところに見つけなきゃいけません。
杉並区、練馬区あたりも同じですわ。
常に割高状態だから、ジモティー以外は自区外で探した方が賢い。

直近１１月の申し込み率
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

[179: 匿名さん]

地下のサンプルが少なく、流動性が低いために価格動向が見えにくいのは事実。
だからこそ間接的にでも流動性のある指標を見る必要があるのではないですか。
その指標とはREITではないでしょうか。
REITの配当利率を見ることによってその物件の値段が大体わかるのでは。
だいたい今回の地価上昇はこの指標を背景に上がってきたのではないのですか。
賃料は新規で借りない限りそんなに大きな変化がないと思うので、
REITの利率から大まかに地価を類推することができると思うのです。
例えば港区中心のREITだったら港区に当てはめたり、
東京全体を網羅しているREITなら東京全体の当てはめたり、、、
もちろん、商業地と住宅地の違いはあると思いますが、
定性的には間違いはないでしょう。

このマンションブームの価格高騰の原因はREITだと思っています。
当時誰も売れないと思っていた深沢ハウスもREITががっぽり買って
需給をタイトにする方向へ持っていっていましたね。
同様に売れないマンションをREITが買っていたという例は相当見ました。
今は誰も買わないからREITの発行元関係者？？？が買い支えざるを
得なくなって金融商品としての要件を満たさなくなってきている
という話も聞いたことがあります。
私はここにもやっぱり需要の先取りがあったのだと思っています。
需要の先取りは後でつけを払わなくてはならないのは、
サブプライムで見たとおりですね。

[180: 購入検討中さん]

>>177

シンプルですが、まさに真理ですね。

ようするに、２流、３流が便乗して高い価格つけているからおかしなことになってる。

[181: 匿名さん]

>>179
オフィスビルとマンションは違うよ。
それより、ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか調べれば
だいたい予想つくよ。
例えば世田谷区だと４３件中１６件ってなる。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=13&md=...
足立区だと３９件中１１件。
港区だと１６件中１件

[182: 匿名さん]

>>176
同感です

下がる論は私も立場的には歓迎です。２００４年水準とはいわずさらに３割引きで
お願いします。


待つという戦略自体、時間というコストをかけていることに
下がる論者は気がつくべきですね。


すでに買ったひとは、自分の買った物件を基準にものを見る。
自分よりグレードの高い物権が自分の買った価格以下で売られるまでは
「下落」の実感がない。
まだ買っていない人は、基準が定まらない
結果、こういう時期、立地条件の悪い物件の値引きが出たら
買ってしまうのかも。

買える、買えないの基準で考えるのでなく、賃料相場を調べて
その値段で自分が住みたいと思う立地か考えるべきですよ。

暴落論は２００４年のときからあった。あの水準でもまだ高いと
言っている人はいたわけだけど、大抵はバブル期には中学生
だったりするんでしょう。

ＴＶでバブル期をテーマにした映画をやっていましたけど、誇張抜きで
実際あんな感じ。だから、本当のバブルって今の人は知らない。

安いものを高く売るのは、ビジネスの原則。どこまで高く売って
売れるかはマーケティングの善し悪しでしょう。、

[183: 購入検討中さん]

最近、このスレみていると、下がる派は具体的な引用を持ち出しているのに、上がる派は「・・・しかない」「・・・しなきゃ」「●●●万円いくよ」などとあいまいなことを言うばかりで、根拠がない。苦しい状況はわかるけど、頑張って論拠を示さなきゃ。下がる派が持ち出したデータは不十分だ、観測ポイントが少ないというが、それ以外のデータを示して言うべき

[184: 住まいに詳しい人]

>>177
>超一流は値上がり

一般論としてはそーなんだが
億ションを買うくらいの層って株価を気にするから
超一流立地は株価の影響を最も受けやすいとも言える

この層は元々確定申告が済んだあとに不動産を購入する傾向があるが
これだけ一気に株価が下がっちゃうと今シーズンはダメじゃない？

こーなると株価なんて気にしない金融資産100億円クラス向けで
10億円以上の物件に絞り込みますかね

[185: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
県境外周区をぐるりと調べると
大田区２４件中７件２９％
世田谷区４３件中１６件３７％
杉並区２４件中１０件４２％
練馬区２０件中７件３５％
板橋区１８件中５件２８％
北区７件中４件５７％
足立区３９件中１１件２８％
葛飾区２０件中３件１５％
江戸川区２５件中３件１２％
何となく傾向が見えてきませんか？

[186: 匿名さん]

>>183
そうですか、前スレでは、データ並べてみたつもりですが　足りないですかね

[187: 物件比較中さん]

売れ残り物件数を見る場合は、個々に詳細を考察する必要がありますね。

[188: 匿名さん]

