加賀レジデンス

[ばな]

板橋区加賀に90㎡プランがたくさんあるマンションが竣工予定です。



所在地：東京都板橋区加賀2丁目3356番77（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩8分
　　　都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[322: 匿名さん]

建物の仕様に魅力を感じているのが一番ですが、私は学校や医療施設が近所にあるというのも高い評価をしています。
永住を考え、将来的に親を引き取る事を考えているので、それらの施設が有る事はありがたい。
そういう意味では、私的には養護学校はプラス評価になってもマイナス評価にはならないですよ。
>>315の書き込みも、言葉足らずで誤解を生む表現ですので、もう少し配慮をして欲しい。

>>320さん、ここを真剣に検討している人の中には、それらの施設が近くにある事に魅力を感じている人も多いと思う。
施設に対して否定的な事を書くのは、価格に対して中身がついていけていないマンションを近くで売っているデベロッパーの営業マンの仕業も考えられます。

>>319さんの話から、社会的弱者が沢山いると言う事は、それだけ住みやすい事の現われではないでしょうか。

[323: 匿名さん]

他のスレッドを見ると、コスモの物件の評価は非常に低いのですが、
ここはどうなんでしょうかね。

[324: 匿名さん]

この物件「都心に住む」５月号のハイグレ−ド・マンション究極の条件の中に
鹿島の壁式免震構造としてかなり詳しく掲載されていました。

[325: 匿名さん]

「都心に住む」6月号にも載っています。
載っていると言うより、広告費を支払って載せているだけ。
この雑誌は、広告費の問題かなぜか世田谷とかも都心に分類しているし
記事は30％程度、残りは70％全部広告ですから。

[326: 匿名さん]

ようは「都心に住む」という雑誌を参照にする人達を顧客層としているってこと。
だから、このマンションの質は期待していいよ。

[327: 物件比較中さん]

養護学校云々よりはるかに意義アル話題かと・・・・。

[328: 匿名さん]

>>323さん。
ご自身はどう感じたのですか。？

私は現時点での価格と仕様に大きな違和感がない事を評価しています。
それに他の物件では実現されていない事項があり、そこが非常に魅力的ですので、体勢が整えば登録するつもりでいます。

仕様は、湾岸辺りに作られた三井系のタワーマンションとも肩を並べ、長谷工が作っているような野村や地所等のマンションと比べればハッキリとした違いがあると色々と見てきて感じます。
グレードを５段階で表すと、３と４の間くらいで、サラリーマンが買えるという条件を付ければ５というグレードになるかなと個人的には思います。

[329: 匿名さん]

同感ですね。　まぁ建物のほうは、坪250万の他の物件と比較してけなすことが
できないので、立地面の難をあげたてるしかないわけですよ。
蚊が多いだろうとか、外国人の通う学校とかね。　次はきっと隣の病院への
救急車がやかましいのでは？　ネタじゃないかな。

[330: 匿名さん]

そうです。みんな買えない層の怨み節です。

[331: 匿名さん]

そうかな・・・
マンションは住環境も含めて立地70％、建物30％だと思いますけど。
全てを受け入れられたら、買いのサインではないでしょうか。

[332: 匿名さん]

>>331
立地と建物（物件）は、同列比較できないような気がしますが・・・？
もちろん、ひとそれぞれ比較基準は異なるのでしょうが。

[333: 買いたいけど買えない人]

一度見に行っただけなのに、ぶっとくて豪華なプランガイド一式が送られてきました。
私の予算ではちょっと無理です。
ガイド一式もったいなくて、ちゃんと断っとけば良かったと後悔。
竣工したら外観見物にお伺いします。
検討中の皆様、頑張って手に入れてくださいね！

[334: 匿名さん]

敷地の駐車場に入る入り口にはシャッターがないんですね。
これだと、誰でも入れちゃうわけで、大丈夫なんでしようか。
このクラスのマンションですと、大抵はついてると思うのですが。
ただ、全体的にはなかなかいいマンションだと思います。

[335: 物件比較中さん]

質問です。
今までに壁式免震構造の事例マンションてあるのでしょうか。
あれば、見に行きたいと思っております。
タイルではなく特殊な吹き付けのマンションの外観をどうしても気になるので。
ご存知の方いらしたら情報下さい。

