アーデル大塚C-Square Part3

[入居予定さん]

前々スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44770/

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44614/

[401: 匿名さん]

私も、サイトを探して、見つけられなかったので、聞いたところによると、
６階建て以上の分譲マンションの㎡単価が保険会社によってい設定されており、（だいたい15万円前後）単価×㎡　が基本となり、これの±30％で個々に調整できるそうです。高い保険料が欲しい代理店は、+30に近いところで見積もりをしてくるのでは？とのことです。
※この単価は上塗基準によるもので、壁真基準では、1.6倍になります。
代理店の方や、営業の方にうかがうと、結構親切に教えてくれますよ。私もかなり詳しくなりました。

[402: 匿名さん]

新価の出し方

■ 新築〜築数年の場合
①建てた時の建物にかかった金額（土地代は除く）契約書に記載されてます。

万が一建物分の金額がわからない場合は
②消費税逆算方法
消費税÷０．０５（購入時の税率）＝建物分の金額
（土地には消費税がかからないため）

③損害保険協会や各保険会社の出している標準評価額を参考にする
（ただし、築年数が新しい時は①や②の方が正確です）

【マンション】
上記の①②の出し方で出てきた建物金額にはマンションの場合「共用部分」の価値も含まれていますのでこれを除きます。①や②の金額をＡとすると

Ａ×０．４　＝　上塗り基準の場合の評価額（アーデルはこちら）
Ａ×０．６　＝　壁真基準の場合の評価額

壁真基準　→　壁の真ん中まで計算に入れているもの。販売時に使われる面積は大抵壁真基準です。
上塗り基準→　壁の内側で計算した面積。建物登記簿謄本上の面積です。
（どちらで契約するべきかはマンション管理組合等の規定によります。つまり管理組合の火災保険がどこまで補償しているかによって変わります）

しかし、マンションの評価は難しいので下記の方法も頻繁に使います。
③損害保険協会や各保険会社の出している標準評価額を参考にする
④住宅メーカー・販売会社・不動産会社などに確認する

実は新築の場合は④が一番簡単だったりします。

上記の計算方法だと392さんは間違ってないとういう事になりますね

[403: 匿名さん]

＞＞40
上記も参照されたし

[404: 匿名さん]

402と401＝40の2つの計算方法だと評価額に違いが出ますね。

例えばアーデル70㎡タイプ（建物価格1730万）ですと
402の計算ですと
1730万×0.4（上塗基準）＝692万　
この+-30％で計算すると484万〜899万の範囲内なら妥当な評価額

401＝40の計算だと
70×15万＝1050万
この+-30％で計算すると735万〜1365万の範囲内なら妥当な評価額

2つの計算式で出された評価額から少なくとも735万以上は必要であることが分かるだけ？こってどういうことですか？

[405: 匿名さん]

401＝40の計算は、どちらかというと
1730×0.6＝1038（下限726〜上限1349）だから壁芯基準の場合の評価額に近いね。アーデルの場合は上塗りだから、402の計算式が妥当なんじゃない？

それか2つの評価額の平均を取れば？ダメ？
609万〜1132万の上限だから1150万とか？
デベの見積もりが1100万なら妥当な数字でしょ？

[406: 匿名さん]

今日みたいな台風で、強い風が吹き、看板が飛んできて窓ガラスが割れた場合、これは風・ひょう・雪災の対象なのか？飛来・落下・衝突になるのか？どっちですか？それによっちゃ、前者は20万以上の損害の場合とあるし、ガラス程度で20万もかかるとは思えないから、特約を外そうかな？って思ってまして。

[407: 匿名さん]

上記のような計算って正しいんですか？
そうだとしたら我が家は完全に試算ミスだわ

[408: 購入経験者さん]

火災保険を正しく付保（保険をつけること）するのは、代理店の仕事ですよ
だから、火災保険は20％とか27％の高額の手数料を損保会社が支払っているのです。

永年損保会社で代理店営業をしていましたが、火災保険の評価は
はっきりいっていい加減です。保険会社の資料でも簡易評価程度で
標準的なものはあっても、厳密なものはありません。
自動車のように工業製品ではないので千差万別というのが損保の逃げです。
事故（罹災）があったら、小火でもなければ第三者の鑑定事務所に評価させて保険金を支払うのが普通です。
だから、保険料には各社差がありますが、支払いにはほとんど差がない。
損保は基本的には内法説（壁の内側）ですが、不動産は壁芯説ですから
矛盾もある。