>>187
地域による差がこれだけあるのは、個々の物件の問題ではありません。
もっと良く考えて答えを出してください。

[189: 匿名さん]

グレイスって本当にはじめて耳にする会社なんですが年間何戸売っていた会社なんで
すかね。

中小の不動産会社って自己資本の何１０倍という大きな金が動く。
もっているのは棚卸資産と負債ばかりだが
青田売りの場合、工事費支払い
が竣工払いなら、遊ぶ金が出てくるわけで、余剰金をデリバティブの
類で運用したりもしていたらしい。

ここ３年、年地価は上がる。
いざとなったら仕込んだ土地を他業者に卸せばいい。
そうおもって結構どんぶり勘定でやってきたんじゃないか。

ところが、２００５年耐震偽装で中小の風当たりは強くなり融資が
きびしくなった。それでも資金運用でなんとかしのいできたが
サブプライム金融危機、新興市場で株価が下がれば
資金調達に行き詰る。新興市場に上場すればなんとかなるという
思いも大ハズレ
そんな感じじゃないですかね。

[190: 匿名さん]

148です。
レスが遅くてすみません。
住宅情報ナビに載っている値段が以前よりも値引きをした金額です。
お部屋によって違いますが、少なくとも1割以上値段を下げて売り出しています。
モデルルームに使用したからという理由らしいですが、全体戸数から見て結構な数の
お部屋がでています。３月決算なので、それまでに売りたいというようなことを
営業の方が言っておられました。

[191: 匿名さん]

トレンドとして、マンションデベの数は

今の半分でいいという状況になってきたんですね。

なにしろ少子高齢化と格差社会なんだから。
ユニクロやラーメン屋みたいに所得層に関係なくうけるビジネスがいいですよ。
大手は、両方手をのばせても、地場の中小は、下しか狙えない。
昨日も仲介業者の知人から会社変わったから・・と電話がきました。
よく聞くとまだ再就職先がきまっていないらしい。
大手の系列といえ歩合給の人は売り上げ減れば食えなくなるわけで
たしかに大変そうだでしたね。


下はフージャースくらいに下げないと、売れない。


二極化ですから。
都心は大手、郊外は中堅以下という図式が崩れ、大手がいきなり郊外ででかいものを
作って中堅は客を奪われた

大手の向こうをはって、世田谷で頑張った中堅も息が苦しくなってきたという
ところなのでしょうか

でも、みんながほしいのは、パークなんたらとか、ブリだとかハマチとかの屋号の
ブランドもので、ノーブランドの屋号は倒産のうわさでもでようものなら余計
買わないですよね。

結果大手のブランド戦略「流れは変わった・・マンションはハマチ」という宣伝が
大成功ってことですよ。この間も「マイ・ワン・アンド・オンリーラブ」の曲を
「プラウド」と言っていた人がいます。

大京も

[192: 匿名さん]

（失礼）
大京も藤和もマンション専業大手だから救済する会社があった。
中小はつぶれてくれたほうが、ユーザにとってもメリットがあるんじゃないのかな。

[193: 匿名さん]

ＹＡＨＯＯの新築マンションの内売れ残り物件が何件あるか、
内周区をぐるりと調べると
千代田区７件中１件１４％、中央区６件中３件５０％
港区１６件中１件６％、新宿区１４件中５件３６％
文京区１４件中１件７％、台東区６件中３件５０％
墨田区２件中０件０％、江東区１９件中３件１６％
品川区１５件中０件０％、目黒区６件中０件０％
渋谷区７件中０件０％、中野区１１件中６件５５％
豊島区８件中０件０％、荒川区１５件中１件７％
県境外周区の結果と組み合わせると
おもしろい傾向が分かりますよ。

[194: 匿名さん]

>>185
１戸しか売れ残ってなくても
10戸以上売れ残っていても、
同じ１件とカウントしてしまうのは、
公平ではありません。

[195: 匿名さん]

>>194
２３区同じ条件ですから大した差にはならないよ。
十分傾向の分析には使えます。
分析してみてください。

[196: 匿名はん]

所詮下落する二流三流エリアは、昔に戻って今までどおり数年も経つと価値はその半減する。マンションとは本来そういうもの。一般的に購入するなら利便性の良いところで腰をすえてローン払えるところになる。たとえ広くても交通不便だと引越ししたくなるもの。つまり、手狭になった場合も駅まで5分までなら貸しやすいし、その周辺より値下がりしにくい。

