23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[141: 中野区民]

>>139
118に活用していただけましたか？と書いてあるので、活用できねーだろ
と書いています。

[143: 購入検討中さん]

結局、サラリーマンがローンを組んで家を買う選択するかは雇用状況の見通しに大きく依存。

２００４年頃まではリストラを目の当たりにして、いつリストラされるかわからないのに３５年ローンなんて組めるかという考えが蔓延し、購買意欲が減退しました。

しかし、ここ数年は、企業景気感の上昇、団塊世代の大量退職による人手不足感から、企業は新卒入社を増やし、中途採用を強化しはじめ、雇用の安心感から購買意欲が上昇しました。

しかし、どうも雲行きが怪しくなってきました。

そもそもここ数年の景気回復はリストラや経費削減による影響が大きく、実はどの企業を見ても商品が爆発的に売れたとか、そういう話はあまりないのです。（任天堂などごく一部を除く）

２００８年は景気が悪化し雇用不安が広がることで、マンション価格も大きく崩れると予測します。

[144: 皿リーマンさん]

143
まったくその通り。
今までの「実感なき経済成長」は
　①正社員を契約社員に置き換えたりしたこと等によるコスト削減
　②対米国を中心とした外需
が主因。
サブプライムローン問題等で世界経済が不況に突入し、穀物・エネルギー
の高騰で物価が急騰し、スタグフレーション確実な情勢下、消費者は
持ち家・クルマ・レジャーなどへの出費を削ることは自明の理。
従って、需給バランスから今年のマンション価格急落は必至でしょう。

[145: 匿名さん]

来年以降新築にかわって中古市場が伸びると思いますよ。

都内でいうと、マンションの戸数は、築２０年以内のものが７４万戸
２０年超が５７万戸（２００６年時点、東京カンテイ資料から）
計９４万戸
そのうち３１年以上というのが１１万戸あるわけで、リノベーション市場は
これからだという気がしますね。

賃貸は、ワンルームと昔外人向けといわれた高級賃貸以外で新築は
少なかったけど、容積割り増しと地価下落で、一般ファミリー向けの
新築が、ＵＲや公社でなくても採算にのる時期が来ました。

しかしながら、今地価反転で、土地を買って賃貸マンションを建てて
採算がとれる場所は再びなくなりました。
新築のマンションを買って賃貸で利益がとれる状況ではない。
いずれ賃料が上がればわかりませんが、定期借家のサイクルは２年。
来年春以降でないとなんともいえないでしょう。

一方で、小規模敷地での１ＬＤＫの賃貸マンションが地主の手で立てられて
います。銀行も地価反転で融資に積極的。
５０平米内外の賃貸はどこでも新しいのではないでしょうか。

既存で、２０年以上を過ぎると、徐々に住み替え賃貸の比率が増えます。
都内でも古いマンションなら２３坪でも２０万以下で借りられて企業の社宅借り
の条件にもあってくる。

よそさんの資料借用で恐縮ですが出典は東京カンテイ。

[146: 匿名さん]

>>136
地価が下がっているのは事実だからw
野村不動産アーバンネット調べw

[147: 匿名さん]

ＡＥＲＡの記事は、読む人が読めば笑っちゃうないようだが、あえて付け加えると

野村不動産アーバンネットは、７１地点の３ヶ月ごとの
「地価」の「定点？」観測をしているというが、問題は分譲マンション
中古マンション、ミニ戸・中古戸建などの実績値をどうやって地価に
換算しているかだ。
ことに、中古の場合、
①築年数
②駅からの距離
③日当たり・方位
で、取引価格から、正常地価を割り戻すのは至難の業

それと定点観測というが、駅前１ｋｍ圏でも有効なサンプルをとるのは
難しい。

中古の売りが活発な地点は中古相場だけが下がる。
それは新築への住み替えが進んでいる証拠だし、築２０年超えた
時点で大規模修繕の２回目を前に売りが出やすいのがマンションの常。

もっと変なのは、なぜサンプルに広尾や白金や三田や日本橋、九段
など抜けている場所が多いのか

たまたま自社が仲介した物件を元にまとめたデータにすぎないのでは？
これをもとに、もうピークですから売却は急がれたほうが・・・とか
言ってそうな気がする。

[148: 匿名さん]

アデニウム学芸大学が安売りしだしてます。
何故でしょう？？
結構本気でほしい・・・・

[149: 匿名さん]

>>148
資金繰りに困ってきたから。

[150: 住まいに詳しい人]

