加賀レジデンス

[ばな]

板橋区加賀に90㎡プランがたくさんあるマンションが竣工予定です。



所在地：東京都板橋区加賀2丁目3356番77（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩8分
　　　都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[981: 購入検討中さん]

>テラス加賀が８１平米で４６８０万円で出ていますね。築Ｈ１２年ですが、これは高いのでしょうか、安いのでしょうか？

加賀地区としては標準的ではないでしょうか。81m2で十分な人だったら、良い選択の
ように思います。私はもう少し広いところがほしいので・・。

あと、板橋区でいいマンションとしては、ヴォイスガーデン(築8年)とかサンシティ
(築28年、ここも鹿島建設)がありますけど、及ばないですね。
両方とも、ちょっと北側に寄っているので正確な比較はできませんが・・・・

板橋区は高いマンション郡と安いマンション郡が2つにわかれちゃっている
ような気がしています。安いところはちょっと寂しい。広いところも中古だと少ないし。

塗装に関しては今度いった時に見せてもらうことにします。

ありがとうございました。

[982: 物件比較中さん]

>駐車場が高くないですか？

どれくらいですか?

インターネットで検索してみましたが、だいたい月極は
２万円から３万円の間のようです。(板橋区全体の
相場)

おおむね、外の駐車場の７割から８割くらいの値段が
マンション内の値段ではないでしょうか。屋根がついて
いるので、高級なタイプに属すると思います。いくら
くらいか知らないで書いているのですが、２万円前後
ではないのでしょうか。２万円を越えるようなら、
車はあきらめようと思っています。もし、買うことに
なるようであれば、ローンがきついので・・・。

なお、この駐車場の料金が誰に入るのかはかなり重要です。
管理組合に入るのであれば、多少高くでも問題ないです。
余れば住民に還元されますし、保守に使うこともできる。
もし、管理会社に入るようだと問題です。修繕積立金か
ら、駐車場の保守料を出すことになるので・・・。機械式
みたいなので保守料はかなり高いのではないでしょうか。

[983: マンション住人]

＞なお、この駐車場の料金が誰に入るのかはかなり重要です。


駐車場代は管理組合のものでしょう。
マンションの施設なのですから。
管理会社に入るなんて、ないですよね？？？
集金の代行は、管理会社でしょうけど。
問題は、「保守代金が高くて将来の修繕に向けた積み立てが進まないこと」
----ですよね。

[984: 購入検討中さん]

メッセージようやく、全体に目を通しました。

なるほどなーって思うところもありました。板橋は高級住宅地ではないです。でも、
静かに住めるところです。有名な建物もなければ、大きなホテルも一切ない。最初、
板橋区に住んだ時は正直びっくりしましたが、その分、静かです。今は、購入する
気になっています。東南のほうです。

調査された方に教えていただきたいのですが、

１)　三田線板橋区役所前駅には駐輪場はありますか?
　　十条のほうはどうですか?
２)　後からマンションを建てる場合、以前から建っているマンションに
　　日が全くあたらなくなるような建築って可能なんでしょうか?
　　まあ、このあたりは、マンションの宿命のような気もしますけど。
　　５時間くらい日があたってくれるとうれしいです。
　　某社の板橋区のマンションを見に行ったら、冬は日照時間０とか言われて
　　びっくりしました。このマンションのほうが後かららしいので、狭いとこ
　　ろに日当たりなしを覚悟で建てたようです。これで日照時間を要求するの
　　は無理だと思いますが。

　　個人的には、工場があるより、マンションがあったほうが高級な土地柄に
　　変身できると思います。日当たりが極端に悪くなるのでなければ、
　　マンションが建つのは賛成です。

　　梁が少ない分、騒音のことが気にならないでもないですが、それは建って
　　、住んでみないと誰にもわからないところかなと思っています。

　　後のことは許容範囲です。夜歩いてみましたが、学校や公園が多くて、
　　住民が少ない町ですが、人通り０じゃないです。娘も安心できそう。

　　救急車のことは心配していません。救急車のサイレンは、信号に関係なく
　　通過するために馴らしているので、病院近くでならすことは意味がなく、
　　従って、止めるのが常識になっています。

[985: 購入検討中さん]