感覚的には、建築費は専有面積×60〜80万円ですから、70㎡なら1400万円位
上塗り基準（692万円？）で掛けるのは勝手ですが、事故があったときに
50％しか付保されていない（一部保険）と判断されて、割合に応じた
保険金しか支払われない可能性が高いです。

全損（全焼）なら文句ないでしょうが、分損（半焼）だと困ります。
損害額300万円なら150万円しか支払いません。（比例填補）
但し、保険会社の評価の80％以上付保していれば全額で出ます。

家財はもっといい加減（基準が不明瞭）で、年齢と人数で評価します。
つまり同じ年齢と家族構成であれば、2ＤＫに住んでいようが
200㎡の豪邸だろうが、家財の標準評価は、同額だと言うことです(笑)
この範囲であれば、罹災時に問題なく保険金は支払います。

火災保険のポイントは、保険金は家の修理、生活費、ローンの返済に
使おうが、お金ですから使用目的は自由だということです。

長期で掛ければ会社の経費が浮くので割安になるのでお得ですが、
評価も変わるので5年くらいがいいでしょう。
例）5年＝4.25年分　10年＝8年分　20年＝14.4年分　30年＝19.5年分

いずれにせよ、高率の手数料を貰うのですから代理店に相談しましょう。

ご参考まで。

[409: 匿名さん]

407さんはどこの保険会社で見積もってもらい、査定とどの位の差が有るのですか？

[410: 匿名さん]

＞＞408
感覚的には、建築費は専有面積×60〜80万円ですから、70㎡なら1400万円位
上塗り基準（692万円？）で掛けるのは勝手ですが、事故があったときに
50％しか付保されていない（一部保険）と判断されて、割合に応じた
保険金しか支払われない可能性が高いです。
全損（全焼）なら文句ないでしょうが、分損（半焼）だと困ります。
損害額300万円なら150万円しか支払いません。（比例填補）
但し、保険会社の評価の80％以上付保していれば全額で出ます。

上記の事をもう少し分かりやす御説明お願いしたいんですが。。
何故692万になるのか？とか

[411: 購入経験者さん]

>>410

692万円の根拠はわかりません、>>404さんのを引用しただけです、
ただスケルトンリフォームだって70㎡で1000万円は掛かりますから
どう考えても、建築費としても、価値としても安いとは思います。

半焼の件を説明すると、仮に価値が1400万円の建物に1400万円掛けている
人が保険料14万円だとしたら692万円の人は、69200円（49％）です。
火災があって300万円分の損害があった場合、両方とも同じように支払うのでは
著しく不公平ですから、割合に応じて案分して支払います。

火災保険の評価が、元々いい加減（個体差？）なので80％以上保険が付いていれば、事故の時にこの案分をしないという決まりです。

詳細は「比例填補（ひれいてんぽ）　火災保険」で検索して見て下さい。

いずれにせよ、信用できる代理店に相談することです。
火災保険の場合は、損保会社はどこでも同じといっても過言でない、
安いのは代理店手数料のない共済です。
この掲示板で評判がいいとされている、外資系損保に以前勤務していたので
そう思います(笑)。

[412: 匿名さん]

＞著しく不公平ですから、割合に応じて案分して支払います。

勉強させて頂いております。
そういう決まりなんだからと言われると、どうしょうもないのですが、
なんかそれも不公平な感じがしますよね？

つまり1400万の人は火災損害が1400万だった場合は全額保障で692万の人は当然不足分は自腹ですよね？でもこれはその分、保険料が安いんだから仕方がない事ですよね？これは理解できます。が

300万の損害で本来ならどちらも300万全額支払われて良い保障範囲なのに、案分って。。
そこで80％以上保険が付いていれば、案分しないとあるのですが、80％以上の保険ってどういう意味ですか？何に対して80％何んでしょうか？

