23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[121: 匿名さん]

こう言った数字を見ると、値崩れは無く、現行価格で張り付くと思います。
原価割れしてまで販売する必要はありませんから。

２３区の販売数量（１〜１２月）
２００３年　３６３４０戸
２００４年　３９１４７戸
２００５年　３１０２５戸
２００６年　２３６５０戸
２００７年　１６５０７戸
今年は着工数が前年比で２５％減っていますから、０７年に単純に７５％を掛けると
２００８年は１２３８０戸になります。
地域によっては販売数量が減っていませんから、特定の地域のシェアが増し、寡占化が顕著になるでしょう。

[122: 匿名はん]

あのね、マンション価格というのは、それ自体の需給だけで決まるものじゃないの。
世界的なリスクマネーの収縮、クレジット・クランチは
世界のREITを崩壊させている。流動性のある株式やREITは、ビビッドに反応するけど
不動産価格は相当なタイム・ラグを伴う。
しかし、方向性は間違いなく下、それも半端な下落ではない。
マンション需給だけで言っている人、あなたシティグループが過小資本になりかかっているの
知ってるの？スミスバーニーや日興コーディアルの売却考えているの知ってるの？
日本のREIT関連株が軒並みストップ安したの知ってるの？
そして三井不動産、三菱地所、住友不動産の株価が暴落してるの知ってるの？
マンションの売買やるなら、日経だけでなく
ウォールストリート・ジャーナルやFTも読まなきゃ！
つまり、世界の金融・証券情勢がどうなっているのか知らなきゃ！
一つ、アドバイスしてあげましょう。
一般大衆は、まだ日本の景気や、企業業績がいいと思っている。
なんせ、まだマンション価格が上がると思っているアホがいるぐらいだからね。
今のうちに。可及的速やかに、持っている物件を売却しなさい。
損切りになっても、資金の回収を急ぐのが先。
そうしないと、資産家は別にしても、サラリーマンは自己破産になってしまう。

[123: 匿名さん]

オッス！
早朝から、ご苦労様です。

[124: 匿名さん]

>金も高騰し過ぎたらリサイクル率もあがってくるし、欧米はたんまりと倉庫に眠らせてる
>のだから、米国などが苦し紛れに放出してくれば金価格も調整されるのでは？

それこそ、定量的な議論が必要だよ。
投資用の金は世界にわずか１５００ｔしかない。これは時価で約５０００億円。
世界にばら撒かれたサブプライムが１５０兆円だから、それに比べてどれだけ少ないか
おわかりだろう。

なお、世界を駆け巡る流動性のある投機資金の総額は１００００兆円を超えるから、
それらが金に向かうとなると、恐ろしいまでの暴騰が考えられる。

ロシアや中国などは今まで、外貨準備高に比べてわずか、２％程度の金保有率でしかないが
ドル建ての債権や投資商品が暴落し、価値を失ってるのだから、各国は戦略を変えてくるよ。
だいたい、不安定な通貨を持つインドだけでも年間７００ｔの金を買ってるんだよ。
欧米がいくら放出したところで供給は追いつかなくなるんだよ。

[125: 中野区民]

>>118
一般的には、仕組み債は募集期間の決まった商品です。
この局面でそんなの設定するとこある？あなたの書き込みを見てから買える人はいないでしょう。真っ当な証券会社なら金融資産で億単位ないと売らんと思うし。

仕組み債という言葉を最近覚えた人の書き込みに読めるが…
相変わらず株投資と住宅価格を混同している人が多い。
中野の地価が下がったという情報のは区民として多少気になるが、基本横ばいか微増という予測は今のところ変わらない。土地は極端に下げる位なら塩漬けじゃない？

[126: 匿名さん]

>>120

確認が遅れたせいで連休明けに集中供給される都心の新新新価格をみて
臍をかむことになるでしょうね〜

城西でも４００超え出てくるよ。

[128: 匿名さん]

>>122
かなりスレからずれてる。
マンションの売り買いやっている人は少数ですよ。
普通は、自分が買える範囲内で、できるだけ良いところに住みたいと考えるか、
とにかく親元に住みたいと考えるか、大雑把に言って２種類だよ。
居住用マンションは、とってもローカル色が強くって、世界経済が影響するのは、
金利が上がるとか、インフレになるとか、賃金が下がるとか、失業率が上がるとかが
実際に出てきてからですよ。