[336: 匿名さん]

>>334
野村のプラウドシリーズですと、シャッター等が付いて部外者が容易に入れないような作りになっていますね。
でも、そのような作りになっている物件はまだまだ少数派ですよ。
湾岸に出来たいくつかのタワーマンションを見ましたが、部外者でも容易に駐車場の前まで行く事ができました。
それでも、カメラや住人の目がありますので、何か悪い事をしようと思っても実行は難しいように思います。
ここの場合、駐車場がある中庭には適正なカメラの配置と、暗くなて見通せない場所を作らない照明の配置さえすれば、それ程心配する事はないと思いますよ。

このような作りで一番心配になるのが、住人宅に遊びに来た人の車が、指定された場所以外に止めてしまう迷惑駐車です。
敷地の配置図を見ると、止めると邪魔になりそうな部分が広くなっていますね。

>>335
壁式構造のマンションなら少ないけどありましたが、免震装置を組み込んで壁式免震構造にしたのはここが始めてでしょう。
実績が無いだけにどうなるのでしょうか。
まあ、初めては安全率を多くとるでしょうから、２番手、３番手の物件よりは強くなっていると思うな。

[337: 匿名さん]

>>336さん、駐車場のシャッターの件でレスありがとうございます。
来訪者の迷惑駐車ですが、私の友人のマンションでも問題になっていました。
加賀レジデンスは近くにコインパーキングがない(確かタクシー会社のところに
１つあったような)ので、問題にならなければいいのですが。

[338: ＳＨＩＭＩＺＵ]

他の、鹿島施工のマンションとの違いは、鹿島が「施主」であることに尽きます.
設計・施工を請け負っただけでは、結局「施主」とのすりあわせが必要となり、設計の意図やこだわりを損なう懸念があります。ですが、この物件は、いわゆる発注者も鹿島なので、いわば、鹿島がやりたいように出来る設計であり、施工なのです。
つまりこの物件は、鹿島の設計者が提案する最も美しい建物なのでしょう。
そして、完成後には、きっと何らかの建築・設計の表彰を受ける目論見があるのだと思うのです.
集合住宅で、コンテストなどの表彰を受けることはまれですからね.
そこにも鹿島が施主であることのメリットがあるのです。

この物件の資産価値が将来下落することは有り得ないのです.

当然ながら、内装も含めた、施工上の瑕疵はほとんど発生しないと思われます。他の物件で散見される、内覧会でどうのこうのといったトラブル、いやな思いと言った事はまず、無いと思われます.

[339: 匿名さん]

壁式免震でググってみてもここ以外の物件は見つかりませんね。

壁式免震の建物としては1997年が最初のようですが、壁式免震による
高層住居としてはここが最初の物件なのではないでしょうか?

[340: 匿名さん]

ここで、一番高い部屋っておいくらくらいなのでしょうか？

[341: 購入経験者さん]

>>338　さま　　　　　　　清水建設の方？

鹿島建設企画、施工でベタ褒めなのに失礼しますが、疑問なので経験談を書き込みます。
昨年山手線の目白駅徒歩圏に、鹿島建設施工の2つの大規模マンションが竣工しました。

目白プレイス　　　：加賀レジデンスと同じで、売り主も鹿島建設でタワーとレジデンスの二棟構成。
　　　　　　　　　　内廊下、グレードの都心物件では珍しい、直床＆二重天井。
　　　　　　　　　　レジデンスの天井高は最低限の2400㎜。駐車場設置率35％、普通の制震構造。

目白ガーデンヒルズ：売り主は住友不動産、内廊下、二重床＆二重天井、2戸1ＥＶ
　　　　　　　　　　天井高2550㎜、スラブ厚300㎜、駐車場設置率70％、免震構造。

目白プレイスの方が、分譲価格は安かったですがその分、仕様も違います、
目白ガーデンヒルズは、億ション30％の高級マンションでグッドデザイン賞を受賞しました。
建設関係の知人に聞いた話だと、プレイスはかなり儲かりましたが
ガーデンヒルズは、住友不動産の要求も厳しく結果的に赤字だったそうです。
この話はあくまでも伝聞ですから真偽はわかりません。

