23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[130: 匿名さん]

>>相変わらず株投資と住宅価格を混同している人が多い。

余剰資産を増やすための手段として住宅が買われるようになったら、つまり投機対象になったら、株と同じ原理になる。ただし、株は即決済ができるが、住宅は市場で買い手を見つけてからでないと売れない。東京のマンションが投機対象になったか否かは、議論の余地がある。デフレ時代に安定して高騰する金融商品はなかったので、私は投機対象になったと思う。

あと、投資（investment）と投機（speculation）を混同している人が多い。
投機は、自己資産の増大にしか興味をもたない。

商品先物市場で高騰しているのは金だけでなく、他の鉱物や穀物なども同じ。むしろ人畜無害の金に集中してくれたほうがありがたい。私が最も恐れるシナリオは次の通り。
原油は、強硬な資源外交を展開するロシア（輸出国）が背後にいると仮定して、いつまでも買い支える。そこにヘッジファンドが群がり、価格が下落しにくくなる。
温暖化のため世界気候に恒常性が失われてきている。大寒波や大熱波などがいつ起きてもおかしくない状況だ。もし農産物の生産量が低下すれば、投機によって吊り上げられた高値で穀物が国際市場で取引されることになる。世界経済が、ハイパーインフレに突入する危険性が増大。
アメリカのバブル崩壊で、90年代日本のように米金融資本がおかしくなる。つまり、不良債権問題が発生する。
もちろん、このような危機を乗り切ってほしいと念じている。

[131: 匿名さん]

販売戸数が減っているのに契約率が低迷している。
これは、エンドが価格上昇についていけない地域が出ているためで、
いわば、地域の選定作業が始まったってこと。

この作業が終われば、供給地域が絞られるとともに、供給戸数も低位安定状態になる。
仕入れ価格を下げる方策が無いので、価格は現状で張り付く。
そうなると買えなくなる人が増えるわけだが、これは賃貸で吸収される。

選り好みさえしなければ、家が買える状態は将来にわたり続くが、
ここに来て郊外に戻るのか？郊外は旧公団賃貸の空も多い。
未婚率が上昇して、一生賃貸族が増える可能性のほうが高いだろう。
日本人は家族主義から個人主義に変わってしまったのではないだろうか？

[132: 匿名さん]

地方からの上京者が増えて、賃貸族が増えるし、未婚率も高くなるから、
賃貸需要はこれから右肩上がり。
しかし、世界経済が破綻して、失業者が街にあふれるようになったら話は別。
世界恐慌が回避できるかどうか見極めた上で動き始めるべきでしょうか？

[133: 中野区民]

>>127

あの　〜　わかってますが。
著しくスレ違いなので、ポイントになるところだけ。

仕組み債はデリバティブの仕組を組み込んだ債券です。
一般的に通常の債券や投資信託よりリスクが高いので、
余資のある方にしかお勧めできません。
という意味で、証券会社等でも販売基準を設けている
ケースの方が多い。

公募の場合は、募集期間があります。
私募は比較的自由に組成できますが、下限がさらに大きい。
118が言っているノックイン価格の商品って、書込み後に
買えるものだったんでしょうか？
そうだったらすいませんが、某証券の商品も現在募集中
ですか？

[134: 130]

>>132
今のところ、原油高が恒常化した現象なのかどうかが不可解。
もし長期化してインフレ局面となれば、全ての商品に対する消費者の購買意欲が減退する。
そのとき住宅への投機行動も収まり、値崩れしてくるだろう。
ただし、原油高騰は建築資材まで転嫁されるだろうから建築コストも高くなるが、
実需を反映した価格設定に近づくと思う。
政府としては金利水準をあげたいところだが、消費が衰えると金利も上げられなくなる。
よって、今の住宅融資への低金利の恩恵にあずかれるのではないか？
とにかく頭金を貯めて、購入時期に備えるべきと思う。

[135: 中野区民]

補足
募集期間があります＝その期間しか申込めません。

>>130
投機は０ではないかもしれませんが、商品に比べて市場が大きい。リートもアメリカに比べると対した金を集めている訳じゃないし。そんなに深刻な影響がでるかどうか？

