23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[713: 匿名さん]

郊外売れない。デベさん２３区内で稼がないと日干しになっちゃう。
マンションの裏、マンションの前、マンションの間、
建てられるところには隙間なくぎっちりと建つのでしょう。

[714: 匿名さん]

>>711
超割高の西側近郊と隣接している武蔵小杉は売れ続けると思うけど、ＭＭ、田園都市線沿線は完全なローカルマーケットになってしまったのかな？
売れるところと、売れないところが極端だよな。
これって値崩れの前兆？

[715: 住まいに詳しい人]

>>683
>そうですか。平均坪単価４５８万円でしたか。出所は確かですか？虎ノ門タワーレジデンス
>も４００万以下で値ごろ感があったと記憶していますが、思い違いですかね。

工業市場研究所に公開データがありました
http://www.kohken-net.co.jp/rr_div/re200609.html

ちなみに『虎ノ門タワーレジデンス』の平均坪単価は＠491万円です

[716: 匿名さん]

田園都市線、横浜市、即入居可で検索したら４０件中１６件もヒットしたよ。
スレとは関係ないけど、何か大変なことが起こりつつあるような・・
需要に合わせた供給量にしないとどうしようもないよ。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/bin/dispatch?rps=1&pf=14&md=...

[717: 匿名さん]

中古物件の新聞折込広告が増えていませんか？
マンションも戸建も投資用物件も全て増えているようです。
これって売り急ぎですかね？

[719: 匿名さん]

>>719
どこの話されてます？北綾瀬ですか飛田給のはなしですかね。

[720: 匿名さん]

戸建売れないからアパートどんどん建てて投資用として売り出しているし、都心部は高層マンションに独身族がルームシェアして部屋借りてるから賃貸物件は大幅な供給過剰でしょうか。アパートやマンション経営は赤信号じゃないですか？

[721: 匿名さん]

通販大家さん…

[722: 匿名さん]

普通のリーマンの僕でも１億超のローン組んで一棟買いできるんですか。

[723: 匿名さん]

>>714
まだまだ何棟も供給予定があるし価格も高い武蔵小杉が、
売れ行きの落ちている神奈川の中で、
これからも売れ続けると予想するのはどうですかね。

[724: 匿名さん]

中古物件の新聞折込広告が増えてるのは季節的要因。

年度末は毎年、中古物件が売買されるピークの時期だから。

[725: 匿名さん]

>>688 はっきり言って豊島区と新宿区は時代から外れているので、どうかなと思う。

おやおや、また素人さんの妄言ですか。
豊島区と新宿区は、住宅エリアのイメージが少ないから、どうしても繁華街のイメージで
そういう発言になるのでしょうが、実際は目白・駒込や市ヶ谷・四谷・下落合等に、
都内屈指の良好な高級住宅街が広がっています。これ、東京出身者なら常識。
また、特に新宿区は、旧第三学区（新宿・渋谷・目黒・世田谷）に属することや、
衆院区割りの東京第一区（千代田・港・新宿）であるため、東京出身者にとっては、
やはり他区に比べ一段格上。しかも、これまで六本木や丸の内、湾岸エリアが再開発で
注目されて来たものの、今後の再開発は新宿エリアに移ることは確実。副都心線開業で
特に伊勢丹・高島屋等の商業集積著しい新宿三丁目の注目度が俄然アップするのみならず、
日テレ・ゴルフガーデン跡地の広大な敷地を三菱地所グループが再開発することも決定、
さらに西新宿エリアでも、住友不動産と三菱地所が再開発競争を繰り広げる計画で、
なかには６０−５０階クラスのオフィスビルとマンション等からなる複合型再開発計画
が都市計画決定段階まで進んでいる。三菱地所としては、再開発が一巡してタネ土地が
ない地元の丸の内・大手町界隈から、今後再開発のタネ地が大量供給されている、住友
不動産の縄張りである新宿に注目し、次々と大規模再開発物件のタネ土地競売に入札・
落札してる。天下の三菱地所と住友不動産の再開発競争、しかも都庁のお膝元で日本最大
の乗降客数を誇る新宿ターミナルから吐き出される日本一の後背地人口・商圏等をベース
として、今後１０年スパンで東京で最も大きく変貌・再開発が進むのは、実は新宿。
それが分かっている不動産のプロが先手打って土地仕入れ始めたため、新宿駅周辺一等地
の地価は、銀座や六本木以上の値上がり率を記録している。