用地仕入れ、企画から同じ社員同士で社内調整でいたわり合うよりも、
施主が他人の方が、要求も厳しくなりますから切磋琢磨するのでは？
当然のことながら、デベとしての利益もゼネコンとしての利益もダブルで追求しますよね。
プロではないので真偽はわかりませんが、素人ながらそう思います。
バブルの頃は、ゼネコンが売り主の物件はたくさんありましたが、最近はなぜか少ないですね。

[342: 匿名さん]

338が本当だとしても、
新築の部屋で最初にウンチするのは職人であることすら改善されない現状

[343: 匿名さん]

>>340 さん

販売価格予定表では、南東向けの高層の部屋で、かつルーバルをもった
Lb120タイプ 123.93㎡ 13階が、11000万で一番高いです。
坪単価ベースではもっと高くなる部屋もあります。

一番安いのは、62.61㎡の1階の部屋で3980万なので、一応3000万代も
ないではないです。

[344: 周辺住民さん]

３２９さんで出ていた、救急車のサイレンの件ですが、帝京大学病院に行く救急車は、基本的に加賀レジデンスの前を通過して行きます。救急車は時間を選ばずサイレンを鳴らします。まして、信号があるので付近住民に配意して、サイレンを止める訳には行かないと思います。救命センターも備えた帝京大学病院には、重症患者や東京以外の救急車も来ます。
私も物件には興味があったのですが、救急車の音で悩ませれるのは、ごめんですので見学にも行っておりません。
ちなみに私は救急車の侵入路を確認して現在の物件を購入しておりますので、夜間も静かです。購入を考えてる方は、参考にしてください。

[345: 匿名さん]

静かなマンションにお住まいなのに、わざわざ掲示板をチェックされて
このマンションは救急車の音がうるさいよ、ですか。ご親切な方ですね。
周辺住民さんならばご存じだと思いますが、加賀中側から救急車が来る
ことも多く、この場合ですと加賀レジデンスの前は通りませんよ。

>基本的に加賀レジデンスの前を通過して行きます。
なんてことはありません。

病院の周辺ではサイレン音を落として、信号のところだけ「ウーウー音」
に切り替えてますね。ほとんど気になりませんが。

[346: 匿名さん]

救急車のサイレンをどのように考えようと、かまいませんが、都心方面から帝京病院への進入路は最短コースを通れば、進入は普通に考えて通ります。
加賀中側とはもうひとつ北側の道路の事を行っていると思いますが、環７から進入してくる場合はマンションの前は通りませんが、それ以外は動物公園の狭い路地を回ってこない限り必ず通ります。
その道も遠回りで狭いです。
また、信号がある場合はサイレンの音を絞るようなことはしませんね
それは、サイレンを切り替えているのだと思います。
どのように、考えようがかまいませんが、あとで気がついても取り返しがつかないことですから、購入される方は、充分下調べをしてください。

[347: 匿名さん]

大きな病院が近くにあるのだからそこらへんはみんな考えてるよ。
そのおかげでメリットを享受できることもあるし。
周辺住民さんならだれでもわかることではなく、もっとパンフ見ただけじゃわからない情報がほしいなあ。

[348: 匿名さん]

346さんのはパンフ見ただけじゃ分からない情報の一つだし、
うちは聞けて良かったと思うけどなぁ。
スレのちょっと前に、病院の近くはサイレン消すって情報もあったけど、
どっちが正しいかはこの際うちらには分からないとしても、
最悪の事態の方を想定しておいた方が安全かと。

[349: 匿名さん]

↑ごめん、344さんの間違い。
346さんのも重要な情報であることには間違いなしだが。

[350: 匿名さん]

最悪って、毎晩夜中に救急車のサイレンで起こされるとか?
どのくらいの頻度で聞こえるんでしょうね。

[351: 周辺住民さん]

こちらの物件のすぐ近くに住んでいます。
確かに救急車はよく通りますが、サイレンの音にはすぐ慣れました。
病院の近くになると、私も明らかにサイレンの音を落としていると思います。
その点でいえば、中山道から入って来ることも多いので、そちらの通りに
面したマンションの方がサイレン音はうるさいのではないかと感じます。