[136: 匿名さん]

話をスレタイにもどすと

ＡＥＲＡの記事は、よく書くなぁ・・って感じ。

「マンション高止まり。郊外に追いやられる団塊ジュニアカップルたち」
で記事書いたら、編集長から
「うちはＳＰＡ！じゃないんだ。泣き言で、部数が伸びるか。
なんでもいいから明るい材料みつけてこい。」
としかられる。

中小の不動産業者、土地仲介などが行き詰っているのは事実。
特に神奈川・埼玉で東京にコネクション持たないところは大変そうだ。

朝日の記者に「官製不況」とか訴えたつもりが、体よく地価下落の
創作ネタに使われたんだね。


東京圏のマンション供給が増え始めたのは、廊下・階段を容積率制限がら
はずしたり、総合設計制度の容積割り増しを「都心居住」などの名目でされに
上積みした９０年代末以降の現象

それ以前に比べて、同じ広さの土地で沢山の戸数が売れるようになった
おまけに、販売戸数を犠牲にすることなく広いロビーやホールや地下の
倉庫、設備機械室など作れるようになった。

そこに目をつけて、土地ブローカーやゴルフ会員権仲介やっていたような
会社が地元の建設会社と組んでマンション分譲に入ってきた。

規制緩和で土地の生産性が上がり、新規参入に価格が下がったという
プロセスが１９９９年〜２００４年までの流れ。

耐震偽装以降見直しで規制強化してマンション供給の生産性が低下して
業界の淘汰がはじまったということ。

製品競争力＝（品質＋ブランド信頼性）／価格

立地が悪く、建築も粗悪で、デベに信頼性がなければ、価格を下げても
競争には勝てない。

そもそも、前回も今回のグレイスも供給量でいったら年間４００戸以下の
弱小というか無名業者。ブランド高めたくてうったＴＶコマーシャルも
逆に足を引張ったと聞く。
売り上げのなかにはデベ向け土地の卸（土地ブローカー業務）も
含んでいる。
サングレイスの屋号で売ったのは通算１０棟あるかどうかでしょう？

[137: 匿名さん]

>>134
住宅への投機はそもそも行われていませんよ。
日本の場合サブプライムローンも無いし、他国に比べれば全然上がっていないに等しいし。
強いて言えば、異常な低金利ですが、固定で借りている人が多いから、金利上昇で
ローン破綻する人も少ないでしょ。

ところで、
都心部も賃貸物件が増えて、借りる人には良い環境になって来たんですが、
今年の春の賃貸需給はかなり締まって来ますかね。
分譲数が急激に少なくなっていますからね。

でも、人の移動は入居ベースだから、来年の春からですかね。
今年入居の大規模ってどんなのがあります？

[138: 匿名さん]

株価は、2月を待たないで、13000円台に突入しそうですね！
それ以上に不動産業界株はストップ安しそう！？

[139: 匿名さん]

>>133
127じゃないけど一言
18000円ぐらいの時に発行された商品の話でしょ？
何言ってるか意味わからない

その値段にタッチしたら、日経平均と連動しちゃうってもの
13900円にあるって話は初耳ですな

[140: 匿名さん]

>>136
しっかり頭金を貯めていた待機組はここ数年の安値で買えたけど
団塊Ｊｒの大多数は間に合わなかった。
その恨み節デツカ
「マンション高止まり。郊外に追いやられる団塊ジュニアカップルたち」
これが当たっているキガス
正社員比率が高いのは２５歳より若い人達だから
今の３０代前半から２５歳までは購買力なさそ。
この影響が今になって出ているんじゃないか？
これから５年間は賃貸の時代かね

[141: 中野区民]

>>139
118に活用していただけましたか？と書いてあるので、活用できねーだろ
と書いています。

[143: 購入検討中さん]

結局、サラリーマンがローンを組んで家を買う選択するかは雇用状況の見通しに大きく依存。

２００４年頃まではリストラを目の当たりにして、いつリストラされるかわからないのに３５年ローンなんて組めるかという考えが蔓延し、購買意欲が減退しました。

しかし、ここ数年は、企業景気感の上昇、団塊世代の大量退職による人手不足感から、企業は新卒入社を増やし、中途採用を強化しはじめ、雇用の安心感から購買意欲が上昇しました。

