23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[2: ビギナーさん]

その20：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44490/
その18：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44507/
その17：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44531/
その16：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44518/
その15：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44569/
その14：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44583/
その13：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44593/
その12：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44601/
その11：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44039/
その10：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44209/
その9：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43607/
その8：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43810/
その7：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44688/
その6：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44706/
その5：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44740/
その4：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44762/
その3：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43701/
その2：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44794/
その1：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44570/

[3: 買いたいけど買えない人]

よろしくお願いします

[4: 匿名さん]

不動産は上がる

http://diamond.jp/series/editors_dw/10010/?page=1

概して逆のことを言うもんですね。

[5: 周辺住民さん]

需要の先食いしたんだから
3年はだらだらですかね

[6: 匿名さん]

スレも二手に分かれて
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44475/

[7: 匿名さん]

三友の井上氏って２００５年亡くなった住宅評論家佐藤美紀夫といれかわりに出てきた
同じ歳のお爺さんですね。ミサワホームの社長に使え、役目は終わってる人。

http://www.amazon.co.jp/gp/reader/456964211X/ref=sib_dp_pt/503-1127971...

２００５年に地価は５年で半値と言っているくせに、２００５年から３年で２割上がった
２３区の住宅地価に、今度は「２００５年ベースに戻る」ですかｗ
いいですね。好きなことが言えて。
書いてある内容は、雑談に毛の生えた内容ばかり。もともとあまり賢い人ではないみたいだが

[8: 匿名さん]

「地価はちょっと調整局面・・・」とか書いても雑誌的におもろくないので
ショッキングな見出しになりますね。
２００５年末の水準ねー。文京区アンダー３００万で買える時代きますかぁ？？？

[9: 匿名さん]

＞07さん
不動産業界はそんな感じの人多いですからね。
まだ５年経ってないし、ユーロベースでは半値になるとかいいだすかもw

こういう人がいるから、ケネディクスとか来週安く買えるんだよなぁ
感謝しないとw

[10: 匿名さん]

井上氏は、ちばてつやの漫画と一緒で、読み手に明日への希望を与えたいんだろうね。

さしずめ、週刊ダイヤモンドは、少年マガジンみたいなものでしょう。

おまけに家に持ってかえって奥さんに見せると、過程の平和が一週間だけ
保たれる。東洋経済では、奥さんに魅せても読んでくれないし。

地価が絶えず上がったり下がったり・・・って印象は、おそらくいい加減な
予想屋の見出しのせいかもしれない。
結局トレンドは、見えていても逆を言わないと記事にならない部分がある。
週刊ダイヤモンドの記事で年表つくると９７年からこの方過去に何度も暴落した事に
なってしまうｗ

東洋経済のほうが、記者が自分で租借した記事を書くし、執筆陣も幅ひろいですね。

[11: 匿名さん]

過程⇒家庭　租借⇒咀嚼　　スマソ　　オレも＊＊がはじまったみたい。

[13: 匿名さん]

GSがリセッション入り予想がなんで不動産価格下落に繋がるの？
その短絡的な発想？は。　じゃあGSはどのセクターで事業利益稼ぎ出すの。

[15: 匿名さん]

日本が資産デフレ脱却でゼロ金利政策をとった結果、米国債、フレディマック等の債権を
に日本が投資することで米国にマネーが流れひいては米国の住宅景気が高まった。
要するに、地価を上げるのは、金融。
ってのが、エコノミストの先生方の説明でした。
米国が好景気でも米国が景気後退でも日本の地価はいつでも安いって、ずいぶんと
暮らし安い国になったもんですね。

日本全体は、地価下がります。宅地の総面積に平均地価を掛けた数字は下がってますよ。

勘違いしやすいのは、住宅地平均地価というのは、測定地点の平均で、
全宅地のバリューの平均ではない。
すでに、地方の宅地では売れなくて無価値になった商業地とかいくらもある。
地方中核都市でも、政令都市でも、住宅を買えない層がふえて宅地が売れない。

だって外国人出稼ぎ労働者ばかりなんだもの。本来の住み手は東京いっちゃったｗ
宅地開発はめっきり減って（大阪の箕面がいい例だ）地価が下げ止まらない。

それくらい東京の現場みてれば察しがつくと思うがどうだろう。

[16: 匿名さん]

住宅のスットック数を世帯数が上回って久しい。
家はつくらなくてもいい時代になっている
なのに東京圏だけなぜ価格が上がる？
誰しも最初はそう思う。

理由は、土地付一戸建てに住む高齢者世帯が多いから。

土地が細分化されたまま、利用率が低下したままになっている。

土地の高度利用がすすんだのは地上げで空地になった都心ともともと
低利用だった一部の企業土地、処分された公共用地。
あいかわらす高齢者夫婦もしくは単身の一戸建て持家は２３区だけで
40万世帯ちかくあるらしい。