ところで、具体的に何事が起こって、マンション価格が下がるのですか？
企業業績の悪化と賃金の下落ですか？？？

[129: 匿名さん]

一般リーマンでキャピタルゲイン狙いの人なんているのかね？

確かに投資なら今は参加すべきではないタイミングだが…

[130: 匿名さん]

>>相変わらず株投資と住宅価格を混同している人が多い。

余剰資産を増やすための手段として住宅が買われるようになったら、つまり投機対象になったら、株と同じ原理になる。ただし、株は即決済ができるが、住宅は市場で買い手を見つけてからでないと売れない。東京のマンションが投機対象になったか否かは、議論の余地がある。デフレ時代に安定して高騰する金融商品はなかったので、私は投機対象になったと思う。

あと、投資（investment）と投機（speculation）を混同している人が多い。
投機は、自己資産の増大にしか興味をもたない。

商品先物市場で高騰しているのは金だけでなく、他の鉱物や穀物なども同じ。むしろ人畜無害の金に集中してくれたほうがありがたい。私が最も恐れるシナリオは次の通り。
原油は、強硬な資源外交を展開するロシア（輸出国）が背後にいると仮定して、いつまでも買い支える。そこにヘッジファンドが群がり、価格が下落しにくくなる。
温暖化のため世界気候に恒常性が失われてきている。大寒波や大熱波などがいつ起きてもおかしくない状況だ。もし農産物の生産量が低下すれば、投機によって吊り上げられた高値で穀物が国際市場で取引されることになる。世界経済が、ハイパーインフレに突入する危険性が増大。
アメリカのバブル崩壊で、90年代日本のように米金融資本がおかしくなる。つまり、不良債権問題が発生する。
もちろん、このような危機を乗り切ってほしいと念じている。

[131: 匿名さん]

販売戸数が減っているのに契約率が低迷している。
これは、エンドが価格上昇についていけない地域が出ているためで、
いわば、地域の選定作業が始まったってこと。

この作業が終われば、供給地域が絞られるとともに、供給戸数も低位安定状態になる。
仕入れ価格を下げる方策が無いので、価格は現状で張り付く。
そうなると買えなくなる人が増えるわけだが、これは賃貸で吸収される。

選り好みさえしなければ、家が買える状態は将来にわたり続くが、
ここに来て郊外に戻るのか？郊外は旧公団賃貸の空も多い。
未婚率が上昇して、一生賃貸族が増える可能性のほうが高いだろう。
日本人は家族主義から個人主義に変わってしまったのではないだろうか？

[132: 匿名さん]

地方からの上京者が増えて、賃貸族が増えるし、未婚率も高くなるから、
賃貸需要はこれから右肩上がり。
しかし、世界経済が破綻して、失業者が街にあふれるようになったら話は別。
世界恐慌が回避できるかどうか見極めた上で動き始めるべきでしょうか？

[133: 中野区民]

>>127

あの　〜　わかってますが。
著しくスレ違いなので、ポイントになるところだけ。

仕組み債はデリバティブの仕組を組み込んだ債券です。
一般的に通常の債券や投資信託よりリスクが高いので、
余資のある方にしかお勧めできません。
という意味で、証券会社等でも販売基準を設けている
ケースの方が多い。

公募の場合は、募集期間があります。
私募は比較的自由に組成できますが、下限がさらに大きい。
118が言っているノックイン価格の商品って、書込み後に
買えるものだったんでしょうか？
そうだったらすいませんが、某証券の商品も現在募集中
ですか？

[134: 130]

>>132
今のところ、原油高が恒常化した現象なのかどうかが不可解。
もし長期化してインフレ局面となれば、全ての商品に対する消費者の購買意欲が減退する。
そのとき住宅への投機行動も収まり、値崩れしてくるだろう。
ただし、原油高騰は建築資材まで転嫁されるだろうから建築コストも高くなるが、
実需を反映した価格設定に近づくと思う。
政府としては金利水準をあげたいところだが、消費が衰えると金利も上げられなくなる。
よって、今の住宅融資への低金利の恩恵にあずかれるのではないか？
とにかく頭金を貯めて、購入時期に備えるべきと思う。

