23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[535: 匿名さん]

>>534
買い時逃した賃貸or実家住まいですか？

[536: 物件比較中さん]

3年前の買い時は逃しましたが、今回の買い時は逃しませんよ。じっくりと引きつけてから
底値でGETします。

[537: 匿名さん]

＞５３４
＞「この値段ではもう来年は買えない」「消費税率が上がる」「住宅ローン金利が上昇する」などのデベの煽りを受けて、かなり需要の先食いが行われました。

そんな陳腐な営業トークはいつの時代でも使われている。
「購入検討中さん」は価格下がってほしいんだね。気持ちは分かります。

マンションブームだったとか、些細な事情は世の中の大勢の前ではほとんど影響は無いといっていい。子供が出来て住み替えたいと「今」思っている家族が「下がるかも」と思って４〜５年も購入延ばしますか？せいぜい１〜２年待って高かったら郊外に買う、それだけのこと。
それでも尚、価格が上がってきたという「歴史」が全てを物語る。明らかに数年後に大量の購入世代の「山」がやってくる。

海外のファンド系の淘汰によって一時的に市況がもたついたとしても、またすぐに実需で盛り返すのは目に見えてる。郊外の便乗値上げの在庫は苦労する、これは明らかにデベの失敗。
今売れ行きが全体的に落ちているのはサブプライムの心理的影響で購入の気持ちが高まらないだけ。サブプラが落ち着き、株価も盛り返してきたらまたよーいドンだと思いますよ。

[538: 匿名さん]

５３６さん
底値で買うのは大変ですよ。誰しもが「こんな時代に誰が買う！」「まだまだ下がるぞ！」と９９％の人が買わないと思うときが「底」。この時期が見極められて買う勇気はすごいと思う。

[539: 匿名さん]

538
その通りですね。株ならまだしも不動産の底を見極めるのは至難の業でしょう。
私は2004年に購入しましたが、当時はまだまだ下がるといった暴落説の最中購入に踏み切りました。あのあたりが底値だったのはそれから1年経ってから分かったことですからね。
底値を意識しすぎるとまた買い逃してしまいますよ。

[540: 匿名さん]

これからは横ばいから少しづつ上がりだすでしょう。

今はデベも価格つけるのがこわいんだよ。

これから販売しだすのは、改正建築基準法の前の物件だから、まだ儲けが出る物件。

後なら確実に、売値にのせて売るので、下げられない。

売れないと困るので、1戸当たりの居住面積を減らすしかない。

お菓子じゃないけど、価格はそのまま、中身が減少。

坪当たりの売価は上がるけど、１戸当たりの面積が減るだけ。

[541: 匿名さん]

割高になったら中古を買うんじゃない。下手な新築より魅力的な中古は結構ある。
それに予算以上のものは普通の勤め人は出せないもん・・・彼ら／彼女らがローン
組みやすい人たちでマスの購買層なんだよ。新築という以外に魅力的なのが出てれ
ば、無理する人も出てくるだろうけどねｗ

[542: 匿名さん]

じゃ実際に中古物件の売れ行きが良いかというと、
強気の中古売主が強気の価格設定をしている物件が多過ぎて、
買い手は簡単に手を出せない。

[543: 匿名はん]

同意。それはいえるね。なぜこんな強気になれるのか不思議なのは結構ある。
多分これは仲介業者の意向も入ってると思うよ。経験からすると「この場
所でこの物件ならこんな値段でしょう」といって、目が飛び出る数字を出して
くる。これに持ち主も夢を抱くんでしょうｗ

ワタシの場合は、こんなんで買う人いるのかな？という感じだったので、結局
値を下げさせて損が出ない程度で早めに売り切った。誰が買うか分からないよ
うな値段で口を開けて1年単位で待ってるより、なるべく短いタイムラグで売
り買いしたほうが値崩れリスクも少なくていい。１〜２割下げたって、キャッ
シュを掴んでれば他の投資ですぐ回収できるもの（今はムリそうだけど・・・）ｗ

ちなみに、中古でも新築物件でもあまり出ないもの、例えば100平米超えとか、
メゾネットとか、ルーフテラスとかのものは、モノがある程度よくて値づけさ
え間違ってなければ結構回転速いよ。ムリに新築待つより、お得なのも出てく
ることがあるから、網張っておいた方がいいかもｗ

[544: 住まいに詳しい人]

>>537
>それでも尚、価格が上がってきたという「歴史」が全てを物語る。
>明らかに数年後に大量の購入世代の「山」がやってくる。

「歴史」って1992年以前の話ですか？
「山」って団塊Jr.のことですか？

1992年以前に不動産価格が上昇し続けたのはは土地神話があったからだし
団塊Jr.の需要はピークを過ぎたというのが普通の読みだと思いますが・・・


>今売れ行きが全体的に落ちているのはサブプライムの心理的影響で購入の気持ちが高まらないだけ。
>サブプラが落ち着き、株価も盛り返してきたらまたよーいドンだと思いますよ。

サブプライムの心理的影響だったら、これからまだまだ数字が大きくなるのですから
ますます落ち込んでくるんじゃないですか？

米国の景気後退が確実になって、日本だって官製不況が囁かれている今なのに
日経225が18,000円まですぐに戻るなんて思っているんですか？

なんか読みが甘くないですかねぇ

[545: 匿名さん]

>>524
上京する若年層がまず最初に住むのは安アパートが大量にある西側近郊。>
上京パターンが変わってきてます。
大学、専門学校に入るために上京する人は年々減っています。
代わりに、地方の大学を卒業して就職で上京する人が増えています。
地方大学が都心部に拠点を持ち始めた理由の一つが、学生の就職支援です。
ですから、通勤を考慮した場所選びが増えてきて、企業も住宅手当てを増額していますし、
大企業の新卒サラリーマンの場合は都心部のワンルーム居住が増えてきています。