かつては、おばあちゃん、夫婦、孫と５人が十分すめる家に、
今は老夫婦が一人ないしはふたりで住んでいる。

安くなるはずの土地が「使用中で」でまわらないから品不足なのだ。
１億だ、二億だ言われても住んでいる家を離れたくない人が多いから
売りはでにくい。

宅地の供給が限界にきているから、需要に対して価格があがる。それだけの
理屈。

本来２代続いた戸建てに住む高齢者こそが、タワマンに住むべきで、
そうすれば世田谷も目黒ももっと宅地の再編や道路整備がすすんだ。

郊外にふくらんだドーナツ化現象が今度は高度利用が可能な都心部だけが膨らむ
アンパン化現象（西川りゅうじん）になってしまった。

東京のマンション価格の上昇は、地方を見捨てて東京に就労人口を集めすぎた
のと土地の細分化を許してミ二戸が横溢する町を作った過去のツケでもある。

[17: 匿名さん]

根本原因は日本人の平均寿命が伸びすぎて、うまく街の世代交代が進まなくなった点ですね。
だから、開発余地があって都心に近いところが急激に発展して、
高収入の若い世代を集中的にかき集めてしまう。
後１０年もすれば本格的な少子化時代になるから、
ここで置いてけぼりになったところは、
浮かび上がるチャンスはゼロになってしまいます。

と言っても、解決策は無くて、自然にまかせるだけなんですが・・

[18: 購入検討中さん]

昨年春ごろ、週刊誌の特集や藤●氏（ドル高、株高、地価高騰？？？　どこの話でしょうか）の本に触発されてあやうくマンション契約しそうになったものです。
確認したいのですが、勝負はあったと考えていいのでしょうか。
最近の論議を見ていると、郊外のマンション価格は崩壊状態。都心部もよくて横ばい、チャレンジ価格は夢の夢、今後の金融状況では下落も避けられないという判断でよろしいでしょうか。
高値で新築を買ってしまった人は含み損になり、安値で買えた人も含み益が減っていく、それ以外、これからもマンション価格が上昇していくという人は本当にいるのでしょうか。
別にマイホームなのだから価格の上下落を言うのはおかしいという人もいましょうが、やはり気になりますよね。

[19: 匿名さん]

そこが30年後40年後に老人だけの街になる。
やっぱりそういう極端なサイクルと無縁で人気を保っているところ以外
価値を維持するのは難しいね。

[20: 匿名さん]

不毛だな
東京の国際競争力を削ぐようなマネしかしてないようだね
この国の老人どもは

成田しかり
東証しかり

個々で見れば魅力的でも
マスで見ると景観や機能で醜い
もうちっと優雅に暮らしたいね

[21: 匿名さん]

ちらちらと見てきた東証REIT指数、いつもなら1800ポイント近くまで落ちては戻していたが、
ここへ来て急に1800をわり1600台にまで落ちてしまった。現物に影響は無いだろうか。

http://quote.tse.or.jp/tse/quote.cgi?F=histidx/HistIndex&basequote...

[22: 匿名さん]

老人比率を基準にすると東京区部の場合ミスリードになる。
何故なら、独身用の安いアパートが大量にあるところは、
開発余地が無く、不動産価格が高すぎて、若いファミリー層を呼び込めない
根本的問題を抱えているのもかかわらず、
老人比率が低めに出てしまうからだ。

見るべき数字は世帯主６５歳未満で３人以上の世帯が占める割合だろう。
老人世帯と独身世帯が増えているのでどの区も比率は下がっていると思われるが、
極端に低いところや、急激に比率を下げているところは将来性が無いと判断して良いだろう。

[23: 相場に詳しい人]

21さん
「昨日の安値は今日の高値」の格言とおり、下値支持線を割り込んだ相場は、そのレベルが強烈な
上値抵抗線になります。今後は1800を上抜けすることはないでしょう。
本格的な下落トレンドに突入です。1500はおろか1000割れも視野にいれるべきでしょう。
ディーリングベースでは、「戻り売り」が基本。決して「値頃感」からの買いはダメです。
現物市場も年初から、値引きの雨荒らしです。昨年夏までの強気がウソのようです。
MRに行った物件（郊外ではない）からの電話やDMが連日来ます。「値下げしました」「2割引き
までOKです」など異口同音に言って来ます。正直あまりの下落スピードの速さが怖くて、手が
出ません。

