アーデル大塚C-Square Part3

[入居予定さん]

前々スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44770/

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44614/

[362: 匿名さん]

エレベーターがとっても狭いのでびっくりしました。
引越しのとき、大変ですよねぇ。普段は別段問題ないとは思いますが・・。

[363: 匿名さん]

キャンセル物件、値上がりしてますね。
当初の売り出し価格は2710万、今は2850万ですね。

[364: 匿名さん]

エレベーターは9人乗りでしたっけ、理想的には数が少ないから
12人乗りが良かった。
引越はプロだから、上手にやりますけど日常生活が不自由かも。

ここは検討版だから、いろんあ人が投稿していて参考になります
周辺の掲示板を見てきましたが、荒れる掲示板は例外なく
大手物件や高額物件ですから、プライドが高い人もいるのでしょう。

[365: 匿名さん]

今、内覧会の話で盛り上がっているのにローン金利の話でごめんなさい。
やっと決めました。2つの銀行で迷っていたのですが、やっと決心つきました。10年完済のローンを組もうとしていましたが、金利の低さで７年固定1.9％(9月の金利です）その後は変動又は固定3年（７年後考えます）で決めました。

[366: 契約済みさん]

365さん
ローン金利は迷って大変でしたでしょうが、決まったら、すっきり、
次の段階に心も頭も移行できますね。

内覧会では、大変疲れましたが、指摘箇所は多いいですが、困難な問題ではないため、次回の再内覧では多くが解消されていると思います。
また、新たな傷も汚れも発見するかもしれませんが。（笑）

各戸の境界の壁は、共用になるそうで、電動ドリル使って何かを取り付けるのは鍵引き渡されたら駄目だそうです。
ピクチャーレールをもう1箇所オプションしとけばよかったかな。
粘着フックとか何かいいものあるといいけど。

[367: 匿名さん]

エレベーターは本当に狭かったですね。
朝の通勤時は、上がってくるのを待つより、階段を利用したほうがいいかんじですね。学校や通勤で頻繁に利用する時間が集中するから。

ワコールのオプション会行かれたかたいますか？
どんな感じだったのか、お得度があれば知りたいですね。
都合でいけませんので。

[368: 匿名さん]

防災の日は、ここのアーデル近辺でも訓練があるのでしょうね。
現在の地元ではしっかり出ています。
色々勉強になり、いざっという時に備えなくては。

[369: 購入経験者さん]

分譲マンションでは、1つのビルですから防火管理者を決めることになっています
防火訓練は、マンション独自でやることになってますが、
普通はやらないでしょう。
地域の行事は、町会費も一括払いなのでマンションの住民は
呼ばれないし、回覧板も回ってこないと思います。
町会や地域掲示板を見て、自分から参加しないと難しいかもね。

近所づきあいや、地域活動が絶対に嫌で参加したくないという
住民がマンションなら半数以上いるものです、戸建てと違って
強制されないところが暮らしやすいのではないでしょうか。
挨拶も会釈もしない住民だっていますから、割り切らないと。

[370: 匿名さん]

369さん

368です。
ご経験からの話有難うございます。
防災や地域活動への参加やかかわりの参考になりました。
地元に商店で買物しながら、
交流して状況も把握したいと思います。

いざの災害では、日ごろから地域に密着を心がけないとと思っています。

[371: 入居予定さん]

３５６です。

内覧会終わりました。
指摘した点は多々ありましたが、致命的ではないな傷や汚れが多かったです。

しかし大きな問題として、浴室、トイレの換気扇の噴出し口の場所です。
私の部屋は西棟なのですが、噴出し口が玄関の真上にあるので、玄関を出入りすると換気扇からの排気をモロに被ってしまいます。
冬ともなれば水滴が落ちること必至でしょう。
こちらはなにか対応をしてもらうよう要請しました。
同じ様な方がいたら指摘されたほうが良いと思います。

内覧会同行業者さん曰く「噴出し口は吹き抜け部分にもって行けば良かったものを、なんで玄関の上？」とのことで、「これは大きな設計ミス」だそう…。
かなり凹みました。

またセキュリティ上の問題点もありました。
こちらは私の部屋だけの問題でしょう。

隣家との防音に関してはバッチリでした。
隣りにラジカセを持ち込んで音を出してもらったり走ったりしてもらいましたが、よほどの大音量やダッシュでない限り、聞こえてきませんでした。
ここまで静かな物件はなかなかないようです。