しかし、どうも雲行きが怪しくなってきました。

そもそもここ数年の景気回復はリストラや経費削減による影響が大きく、実はどの企業を見ても商品が爆発的に売れたとか、そういう話はあまりないのです。（任天堂などごく一部を除く）

２００８年は景気が悪化し雇用不安が広がることで、マンション価格も大きく崩れると予測します。

[144: 皿リーマンさん]

143
まったくその通り。
今までの「実感なき経済成長」は
　①正社員を契約社員に置き換えたりしたこと等によるコスト削減
　②対米国を中心とした外需
が主因。
サブプライムローン問題等で世界経済が不況に突入し、穀物・エネルギー
の高騰で物価が急騰し、スタグフレーション確実な情勢下、消費者は
持ち家・クルマ・レジャーなどへの出費を削ることは自明の理。
従って、需給バランスから今年のマンション価格急落は必至でしょう。

[145: 匿名さん]

来年以降新築にかわって中古市場が伸びると思いますよ。

都内でいうと、マンションの戸数は、築２０年以内のものが７４万戸
２０年超が５７万戸（２００６年時点、東京カンテイ資料から）
計９４万戸
そのうち３１年以上というのが１１万戸あるわけで、リノベーション市場は
これからだという気がしますね。

賃貸は、ワンルームと昔外人向けといわれた高級賃貸以外で新築は
少なかったけど、容積割り増しと地価下落で、一般ファミリー向けの
新築が、ＵＲや公社でなくても採算にのる時期が来ました。

しかしながら、今地価反転で、土地を買って賃貸マンションを建てて
採算がとれる場所は再びなくなりました。
新築のマンションを買って賃貸で利益がとれる状況ではない。
いずれ賃料が上がればわかりませんが、定期借家のサイクルは２年。
来年春以降でないとなんともいえないでしょう。

一方で、小規模敷地での１ＬＤＫの賃貸マンションが地主の手で立てられて
います。銀行も地価反転で融資に積極的。
５０平米内外の賃貸はどこでも新しいのではないでしょうか。

既存で、２０年以上を過ぎると、徐々に住み替え賃貸の比率が増えます。
都内でも古いマンションなら２３坪でも２０万以下で借りられて企業の社宅借り
の条件にもあってくる。

よそさんの資料借用で恐縮ですが出典は東京カンテイ。

[146: 匿名さん]

>>136
地価が下がっているのは事実だからw
野村不動産アーバンネット調べw

[147: 匿名さん]

ＡＥＲＡの記事は、読む人が読めば笑っちゃうないようだが、あえて付け加えると

野村不動産アーバンネットは、７１地点の３ヶ月ごとの
「地価」の「定点？」観測をしているというが、問題は分譲マンション
中古マンション、ミニ戸・中古戸建などの実績値をどうやって地価に
換算しているかだ。
ことに、中古の場合、
①築年数
②駅からの距離
③日当たり・方位
で、取引価格から、正常地価を割り戻すのは至難の業

それと定点観測というが、駅前１ｋｍ圏でも有効なサンプルをとるのは
難しい。

中古の売りが活発な地点は中古相場だけが下がる。
それは新築への住み替えが進んでいる証拠だし、築２０年超えた
時点で大規模修繕の２回目を前に売りが出やすいのがマンションの常。

もっと変なのは、なぜサンプルに広尾や白金や三田や日本橋、九段
など抜けている場所が多いのか

たまたま自社が仲介した物件を元にまとめたデータにすぎないのでは？
これをもとに、もうピークですから売却は急がれたほうが・・・とか
言ってそうな気がする。

[148: 匿名さん]

アデニウム学芸大学が安売りしだしてます。
何故でしょう？？
結構本気でほしい・・・・

[149: 匿名さん]

>>148
資金繰りに困ってきたから。

[150: 住まいに詳しい人]