[24: 匿名さん]

例えば川崎市の発展は、そこに近い大田区、世田谷区、杉並区の若いファミリー層を
根こそぎ持って行くかもしれない。
若い世代の購買力には限りがあり、今のような３区のマンション坪単価では狭小になり過ぎ、
購入対象地域とはなりえない。
不動産価格の高騰と維持は一見よさそうに見えるが、
実はその地域の将来性を狭め、蝕むことにつながる。

[25: 匿名さん]

自分の住んでいる場所の自治体は７０平米以下に細分化はできないそうです。７０平米でも地下をつかえば４０坪はつかえるとおもうのでなかなかいい。

[26: 匿名さん]

23さん、

昨年の６月のREITの天井から現物は実感として数ヶ月遅れたかもしれませんが、
環境は大きく変わりましたね。
（今回も外国人の引き上げによるもの？）

>本格的な下落トレンドに突入です

だとすると、現物もこの２・３ヶ月が要注意ですね。
（この春に予定していたものがあるものですから）

[27: 相場に詳しい人]

今年の3月決算を待たずに潰れるデベが多発するでしょう。
昨年末倒産したグレイスに続き、プロ○○ト、ア○ル、ノ○ル、ラ○ドなどの
カタカナデベには要注意です。そういうところが資金繰りに窮して「投売り」を
始めると、大手も追随して、3月決算を前に新築マンションのバーゲンセールに突入
することが必至です。竣工前でも2割-3割引きが当たり前になるでしょう。

[28: 匿名さん]

下がるのが不安ならいい手がある。

マンションって先物市場なんですよ。
竣工まで２年あって、二年先に２割下がる懸念があるなら、
手付けを５％に値切って一期一次だ買っておきなさいよ。

本当に下がったら手付け捨てて安い物件に乗り換えたらいいんだよ。


竣工の後先でで相場が下がったら？
そのときは１割下がったら売ればいいじゃないか。
そのときはみなさんお待ちかねの大暴落だからじっと待って
それでもって３割下がったらもう一度買えばいいんだよ

いいなぁ。オレもそうしたい。

[29: 相場に詳しい人]

28さん
オプションの原理ですね。
手付金5％のプレミアムを払って、ヨーロピアンのマンションコールオプション
を買うということですね。
おそらく現状でも3月決算前には、手付金（プレミアム）を放棄してマンションコール
オプションを解約する人が続出するでしょう。だって手付金よりも値引き額の方が
はるかに大きいだろうからね。

[30: 匿名さん]

>手付けを５％

5%でも１０００万になります。
ただこの３年かけて５割超上がったとすると、
下げ足は速いですから、２年で２割で済むかどうか。

[31: 匿名さん]

＞「投売り」を始めると、大手も追随して、

会社つぶすんならそれもいいけど、融資受けて事業しているわけだ。借りれ金払って
工事代金払って金が足りなくなるようなマネすると思う？

昔の投売りは、そうしないと銀行が次の融資おろさなかったから。
地価が放出されるなかでデベは早くもっと安い土地でもっと利幅をねらいたいと思っただけ。

今みたいに次の仕入れが厳しいなかで（実際、上のほうでこれ見よがしに引用した
修正決算値の理由に）土地の仕入れ困難・・・って書いてあったでしょ。それと
ブローカもよるような業者は、土地を他の業者から転がしで抱えちゃうんだよ。

大手はそういう＊＊はしないでも横綱相撲。

[32: 匿名さん]

＞30
おいおい、２億円の物件買う話かね。
ＫＥＮとかレイサムでも紹介してもらった法がいいよ。
税理士とかいれて上手い買い方相談すんださ。

下落するのは城東の４５００万クラスじゃないと、話の辻褄があわないがｗ

[33: 匿名さん]

需給バランスで地価が反転するのなら、あなたのお父さんは、牛久に家買ってませんよｗ

８０年代さんざん税制いじったり金利を上げてみたり，消費税導入しても住宅地価は
ともらなかったんだよ。

「土地神話」って簡単にいわないでよ。あなたのＤＮＡにも農耕民族の遺伝子が刷り込まれて
いるんだよ。

人がマンション買うと、ほしいと言い出すのがカミサンだ。
そういえば、６年前エルメスのバーキンがまだ４０万で買えた頃、もう上がらないとか
いっているうちに８０万でユーロ高のあげくが１００万だよ。おいおい。

あれだってカミサンがいらないっていうだけで、買わないですむんだよｗ

[38: 匿名さん]