またベランダ部分のタイルやシートの浮きなども一切なく、ほぼ完璧だそうです。
これは施工者個人の技量によるのかもしれませんね。

あとはどれだけ問題点、検討課題が改善されているか、ですね。
次の確認日までまだまだ気が抜けないです。

[372: 匿名さん]

内覧会で気づいたことはクロス全体が埃で汚れていて、担当の方が天井と各壁のクロス全部クリーニングの指示出しますって。あとは寝室高窓の台？に傷が有りそこの修復。他は気が付きませんでした。
駐輪場・コミュニティールーム・６階にあるお庭も見ました。
コミュニティールームの60インチのTVは迫力有りますね。１時間500円とか。お庭はどこかの花火大会が見れたら良いですね。
東側の部屋でしたが結構明るかったです。
玄関ドア・中ドアを全開にしていましたが、都電の音、警報機の音は全く聞こえませんでした。

[373: 匿名さん]

>>371さん

>隣家との防音に関してはバッチリでした。

我が家も入居前チェックはそんな感じでした。
が、入居してみると…。
お隣の親子が窓全開で大声で怒鳴り合いの喧嘩。
もう毎日です。
たまらず我が家が窓を閉めますが、
良い風が入ってくる日等は本当に悔しい思いをしてます。
隣家に対する感情も含め、精神的にも堪えます。
防音も窓が開いていたら当てにならないんですよね。
物件は念入りに選んでも、隣人は選べない。
我が家は本当に凹んでいます。
371さんの隣家が良識ある方々であることを祈ります。

[374: 匿名さん]

マンションって戸建てと違う、苦労があるんですね。
もっとも上下左右の入居者が要だということでしょうか。

子供のいない者にとっては、仕事から帰宅したり、休日は部屋でホッとしたいのですから、大声で大喧嘩は聞こえてこないほうがありがたいです。

[375: 匿名さん]

そういう人ってマンションに住むべくではないよね？
戸建てにするか、戸建てが買えないなら、賃貸にすべくでしょ？
隣人が選べない？当たり前だろ！

[376: 匿名さん]

>375

なにか、あった？
キレてるよ。
というかぁ〜アラシだろっ。

[377: 匿名さん]

内覧会でみなさん色々なところチェックされているんですね。細かい指摘で疲れてしまって気が付きませんでした。クロスの傷、角の継ぎ目の粗さや汚れ、フローリングの傷、出窓のコーナーの継ぎ目不良、棚の接着剤はみ出し等かなりの指摘をしました。
クロスの直しって張り替えるんですかね・・・

＞346　でもあとで何とでもなる部分ばかり気にされている方が多いのでちょっとビックリです。

入居後のアフターフォローでクロスについて指摘した場合、どうするのでしょう。直してる間は部屋に入れないとか？

[378: 匿名さん]

>377

私と同じ指摘箇所です。
あと、私は設計変更があるのでそこの細かな点が加えられます。

全体に汚れているから、内覧会は指摘会ってことで、汚れは目立つとこだけ拭いて、あとは再内覧会前に掃除するつもりかも。

フロアコートを今回は頼みませんでした。
しかし、あー汚れていると、なんかキレイにコーティングしてもらったほうがいいかな〜と思ったり。

良心的な直営ショップをご存知でしたら、教えていただきたいです。

[379: 匿名さん]

>371
厳密には未だ売主のものだとは言え
そんな風にお隣さんの部屋に入るのってどうなんでしょう？
入られたのは自分のとこかもしれないと思うと
私は何だか不愉快な気分になりましたけど。

[380: 匿名さん]

＞379
あなたのお部屋が出来る前は、職人さんはスリッパ履いて正装して作業しているとでも思っているのですかね、現場のこともマンションのこともわからなくて悲しいですね。

[381: 匿名さん]

>380
379曰くの「そんな風」が、どんな風だか想像出来ないんですかね？
悲しいですね。

371の件は、自分もちょっといやだなあ。知らなきゃ済むことだけどね。

[382: マンション住民さん]

ラジカセ？もって入ったのは業者の人間ですよね？
ならいいのでは？
購入者が購入する部屋以外の部屋に入ったのではないんですよね？？

[383: 匿名さん]