[413: 匿名さん]

っていうか、価額協定特約（新価特約）ってのを付けておけば、全額保障でしょ？っていうか今みんなそうなんじゃないの？今時案分ってあるの？

[414: 匿名さん]

デベお薦めのところは確か価額協定特約（新価特約）だと思います。
なんか読んでいるうちに、だんだん頭が混乱してきて・・・。
どなたか価額協定特約（新価特約）で保障がしっかりしていて、お薦めのところが有ったら教えて下さい。
（今のところはデベのお薦めのところにしようかと考えています。）
それと、かける年数ってローンと同じ年数ですか？それとも30年分とか40年とか、かけちゃいますか？

[415: 購入経験者さん]

住宅物件の価格協定保険と、新価特約は約款上は全然違うんですね
損保専門のプロ代理店に、聞いてください。
いくら研究してもわかりませんから、プロに聞くのが一番です。

1400万円に対して、鉄筋建物は全焼まで燃えないからいいや
じゃあ500万円だけ保険付けて、節約しちゃおう〜　
全部燃えたら1400万円と500万円ですが、200万円とか一部の場合はこういうのは全額はダメなんですよね。
全部掛けると、14万円、うちは5万円で500万円までＯＫ、ラッキー！
とはいかないんですね。

＞そういう決まりなんだからと言われると、どうしょうもないのですが、
＞なんかそれも不公平な感じがしますよね？

火災保険＝約款　なんですね。つまり約款が商品なのです。
常識的であろうと、非常識であろうと保険金支払いには無関係です。
約款に書いてある通りにしか支払われません。義理も人情もないし代理店であろうと社員であろうと、契約者と公平なんです。

平たく説明すると、90％位は常識的残りが非常識という感じかな？

今回の台風で、Ａ社は降りたけど　Ｂ社はダメだったとかあり得ないんです。
台風とかの水害を填補（補償）する保険かどうかの違いなんです。
水害の補償がない、火災保険なら1円も出なくて当たり前です、
ちゃんと金融監督庁の査定部門の検査もあるから、厳正です。

そうそう、マンションの2階以上で水害担保なんて絶対に必要ありませんよね(笑)　でも実際にはけっこうな割合で加入してますよ。

[416: 匿名さん]

>>住宅物件の価格協定保険と、新価特約は約款上は全然違うんですね

確かにそうかもしれませんが、実質的には同じですね。

新価特約とは、同じ場所(アーデル)に同じ構造で同じ使用目的（専住のため）の建物を再築しなければ、新価でお金は払いませんよ！って事です。つまりその保険金を別の用途で使う人もいないでしょうが、例えばその保険金で世界旅行するとか、木造から鉄骨住宅にするとか、する場合は新価では保険金をもらえないって事ですね。

価額協定とは、新価と違い、例えばその保険金で再築せずに貯金しようが、孫にあげようが、自由なわけですよ。とりあえずお金の使途は自由って事。

でも自分の家が燃えてボロボロなのに、それを修理せず、そのお金で旅行に行く人なんて常識的にはいないであろうから、実質的には同じ意味と考えてOK.

[417: 入居予定さん]

キャンセル物件、売れないですね。
自分が入るマンションの人気がないようで悲しいです。

[418: 匿名さん]

416さん

まあ、表現が正しいようで、正しくないような気もするが。。意味的にはそうですかね。

キャンセル物件は狭い部屋だから、なかなか簡単にはきまらないかもね。

[419: 匿名さん]

保険・・・
悩んでます。
都民共済が70㎡で1500万円保障額で、年払いしかできないのですが、家具をいれても15000円くらいで支払いが出来るので、我が家が都民共済の保険にしようかと思案中です。都民共済や生協の保険は安くて、保障内容が同じなので良いのでは？と友人や知人から勧められたのですが、同じような保険をご検討されている方、いらっしゃいますか？

[420: 匿名さん]

もしどなたか覚えていたら教えていただきたいのですが、共用廊下に面した部屋の窓（面格子あり）ってすりガラスでしたっけ？
カーテン生地を決めているところなのですが、内覧会で見たのにどうだったか忘れてしまって・・・