>>147
何故そこまで自分の都合に合わせて読むかなぁ

上昇を提示すれば売り手が控え、下落を提示すれば買い手が控える
データを恣意的に調整したところで意味がないじゃない

野村不動産アーバンネットの調査は実際の取引価格ではないが
客に「このマンションは現在○○○○万円です」に提示する価格を使っているわけで
急落を提示するのは各地区の担当者にとってはかなり勇気がいることだから
むしろ甘く出ていると考えた方がいい

[151: マンション投資家さん]

１４７

なんとなく言ってること分かるよ
改正建築基準法問題で不動産会社が資金繰り悪くなったって力付いていないんだから仕方ない。
ここで振るいにかけられるのはいつの世も同じ、良い時代はながく続かない。　

実力以上の無理したパフォーマンスは永くは続かない。そこが潰れるから下がる論は当てはまらない

しかし埼玉千葉はのような値下がりを示したいなら郊外の話ならば分かるが、都内土地の値段は３Aのように値上がり続けている場所もあるから、建売や安いマンションが売れないから下がっていると言う話は論的根拠に欠ける気がする。

利便性のある駅前とか人気住宅街は値上がりする。
つまり、
二極化が進んでいるだけで、周辺エリアの便乗値上げはメッキが剥がれた訳だ。横並びは無くなるだろう。
日本は金持ちも非金持ちも同じエリアに住むがこれからは変わるだろう。

これからはさらに住所で金持ちか非金持ちか分かる

[152: 物件比較中さん]

148さん
「安売り」とは具体的にはどおいうことですか？
2割引とかですか？

[153: 匿名さん]

148
最寄駅まで15分、環七脇の立地ではそんなに魅力があるとは思えませんが。。
一番安い間取りで坪250万〜ってことは平均坪300万くらいでしょうか。
安売りということは以前から下がったってことですか？

[154: 中野区民]

>>142
もう、それでいいよ。面倒くさい。いい加減、株価をネタにした下らない煽り止めれ。と言いたい。
途中脱線してすいませんでした。>その他のみなさま。

賃貸にシフトとの予測もありますが、住宅情報マンションズに賃貸のページが追加されてますね。以前より言われている事ですが、賃貸だとファミリー向けの丁度良い物件てあまりない。
これから充実するのでしょうか？

[155: 匿名さん]

アデニウム学芸大学は徒歩１５分
学芸大からも駒沢大学からもどっちも遠い。
ここの坪単価２５０万円から２８０万円というのが
「値下げ」なんでしょうか。
２階の日当たりの悪い部屋は坪２５０万ですが
これからさらに引くんでしょうかね
http://www.jj-navi.com/shuto/FJ010B90040.do?JJ_GA=tiles.FJ010C01C00015...
話が矛盾していると思うんです。
安売りしていたら、今後相場が下がるわけですよね。

急いで買わないで次の物件を待つんでしょう？
それでもって、どこまで下がるか見極めるべきなんでしょう？

[156: 匿名さん]

シェルゼ砧だっけ？もずいぶん値下げしたね。
当初坪400超から、今は坪250くらい？

世田谷区駅遠物件は悲惨ですね。

だまされて買わないほうがいいよ。
今年から2010年にかけて、まだまだ
東証1部上場企業の社有地が売りに出される
予定だと聞いていますから。

駅近優良物件が適正価格で出てきます。

[157: 匿名さん]

>>147
それを言ったら、公示地価なんて出せなくなる。
野村は毎月51カ所定点で観測しているから、
なぜ広尾が抜けてるのかは知らん。

[158: 住まいに詳しい人]

>>154
昨年23区内で分譲マンションとして販売された1万8000戸弱の住戸のうち
転売もしくは賃貸用に購入されたのが１Ｒ物件以外で1000戸ぐらいはあると思われる

こーいう市場で転売が難しくなれば、転売から賃貸に変えるのも多くなるんじゃない？
充分な数とは言えなくとも、ファミリー向け賃貸も増えるでしょ

でも、そーいうのは立地を選んでいるから高いのばっかりだろーね

[159: 匿名さん]