それから
富みは二極化しており、上昇志向者の多い超一流エリアの駅近いものは値上がりする。

節税ならタワーマンションが断然お勧めになる。まず原価償却とれる建物割合が多い、それから路線価での評価がすこぶる低いから、相続対策にはもってこい。一億円で買っても４０百万円ぐらいにしか相続評価されない。それを税理士はすすめている。だからタワマンが人気化するのも分かる。
そして６０歳以上のお金持ちの多いこと。年金もらっている７０代はもっとお金持ている。これらを現金で買い子供・孫に住まわせる、これから相続対策する高齢者は『美田残さず』ではなく『美タワマン残す』になってきている。さらに都心の超一流志向者の増加で完全にトレンドは３Aなどに超一流にシフトしている。さらに超一等地のタワマンは人気化するだろう。

[197: 匿名さん]

>>196
所詮下落する二流三流エリア＞
売れ残りがいっぱいあるところと一致しますね。正解です。

[198: 匿名さん]

いくら高くてもすぐに売れていくところ、
すぐに売れはしないけど高くても結局売れるところ、
高いと売れないけど安ければそこそこうれるところ、
安くてもなかなか売れないとろ、
いろいろ性質やそれに合わせた値付けや戦略があるだろうから、
一概には言えないでしょう。
一番ひっっかかって失敗しがちなのは
今比較的安い値付けがされているため売れていて一見人気があるように誤解しがちだが、
もともとのポテンシャルの低いところ。
もう少でも価格が上がっただけで一気にそっぽ向かれる恐れがある。

[199: 匿名さん]

>>198
利便性が悪いところ＝もともとのポテンシャルの低いところ
これはマンションの場合常識化してますね。
>>196さんがおっしゃる通りで、
首都圏は戸建主義からマンション主義に大きく変わりました。
まだまだ勘違いしている業者の人が多くて、いまだに低層マンションを購入者が喜ぶと
思い込んでいる中小の業者さんがいっぱいいます。思い込みたいのかもしれません。

[200: 匿名さん]

主要ターミナルいずれにもバランス良くアクセスしやすいこと、
複数路線が使用出来ることが、広い層に対して利便性の高いエリアですね。
そうでなければ、どこでも誰かにとっては
利便性が高いエリアということになってしまいますものね。

[201: 匿名さん]

真の都心を基点に、「の」の字形に地価が上昇していくって仮説をしてた人が居たけど、
ちょうど今その逆転現象が起きているのでは。
終筆から起筆に向かって価格下落の波が逆流しつつある。
どうも足立などでは決壊水没が始まった世ですしね。

[202: 匿名さん]

>201
よく見てよ。苦労して描いたんだから。大体今回の下落（不人気）は
のの字の隙間部分か外側ｗ

[203: 匿名さん]

１９９さん
いつから低層マンションより高層マンションのほうがいいなんてまったく誤解しています。高層マンションは見晴らしがいいと思っているのでしょうか。たしかに高額物件のところは荘かもしれませんが低額の下のほうはそうとは限りません。また工業地帯などですから周囲の建物も同じく高層になるかもしれません。それにいろいろ制限があると思います。たとえばベランダなど。低層マンションのほうが地価の影響を受けやすいでしょう。しかし緑を取り入れて借景を入れているマンションが増え始めています。高層ではできないことです。また戸建のよさもわかっていないようなきがします。自分の庭があったりソーラを発電もできるしなかなかいいですよ。とくに屋上緑化はとてもいいです。

[204: 匿名さん]

１９９は、高層マンションを節税で買う高額所得者のお話をしてます

タワマン低層階は視野に入ってないと思いますよ。
私も読んでなるほどと思いました。

[205: 匿名さん]

「上層階は日当たり、低層階は緑が楽しめる」
どこかの販売マニュアルに書いてありそう。

[206: 匿名さん]

いってみればタワマンの低層なんて土台みたいなものでしょ。
シイタケの軸も一応食べられマス、みたいな感覚。
周りにマンション林立したらそれこそ谷底に住むようなもの。
むしろ一階だったら、庭とか付加価値がついてる場合もありますけどね。

[207: 匿名さん]

>>206
そこまで言うと顰蹙もんだよ。
昔、「タワーの低層階は城の石垣みたいなもんだ」とか言って
後までストーカーに追い回された人がいる。

[208: 匿名さん]

戸建に限らずマンションもそうだと思いますが初めて家を買うときは理想を抱きすぎるんですよね。しかし実際に住むと理想はあくまでも理想であって生活は違うんですよね。注文住宅でもほとんどの人がそうです。５年ほど過ぎれば注文住宅でもしゃれたものではなく単なる住むためのものになってしまう。今わくわくして入居を待っている人もいると思います。しかし５年も過ぎればわくわくがなく単に生活していると感じるようになると思います。それが普通なんですから。多分ブランドの商品を買ったときと同じじゃないでしょうか。その時だけで結局別のものにまた目がいってしまう。どんなところでも家は住むためのものであることを忘れないほうがいいかもしれません。家を買ってもローンをしている限り自分のものではなく金融機関のものであることをお忘れなく。