>>147
何故そこまで自分の都合に合わせて読むかなぁ

上昇を提示すれば売り手が控え、下落を提示すれば買い手が控える
データを恣意的に調整したところで意味がないじゃない

野村不動産アーバンネットの調査は実際の取引価格ではないが
客に「このマンションは現在○○○○万円です」に提示する価格を使っているわけで
急落を提示するのは各地区の担当者にとってはかなり勇気がいることだから
むしろ甘く出ていると考えた方がいい

[151: マンション投資家さん]

１４７

なんとなく言ってること分かるよ
改正建築基準法問題で不動産会社が資金繰り悪くなったって力付いていないんだから仕方ない。
ここで振るいにかけられるのはいつの世も同じ、良い時代はながく続かない。　

実力以上の無理したパフォーマンスは永くは続かない。そこが潰れるから下がる論は当てはまらない

しかし埼玉千葉はのような値下がりを示したいなら郊外の話ならば分かるが、都内土地の値段は３Aのように値上がり続けている場所もあるから、建売や安いマンションが売れないから下がっていると言う話は論的根拠に欠ける気がする。

利便性のある駅前とか人気住宅街は値上がりする。
つまり、
二極化が進んでいるだけで、周辺エリアの便乗値上げはメッキが剥がれた訳だ。横並びは無くなるだろう。
日本は金持ちも非金持ちも同じエリアに住むがこれからは変わるだろう。

これからはさらに住所で金持ちか非金持ちか分かる

[152: 物件比較中さん]

148さん
「安売り」とは具体的にはどおいうことですか？
2割引とかですか？

[153: 匿名さん]

148
最寄駅まで15分、環七脇の立地ではそんなに魅力があるとは思えませんが。。
一番安い間取りで坪250万〜ってことは平均坪300万くらいでしょうか。
安売りということは以前から下がったってことですか？

[154: 中野区民]

>>142
もう、それでいいよ。面倒くさい。いい加減、株価をネタにした下らない煽り止めれ。と言いたい。
途中脱線してすいませんでした。>その他のみなさま。

賃貸にシフトとの予測もありますが、住宅情報マンションズに賃貸のページが追加されてますね。以前より言われている事ですが、賃貸だとファミリー向けの丁度良い物件てあまりない。
これから充実するのでしょうか？

[155: 匿名さん]

アデニウム学芸大学は徒歩１５分
学芸大からも駒沢大学からもどっちも遠い。
ここの坪単価２５０万円から２８０万円というのが
「値下げ」なんでしょうか。
２階の日当たりの悪い部屋は坪２５０万ですが
これからさらに引くんでしょうかね
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00015...
話が矛盾していると思うんです。
安売りしていたら、今後相場が下がるわけですよね。

急いで買わないで次の物件を待つんでしょう？
それでもって、どこまで下がるか見極めるべきなんでしょう？

[156: 匿名さん]

シェルゼ砧だっけ？もずいぶん値下げしたね。
当初坪400超から、今は坪250くらい？

世田谷区駅遠物件は悲惨ですね。

だまされて買わないほうがいいよ。
今年から2010年にかけて、まだまだ
東証1部上場企業の社有地が売りに出される
予定だと聞いていますから。

駅近優良物件が適正価格で出てきます。

[157: 匿名さん]

>>147
それを言ったら、公示地価なんて出せなくなる。
野村は毎月51カ所定点で観測しているから、
なぜ広尾が抜けてるのかは知らん。

[158: 住まいに詳しい人]

>>154
昨年23区内で分譲マンションとして販売された1万8000戸弱の住戸のうち
転売もしくは賃貸用に購入されたのが１Ｒ物件以外で1000戸ぐらいはあると思われる

こーいう市場で転売が難しくなれば、転売から賃貸に変えるのも多くなるんじゃない？
充分な数とは言えなくとも、ファミリー向け賃貸も増えるでしょ

でも、そーいうのは立地を選んでいるから高いのばっかりだろーね

[159: 匿名さん]

スミフ物件はどこも苦戦中だね。

三茶なんて駅遠物件だれが買うんかいな？
お年寄り？買わない買わないw駅は遠いわ、
アップダウンあるわで寿命が縮まる。

雑司が谷の物件も絶望的だね。
あんな地ぐらいの低いところに何建ててんだ？

東京建物の駒込や三井の東池袋も苦戦中と聞く。
山の手線でも北半分は悲惨だね。

スミフ相模大野のタワマンも終わってる。
橋本のタワマンみたいに適正価格つけたとこは善戦したみたいだ。

下降トレンドでスミフ終わったな。

[160: 購入検討中さん]

スミフはもともと高いから下げれば売れる。しかし駅遠いのは売れないよ