スミフ物件はどこも苦戦中だね。

三茶なんて駅遠物件だれが買うんかいな？
お年寄り？買わない買わないw駅は遠いわ、
アップダウンあるわで寿命が縮まる。

雑司が谷の物件も絶望的だね。
あんな地ぐらいの低いところに何建ててんだ？

東京建物の駒込や三井の東池袋も苦戦中と聞く。
山の手線でも北半分は悲惨だね。

スミフ相模大野のタワマンも終わってる。
橋本のタワマンみたいに適正価格つけたとこは善戦したみたいだ。

下降トレンドでスミフ終わったな。

[160: 購入検討中さん]

スミフはもともと高いから下げれば売れる。しかし駅遠いのは売れないよ

[161: 匿名さん]

なんだか、伝聞は怖いね。ＡＥＲＡの記事で、野村不動産が５１箇所で「定点」観測
しているって話になっているけど、
記事では「毎月３ヶ月ごとに発表している」「調査結果によれば、都内５１の調査地点の
うち・・」と書かれている。
定点で５１箇所では、３ヶ月動向把握は無理だろうという意味で書いたのに・・

[162: 匿名さん]

>>157
不動産研究所で、聞けばどのくらいのサンプルで公示地価を算定しているか
教えてくれるよ。

[163: 匿名さん]

今買うのなら、明治通りの内側までだな。

それ以外は暴落でいいんじゃない。

[164: 匿名さん]

>>163
あの〜、千駄木が下がってますけど。

暴沸したとこは下がる可能性も大きいでしょ。

[165: 住まいに詳しい人]

下がるの待ってたらこれから３０年間だらだら下がったらいつまでたっても買えませんね
定年退職して買ったはいいがすぐにあの世行きじゃあねー。

[166: 匿名さん]

>>161
どう好意的に読んでも、>>147が>>161の意味で書いてるようには読めんだろ。
>>147では、むしろ定点観測の方法論や信憑性を批判しているように読めるが。
議論をすりかえないでくれるかなあ。

それと51箇所で全体のトレンドは読み切れないっていうのは、
その通りだけど、実際に数カ所でも5%以上も下がっているところがあるっていうのが
新しいんじゃないの？だって君の理屈だと地価は上がったり下がったりしないんでしょ。
それに東京圏全体でも0.4%下落って話しだ。

[167: 匿名さん]

ちなみに私も３ヶ月スパンで自分が持ってる物件所在地４箇所の
中古の価格をｙａｈｏｏ不動産と仲介業者さんへの聞き込みで
やっているけど、
値上がりはないにしろ横ばいで物件数がどんどん減る傾向ですね。

エリアの話はエリアの仲介が詳しいですよ。
日本橋などは中古がずっと軟調な値動きできて昨年あたりから
少し上向いた状況。なにより売り物件が激減なのだそうです。


条件の違う少ないサンプルや不人気のエリアを集めた値動きで、
２３区全体の相場を語るのって全く無意味ですよ。


昨年１２月のエコノミスト記事で
マンション急騰がでたら
年あけたら、今度はまた下落ですか（苦笑）
http://www.jbook.co.jp/p/p.aspx/1892353/s
マスコミ報道に一喜一憂していて疲れませんか？

誰が言っているかで、信用するかしないかを決めるのでなく
自分のアタマで考えべきですよ。

そのためには基礎的な知識は必要ですよ。

[168: 物件比較中さん]

167さん
エコノミスト誌2007年12月11日号の記事はタイトルこそ「マンション急騰」ですが、
記事は「マンションの売れ行きが悪化している。」から始まっています。
要旨は
　①デベが新築マンションに高い価格をつけている
　②消費者の所得は減っているため、売れ行きは不振を極めている
　③値引き販売が常態化し、成約価格は下落している
ということです。
つまり、マンションの実売価格はすでに急落しているということ。

[169: 匿名さん]

要は>>167は、１ヶ月前にエコノミストを読んだから、
上がる上がるって宣伝してたってことでおけー？

[170: マンション投資家さん]

下がるなんて言われていたって有名住宅街の駅前や３Aは人気化するよ。
便乗値上げエリアが調整されてきただけ。
下がるの待っていたって一生買えない。もう十年前の値下がりは期待できないんだよ。

[171: 匿名さん]

