23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[669: 匿名さん]

>>658
どこにアジアからの知的労働者のの集積が来るかという場所の議論はおいといて、＞
これははっきりしてます。
都心に近くて、開発余地があるところです。
各企業は、団塊の世代退職による人件費の余裕を世界人材争奪戦に回すべきッス、
世界人材争奪戦
このままでは頭脳も買い負ける
http://business.nikkeibp.co.jp/nbs/nbse/index.html

「留学生３０万人計画」
日本の高等教育機関に在籍する留学生数は、約12万人ですから、その数を約３倍にするという
遠大な計画ですね。官がやると数あわせで質は二の次になりかねないな。
基準を設けてその基準以上だと学費＋生活費補助をする等のメリハリが必要ッス。
数あわせでとんでもないのがいっぱい入って来るのは勘弁ッス。
少子化で困る大学救済の匂いもプンプン。

[673: 匿名さん]

いい加減に、スレタイからずれた話はやめてくれんかね。
読んで面白いならまだいいが

[674: 匿名さん]

野村不動産アーバンネットの数値は、なんだか謎に満ちているね。
http://www.nomu.com/knowledge/chika/pdf/200801house_tokyo_23.pdf

※本調査は、あくまで弊社独自の価格調査です。調査地点数が必ずしも十分とは言えないこと及びエリアカバー率に一部かたよりが
　　みられること等から、調査の結果得られた平均変動率が、地域の価格動向を必ずしも正確にあらわしているとは限りませんのでご了承下さい。
　※不動産の価格は、同じ地域の不動産であっても、対象不動産の個別的要因によって異なってきます。
　　弊社調査価格は、その地区の価格相場を代表しているものではありませんので、あらかじめご了承ください。
住宅地調査地点は概ね以下の要件を備えています。
・駅徒歩15分圏内　・接面道路幅員4M〜6M前後・整形地　・一方で道路に接する（角地等でない）

どうみても「戸建」の宅地だよね。それにしても容積率３００％建蔽率６０％って
変だよね。

[675: 購入検討中さん]

港区の一部で価格下落というのは事実誤認ということでOK？

ちなみにしっかりした子どもを残し、次の社会につなげてゆくのは勿論人としての使命。
でなきゃそもそも不動産の価値なんてないに等しいよ。

[676: 匿名さん]

>23区内の新築マンション価格動向

なんだから、あくまで新築マンションの売り出し価格がどうなってるか
って話でしょ。
どこが、いくらで売れ行きはどうか・・って話そっちのけで、役にたたない
地域や国際経済や教育論の薀蓄語るのはやめませんか。
当人同士は楽しいだろうが内容は読むに耐えない。

個別スレを丹念に読んでいけば、ある程度の売れ行きや価格はわかる。
でも、その手間かけなくてもみんなが、情報をもちよることで手間がはぶける
効果があるんじゃないですかね。
そういう意味で、砧や野沢の情報は有益でしたよ。世田谷徒歩１５分の
「マンション」はきびしいのがわかった。

[678: 匿名さん]

>>677
知的レベルと「２３区新築マンション価格動向」は全く関係ない。
所得レベルと「２３区新築マンション価格動向」はおおいに関係がある。
知的レベルと所得レベルが関係ないのは世間の常識。

頭以外に容姿や運動能力や、創作能力や芸能や、はたまた親からもらった遺産や
さまざまなもので人は所得を増やしているんですね。
都心のマンションってそういう事実がよくわかる場所だったりします。

[679: 匿名さん]

パークコート赤坂ザタワーのスレでの価格レポートでは
低層階の坪単価（面積が１０平米きざみだから正確性を欠くが）
おおむね坪単価４５０万前後。高層では６００〜７００万円
都心下落の気配はどこにもなさそうですね。

[680: 匿名さん]

円高、株価下落、サブプライム問題、人口減少など、マクロ的な視点からは、23区の不動産価格は少なくとも中期(3〜5年後)には、20〜30％くらい下落しても全く不思議ではない状況です。
高層マンションの中下層はすでにかなりだぶついているので、値引販売で一気に値下がりすることも十分ありうるでしょう。

[681: 匿名さん]

２３区といってもひと括りでは語れないからね。都心（中央、港、千代田、渋谷）あたりと外周区では状況も違うだろうし。少なくとも６７９さんの出した赤坂物件で、この動きは期待できないね。

[682: 住まいに詳しい人]

>>679
２年前に発売された『赤坂タワーレジデンス』は平均で＠458万円、上層階は＠800万円越え
その後、相場は急上昇していたわけだから
＠450万円前後というのは実質下落になります
　
　
つうか『パークコート赤坂ザタワー』は再開発事業だから
価格が決まったのはかなり前なわけで、価格変動の検証にはならないですよ

[683: 匿名さん]

