23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[755: 匿名さん]

>751

デベも自分の株価が1995年水準になっていないのに
マンションだけ1995年水準で売るなんて言わないでしょう。

簡単に言えば読みを間違えたんですよ。
それだけに大きな反動になって出ますよ。

マンションは投げ売って身軽になるのがもっとも考えうる
対処法でしょうね。

現に見通しを誤った外資は今みんなそうしていますよ

[756: 匿名さん]

１９９５年の日経平均がおいくらかご存知なくておっしゃっているんでしょう。
株価とマンション価格は連動しません。
http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/thumb/8/8d/Nikkei_225(1970-).png/800px-Nikkei_225(1970-).png

[757: 匿名さん]

リンク失敗。下記をごらんください。

世界同時株安で世界同時不動産安にはならん。

[758: 匿名さん]

1995年の株価は今の株価の約1.5倍ですね。やはり今より高いですね
ただし、不動産会社の価格は今の価格より低いものも見受けられますね。

株価と連動しないとは言いますが、景気とは地価も株価も連動するわけで、
相関はないとは言えないと思いますよ。

現代では投機資金が不動産に多く入っていますからなおさらだと思いますよ。

[759: 匿名さん]

地価と株価の連動は多分個別のケースを見ればわかると思います。

例えばサブプライムの前のアメリカは余剰資金を土地に入れていました。
狩猟民族であるアメリカ人が土地へのこだわりを持つことがないことから
過去において土地が投機商品となったことはありませんでした。

しかし信用創造により行き場を失ったマネーは彼らが今まで投機商品とした
ことがなかった商品、土地等へも入っていきました。

これらの商品、土地は現在見てもわかるとおり、景気の動向に敏感で
NYダウとある程度の相関があるとみてもいいと思います。(一直線ではないにしろ)

一方、日本の場合は土地を投機として扱うようにバブル以降なったところがありますから
景気の動向とは深い相関があるはずです。

ですから景気動向の背景を知った上で、限定した時期、限定した市場(新興or225)
と地価を比べてみれば当然相関はあると思いますよ。
当然ご存知だと思いますが、地価は流動性が低いためにゆっくりとした後から
追いかけていくような動きになりますが、、、200日移動平均線みたいな動き？？？
確かにlinearな相関ではないかもしれないですけどね。

こんなところでご理解いただけますでしょうか。

[760: 匿名さん]

そうですかねぇ

[763: 通りすがり]

16年分都内の家賃発生したこと考えると
あまり変わりなさそうですね〜。
年の家賃ざっくり年250万として4000万円
ですからね。うーん、悩ましい・・

[764: 匿名さん]

>>760
不動産価格と株価は連動しますよ。
富裕層の買い意欲はもろリンクするから、いわゆる高額のところ、高級住宅地と称されて
いるところの下げは間違いなく大きくなります。
しかし、地道に仕事をしているサラリーマン層、ただし能力が高く、それなりの高年収の
人達が買う価格帯、すなわち５〜７千万円のマンションについては、ほとんど影響が無い
と思われます。
よく考えなければいけない点は、
①これら価格帯の購入者は明らかに都心回帰を目指している
②都心回帰を原動力にして、東京の都市構造が明らかに変わろうとしている。
そう考えて行けば、目指すべき方向は自ずから分かってきます。

人が移動すれば街は変わって行くし、その現実を目の当たりに見たり、実際住んでいる人の
話を聞いたり、これから知る機会は加速度的に増えて行くと思います。
流れはすでに決まってしまっていると思います。

[765: 匿名さん]

>>764
またあなたですか。。。

[766: 物件比較中さん]

「能力が高く、それなりの高年収の人達」は先安感が強くなったマンションの購入
を手控えるようになるので、「５〜７千万円のマンションについては」一番影響を
受けて　売れ残り→値崩れ　となると考えるのが普通でしょう。
また、埋め立てや規制緩和で都心のマンション用地は「生産」されています。
都心の地価の値を吊り上げた外資が撤退している（東証REIT指数は2007年5月の2600
が2008年1月22日（今日）には1450へと下げている）ことを考えれば、相場の流れ
は猿でもわかる。