いろんな意見があっていいじゃない。

下がらない論者は、買った人なんだから
いくら下がっても売らない限り損はないし。

下がる論者は、結局買わない理由さがしているだけで結局買ってない
わけだから
上がったら余計買わないし、下がっても
どこで買っていいか判らずにやっぱり買わないわけだから

何ももお互い利害関係ない。そうじゃない？

[39: 匿名さん]

人は、自分が納得するためなら何でも見つけてきて理由にしてしまうものだ。
信じている人に、いくら無関係だと説明しても無駄だろう。

未開人の中には星が流れたらそれを自分の死期の知らせと解釈して
飯を食わずに餓死する種族があるそうだ。

彼にとっては、星が流れたから死んだという話だが、我々からみたら
飯を食わなきゃ誰でも栄養失調で弱ると解釈できる。
でも信じていなけばいくらなんでも死に至ることはない。

下がる論者の本心は「買いたくない」のだ。
どんなに安くなろうが多分、マンションは買わずにすませたいのだろう。

上がる論者は、おそらくマンション買うのが好きなのだと思う。
いわゆるマンションオタクで毎週の広告ビラをじっくり眺めるタイプ。
こういう人は、安い高いでなく、基本的に「買いたい」という病気だ。
買いたいから、買う理由を探している。

どとらにも明るい未来は開けている。前者は買わないことで幸福になり
後者は買うことで幸福になる。

やはり息がカルト臭いかｗ

[40: 匿名さん]

先ほどの、プットオプションの喩えだが、売る側からみれば
値下がり懸念がある場合は、なるべく早く売りたがるよね。

２年後竣工なら１年で売らないと下がったら売れなくなるからね。

しかし、最近は着工してもなかなか値段を出さない。売り出す気配も
ない。
やはり、供給を握っている側の強みだ。

上昇しつつあるなかで、早めに値段を出すのは儲けそこなう可能性が
ある。正直なところ急いで売っても次年度以降の仕込がない。

複数年にまたがる利益を持久戦でもぎ取ろうとしているのだろう。

客に見えていなくてもデベには２年先の全体の供給は
つかめている。

安い立食パーティと同じで、同じ皿を長くだしたままにして
おいて不味い料理で間を持たせる作戦かも。

待っていても出てこないからあきらめて食うか腹を減らしたまま酒飲んで
悪酔いするかどちらかしかない。

ところで、地価下落はいいにしても、どうしたらよい物件が買えるのだろう。
以前は安値で優良物件が目白押しだったが、
安くなっても選べるほどの数は出てこない。

「デベは、物件売り続けないと生きていけないビジネスモデル。」
うんうん。

それはいいけど、経営不振で物件投げ打って、掃けたところで、

だれがどこから土地出してくるんでしょうね。

いくらでもある？・・・あっても建ててうるのに時間がかかるものばかり。
地価が下がれば資産デフレで景気が沈んで給料も切り下げで結果
購買力に対する価格は同じだったりするだろう。

下落したから、今のうちに売れ・・・って、リートやファンドが物件売って・・・
って売られるのはテナントがついてる賃貸不動産やオフィス、倉庫だったりでしょ。

一般企業だって事業用の不動産のリストラは終わっている。儲かって買いもどしたい
くらいの会社ばかりだろう。

それにタワマンに四方囲まれた土地などいくら安くても、マンション用地で買う
人はいない。建てられないし建っても売れない。

供給過剰だから下がるわけで、供給過剰が長続きしなければ、また上がるって
ことだ。
需要がないなら、買う人もいないわけだから、わかって売るデベもいない。

うーん。難しいよね。

とにかく下がるクンは、「自分の考える」の需要と、株式市場からみた
供給サイドの事情の憶測しかないから　話がかみあわないんだよ。

それと、電話かけてくるのは当然だしＤＭは来て当たり前。
１０％値引きは、昔は契約終えた客を無理にひっぱるのに使った。

実際、値引いたほうがグレードが高いとか立地がいいというのなら別だが
おちついて考えれば、これは客が払う金はすこしも減っていない。

[41: 匿名さん]

≫23
＞MRに行った物件（郊外ではない）からの電話やDMが連日来ます。「値下げしました」「2割引き
＞までOKです」など異口同音に言って来ます。

どこの物件よ。２割引してくれるなら買うから教えてくれ。
キャッシュで買える俺には値引きの話はないが、回ってる物件のグレードが違うからか？

[42: 匿名さん]

ＲＥＩＴは一昨年９月の水準（外資が賃料値上げの先読みで買い上げる前の水準）まで
戻ってきた。

オフィス賃料は値上がりが続いており、今年のオフィス供給量は去年の半分と需給は
タイトな状態が続く。
長期金利はゼロ金利時代の1.4%前半。

マンション買うよりＲＥＩＴ買って、配当で賃貸してもよさそうだ。

[43: 匿名さん]