>>682
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38845/
を読む限りでは、坪単価３３０万〜って話もあって、みんな安いと言っていますねぇ

そうですか。平均坪単価４５８万円でしたか。出所は確かですか？虎ノ門タワーレジデンス
も４００万以下で値ごろ感があったと記憶していますが、思い違いですかね。

[684: 匿名さん]

都心（中央、港、千代田、渋谷）と比べると価格が安い、新宿や豊島あたりの坪単価250〜300くらいの（数年前の）中クラス物件の方が、今後の下落リスクは低いかもしれませんね。（現在はもっと高いでしょうが）
うまく表現できませんが、言いたいことは、「下げ止まり」というような意味です。

今後、マンション相場が下落したとしても坪200万以下に落ちるとは考えにくいです。
…でもよく考えてみると新築時に250だしていたら、200/250＝80％
やはり20〜30％くらいは下落する可能性があるのでしょうか…。

[685: 匿名さん]

需給総体のボリュームはどうなんでしょうね。
市場は縮小均衡に向かっていると思いますけど

築浅中古相場は、実需が９割だから上がっても売りは出ないし
下がればなおのこと
買値で売れて、なおかつよりよい場所に新築が豊富に出るような状況
になれば、中古市場も下がるでしょう。
それが、実は２００３年頃の湾岸タワーブームだったわけで
港区だけで５年間で２万戸超える供給量って今後は考えにくいですよ。

[686: 匿名さん]

＞685
＞築浅中古相場は、実需が９割だから上がっても売りは出ないし下がればなおのこと

…ある程度価格（2003〜2004年頃）は維持しそうな気もしますね。
最近の高い価格に対しては、微妙な気がします。さすがにもう少し下がるような気が…。

[687: 匿名さん]

当たり前のことですが、今後のマンションは、実需へ完全に移行する。
転売目的で今から購入するというチャレンジャーは皆無だし。
デベも供給数減らして、実需に絞って販売するでしょうから価格維持が続くんじゃないの？
資産価値を気にする人は、そもそも分譲マンションを購入しないでしょ。
数年前に購入した場合、急激な資産上昇の恩恵を受けられたから期待があるのだと。

どちらにしても資産価値を気にする人は資産を持たないのが正解ですよ
一部超不人気物件は別にして、それなりに売れているのも事実だと思いますが…

[688: 匿名さん]

>>684
はっきり言って豊島区と新宿区は時代から外れているので、どうかなと思う。
売れ残りが賃貸に回っているけど、住む場所としてはＮＧだし、賃貸在庫多すぎ。
家賃レベルがかなり下がる可能性大。
明るい話題がなくって取り残されているイメージも強いよな。

それから狭小タイプが多くて、ファミリー向けがほとんど無い、需要が無いからだけど、
投資用が多そう。
中規模クラスで坪２００万円＋αかな。

四谷あたりの都心は別格だけど・・物が無い
都心については、富裕層の懐具合と気分しだいだから、良く分からないな。
高いといえば高いけど、戸建にくらべれば安いから・・

>>684さんは投資用として考えているのかな？空き室がどの程度あるかも調べた方がいいよ。

[689: 匿名さん]

>>687
実需が中心になると豊島区、新宿区はますます厳しくなるな。
住環境重視でファミリー層中心になるからね

[690: 入居済み住民さん]

いまマンション売りに出してる身としては書きにくいが、
今後数年スパンで見ると、23区は新たな底値を更新してくだろうね、ほぼ確実という気がしています。

国際的な地位の相対的な低下が著しい。（特に同じアジア圏での相対的な低下が壊滅的なインパクトに）これは都心の超一等地、外国人居住地域に打撃。

団塊世代の住み替え、団塊ジュニアの一次取得という、「最後の特需」が去る。
これで郊外と都心よりの住宅マーケットに打撃。

人口減、世帯数増もごくわずかというトレンドが周知の事実として定着し、長期下押し圧力が居座る。基本的には売り手が強気になる材料はなくなる。

個人にできることとしては、長期下落トレンドの中でも、小さい波はあるだろうから、
底で売って、天井で買うようなことのないようにするだけですか。

あとは、とにかく必要最小限の不動産を買うということでしょうか、、、、、

運用は海外を中心に分散投資ですね。日本の不動産投資は先行き厳しすぎます。

[691: 匿名さん]

ファミリー層のほうが豊島、新宿区いいと思うけど。
国立範囲内だし、塾も豊富。インフラ整ってるし、病院とかも沢山。
リーマンが狙えた頃の豊島区とか新宿区はすぐ完売するの多かったよ。

[692: 入居済み住民さん]

ココロコス東京久米川

23区じゃないけど、東京都内ということでご容赦を。
もうニュースにでてるかな？まだかな？
ググってみてみて。