>駐車場代は管理組合のものでしょう。

いえ、そうとは限りません。駐車場の土地だけは売り主が
持っているというマンションが少しながらあります。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15582/

でもこのマンションがそうである可能性は低いとは
思います。

値段がついている表を見つけました。２万５千円から
３万円(大型)で、確かに高いですね。まあ、これくら
い高ければ、車やめてしまおうかとは思っていますが、
家族が車欲しいといっているので、がんばるかもしれ
ません。

機械式の場合、２０年後くらいには立て直す必要が
あるようなので、そのための積み立てと考えれば、
決して高すぎるようには思えません。これを安くす
ると、立て替えの時に泣くことになるようです。

駐車場は余りそうだと業者が言っていましたが、
ローン代に、この駐車場費が重なると、私と
同じように考える人が少なくないのかなと思い
ました。最近は、カーシェアリングとか、車を
持たない(持てない)のが流行っているです。

[986: 購入検討中さん]

すいません。インターネットで検索したら、駐輪場はすぐでてきました。

少し駅から離れていますが、加賀側なので便利そうです。駐輪場はたいていいっぱいですが、
回転早いので申し込んでおけば問題はないと思います。

ただし、住戸あたりの駐輪場が少ないので、それがもしかしたら問題になるかもしれません。

お金がいくらでもあれば100%満足の住居は買えるのだと思いますが、どこか妥協せざるを
えないというのが現実ですね。もう2,3日考えてみます。

[987: 匿名さん]

ここは、広めの部屋が多いので世帯平均人数も、3人は絶対超えると考えると、駐輪場の数は不足しそうですね
我が家は、4台置ければ置きたいと思うのですが、絶対無理ですよね…

[988: 購入検討中さん]

1.3台/戸数でしたっけ?

まず一家に1台割り振って、余りを2台目という形でしょうね。3台目はとうてい無理そうです。

でも、かなり余裕のあるマンションでも、こんなもののような気がしています。

ま、駅まで歩きますかね。図書館には自転車で行きたいですけど。一家に1台か2台を
使い回すしかないかも。

ところで駐輪場(三田線板橋区区役所前)を実際に見ていないのですが、大きいんでしょうか。
小さいとなかかな順番が回ってきません。ここが取れないと、いくらマンションの駐輪場が
充実していてもなんの意味もありません。

[989: 購入検討中さん]

ここの板で良く話題になるグランアルト加賀ってどんなところかなと思って検索してみて
びっくりしました。

http://www.＊＊＊＊uls6.htm

http://homepage3.nifty.com/shiina-lawoffice/ankeito_kagasumitomo.htm

住友不動産のほうはずいぶんトラブっているようですね。

レジデンスのほうは反対ののぼりもないし、きちんとやっているようなので安心感があります
けど。

[990: 購入検討中さん]

家族で住む場合は、自転車をみんなが駅まで利用するわけじゃないから、台数は充実はさせて欲しいです。最低２台、子供の事を考えれば３台必要なケースもあるわけだから、１戸あたり２台は欲しいですよね。今住んでいるマンション（駅まで徒歩８分）は、１．７台くらいだったと思いますが、台数が足りず、入居開始後駐輪所のあいているところを工夫して増設してましたよ。
今からでもいいから増やせないんですかね？

[991: 匿名さん]

南東の住戸って午後は日が差さないんですよね。
悩みますね、西じゃ高いし、

[992: 買いたいけど買えない人]

先日、午後2時過ぎに、近所を通りました。南東部屋、完璧日陰でした。
もう、契約された方、抽選会って、どのように行われるのですか？

[993: 契約済みさん]

私は南東側を契約しました。
午前中に、リビングにたくさん日が入れば良いかな〜と思って。
だいたい平日は日中は家にいないので。
あとは、あれだけ窓が大きいので、日が入らなくても暗いことは無いかな。なんて楽観的に思ってます。

[994: 契約済みさん]

>先日、午後2時過ぎに、近所を通りました。南東部屋、完璧日陰でした。

南東側を契約した人たちはそんなことは十分承知の上のことでしょう。
よく日当たり日当たりと声高に話す人がしますが、気にしない人もいるんですね。
私も家族も午後は家にいないので、かえって南西側よりれ安くて嬉しいくらいです。

[995: 匿名さん]