[209: 匿名さん]

かといって、あわてて繰り上げ返済しないことです。
インフレがはじまるのなら、借金も資産のうちですから。
そのそも収入が安定していて信用があるからそれだけのローンが組めたわけです。
資産＝資本＋負債

[210: 匿名さん]

>>207さん

だけど、業者自体がそういう売りかたしてるわけですし。価格面でも何でも。
展望室つくったりして納得してもらおうって物件もありますが。
物件の絶対額が安いということは、それだけ買える人が多いわけで、
人気という面では結構早くに売れる傾向がありますね。

[211: 匿名さん]

都心のタワマン買う人ってたいていキャッシュじゃないの！？
たとえローン組んでもせいぜい物件の30％以内。
頭金10％用意して35年ローン組むんだったら誰でも都心のタワマン買えるわな！！

[212: 匿名さん]

タワマンは下と上から売れていくと言いますからね。
下は下で安くてオイシイ。投資で買うなら一番下か一番上でないと割が合わない。

[213: 匿名さん]

>No.156 by 匿名さん　2008/01/13(日) 14:53
>
>シェルゼ砧だっけ？もずいぶん値下げしたね。
>当初坪400超から、今は坪250くらい？
>
>世田谷区駅遠物件は悲惨ですね。
>
>だまされて買わないほうがいいよ。
>今年から2010年にかけて、まだまだ
>東証1部上場企業の社有地が売りに出される
>予定だと聞いていますから。
>
>駅近優良物件が適正価格で出てきます。


東証1部上場企業とはどこですか？
それは1社ですか？複数ですか？
情報ソースはどこですか？
重要な資産の売却は取引所の定める株価形成にかかる「重要事実」、つまり「インサイダー情報」ですが、なぜそのようなインサイダー情報を貴殿は入手できたのですか？
また、なぜそのようなインサイダー情報をネット掲示板で晒しているのですか？

[214: 匿名さん]

>>208
恋愛に限らずお見合いでもそうだと思いますが
初めて結婚するときは理想を抱きすぎるんですよね。
しかし実際に暮らすと理想はあくまでも理想であって生活は
違うんですよね。
熱烈な恋愛でもほとんどの人がそうです。５年ほど過ぎれば
最愛の人でもしゃれたものではなく単なるルームメイトになって
しまう。
今わくわくして入居を待っている人もいると思います。しかし
５年も過ぎればわくわくがなく単に生活していると感じるように
なると思います。それが普通なんですから。
多分ブランドの商品を買ったときと同じじゃないでしょうか。
その時だけで結局別の人にまた目がいってしまう。
どんなかたちでも結婚は家庭を持つための手段であることを
忘れないほうがいいかもしれません。

・・・って言ってるのと同じかな。

失敗したら再婚すればいいし

家は３度住み替えてはじめて理想にめぐり合えるともいう。

[215: 匿名さん]

×今わくわくして入居を
○今わくわくして入籍を　　スマソ

[216: 匿名さん]

ブランドって長く愛せる魅力だと思うけど。

好きなブランドは大事に使うし、造りも品質もデザインもいいから
５年じゃ飽きない。

ていうか、同じブランドを１０年以上愛用するし
結局飽きないことが価値
みたいなとこってあるんじゃないかな。

マンションも今は代わり映えしない物件ばかりだけど
自分の趣味や利便にあった物件ってきっとあるんだよね。

[217: 匿名さん]

マンデベ仕入れ担当から聞いたってことじゃないの？
そんなに取り乱さなくても（W

[218: 匿名さん]

低層マンションは全部石垣みたいなもんだから、売れるはずもない分けだ。

[219: 匿名さん]

軒並み業績がいい今売るかな？
保有していても、おそらく今は売るタイミングではないところが多いと思うよ。
それに、タワマンが立つような大規模な地面はそうは残っていないのでは？
都心だと、超高級低層かタワマンじゃなきゃ売れんし旨味もないだろう。

[220: 匿名さん]

土地情報はゼネコン筋でしょう。
２０１０年の入札でよかったら公務員社宅もおそらく
売りに出sるでしょうね。

ゼロってことはない。
でも２３区で３万戸というかつての水準にはとてもおよばない。

内陸で２００戸も建つ敷地は、そうそう多くない。湾岸の１０００戸級がないと
安くもならないし量もふえません。

相場を下げるちからは、ボリュームです。湾岸が安売りしたから、世田谷も文京も
かなり利益率をさげて２６０万だの２８０万だので出してきたのが２００３年頃。