くだらないこと、気にするんだな。

[384: 匿名さん]

382
なる。
でも、それじゃ本当に業者の人が大音量＆走り回りしたかは疑問じゃない？

[385: 入居予定さん]

371です。
購入者はまだ引渡しを受けていないので、それぞれの部屋はこのマンションの売主のものです。
腑に落ちないようであれば、売主に聞いてみて下さい。

なので、売主がOKであれば中に入っても構わないんですよ。
まだ購入予定者のものではないですから。

それぞれが引渡しを受けてしまったら、もちろんその購入者に確認をしなければこんな確認はできません。

だからこそ、この時期での騒音確認ができるわけです。
わかりますか？

[386: 入居予定さん]

追記です。

もちろん隣家に入ったのは施工主ですよ。
私ではありません。
だって、自分の購入予定の部屋がどれだけ騒音を感じるかのテストですから。

[387: 匿名さん]

まぁ、正論なのだろうが、
そもそも、そういうこと（隣戸がらみ）は声高に口外しないのが大人ではあるまいか？
問題はそこにあるような気がしてならないのだが。以上！

[388: 匿名さん]

億ションじゃあるまいし、たいした問題じゃない
外廊下だから壁以外でも、騒音は聞こえるよ。
不動産に買い得はないんだから。

[389: 匿名さん]

不動産に買い得はないんだから？

じゃあ投資家はいらんな

[390: 匿名さん]

情報としてはありがたい事ですが、実際にマンションに住んでる方に聞くと隣や上の階の物音だと思っていたものは、実はぜんぜん違うところからきているのが多々あるそうですよ。
友達は、下の階の人にうるさいって言われて、身に覚えがなく、音がするときに下の階の人の部屋に行かせてもらったそうです。
家族全員その人の部屋に行っているのに、まだ音がするので下の階の人も間違いに気づいてくれたみたいですが。
特にマンションの場合思いもよらぬところからの音が聞こえるそうですよ。
自分も人の迷惑にならないように音には少し注意しようと思います。
こういうことはお互い少しの気遣いで改善されるものでしょ。

[391: 匿名さん]

アーデルはお買い得というより、他物件と比較して価格は安めに
抑えられていた印象があります。
考えてみるとそれは錯覚もある、南北に細長いので通常最も多く
分譲される南向きがなくて、東西の中住戸ばかりだからではないでかな。

どのマンションでも、東向き、西向きは南向きと比較すれば条件は悪いから
10〜20％安くなる。

近所の、サンセジュールはどの程度の価格になるんでしょう。

[392: 匿名さん]

お忙しいところすいません。
火災保険なんですが、アーデル共有部分は管理組合で保険に入ってますよね？ですから専有部分（リフォーム）だけ保険に入れば良いとは思うのですが、管理規約読んでもいまいち分からなくて、上塗り基準（40％）？なのか壁芯基準（60％）なのか？なんですけど。それによって建物の評価額が変わってきますよね？一般的には前者らしいのですが、アーデルもそうですか？

その場合建物価格が2000万の場合は
2000万×40％＝800万　上下限30％の範囲内（560万〜1040万）
で加入すれば良いという事ですよね？間違ってますか？
それ以上入っても無意味ですよね？

[393: 匿名さん]

392
まあ壁の内側部分が専有だから、所謂上塗基準だろうね！
ただ評価額の計算の仕方は、様々だからなんとも言えないけど、
火災にあった時にいくらで専有部分がもとに戻るか？
ってとこがポイントだから。
デベ提携の見積もりには、フルリフォーム額が評価額で提示されていたけど、
あれに少し上乗せするくらいで良いんじゃない？

[394: 匿名さん]

デベ提携の見積額は実際にかかる費用より少し多いって保険会社担当の人が言ってました。
要するに天井・壁・キッチン・トイレ・浴室・クロゼット・廊下・建具をすべて元通りにできるリフォーム見積もり額だって。玄関ドアは共有部分だから、共有部分の管理組合のかける保険になるって説明を受けました。
私の場合は購入価格の約４分の１が見積もり額でした。
ちょっとリフォームのサイトでマンションのリフォームで同じ位の大きさの部屋のリフォーム価格を見ましたが、安かったです。
内装全体のリフォームでもこんなものなの・・・って。
ただ火災のあとのリフォームを想定しているわけだから見積額位はかかるかな・・・って素人考えですがそう思いました。
それよりも家財の掛け金って高いのですね。