南東側前のインクの工場は、近いうちに売却、もしくは、立替されるのでしょうか？
見た感じ、プレハブ造り風。マンションに立替、または、工場立替があった場合、南東側は、
かなりの圧迫感がありそうに思えますが、契約された方、その辺りは、どう考えられましたか？

[996: 申込予定さん]

>南東の住戸って午後は日が差さないんですよね。

冬だからそんなこと考えるんですよ。

夏は西側は地獄。ただし、ここのマンションは、外壁は
西南西ですが、部屋自体は南南西なので、西側でも、
そんなに暑くないはず。東南よりも、冷房費がちょっと
かかる可能性はありますが。

浴室乾燥機はあるし、gardeningが趣味でもなければ
日当たりはそんなに気にしなくても良いのでは?

ちなみに私はgardeningが趣味です。日当たりが悪く
ても育つ植物を選定中です。また、植物には午前中
の日当たりが大事なので、西日が当たらなくても
十分育ちます。

東南向きを購入することにしようと考えています。
普通は東南向きのほうが人気があります。間取りの
関係で東南のほうにせざるをえない。西側が高い
のは部屋が広いからでしょう。目の前に高い建物
が建つ可能性は南西側も東南側も同じでしょう。
東南側のほうが可能性は高いと思いますけど。
個人的には、目の前が工場よりもマンションのほう
がうれしい。

[997: 匿名さん]

案内に第３期販売とありますが、これが最終期なんでしょうか？
タイプにもよるでしょうが1期、２期は、平均いくつ位の倍率だったのでしょうか？

[998: 申込予定さん]

>南東側前のインクの工場は、近いうちに売却、もしくは、立替されるのでしょうか？

そんなことは誰にもわからない。購入しようとしているデベロッパーだって、どうする
かきめられないでしょう。かなり地価が動いているし、マンションの売れ行きが悪く
なっていますから・・・。誰にも答えられない質問。

西側のモデルルームがある建物だってどうなるか不明。嘘だと思ったら業者に
聞いてください。私が聞いたら、もうしばらくはこのままだと思いますけど・・
という返事でした。そんなもんです。資生堂の学校は建て替えて日が浅いの
で、しばらくはこのままでしょうとのことでしたが、20年先はわかりませ
んとのこと。

去年の年末から今年にかけてのマンション不況は業者にとっては相当意外でした。
なにしろ震源はアメリカですから。個人的には、マンションのほうがうれしいで
す。雰囲気は確実に良くなります。東南向きに真向かいに建てるということは
北西向きのマンションを造るということで、それはあんまり普通ではない。

東京で目の前に建物が建って文句を言ったら住めないです。ただし、
日照時間はある程度確保してもらわないと困りますけど。小さい一戸建てが
多数並んでいるようだと、そう簡単には地上げできないと思いますけど、
それもなんか雰囲気悪い。

氷川町の○○オンズ見にいきました?　すさまじいですよ。ベランダ側の窓の3,4ｍ先に
向こうのマンションの窓があります。日照時間０分。これは日陰を作っている建物の
ほうが先にたっていたらしく文句は言えないみたいです。

西側が高いのは、部屋が広いからでしょう。東南側の随一の嫌悪物は工場ですが、それ
がどれくらい価格に影響しているかわかりません。正直、どこもそんなに悪くはない
ように考えています。

[999: 申込予定さん]

>今からでもいいから増やせないんですかね？

敷地は自分たちのものだし、管理だって自分たちで行う
わけですから、何かを犠牲にすれば可能だと思う。

たとえば、駐車場が満杯にならなければ、そこを駐輪場
にすれば良い。余裕をもって建てられているわけではな
いので(東京でそんなのありえませんけど)、何かを犠牲
にしなければ、場所を作るのは難しいとは思いますが。

だらしなく自転車が置きっぱなしになるのだけは避けたい
ですね。マンションの格がかなり落ちてしまいます。地下
に駐輪場を作ったマンションは、みんなが面倒がって、
入り口近くに置くのでかなりひどいことになってしまう
ようです。

[1000: 契約済みさん]

