23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[939: 匿名さん]

２００３年度です
同様に１００〜２００万ゾーは江戸川、浦安を中心にエリア１５００戸規模の供給
がありました。ここで需要は全部食っちゃったんじゃないかと思えるほどです。
前年と比べて２００〜２５０万／坪の価格帯が増えてきます。
タワーマンションなど割安で価格を下げた物件が目立ちます。
千代田は番町などの大型物件ができて独歩高。
都心部が２０００戸〜３５００戸／区という膨大な供給を示しています。

[940: 匿名さん]

２００４年　なんと港区　４５００戸の狂気の供給量
ついに平均坪単価（各物件の物件平均坪単価の平均値）が３００を切る。
世田谷も深沢ハウスやグランドメゾンなどの大規模物件が湾岸タワーの
あおりを食らう。掲示板ではデベの昼夜徹したネガキャン合戦が楽しめた。

湾岸戦争・・・というより湾岸マンション事件というべき価格破壊

[941: 匿名さん]

さて
クレストプライムタワー芝　　４２３戸
パークコート赤坂 ザ タワー518戸
(仮称)麻布十番超高層マンションプロジェクト528戸
ブランズ赤坂　６４戸　乃木坂パークハウス42戸　ｅｔｃ

港区以外では
プラウドタワー　東五反田　２８９戸
パークタワーグランスカイ　　７３６戸
プリズムタワー　２１９戸

定期借地権麻布タワー　２００戸
宝くじ物件　シティタワー品川　880？戸

全部足して　　４０００戸弱

果たして値下がり期待できますかねぇ
シティータワー品川除いて
坪単価３６０万くらいになるのなら大変うれしいですけど
ありえるんでしょうか。

[942: 匿名さん]

３A含めて供給量減ってるエリアは、高値安定でここままいくでしょう。株とかと連動するって話している人いますがまったく根拠ない話ですねえ。

[943: 匿名さん]

>>941

坪360になったらうれしいなんてお金持ちでんな（笑）うらやましい。
そこまで下がっても70㎡で7630万。65㎡に刻んでもまだ7000万超か、
夫婦共働きで世帯年収1000万超えていても30代の一次取得層にとって
はちと難しい価格帯ですな。普通のリーマンにはとても買えましぇ-ん

まあそもそも３０代サラリーマンが初めて買うマンションが
山手線内のそれなりの広さの新築っていうのは贅沢だわな。

築３０年近いうちのヴィンテージ（笑）マンションも最近とんでもない
価格で売買されているので、ここらで新築に乗り換えるチャンスと思った
んだけど欲しいような近所の新築はえらい高いじゃないの。売り時を逸し
たわさ。まあ場所だけは最高なのでとりあえず住み続けますわ。
でも新築が下がるころにはうちも当然下がるのでローン額はおんなじ
なんだよな。悩む・・

[944: 匿名さん]

９４１さん
一銘柄ごとの株式はあくまでも指数であって、土地は相対取引ですよね。

売りたい人の懐具合が問題になってきますよね。投資購入であわてて売却する人は値下げするだろうし商売の人はなおさらです。まずは安定です

[945: 匿名さん]

>>943さま

７０㎡なんて都心では贅沢ですよ。１ＬＤＫ５３㎡で十分です。
だいたい、港区に小学生の子連れで住んだら金がかかって大変。
Ｄｉｎｋｓか単身。ものは倉庫か実家においてシンプルに
生活。
16.坪で5760万。１０００万自己資金で４８００万くらい借りて
優遇金利の５年固定を借りたらローンが１６万の管理費その他
で１８万、パーキングが４万くらいだと２０万で上がります。
月坪２万で３２万の家賃払うより得だと思う。
５年経って引っ越したくなったら売ればいいし。だいたい乃木坂とか赤坂に住む目的は、ＢＡＲやレストラン通いで
しょう。本当は南青山がいいんですけどね。
中古のリノベーションもいいけどセキュリティが弱い。
狭い部屋で共用施設が充実というのはしょぼいけど
ジムとかネットにつながるスタディールームとかは使える。

しかし、今や３６０万／坪なんていう分譲価格は決してありえない。
家賃相場から逆算してありえないと思いますよ。

[946: 匿名さん]

パーキングが４万くらいだと２０万で上がります。
もとい　２２万だわ　スマソ　４万ってないよな。きっとｗ

[947: 匿名さん]

日本の不思議なところで、住居に限って言うと
売値が上がっても下がっても、家賃は大して変わらない。
新築プレミアムだけ高いけど、中古になった途端安値安定。

これがファンドの嫌気を生んだ原因の一つと思うんだけど。。。

[948: 匿名さん]

３６０万ってのはコンパクトマンションの価格帯。とにかく上記の都心物件は
だいたい４００万前後で、そうなると８０㎡〜　なんて話になるんだろうなぁ。

やっぱりシティータワー豊洲だよ。

[949: 匿名さん]

>>947
青山・麻布の家賃はご存知ないのでしょうか。古ければ事務所にして２万円とってたり
しますけどね。三田近辺で１．５万、恵比寿でもいい値段とってますよ。

そりゃ立地や物件にもよりますけどね。見る目は大事。買うのも借りるにしても。

[950: 匿名さん]