友人や親族が泊まりに来たときも、救急車は夜中にも来ていましたが、
翌朝聞いても特に気にならなかった（それで目覚めていない）といってました。

どこまで気になるかは人それぞれだと思いますが、345さんの意見と同じで、
私もほとんど気になりません。サイレンの音で目が覚めたこともありません。
夜はとても静かですよ。

むしろ、こちらの建設工事の音の方が朝からうるさいと思います。

[352: 匿名さん]

私もマンションの近くに住んでいて、加賀レジデンスを検討しています。
この掲示板を見るまでは、救急車のサイレンの音は全く頭にありませんでした。
それだけ、近くにいても気にならないと言うことだと思います。
夜、金沢小学校前の道路や、加賀中学校の前の通りで、サイレンの音は全く
鳴らさずに、赤い回転燈（？）だけで走っている救急車を何度も見たことがあります。
確かにたまに聞こえることがありますが、極力病院の近くでは音をあげないようにしている
ように思えます。匿名の掲示板ですので、いい加減な情報もあります。心配な場合は、地元の人に
聞くのが一番だと思います。

[353: 周辺住民さん]

救急車の音？殆どしないけどな。
加賀レジデンス、きっといいマンションになりますよ。

60平米台、3000万円代のお部屋もあるんですね。
DINKSとか独身さんでマンション購入したい方とかには
もってこいですね。

[354: 周辺住民さん]

救急車の音？殆どしないけどな。
ホント、病院の建設工事の音のほうがよっぽど、うるさいです。

加賀レジデンス、きっといいマンションになりますよ。

60平米台、3000万円代のお部屋もあるんですね。
DINKSとか独身さんでマンション購入したい方とかには
もってこいですね。

[355: 匿名さん]

実際この規模のマンションが、《吹きつけ》というのはどのような仕上がりになるのですか？なんか公団みたいにならないですかね？
パンフレットや模型ではいまいち想像がしにくいのですが・・・

[356: 匿名さん]

エ！何でまた吹きつけなの？タイルでしょ普通に。

[357: 匿名さん]

パンフには「気品ある白いフッ素塗装の外壁」と書いてあるよ。

[358: 匿名さん]

タイルではこの価格では無理ですよ

[359: 匿名さん]

それにガラス張りみたいなデザインの建物に、タイルの外壁は似合わなそう。

[360: 購入検討中さん]

外観に関して心配なのは、ご近所の病院と間違われるんじゃないかって事、水垢で汚くなってしまうんじゃないかって事。
ご近所のマンションは落ち着いた素敵な外観の建物が多いので。特に金沢小の前・・・。

[361: 匿名さん]

私も特に共有部分の廊下のあたりとか、想定図をみて病院みたいだと思いました。

[362: 匿名さん]

確かに水垢は気になるかもしれないけど、さすがに病院と間違わないでしょ。やっぱり白の吹きつけ？が一番気になりますよ。営業の方は板橋区の指定とか調和とか言ってましたけど、やっぱり吹き付けの一番の理由は、コストカットですよね？とても周りと調和しているとは思えませんでしたし。

[363: 匿名さん]

タイルじゃないの、私もがっかりです。
水垢、劣化、ひび割れ、気になりますね。
でもこの値段じゃ仕方ないかも。
話は違いますが、週末にMRと現地見てきました。
建物的にはとても素晴らしいマンションだったと思います。
で、皆さんの言ってた救急車どうかな？と思ってたら、
帰りに周辺を歩いてる時に１台遭遇しました。
MRと建設地の間の道を、サイレン普通に鳴らして走ってました。
音を止めたのは病院入り口の所（川と病院の間の角）でした。
その時は夕方くらいの時刻でしたが、救急病院だし、
休日夜間問わずこの感じだったら少し気になるかも、とは思いました。
ちなみに私がかつて住んでいた地域では週末夜の暴走族音が恒例でした。
別に当時はそれで眠れないとは思わなかったけど、
そういう音って慣れてない人には気になるかもしれませんね。
実際、ここの夜間はどんな感じなんでしょう？

[364: 匿名さん]

でもこの値段じゃ仕方ないかも。
　どこまで、わかっているんだか・・・？
コストのせいで吹きつけにしたとも思えないんだが・・・？？

[365: 匿名さん]