南東側を契約しました。現在住んでいるマンションは南向きですが、お昼から午後二時くらいまでは、晴れていると逆に日が差しすぎて、フローリングに反射し、まぶしくてPC画面やテレビなどが見にくいので、毎日カーテンを閉めてしまいます。
　　なので、もし加賀レジデンスのように大きな窓で南向きですと、日中数時間、ものすごく眩しいのでは、と思います。夏などは日がガンガン差すとクーラーの効きも悪くなるし、眩しいし、毎日カーテン閉めそう。南東側なら、さわやかな朝日は差すけど、午後は眩しくならなそうなので、購入を決定しました。
　　もちろん間取りとか、ロケーションも気に入りました。家族みな、本が大好きなので、近くに緑に囲まれた大きな図書館があるのもポイント高かったです。(現在建設中の北区の新中央図書館)

[1001: 契約済みさん]

徒歩３〜４分のところには、上十条図書館（十条側）、東板橋図書館（板橋区役所側）も
ありますので、本好きにはたまらないですね。

[1002: 契約済みさん]

>東南向きに真向かいに建てるということは北西向きのマンションを造るということで、それはあんまり普通ではない。

　９９８さんが言うように、隣の工場の土地の形と位置関係を見れば、ある程度は予想できます。南側には高層のテラス加賀がありますから、南側の道路に面して、めいっぱいにはたてられません。日照が制限されます。西側も１４階建ての加賀レジに対して、道路めいっぱいには建てられないでしょう。北西向きになってしまうから。よって東側の公園側中心に逆Ｌ字の形に建つと考えますので、西側は空地か駐車場になるのでは。なので東南側の日照は比較的保たれると考えます。あくまで予想です。

[1003: 匿名さん]

東洋インキの土地が売却された場合の想定だと思いますけど
テラス加賀は北側の斜線を計算されて立てられているはずですから、少し下がれば南側の日照は確保されます。
無論、新しく建てられるかもしれないマンションは南いっぱいには建てないでしょうが、南いっぱいに建てたとしても最低限日照は確保されます。
ここの土地よりは整っていますが、東洋インキの土地も変形地といえば変形地ですから、変形の利を最大限に生かす設計がなされると考えるのが妥当でしょう。
そして、加賀レジデンスよりも敷地よりも大きいことと、北側にある学校への配慮が考えられ北にいっぱいには建てないでしょう。
西側に駐車場は作らず北側に作るのではないでしょうか？
西側いっぱいには建てられないでしょうけど、土地が広い分容積が大きくなるので、高さは同程度まで建てられますから、東南側の眺望は望めません…
氷川町の例もありますが、後から買う方は納得ですが、先に買った人は…

加賀レジデンスは、変形地をもっとも有効に活用して建てられていると思われます。
感心するほど素晴らしい設計です。
後から建てる方はもっと有効的な建物を建てることは間違いありません。

東洋インキがそのまま残るのか？マンションになるのか？分かりませんけど…

[1004: 申込予定さん]

落ち着いた議論でうれしいです。

全戸が、南東、南、南南西と南を一応向いているのは非常におもしろい設計だし、ついで
に倒れにくい構造になっているのは非常に優秀だと思います。古い団地みたいにマッチ箱
を並べるだけだと全戸南向きにできますが、土地の活用度が悪く非合理的。

東南のほうは冬は確かに寂しいかもしれない。しかし、夏は南西側はちょっと暑い。
両方を満足するのは南側ですが、そもそも植物栽培趣味でもなければ、そんなに日
当たりが良い必要があるのでしょうか。前にも書きましたが、私は植物栽培趣味です。
欧米のマンションでは、北向きが好まれます。日が当たると建物が傷むからです。
欧米では周囲に緑が多いので、マンションで植物栽培するという発想があまりない
らしい。布団を干す時は、関係するかもしれませんが、毎日干す人がいるんですか?
和室がほとんどない間取りだし、私もここに引っ越したら、和室派からベッド派に
なります。部屋が広ければベッドのほうが断然楽。

夏になったら、今度は東南にして良かったという話題が沸騰するのではないかと予想して
いますが、なんかばかばかしい。植物栽培の趣味でもないんだったら、部屋に日はあまり
当てないほうがいいですよ。傷むから。単に明るいだけが良ければ北向きが本当は一番み
たいですね。

繰り返しになってしまいますが、私が東南を選んだ理由は、植物を育てたいというその
一点だけです。

[1005: 申込予定さん]

加賀レジデンスの(2)を作りました。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43994/

よろしくお願いします。

私は購入決定です。