23区内の新築マンション価格動向（その21）

[ビギナーさん]

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

直前スレ
その20：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44479/
その19以前過去スレは>>2

参考サイト
不動産経済研究所　http://www.fudouken.jp/web/index/top_index.htm
マーキュリー　http://www.mcury.jp
東京カンテイ　http://www.kantei.ne.jp/release/index.html
長谷工総研レポート　http://www.haseko.co.jp/hc/cri/index.html
野村アーバンネット　価格情報　http://www.nomu.com/knowledge/chika/
住宅情報ナビ　http://www.jj-navi.com/shuto/FJ110G00001.do

[306: 匿名さん]

>地価全体としては上昇ポイントが増え、下落ポイントが減少する傾向が続くとみている。

こいつのデータどんだけ古いんだよ。実際少々ポイントが減り、下落ポイントが増えたじゃねえか。

>千代田富士見の即日完売

あれは確かに立地が良すぎるからな。まあ、買い物件じゃろ。

>宮崎台のグランフォーラムの販売状況も出ていた。

郊外でマンションはもうだめってことでしょ。

>立地がよければ買うというのでなく、目の肥えた客が満足する物件を提供する
>企業だけが伸びる時代とか。

日本のデベロッパーは全滅だな。

[307: 周辺住民さん]

目玉にしては小振りだな

[308: 匿名さん]

>>295
３０代のニューリッチや豊かな層の購買力は落ちてないでしょう？

と書くと、ここでは「思い込み」とか「自分の都合でもの言ってる」って
戦時中の非国民みたいなレッテル貼られます。

[309: 匿名さん]

宮崎台よく知らないが川崎ですね。
同じ川崎でも田園都市線の方はイメージいいみたいですね。

[311: 匿名さん]

>>307
それでも周辺の中小ビルに与える影響は大きい。
結構空がでるよ。
その後どんなのが入るかｗ

[312: 匿名さん]

>地価全体としては上昇ポイントが増え、下落ポイントが減少する傾向が続くとみている

今は下げ圧力のほうが強くて逆ではないかと思うのだが。
ただ全体として、いつまでも上がり続けないように、
いつまでも下がり続けることも無いと考えるのだが。
（アイアムレジェンドみたいに日本人がゼロになるまで減少すれば別だが）

[314: 匿名さん]

駅近とはいえないが、宮崎台の面開発分譲（NEC中研跡地）は、いいよ。この地域では一見高めに見えるけど、街の整備も仕様・広さともにOK。あんな開発ができるなら、マンションは目じゃないかも。世田谷でもあの手の開発もっとやってくれないかな・・・億超えてもいいよ。

[317: 匿名さん]

>世田谷でもあの手の開発もっとやってくれないかな・・・億超えてもいいよ。

世田谷ガーデンヒルズ？、２０年後でも億を維持するかも・・・

[320: 匿名さん]

>>314
これでまた、テーマパーク「おとぎの国」が増えましたw

[321: 匿名はん]

ろくな物件が無いのに相場見て無理に買ったり転がしてるだけじゃ、
つまんないかな。何年かすれば見向きもされない箱ばっかで商売して
てもなあ。今の日本の縮図で富を生んでる感じが無いよね。
おとぎの国でもありでしょｗ

[322: 匿名さん]

>>314
ニッチな需要に答えるのも生き残り策の１つ。
県境外周区、郊外は駅近タワマンだけじゃなく、いろいろな工夫が必要。
でも、私鉄支線とか駅遠のミニ戸跡地はどうしようも無いだろうな。
ブームの時に大量に生まれたミニ戸の将来は不安でいっぱい。既に、先輩格の古いミニ戸跡地が
更地で売り出されていますけど、時を追う毎に在庫が増えています。

それから、宮崎台のは、賃貸需要があまりない地域だったのと、企業所有（NEC中研跡地）の土地で
どんな形であれ売る必要があったから、そんな工夫が出てきたと思います。
個人所有だと値段が折り合わなければ売る必要は無いし、独身上京者の賃貸需要が強い地域なら
売らずに賃貸アパートを建てることになる。首都圏は少子化で若年労働者の上京数は増えますし、
所得の二極化で長年賃貸のままの比率が高くなりますから、独身の賃貸者は右肩上がりでしょう。
だから、世田谷区の場合、宮崎台みたいなのは出てこないでしょう。
それに、戸建は値段が高すぎると売れず、さらに郊外にシフトします。
安くて、大規模な宅地開発は郊外のお得意だよね。