なお、新宿の商業エリアとしての実力は、六本木のミッドタウンとヒルズを合計しても
年商７００億円程度に過ぎないのに対し、新宿は伊勢丹のみで２７００億円、百貨店だけ
で合計１兆円規模であり、その他家電量販店やバーニーズ、丸井等含めれば、六本木なん
ぞはケタ違いに低レベルで、実は新宿の足元にも及ばない。単に、ヒルズやミッドタウン
みたいな複合型再開発が物珍しかったのでマスコミで騒がれ有名になったが、商業エリア
としての実力は、都内、いや日本、はたまた全世界を見渡しても、新宿を凌駕するような
エリアは、実はひとつたりとも存在しないことが明確。今後は三菱地所と住友不動産の再
開発競争や、ＪＲ東日本の新宿駅周辺再開発、歌舞伎町やゴールデン街界隈の再開発計画
が相俟って、新宿が俄然注目を浴びだすこと必至。

ひるがえって住居エリアについては、たしかに新宿や池袋、渋谷の繁華街至近エリアでは、
ワンルーム等の賃貸専用劣悪物件も多く、これは今後弱含む可能性もあるが、繁華街から
ある程度の距離がある上述の良好な住宅エリア（新宿で言えば、市ヶ谷、四谷、下落合等）
は、新宿ビジネス商業エリアの今後の活発な再開発の恩恵を受け、資産価値が下落どころか、
ますます安定・増進するだろう。特に、神楽坂にも至近で、江戸期からの武家屋敷町として
由緒ある市ヶ谷界隈や、近衛公・相馬公ら旧華族・貴族・皇室関係者等との由緒深い下落合
（いわゆる目白近衛町・御留山）界隈は、その高級邸宅街としての資産価値が、今後も末長
く保全・維持・増進して行くであろう。

[726: 匿名さん]

これからを予測すると、

建築数量が減っているから、今ある売れ残りはその内密かに処分されて行く。
安値販売とか、大騒ぎにはならないだろう。

今回の新価格導入で、
地元の需要のみに頼っているところと、首都圏全体に需要があるところがはっきり分かって来た。
前者は郊外と県境外周区で、少子化が進むとともに、需要は右肩下がりになるから、供給数を
減らして行くしか方法はない。
後者は都心部で、地方からの上京が安定的に続くので、需要は安定している。価格帯が５〜７千
万円であれば、よほど立地が悪くなければ売れ残ることはまず無い。

所得の２極化を反映して、５千万円を越える価格帯は首都圏全体で安定的に年間１万６千戸前後
は売れ続け、その大部分は都心部からの供給になるだろう。
下の価格帯は、少子化が影響して右肩下がりだから、総量としては右肩下がりとなる。

一方、賃貸層は逆に増え続けるが、これも所得の２極化を反映して、高家賃安定型の都心部と
低家賃大量型の県境外周区の２種類に分かれる。

[727: 契約済みさん]

709

今までが、人の住むところじゃなかったりしたからね、都心は。
それに、一部郊外はもっとずっと早いスピードで魅力的になってるんだが、、、、、

全体としては日本の縮小・後退は明らかなので、便利になってるくらいでは焼け石に水と感じます。

[728: 匿名さん]

07年、首都圏のマンション戸数販売が１８％の落ち込み
三年連続の下落トレンド
今年は更に下がるだろうし、ここで買いを煽るひとってソウカ関係者かなにかなの？
不動産建築界隈でポジティブな理由は
どこを探しても見当たらないし、特異な事情から国際的な競争力もない
不思議さんのバックグラウンドは何なんだろう

[729: 匿名さん]

3年連続の下落トレンドなのですね
2年間でどれだけ上昇したのか？

[730: 匿名さん]

需要と供給の乖離幅を言っている
要するに消費者とのミスマッチが年々広がっているという意味だが
これが理解できないなら話にもならないんだけどね

[731: 匿名さん]

>>728

売れないから首都圏の販売戸数が減った、
今年も売れなそうだから発売予想戸数が下がった。

などと、素人みたいに考えてはいないよね？

[732: 物件比較中さん]

そもそも、一年間６００万円〜１千万円ぐらいを上がったのは異常です、正常な供給ではありません、だからこれから下がるのはあたりまえです。

[733: 匿名さん]

>>730

消費者とのミスマッチが年々広がっているという意味と申していますが、今年は広がらないんですよ
今年の販売を見越した去年の値付けは少々強引だったのは事実で、そこで貴殿の申すミスマッチが発生したのかもしれませんけど。
ミスマッチが相場になりつつある一年なんじゃないですか？

需給が減れば供給との乖離幅は狭まります。
狭まった時に、操作された数字（契約率の上昇とか）だとしても…

一部物件は値引きも然りでしょう。
エンドには、大手物件は値引きの対象外でしょうけどね