[135: 中野区民]

補足
募集期間があります＝その期間しか申込めません。

>>130
投機は０ではないかもしれませんが、商品に比べて市場が大きい。リートもアメリカに比べると対した金を集めている訳じゃないし。そんなに深刻な影響がでるかどうか？

[136: 匿名さん]

話をスレタイにもどすと

ＡＥＲＡの記事は、よく書くなぁ・・って感じ。

「マンション高止まり。郊外に追いやられる団塊ジュニアカップルたち」
で記事書いたら、編集長から
「うちはＳＰＡ！じゃないんだ。泣き言で、部数が伸びるか。
なんでもいいから明るい材料みつけてこい。」
としかられる。

中小の不動産業者、土地仲介などが行き詰っているのは事実。
特に神奈川・埼玉で東京にコネクション持たないところは大変そうだ。

朝日の記者に「官製不況」とか訴えたつもりが、体よく地価下落の
創作ネタに使われたんだね。


東京圏のマンション供給が増え始めたのは、廊下・階段を容積率制限がら
はずしたり、総合設計制度の容積割り増しを「都心居住」などの名目でされに
上積みした９０年代末以降の現象

それ以前に比べて、同じ広さの土地で沢山の戸数が売れるようになった
おまけに、販売戸数を犠牲にすることなく広いロビーやホールや地下の
倉庫、設備機械室など作れるようになった。

そこに目をつけて、土地ブローカーやゴルフ会員権仲介やっていたような
会社が地元の建設会社と組んでマンション分譲に入ってきた。

規制緩和で土地の生産性が上がり、新規参入に価格が下がったという
プロセスが１９９９年〜２００４年までの流れ。

耐震偽装以降見直しで規制強化してマンション供給の生産性が低下して
業界の淘汰がはじまったということ。

製品競争力＝（品質＋ブランド信頼性）／価格

立地が悪く、建築も粗悪で、デベに信頼性がなければ、価格を下げても
競争には勝てない。

そもそも、前回も今回のグレイスも供給量でいったら年間４００戸以下の
弱小というか無名業者。ブランド高めたくてうったＴＶコマーシャルも
逆に足を引張ったと聞く。
売り上げのなかにはデベ向け土地の卸（土地ブローカー業務）も
含んでいる。
サングレイスの屋号で売ったのは通算１０棟あるかどうかでしょう？

[137: 匿名さん]

>>134
住宅への投機はそもそも行われていませんよ。
日本の場合サブプライムローンも無いし、他国に比べれば全然上がっていないに等しいし。
強いて言えば、異常な低金利ですが、固定で借りている人が多いから、金利上昇で
ローン破綻する人も少ないでしょ。

ところで、
都心部も賃貸物件が増えて、借りる人には良い環境になって来たんですが、
今年の春の賃貸需給はかなり締まって来ますかね。
分譲数が急激に少なくなっていますからね。

でも、人の移動は入居ベースだから、来年の春からですかね。
今年入居の大規模ってどんなのがあります？

[138: 匿名さん]

株価は、2月を待たないで、13000円台に突入しそうですね！
それ以上に不動産業界株はストップ安しそう！？

[139: 匿名さん]

>>133
127じゃないけど一言
18000円ぐらいの時に発行された商品の話でしょ？
何言ってるか意味わからない

その値段にタッチしたら、日経平均と連動しちゃうってもの
13900円にあるって話は初耳ですな

[140: 匿名さん]

>>136
しっかり頭金を貯めていた待機組はここ数年の安値で買えたけど
団塊Ｊｒの大多数は間に合わなかった。
その恨み節デツカ
「マンション高止まり。郊外に追いやられる団塊ジュニアカップルたち」
これが当たっているキガス
正社員比率が高いのは２５歳より若い人達だから
今の３０代前半から２５歳までは購買力なさそ。
この影響が今になって出ているんじゃないか？
これから５年間は賃貸の時代かね