>>23
現物市場・・・って言っているだけで誰も「２３区のマンション」とはいってない
ようだな。見世物小屋の「大板血」の類のダマシか？

うっかり本気にしちゃうじゃないか。欲しいよ２割引

郊外じゃない・・とすれば、西表島か？小笠原か　　大阪市内というのはありうるな

[44: 匿名さん]

積水ハウス、品川のソニー本社跡地に低層オフィスビル
　積水ハウスは8日、品川のソニー本社跡地の再開発計画を発表した。総事業費約1500億円を投じ、低層オフィスビルを建設する。土地取得費用がかさむ都心の大規模物件で開発業者が高さを自主規制する珍しいケースとなる。保有権は最終的にファンド等に売却する見通しで3割以上の利ざやを見込む。

　同社が開発するソニー本社跡地（東京・品川）は低層の住宅地や庭園に囲まれる。新幹線「のぞみ」が停車する品川駅まで徒歩10分圏内で、羽田空港へも車で20分程度。同社は建設するビルを10階程度と低層にすることで周囲の景観を守り、物件価値を高め投資回収を図る。

[1月9日/日経産業新聞]都心の少量高級路線への回帰ですね。
広尾ＧＨのように富裕層向けの商売です。
羽田の国際化もありアジアの金持ちが買いにきそうです。

[46: 匿名さん]

＞45
海外はパリに４年、香港に３年、ロスに５年くらいいましたがw
パリではヌイイ、香港では天后、ロスではパサディナに住んでました。

パリではワンルームですがマンション買ったりもしてます。
不動産もフランも安い時に売っちゃいましたけど。

チャイナ・マネーは本土はよく分らないけど、オーストラリアの華僑の
知り合いは去年日本のマンションを買いましたね。
日本の金持ちとはケタが違うくらい持ってますよ。
どれくらい日本に投資するかはわかりませんが。

[47: 匿名さん]

株も不動産も昨夏までの流れとは状況が違ってきているのは皆さん肌で感じているでしょ。欧米のみならず中国も華南地域では既に不動産価格の下落が始まっている様子。また地上げ防止策も中国では施行されるので投機不動産の手仕舞いも加速し、上海・北京なども今年は下落に向かうでしょう。国内についてはここまでREITが割安になってもなぜ買われないの？アラブや中華マネーが入ってきて日本の不動産を買い漁ってもいいのに山の手線内の都内数区しか完売していないよね。買って魅力あれば投機資金も入ってくるけど地価の上昇や不動産投資利回りが将来的に期待できなければ内も外からも金は入ってこないよ。地価はデベがコントロールしているなどと言っていた方がいましたが、そうでしょうか。株も不動産も景気(金の流れ)で動くものではないかと思います。世界的に下降局面に入ってきていますが、それ以上に日本の存在感が薄れている中、経済も不動産価値も当面は弱含みと見るのが正しいのではないでしょうか。

[48: 地元不動産業者さん]

４６さん

パリも借地権ですか？
期間は何年ぐらいですか？

固定資産税は高くないんですか？

[49: 匿名さん]

さんざん書かれてきたことだが再度書く。

基本的に流れは変わった。
サブプライム前のようにがんがん値上がりは無い。
便利なとこはやや上昇か維持、それ以外のところは下落の流れ。

23区内でも格差が大きくなる。
都心3区駅近ならば資産価値は大きく落ちないだろうが、23区でも練馬・板橋・足立・荒川あたりは
下落する。（このあたりで最近売り出されたマンションは当初予定価格よりも下げているとこが多い）

資産価値にどうしてもこだわる人は人気区の山手線内側の駅近物件に限る。
それ以外の地域は資産価値下落を覚悟して買うべき。

[50: 元ロンドン飲食店経営者]

私はロンドンの不動産で大もうけしましたよ。
10年くらい前ですが、約£200,000で買ったMarble Arch駅から徒歩5分の物件に5年ほど住み
約£250,000で売却しました。£が対円で160円→230円に上昇したので、損益は下記のとおり。

購入時　£200,000　×　@160 = 32,000,000円
売却時　£250,000　×　@230 = 57,500,000円 　損益25,500,000円のプラス

もうこのような恩恵（不動産バブルと円安）に恵まれることはないと思いますが、世界の
景気動向によって個人レベルの収支が大きく変わることを教訓として得ました。

くれぐれも世界の市場動向を研究して、「高値掴み」の愚は避けましょう。