[395: 匿名さん]

家財は高いね。でも家財はバカにならないですからね

[396: 匿名さん]

通常、上塗り基準のようですよ。
ちなみに自分が入る火災保険は、保険金額を評価額より多めにしても、結局評価額分しか出なくて無駄になるらしいということでしたよ。保険によって違うのかも知れませんが・・・

ところで、皆さんは地震保険には入られますか？
掛け金は高いし、保険金額の上限が火災保険より低くおさえられてしまうし、実際のところ入ったところで役に立つのかと。
後からでも入れるので、もう少し迷ってみようとは思ってるのですが

[397: 匿名さん]

「アーデル」とは、どんな意味ですか御存知の方いらっしゃいますか？

[398: 匿名さん]

保険超過は避けたいですね。

[399: 匿名さん]

>>397

ドイツ語で「高貴な」という意味

[400: 匿名さん]

つまりその評価額の計算の仕方とか？
自動で計算してくれるサイトとか？
知りませんか？

[401: 匿名さん]

私も、サイトを探して、見つけられなかったので、聞いたところによると、
６階建て以上の分譲マンションの㎡単価が保険会社によってい設定されており、（だいたい15万円前後）単価×㎡　が基本となり、これの±30％で個々に調整できるそうです。高い保険料が欲しい代理店は、+30に近いところで見積もりをしてくるのでは？とのことです。
※この単価は上塗基準によるもので、壁真基準では、1.6倍になります。
代理店の方や、営業の方にうかがうと、結構親切に教えてくれますよ。私もかなり詳しくなりました。

[402: 匿名さん]

新価の出し方

■ 新築〜築数年の場合
①建てた時の建物にかかった金額（土地代は除く）契約書に記載されてます。

万が一建物分の金額がわからない場合は
②消費税逆算方法
消費税÷０．０５（購入時の税率）＝建物分の金額
（土地には消費税がかからないため）

③損害保険協会や各保険会社の出している標準評価額を参考にする
（ただし、築年数が新しい時は①や②の方が正確です）

【マンション】
上記の①②の出し方で出てきた建物金額にはマンションの場合「共用部分」の価値も含まれていますのでこれを除きます。①や②の金額をＡとすると

Ａ×０．４　＝　上塗り基準の場合の評価額（アーデルはこちら）
Ａ×０．６　＝　壁真基準の場合の評価額

壁真基準　→　壁の真ん中まで計算に入れているもの。販売時に使われる面積は大抵壁真基準です。
上塗り基準→　壁の内側で計算した面積。建物登記簿謄本上の面積です。
（どちらで契約するべきかはマンション管理組合等の規定によります。つまり管理組合の火災保険がどこまで補償しているかによって変わります）

しかし、マンションの評価は難しいので下記の方法も頻繁に使います。
③損害保険協会や各保険会社の出している標準評価額を参考にする
④住宅メーカー・販売会社・不動産会社などに確認する

実は新築の場合は④が一番簡単だったりします。

上記の計算方法だと392さんは間違ってないとういう事になりますね

[403: 匿名さん]

＞＞40
上記も参照されたし

[404: 匿名さん]

402と401＝40の2つの計算方法だと評価額に違いが出ますね。

例えばアーデル70㎡タイプ（建物価格1730万）ですと
402の計算ですと
1730万×0.4（上塗基準）＝692万　
この+-30％で計算すると484万〜899万の範囲内なら妥当な評価額

401＝40の計算だと
70×15万＝1050万
この+-30％で計算すると735万〜1365万の範囲内なら妥当な評価額

2つの計算式で出された評価額から少なくとも735万以上は必要であることが分かるだけ？こってどういうことですか？

[405: 匿名さん]

401＝40の計算は、どちらかというと
1730×0.6＝1038（下限726〜上限1349）だから壁芯基準の場合の評価額に近いね。アーデルの場合は上塗りだから、402の計算式が妥当なんじゃない？

それか2つの評価額の平均を取れば？ダメ？
609万〜1132万の上限だから1150万とか？
デベの見積もりが1100万なら妥当な数字でしょ？

[406: 匿名さん]