[767: 匿名さん]

>>766
２００６年の首都圏マンション販売数量は７４４６３戸で内価格帯５〜７千万円は１１４５８戸で
占有率は１５．４％でした。
対して２００７年は、首都圏マンション販売数量６１０２１戸で内価格帯５〜７千万円は
１３０８２戸で占有率は２１．４％でした。
昨年に比べ契約率は下がっていますが、全体の販売数量が減って行く中で、安定的に１万２千戸
前後は売れる社会情勢だと思われます。
実需であり、能力があり所得も安定している層と言えます。
不動産業界としてはこの層が今後のメインターゲットになります。

実需とは、年齢的、家族構成的に持ち家が欲しくなっていると云うことです。
都心に近接し、しかもこの価格帯で、将来性もあるとなれば、
売れ残り→値崩れと言う発想にはならず、実需をベースとした息の長い購入→人口移動→
地域の発展が続くでしょう。
しかし、焦る必要はありません。少なくともここ５年は実需に応じられるだけの供給が続く
と思われましから。

[768: 匿名さん]

大規模マンションへの子育て支援施設の併設、
都および区による商店街空店舗利用による子育て支援施設の新設と、
都心部はますます子育てに便利になって行きます。

優秀な女性に辞めず、勤めてもらいたいと云う要望は、これからも年々高まって行きます。
職場に近く、職住近接、子育て支援施設も充実・集中的に整備される都心部に対する需要は
一時的なものでは無く、永続的なものと考えたほうが正しいでしょう。

さらには、一流と言われる各企業の本社でも託児施設を作っていますし、
やはり、集中と集積は高度なサービスを実現します。

[769: 匿名さん]

なんで抽象的なバズトークや
一のことを十で表現するマルチトークはＯＫで
的確な反論で論破されそうな内容だと削除されちゃうの？
どんなバイアスが望みなの？

[770: 匿名さん]

都心のレジは２−３割下げますね。
それを調整と呼ぶか暴落と呼ぶかは各主体の借金事情にもよるでしょう。
今、逼迫している人／会社ってどこですか？

[771: 匿名さん]

半年以内に日経平均が7000円台になるだろう！
いや6000円台も有り得る！？

[772: 匿名さん]

実需の人は別に値上がりを求めているわけじゃなくて、
自分が住む地域の発展と利便性の向上を求めているんです。
不動産価格は本来その向上度合いを測る物差しとして使われるべきで、
何の変化も無い、もしくは逆に地域力が低下しているのに不動産価格が上がっているような
ところはバブルと言えるでしょう。
今まさにその選別が行われて、売れないところが出てきているのでしょう。
焦ってへんなところ（将来性が無いところ）を購入するくらいなら、もっと待つ方がいいと
考えている人が増えました。これは金利上昇不安が無くなったのが大きいいでしょうね。

[773: 匿名さん]

人口減少、給与減、世界的金融収縮
これだけ条件があわさるとさがるんじゃないかな？
実際供給がへっているにもかかわらず、在庫増、契約率減少ですし

小売業の売り上げも減少、自動車も売れない状態で、マンションがうれつづけるかというと。。。

[774: 匿名さん]

FRB来たね。
カラ売ってた人は明日要注意だよ。
欧州は戻ってる。
さぁ今からNYだ。

[775: 匿名さん]

>>773
年収１千万円以上の人が増えて、中間層が減って、低所得層が増えているこれが現実です。
それから、高所得サラリーマンは正社員の女性と結婚して、共稼ぎする確率が高く、
世帯所得は昔より上がっています。
高所得サラリーマンカップル、子供１人、都心部マンションん居住。これが典型的なスタイルです。
このスタイルは、労働力が不足し、女性の職場進出がさらに進むと、ますます増えます。
だから都心部マンション価格帯５〜７千万円への需要は安定的に増えると予測できます。

[776: 匿名さん]

日経平均が6000円にでもなったに日はどうなるのでしょうか？
バブルはじけた最安値は8000円台でしたよね。
それはないと思うのですが、仮にそうなったら投資に失敗した自己破産組や、
リストラされたりボーナスカットにより自宅を手放すケースが激増しますよ。