首都圏の大学は、地方から学生を集めるのが難しくなったので、神奈川、千葉、埼玉の
どこからも通学に便利な都心部にその拠点を移すのが盛んになっています。
地方大学の拠点も都心部へ、首都圏の大学も都心回帰と、知的産業の都心部への集中と
集積が進んでいます。

世界共通の動きとして知識、情報が経済・科学・文化などの社会活動で大きな比重を占める
時代に入り、大都市の集積が富の増大の推進力となっっています。
美しく環境性・居住性に優れた都市景観は知的レベルの高い層を呼び込み、それが国際競争力に
直結する時代になっています。知的レベルの高い人と人ができるだけ日常的に頻繁に直接顔を
合わせる機会と環境が持てる都心部にしなければならないのです。

[546: 匿名さん]

東京が
＞美しく環境性・居住性に優れ
ているとは思わん

世界有数のゴミゴミしている都市ではあると思うが

[547: 匿名さん]

国家戦略として、
東京都心部に知識、情報、人材の集中化と集積を図るわけですから、
今後の住環境、インフラ等の整備は都心部に集中することになるでしょう。

海外の優秀な人材を大学院・企業に受け入れる「留学生３０万人計画」も策定されますし、
地方大学の大学院機能の都心部集積の動きも見られます。
めまぐるしい変化が今後あるでしょう。

[548: 匿名さん]

>>546
確かに、環状７号線沿いに木造住宅密集地域が広がっていますし、郊外には無秩序に
狭小戸建が広がっている状況ですが、
都心部には関東大震災時に復興整備され、きちんんとした町並みになっているエリアが
あります。これに、臨海部の埋立地を加えれば、国家戦略の遂行は可能でしょう。

[549: 匿名さん]

人も資金も日本をパッシングしていているのがマクロ
そして意識の低い留学生をアジアの田舎町から人数あわせで連れてきてたところで
それが優秀な知能の集積へと向かうのかな？

不動産に対するパラダイムはとっくにシフトしているし
リスクや利便性との秤にも常に掛けている

不動産価格、「ピーク」75％・ニッセイ基礎研がアンケート
http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080115AT1D1109K14012008.html

将来価値の曖昧な土地や建物に死ぬまで縛られる覚悟なんて、カルトメンタリティーと何ら変わらん
個人的に地方にも数年住んだが、悪くないとこもあったし
海外には、かなり素敵な場所がある
その意味で、たいていのひとにとって住む場所は単なるツールでしかないのでは？

[550: 匿名さん]

今、発売されている雑誌プレジデントに三井不動産の現役社員が記事を書いている。

それを読んだが、
・今、マンションは買い時ではない。
・買おうと思ってる人はしばらく待つべき。数年間、価格は下がるから。
・今、マンションを所有している人は売る事を考えるべき。売ったお金で数年後に良い新築買える。
と書いてあった。

正直な人だと思った。

[553: 匿名さん]

>>555
正直なのかどうかは分からないが、大手デベにとっては
・都心部で新築・大規模の売り物が底をついてきた
・ほとんど売り物が出ない都心優良中古物件を増やして仲介ビジネスでもうける
・買い控えにより、過熱した市場をさまして再び土地を安く仕入れる
・数年後にめでたく完成した物件の購入資金を準備しておいてもらう
と、良いことづくめのシナリオのようには見えますね。

[554: 400]

はたして日経夕刊の記事や月例経済報告の「景気順調に拡大」という予想の通りになるか？
私は、今の状況は前代未聞だと思っている。
サブプライムは、米の公定貸出金利が上昇し、世界のそれより高いたため、国際的資金が米金融資本に借り入れられ、まさにこの金利上昇のため、低所得者層が返済不能になり、住宅融資会社がデフォルトに陥った。
原油高値は、基本的に中国やインドなどの需要急増で世界の需要量が供給量に迫ってきているのが原因。
二つの出来事は、それぞれ違う因果関係から発生した。
米株式市場は不安材料で暴落した。日本にもリアルタイムで波及するのは、ブラックマンデーなどのときに経験済み。余剰資産は株・不動産・現金に分散させるのが鉄則なので、資産家ほど被害を蒙っているはず。住宅市場に流入したかもしれない余剰資金は、かなり消えたのでないか。
世界資本主義の中心である米金融資本がおかしくなっているので、米株安値とドル安が当分の基調になるだろう。日本株式市場が独自に回復するとは考えにくい。
誰かがもう分析していたが、日本の企業業績上昇は、①米内需→輸出拡大と②人件費カット（非正規雇用など）→消費上昇せず→国内市場弱いが背景。
現在は「インフレ懸念が非常に強い」という段階で、インフレになっていない。原油が今後も持続的に高値推移なら不可避。普通、値上げはみんなで一緒にやる。消費意欲は冷え込む。
米内需も日本内需も弱まり、ドル安が続けば、輸出企業はどうなるだろう？

このような事態が起きたときに、都内のマンション価格はどう変動するかを考えるべきで、現時点で結論を引き出すのは時期尚早でないか。

[555: 匿名さん]

５，６年後の都内（世田谷希望）のマンションを買いたいです。
価格はどうなっているでしょう・・・？

[556: 匿名さん]

そんなの分かれば誰も失敗しない。
自己判断、自己責任で買いなさいよ。
買わないで後悔するより買って後悔したほうが良いという考え方もありますね。
そのほうが諦めがつく。今できることはできるだけ頭金を集めることにはかわりない。