947さん。今は定期借家とリノベの時代なんですけど。

[951: 匿名さん]

>>949
いやいや、そういう話ではなくて。
例えば、私が今借りている渋谷区内のマンション（3Aエリア）
が51平米で28万なんだけど、借り始めたのが3年前。
それから物件価格は実に1.5倍を超えたんだけど、最近となりの部屋が
入居募集してるの見たら、やっぱり28万なんだよね。
つうことは単純に利回りが2/3になったってことだよね。
物件価格が上げれば上がるほど利回りが下がる。
証券化しても全くうまみがないと思うんだけど。

[952: 匿名さん]

↑3A隣接エリアね。

[953: 中野区民]

少し戻したけど、株式の下落は実体経済に影響を及ぼすレベル。

そんな中、日経ビジネスが本来価値は22,000円位だという緊急提言を
今週号で出している。
詳しくは書かないけど（削除されちゃうかもしれないので）
サブプライム要因は下落の20%未満との指摘だ。
なかなか面白かったし、ここに株価と地価をリンクさせた書き込みを
している御仁は一読した方がよかろう。

以前この板で、土曜日に書かれたビジネス誌の記事に関する
コメントについて、「広告だけ見てよくそんなにかけるな」という
書き込みをしてた人がいたけど、定期購読者には金曜に配本されます。

為念。

[954: 匿名さん]

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080125AT3S2501F25012008.html

東京圏へ人口流入、バブル期以来の高水準・07年、15万人超える
　総務省が25日に発表した住民基本台帳に基づく2007年の人口移動報告によると、東京圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）への転入者数が転出者数を15万5150人上回り、バブル期以来の高水準となった。東京圏ではマンション建設や住宅着工が依然として高水準で、企業活動も集中している。人口流入を促進する要因となっているようだ。

　東京圏で転入超過が15万人を超えるのは1987年（約16万4000人）以来、20年ぶり。06年（約13万2000人）よりも2万人以上増え、3年連続で伸びた。

　東京圏は87年以降、地価高騰などにより人口流入が鈍り、バブル崩壊の影響もあって90年代中盤には流出超過になった。その後は地価下落に伴う住宅価格の「値ごろ感」が出たほか、景気回復も相まって流入超過に転じている。自動車産業を中心に活況が続く名古屋圏も転入超過になっている一方、大阪圏は転出超過が続いている。 (21:10)

[955: 匿名さん]

勘違いしている方がいるようなので一言

「株価が下がると不動産が下がる」
これは一つの要因としてないわけではないですが、
直接的な影響は限定されるでしょう。
例えば投資・購入マインドの減少、
不労所得による購入が期待できなくなるなど、、、

この掲示板で株価と不動産価格の関連について述べているのは

株価＝景気を表す(先行)指標
不動産価格＝景気に影響される指標

ということから景気を媒介にして
２つの価格に相関があるということを
意味しているのだと思います。

勿論不景気の株高なんていう言葉もありますが、
今はそのような状況にはないことは皆さんご存知の通りです。

つまり株が下がるということは不動産も今後下がるという傾向を
示唆していると言いたいのだと思います。
特に日経平均は7000円から上がってきたわけですが、
ちょうどその頃から不動産も上がってきたわけです。
具体的に言うと日経平均が例えば1万円以下になって
3年経過したとしても赤坂のマンションの坪単価は
今のまま推移するでしょうか。
不動産の世界は流動性が低いですから何らかの
きっかけ(例えば2002〜2004年の時はタワーマンションの
建設がそのきっかけになった？)が必要なのかも
しれませんが、定性的には下がる方向へ
(例えば港区で坪単価200万円台等)
向かうと考えてもおかしくないと思います


それからサブプライムローンの影響は
限定的だとよく言う人がいますが、
サブプライムローンの問題は今まで景気の
先食いをしてきたのにその流れが
逆回転し始めたということが一番問題なんだと思います。
サブプライムローンは逆回転し始めた一つの
きっかけに過ぎず、値上がりを当てにして
借金するというビジネスモデル自体が
破綻したこと自体が問題なんだと思います。

[956: 匿名さん]

家賃水準に変調が見られ始めました。
２、３年前とは随分変わってきてます。
はたして、これが理解できる人が何人いますかね。

[957: 匿名さん]

たとえば、２ＬＤＫとか３ＬＤＫとかの物件を、買うなり借りるなりする
客層って、20代後半から30代ぐらいが主力だろ？

つまり今から30年後となると、今の赤ちゃんとかが客になるわけだ。
出生率知ってる？過去最低で団塊ジュニアの世代の半数以下なの。
団塊ジュニアが今の主力購買層だとしたら、30年後は今の半分以下
しか客がいなくなるわけ。

その上、30年後は団塊の世代が寿命を迎える時期でもある。団塊が
＊＊ば、団塊が住んでた家が不要になり、遺族によって毎年大量に
市場に売りに出されるわけだ。

客が減少して需要が半数以下になるのに、供給は団塊が死ぬことで
増えまくるの。半端じゃないミスマッチが確定してます。

これから先、不動産は不良債権と呼ばれる時代になるよ。

[958: 匿名さん]

>>957
とは言え、家賃が年250万として30年払い続けると7500万になる。
悩ましいところだ。