専門家ではないのではっきりしたことはわかりませんが、
もし、フッ素樹脂塗装ということだとすると、NECビル
に使われているものと同じようなものですかね。
タイルと比べて（タイルもピンキリみたいだし）費用が
どうかはわかりませんが、この塗装は高価みたいです。
ただ、真っ白な外壁が周辺とマッチするかというと、
どうですかね。斜め向かいのタイル（？）のマンション
も真っ白ですがかなり汚れが目立っているような気がします。
このフッ素樹脂塗装の利点は汚れが付きにくい、といったこ
となんでしょうか。

[366: 購入検討中さん]

タイルじゃないの。
吹き付けにしたのは、やっぱりコストダウンですかね。
外観もそうですけど、廊下部分も吹き付けになると、病院や公団な
感じになってしまうのかが心配です。
モデルルーム見て大きな窓ですごく気に入っていたのに、、、
フッ素樹脂塗装のマンションとか住宅展示場とかに事例はないんですかね。
いい情報あったら教えてください。

[367: 匿名さん]

夜間は静かです。たまにサイレンが聞こえる程度です。
暴走族の騒音とは意味が違うわけですから、納得できる
という面もあるかな。騒音という意味では同じですが。
サイレンが聞こえるが、大きな病院が近いと、いい意味で
とらえることもできますし。まあ、人それぞれだと思います。
サイレンの音に特に敏感な人はやめておいた方がいいと思います。

[368: 匿名さん]

学校のことでご存知の方は教えてください。
金沢小の評判は良好のようですが、学区となる加賀中学の評判はいかがでしょうか？
荒れている噂はありますか？来年中学入学の子供がいるので気になります。
また塾などはどの辺りまで通われているのでしょうか？
一見したところ十条駅周りには塾はなかったような気がします。
あと、部活・塾で子供一人で夜道を歩くこともあるかと思うのですが、
治安はどんな感じなのでしょうか？

[369: 賃貸住まいさん]

すごくいい設計してるなって思う。
同じマンション設計者として。
細部のこだわりも感じられた。

ただ、結構割り切っている部分も多い。
外壁とか住戸内の仕様でも高級物件といえる仕様
ではないでしょう。見る人が見ればすぐわかりますよね。
でも、この割りきりが板橋での売り方で、有効なのかな。

一番気になるのが、この構造。壁式の免震ってところ。
壁式なら通常５Ｆまでしか建てられないが、免震にして
この構造を成り立たせている。
免震のメリット、デメリットをしっかり理解してから
買ったほうがいいでしょう。

私は購入検討していましたが、考えた上、やめました。

[370: 匿名さん]

３６８さんへ
加賀中のレベルは高い方だと思います。以前共通テストのようなものがあって、子供が何学年かが板橋区のトップだったと言っていました。区立ですから、先生の質などで問題がないとは言えないのですが、子供は毎日楽しく通っているようです。特に荒れているという話も聞きません。
塾は加賀中の近くの個人塾です。きめ細かく対応してくれるので助かっています。
夜はこのあたりは静かですから、子供が一人で歩くことは心配ですので、遅くなるときは迎えに行くようにしていますが、治安に関しては特に心配することはないと思います。

[371: 匿名さん]

ドクターコパによると、風水的には大病院が近くにある住まいは「気」がダウンしていて×だが、近くにある公園は良いそうですよ。

[372: 匿名さん]

３７０さん、貴重な情報ありがとうございます。
金沢小の受験率がとても高いと聞いたので、もしかして公立中学の方は荒れたりしてないかな？と気になったものですから。安心しました。

[373: 匿名さん]

新宿区に住んでいるのですが、このところ毎週のように新聞折り込みで
立派な4枚折りの厚紙のチラシが入ります。
高額マンションのようですから、相当宣伝費に余裕がある
マンションなのですね。この文も全部分譲価格に含まれていること？

販売のターゲットは、やはり板橋区が中心だろうになぜ広域に
チラシをばらまくのでしょうか。
新宿区で、板橋区のマンションのチラシが配布されるのは珍しいので
非常に印象に残りました。

[374: 匿名さん]

>>373

>高額マンションのようですから

こう書かれているように高額マンションだから板橋区外なのでは
ないでしょうか?このスレでも前に話題に出たように、ここは板橋
区内からの住み替えを狙ったマンションではないでしょう。

[375: 匿名さん]