今日みたいな台風で、強い風が吹き、看板が飛んできて窓ガラスが割れた場合、これは風・ひょう・雪災の対象なのか？飛来・落下・衝突になるのか？どっちですか？それによっちゃ、前者は20万以上の損害の場合とあるし、ガラス程度で20万もかかるとは思えないから、特約を外そうかな？って思ってまして。

[407: 匿名さん]

上記のような計算って正しいんですか？
そうだとしたら我が家は完全に試算ミスだわ

[408: 購入経験者さん]

火災保険を正しく付保（保険をつけること）するのは、代理店の仕事ですよ
だから、火災保険は20％とか27％の高額の手数料を損保会社が支払っているのです。

永年損保会社で代理店営業をしていましたが、火災保険の評価は
はっきりいっていい加減です。保険会社の資料でも簡易評価程度で
標準的なものはあっても、厳密なものはありません。
自動車のように工業製品ではないので千差万別というのが損保の逃げです。
事故（罹災）があったら、小火でもなければ第三者の鑑定事務所に評価させて保険金を支払うのが普通です。
だから、保険料には各社差がありますが、支払いにはほとんど差がない。
損保は基本的には内法説（壁の内側）ですが、不動産は壁芯説ですから
矛盾もある。

感覚的には、建築費は専有面積×60〜80万円ですから、70㎡なら1400万円位
上塗り基準（692万円？）で掛けるのは勝手ですが、事故があったときに
50％しか付保されていない（一部保険）と判断されて、割合に応じた
保険金しか支払われない可能性が高いです。

全損（全焼）なら文句ないでしょうが、分損（半焼）だと困ります。
損害額300万円なら150万円しか支払いません。（比例填補）
但し、保険会社の評価の80％以上付保していれば全額で出ます。

家財はもっといい加減（基準が不明瞭）で、年齢と人数で評価します。
つまり同じ年齢と家族構成であれば、2ＤＫに住んでいようが
200㎡の豪邸だろうが、家財の標準評価は、同額だと言うことです(笑)
この範囲であれば、罹災時に問題なく保険金は支払います。

火災保険のポイントは、保険金は家の修理、生活費、ローンの返済に
使おうが、お金ですから使用目的は自由だということです。

長期で掛ければ会社の経費が浮くので割安になるのでお得ですが、
評価も変わるので5年くらいがいいでしょう。
例）5年＝4.25年分　10年＝8年分　20年＝14.4年分　30年＝19.5年分

いずれにせよ、高率の手数料を貰うのですから代理店に相談しましょう。

ご参考まで。

[409: 匿名さん]

407さんはどこの保険会社で見積もってもらい、査定とどの位の差が有るのですか？

[410: 匿名さん]

＞＞408
感覚的には、建築費は専有面積×60〜80万円ですから、70㎡なら1400万円位
上塗り基準（692万円？）で掛けるのは勝手ですが、事故があったときに
50％しか付保されていない（一部保険）と判断されて、割合に応じた
保険金しか支払われない可能性が高いです。
全損（全焼）なら文句ないでしょうが、分損（半焼）だと困ります。
損害額300万円なら150万円しか支払いません。（比例填補）
但し、保険会社の評価の80％以上付保していれば全額で出ます。

上記の事をもう少し分かりやす御説明お願いしたいんですが。。
何故692万になるのか？とか

[411: 購入経験者さん]

>>410

692万円の根拠はわかりません、>>404さんのを引用しただけです、
ただスケルトンリフォームだって70㎡で1000万円は掛かりますから
どう考えても、建築費としても、価値としても安いとは思います。

半焼の件を説明すると、仮に価値が1400万円の建物に1400万円掛けている
人が保険料14万円だとしたら692万円の人は、69200円（49％）です。
火災があって300万円分の損害があった場合、両方とも同じように支払うのでは
著しく不公平ですから、割合に応じて案分して支払います。

火災保険の評価が、元々いい加減（個体差？）なので80％以上保険が付いていれば、事故の時にこの案分をしないという決まりです。

詳細は「比例填補（ひれいてんぽ）　火災保険」で検索して見て下さい。

いずれにせよ、信用できる代理店に相談することです。
火災保険の場合は、損保会社はどこでも同じといっても過言でない、
安いのは代理店手数料のない共済です。
この掲示板で評判がいいとされている、外資系損保に以前勤務していたので
そう思います(笑)。