できの悪い子を５１人集めてやった追試の結果、１０人が不合格だから
ここのクラスの合格率は８１％だ・・・みたいに言わないですよ。

地価というのはロットの大きいものを集めた上で対前年の変動率を
比較するものですよ。
マクロで０．１％上がったって下がったって言われて
誰が言ってるか知りませんがそれが参考になりますかね。

バブル期のピーク三年でもエリアの取り方で８９年には下落して
９０年に上がったみたいな数字いくつもみたことあります。
それほどサンプル数が減ったというだけです。
世田谷も杉並も文京も物件数が減ってるわけですよ。

急騰して、売れ行きが悪化するから、供給を郊外に徐々にシフト
する。業者の売り控えに対してユーザが買い控えすればいいのだけれど
ユーザは一枚岩ではない。
なにより、親も含めてユーザの所得格差は広がっている。
その辺が注目すべきところなんでしょう。

[172: 匿名さん]

ちょっと前までは、下がらない派（下がる理由が無い派）が主流だったように見えましたが、
下がる我（下がった派）と逆転したんですかね？
下がらない派の反論も、あまり無いですし。
やっぱり、下がる（下がっている）という事？

[173: 匿名さん]

>>172
違うよ。上がる派は通称工作員どのが、一人で10人分くらい書いてたから、
多くみえただけ。工作員どのがお休みだと、圧倒的に下がる派の書き込みが増える。

[174: 匿名さん]

ということだと、民主主義の原則でマンション価格はきまるっていう話ですね。

[175: 匿名さん]

>>171
そのできの悪い51人には
赤坂も南麻布も神宮前も大山町も上目黒も田園調布も含まれていますが、何か？

六本木や広尾はお休みでしたが、竹ノ塚も新小岩もお休みでしたからチャラでしょう。

[176: 匿名さん]

都心は実際のところ全然下がっていないけどね。
下がる派はいつも「○ヵ月後には下がる」って言っているけど、その時が来ても悉く下げてない！！
戦わなきゃ、現実とｗ

[177: 匿名はん]

二流三流下落
一流は横ばい
超一流は値上がり

当然と言えば当然

[178: 匿名さん]

>>171
世田谷区の場合、地元の土地持ち同士の売買で、少量の物件であれば超高値を維持できます。
資産を高値で仲間内でたらい回しするわけですね。
まあ、そんな中で普通の人は蚊帳の外になるわけで、他のところに見つけなきゃいけません。
杉並区、練馬区あたりも同じですわ。
常に割高状態だから、ジモティー以外は自区外で探した方が賢い。

直近１１月の申し込み率
江東区９３％、練馬区５５％、足立区６２％、新宿区５７％、文京区９０％
大田区６６％、台東区５３％、世田谷区６７％、渋谷区８５％

[179: 匿名さん]

地下のサンプルが少なく、流動性が低いために価格動向が見えにくいのは事実。
だからこそ間接的にでも流動性のある指標を見る必要があるのではないですか。
その指標とはREITではないでしょうか。
REITの配当利率を見ることによってその物件の値段が大体わかるのでは。
だいたい今回の地価上昇はこの指標を背景に上がってきたのではないのですか。
賃料は新規で借りない限りそんなに大きな変化がないと思うので、
REITの利率から大まかに地価を類推することができると思うのです。
例えば港区中心のREITだったら港区に当てはめたり、
東京全体を網羅しているREITなら東京全体の当てはめたり、、、
もちろん、商業地と住宅地の違いはあると思いますが、
定性的には間違いはないでしょう。

このマンションブームの価格高騰の原因はREITだと思っています。
当時誰も売れないと思っていた深沢ハウスもREITががっぽり買って
需給をタイトにする方向へ持っていっていましたね。
同様に売れないマンションをREITが買っていたという例は相当見ました。
今は誰も買わないからREITの発行元関係者？？？が買い支えざるを
得なくなって金融商品としての要件を満たさなくなってきている
という話も聞いたことがあります。
私はここにもやっぱり需要の先取りがあったのだと思っています。
需要の先取りは後でつけを払わなくてはならないのは、
サブプライムで見たとおりですね。