１４階建ての高層壁式免震という今までにないマンションですから、
注目されているわけで、鹿島にとっては一気に売り抜いて、今後に
弾みをつけたいからではないでしょうか。下手に売れ残ったりしたら、新しい挑戦だけに叩かれるでしょうし。安くはないですが、
近辺の売り出し中のマンションに比べて坪３０〜４０安いんですよ。
三井なんかはもっと高く設定したかったんじゃないでしょうか。

[376: 匿名さん]

>>375: 近辺の売り出し中のマンションに比べて坪３０〜４０安いんですよ。

って具体的にどこのマンションですか？

[377: 匿名さん]

板橋区と考えれば安くはないですよ
近辺って違う区との比較ですよね

高級マンションであればもう少し強気？
モデルルームを見ましたが、高級感は
余りないですよね
値段相応じゃないですか？

もう少し安ければ即完売でしょうけど
板橋区では少し高い
他地区から検討するほどではなく

他県からの流入の方が多そうですよ

[378: 匿名さん]

周辺物件のMRは皆さんいっていないのでしょうか？
坪単価での比較で同じ沿線で、

武蔵浦和のプラウドタワー 260-260万
赤羽のプラウドはもっと高いですし（ちょっと調整したという
噂もあるので数字はやめておきます）
レクセル王子 徒歩10分だったかで　270-280万
板橋区役所8分のライオンズは、普通は田の字83㎡とかで
6000万いくので、245万

これらはすべて新価格物件だと思いますけれども、
ここ250前後でおさまっているというのには、すくなくとも
直近競合物件との比較においては割高感はさほどないと
思います。　今までの板橋区相場から見れば高いですけれども、
じゃあってんで見送って次を待っていて、もっといいものが
より安くででてくる可能性はかなり低いでしょう。

比較にあげた物件は、どれも、免振だったり、壁式で広い
開口部を確保できていたり、天井カセット式のエアコン
だったり、2戸1のEVのすべてをつけているようなレベルのもの
ではないですから。　同じ価格だったら絶対こっちだと思います。
駅距離だけが不満ですが、必要ならどちらの駅にも直近に
自転車置き場は十分な数確保されていますし。

[379: 匿名さん]

＞高額マンションだから板橋区外なのではないでしょうか?

これは多分事実なんですけど、板橋育ち板橋区民の「琴線」に
触れちゃうみたいで他スレで大暴れしてるのを見たことがあります。

板橋区2世で頑張った人は、検討するかもしれない。
他区からは、埼玉との県境というイメージの板橋区にはそれほど多くないと思います。
むしろ他県で23区内を検討できる方達が、都心の高騰にギブアップで
鹿島ブランドでやって来そうな。

[380: 匿名さん]

別に誰が買うんでもいいのではないですかねぇ。
200戸ちょい売れればいいだけですし。　値下げ待っていて、
下げてくれるような価格水準でもないですよ。　
今日から登録かな。　1期　125戸完売は楽勝とみます。

[381: 匿名さん]

十条の商店街に、土曜の夕方30分座って人の流れをみてください
平日の夜10時頃に駅前に30分立って人の流れを見てください、

永く住むための住環境とは
①マンションの建物　②交通や買い物の利便性
③周辺の雰囲気や住民層が自分のレベルと合致しているか。

自分は、十条の庶民的な商店街は良いのですが
通行人というか、住民には大変違和感を感じました。

スレを見ていると板橋区の中では、周辺環境がよいとのことですが
どんな点でしょうか。

[382: 匿名さん]

加賀は緑が多いってことじゃない?

[383: 匿名さん]

>>381

この地域を護衛する気もありませんが
私はこの近辺に越して来て、
特に住民に違和感などあまり感じないけどなぁ・・
こう書くとまた煽る人が出てくるかもしれませんが、
以前は一般的に人気のある目黒区にも世田谷区にも
住んだ事がありますけど（一人暮らしで）
環境や利便性の違いはあっても、住んでる住民に違和感など
感じませんでしたね。。
平和だし、皆さん親切ですよ。不良がたむろしてるなんて所も
殆ど見かけません。
酔っ払いに絡まれた事もありませんし・・
まぁ人それぞれ感じ方が違うのかも知れませんが、
30分ぐらいじゃ、偏見の方が強くなってしまって
本質見るの、難しくないですか？