ご参考まで、単身者の賃貸が多い２３区のランキングは以下です（０５年国勢調査）。
１位　世田谷区　１１１、３２４戸
２位　杉並区　　１０８、９１６戸
３位　大田区　　　８１、９０７戸
４位　中野区　　　７０、９８８戸
５位　江戸川区　　６８，１９１戸
６位　新宿区　　　６５，４９３戸
７位　板橋区　　　６０，２７９戸

[323: 匿名さん]

ご参考まで、賃貸に占める単身者の比率が高い２３区のランキングは以下です（０５年国勢調査）。
１位　中野区　８５．８４％
２位　杉並区　８４．５７％
３位　豊島区　７９．２７％
４位　新宿区　７７．４６％
５位　江戸川区　７７．１４％
６位　渋谷区　７６．０６％
７位　文京区　７４．９６％
ちなみに最低は千代田区で４２．８６％
例外はありますが、都心部の比率は概して低いです。
ワンルームの建築で単身者の都心回帰はあるものの、
ストック数が少ないのと、賃料が高いのがまだハードルになっているようです。

[324: 匿名さん]

東京都の数字ですが、平成１０年（１９９８年）と平成１５年（２００３年）の住宅の所有関係
の数を比較するとおもしろい結果が出ました。
平成１０年７７表
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2000/00qyti0510i.htm
平成１５年７９表
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/tnenkan/2005/tn05qyti0510i.htm
千代田区を中心に時計周りの都心部８区の民営借家は、都心回帰の影響で増えていますが
（最大の増加は港区の９，０３０戸増）、それ以外の区は軒並み減っています。
ここ数年の安値で、賃貸層の持ち家取得が進んだためで、特に世田谷区は３０，３２０戸減、
杉並区は２５，６７０戸減、中野区は１０，０５０戸減と大きく減らしています。
しかし、ここんところの値上がりで持ち家取得が減っていきますから、再び増勢に転ずるでしょう。

東京都賃貸
１９９３年　１７２３４００戸
１９９５年　１８２５０００戸　１０１６００戸増
１９９８年　２０５４２００戸　２２９２００戸増
２００３年　２０１５２００戸　　３９０００戸減

[325: 匿名さん]

>都心部８区

どんなにひいき目にみたって6区が限界でしょ。
もう都心じゃないよ。
残念ながら。

[326: 匿名さん]

>>314
田園都市線沿線だからって、
急行・準急の停まらない駅の駅遠のミニ戸、
しかも川崎市内を富裕層が買うかですね。

[327: 匿名さん]

不動産投資の専門家の間で不動産価格に天井感が広がっていることが
ニッセイ基礎研究所のアンケートでわかった。調査に応じた専門家の
47.6%が「ピークに近い」と回答。「すでにピークに達している」と
「ピークアウトの兆しが見える」を合わせると、75.8%を占めた。

アンケートは2007年10月1日から12日にかけて実施した。
建設・不動産業界で不動産投資にかかわっている103人から回答を得た。

http://www.nikkei.co.jp/news/main/20080115AT1D1109K14012008.html

[328: 元祖匿名はん]

あ、誰かがもう貼ってましたか。

ポジショントークが1/4として、全員でしょ。

[329: 住まいに詳しい人]

>>327
11月上旬に既にプレス発表されていた調査＆報告を２ヶ月間も放置しておいて
何故今頃記事にするのか？日経もよく判らないよなぁ

ちなみに大元の報告書はこちら
http://www.nli-research.co.jp/report/misc/2007/fudo071029.pdf

[330: 元祖匿名はん]

だとすれば、今調査すればもっと悪くなっているかと。

確実に去年秋から投資家・レンダー目線は冷えてます。
3末に向けての趨勢の見極めが大変重要な局面です。
売るにも買うにも。

エンドさんはいかがですか？まだ上がるとおっしゃってる？

[331: 匿名さん]

このレポートを読む限り、中小不動産会社はかなり厳しい状況に追い込まれて来たなと
いうのが感想。痛みを伴う業界再編が今年に行われると想像する。
トリガーを引くのは融資銀行、素材・資材関連販売卸業者などなど。申し訳ないけど
財務状況が危険なサインを示す中小業者には与信管理強化を強固にして対応するであろう。

もちろんその過程において投売りされる物件も出てくると思われるが、その様な物件を
購入するのは素人には無理だと思う。

内需産業を牽引するはずの不動産業界がこの様な状況に陥った責任は行政サイドにもあると
思うが短期的な利益確保に走った業界の体質改善が望まれる。

再編が進む中で、大手・財閥系デベの一人がち状況になるのは明白だ。
財務体力、与信信用度が異なる。供給減がまた加速する・・・・

ああ嫌な時代だな、職人さん、関連産業の皆さんは大変だな。