寧ろ貴方の違和感を教えていただきたいですね。
どういう基準で言ってるのでしょうか？

[384: ご近所さん]

>>379
何か、板橋区が良くなっていってはマズイわけ？

[385: 購入検討中さん]

板橋区のイメージがこれからどんどんよくなるよ…

[386: 匿名さん]

>>379さん

そんなに区とかはこだわるべきものなのですかね?
資産価値としては意味があるかもしれませんが住んだ時の快適さとは
全く別物だと考えています。

通勤時間、通学時間などを重視する人などもいますので埼京線・都営三田線で
いける新宿・大手町勤務の人などは十分検討対象なはず。
子供が私立中高の場合は通学する学校も考えるでしょうね。

[387: 匿名さん]

皆さん誤解されていますよ。
>>381さんは、加賀周辺に住んでいる住人が自分と違い、いたってまともな人ばかりなので違和感を感じているのですよ。

私は今、これから施設ができあがりつつある湾岸に住んでいますが。
実際に生活するとなると、まだまだ施設が少なくて色々と不便です。
もともとオフィス街だったから、土日に休みの商店が殆ど。
それに比べれば、加賀の方が商店街があって日常必需品の確保は容易だろうから、住みやすさは格段の違いがあると判断しています。
なによりも緑が多いのがいい。
建物自体も気に入っていますが、周辺の雰囲気も好ましく思っています。
今の部屋の売却の目処がついたら登録するつもりでいます。

[388: 購入検討中さん]

>>387 さん
納得いたしました

[389: 匿名さん]

加賀レジデンスの坪単価は210万〜325万と幅があります。下の階は安いですね。上の階はこのあたりのどこのマンションより高いですね。この価格設定には何か必ず理由があると思います。私は下の階しか検討できないのですが、やっぱり目の前の工場がいずれマンションになるからですかね？噂では14階建てのマンションが建つらしいのですが、誰かご存知の方はいらっしゃいませんか？そこがはっきりしないと申し込みにとても不安を感じるのですが皆様はいかがですか？

[390: 匿名さん]

>>389さんの指摘は、現時点ではなんの計画確認していないが、将来的に同規模の建物が立つと言う事を否定出来ないと営業が説明していました。
ただ、建築物に対して色々な制限をかけた地域という説明も受けましたので、私的には楽観しています。
現地に行くとわかると思うのですが、すでに建てられているマンションを見ても敷地に余裕を残ような建て方をしていますので、現時点でも近すぎて気になるような状態になっていません。
これが制限をかけた結果だと思います。
それに現時点で計画が無いのですから、数年は今の状態で過ごせる訳で。
たとえば十数年後に建物が建っても、自分的には割り切れると思っています。
サラリーマンですので、住んでいない事も考えられますし。

[391: 匿名さん]

＞加賀周辺に住んでいる住人が自分と違い、いたってまともな人ばか
＞りなので違和感を感じているのですよ。

渋谷区の住宅街で育ったので、十条の駅前や商店街には何だか
違和感を感じたのかもしれません。

昼間から中華料理店で、酒盛りをしている派手な格好の中年の男女
パチンコ屋の前でタバコを吸いながら大声で話す中年の女性達
コンビニの前でタバコを吸いながら座り込む、高校生達、
茶髪でジャージ姿で携帯電話で話しながら商店街を大股で闊歩する
若い男女、濃い化粧で腕を組んで歩いている母と高校生らしき娘・・
こんな風景と人々は今まで身近にいなかったので、慣れ親しんでいないだけかもしれません。

このエリアで育った人にとっては、よくある日常的な光景かも
しれませんが、あまり見たことがないので驚きました。
マンションは、手頃で立地もまあまあだったので悩むところです。

[392: 匿名さん]

>>391
地主さんが大家さんの賃貸マンションならともかく、民間の
分譲マンションで「敷地に余裕を残すような建て方」は皆無です。
分譲マンションは設けるための事業であり、余裕はありません。

余裕があるのではなく、用途地域と日影規制、道路幅の問題で
いっぱいに建てられないだけですから、勘違いですよ。

[393: 周辺住民さん]

>>391
別に東京に拘る必要もないのでは？
武蔵小杉なんかいいんじゃないの？渋谷に近いでしょ。
それに、勝ち組エリアらしいよw

[394: 匿名さん]

>>389
＞上の階はこのあたりのどこのマンションより高いですね。
細かいことですみません。
加賀の南東側の１４階（最上階）の３ＬＤＫの９９平米が坪２６１、
同階２ＬＤＫの７７平米が坪２５７。南西側でも坪２７２。
レクセルの７階（最上階）の３ＬＤＫの７７平米が坪２８１、
氷川町ライオンズ８階（最上階）３ＬＤＫの８０平米が坪２８７です。
方角等で価格も変わるので一概には言えませんが、このあたりのどこ
のマンションより高いと言うことはないです。総額だと高くなりますが。
赤羽にはもっと高いところもあるようです。
あくまでも私の予想ですが、数年でマンションが建つと思います。
南東側は影響を受けるでしょうが、その分石神井側沿いよりは安くなって
います。また、南東側は午前中しか日が当たりませんので、眺望は悪くな
りますが、我慢できないことはないと思います（私の場合ですが）。

>>391
そういった状況に違和感をもつならばやめた方がいいですね。町の風景なんて
そう変わるものじゃないですし、毎日のことですから。

[395: 匿名さん]

この辺りの最近のマンションで最も高いのは
レクセル王子の広い部屋ですよ

最低価格帯もレクセルは、４５００万位から
でしたね

値段ではありませんが、ここが一番的な発言は
適切ではありません。

[396: 土地勘無しさん]

都会のひとちゅうもんは、がんぜねもんだな........。

[397: マンコミュファンさん]

＞392
そんな講釈せなんでも、結果的に敷地に余裕があるようにみえるんだから、それでいいでないか？自分だけが分かってるような物言いは嫌われるど。

[398: 匿名さん]

間違ったことを指摘されて、怒っちゃいけない
指摘しないと、間違いがそのまま一人歩きして
真に受けて、勘違いする人が気の毒です。

住宅地で敷地に余裕があるのは、用途地域のためで当然です
商業地で余裕を持って建てれば立派ですが、実例がまず無いのと
その分は、高い分譲価格に反映されるだけです。
都内のかなりの、高級物件でも容積率は○○9.9％まで消化する。

[399: 匿名さん]

>昼間から中華料理店で、酒盛りをしている派手な格好の中年の男女
>パチンコ屋の前でタバコを吸いながら大声で話す中年の女性達
>コンビニの前でタバコを吸いながら座り込む、高校生達、
>茶髪でジャージ姿で携帯電話で話しながら商店街を大股で闊歩する
>若い男女、濃い化粧で腕を組んで歩いている母と高校生らしき
>娘・・

確かにこういう人達、渋谷に行ってよく見たな。
銀座等は安心して買い物に歩き回れるけど、渋谷ではちょっと危ない雰囲気があって、余程の用事が無い限り行かなくなったな。
加賀と渋谷の雰囲気を比べたら流石に違いはあるだろう。
>>391、憎まれ口を言っていないで。
買えないだろうけど、マスタービューレジデンスの方に目を向けてはどうですか。
販売している住戸はまだ有ったよ。


>余裕があるのではなく、用途地域と日影規制、道路幅の問題で
>いっぱいに建てられないだけですから、勘違いですよ。

そういう一般的な事以外にも、条例で色々な規制をしているから「制限をかけた」と表現しました。
ここは準工業地域だから>>392が言っている規制だけだと、今の状況にはなっていない。
否定をするなら、その文章を良く理解したから投稿した方がいいですよ。

[400: 匿名さん]

>>391
ご苦労様です。
でもあまり面白くないですね。妄想みえみえで。
煽るならもう少し工夫しないとね。
書いてる内容がベタ過ぎですよ！
渋谷区こそ、あなたが書いていらっしゃる住民がウロウロしているでしょう。もし本当に“渋谷区”にお住まいなら分ると思いますが。ｗ
あなたの様な方は他のスレでも良く見かけますが、
煽りにしても笑えないですね・・正直、痛いですよ。

このエリアでは、あなたの様な高貴なお方は浮いてしまいますので、
是非、他のエリアをお薦めします。

[401: 400]

あ、399さんとかぶりましたね。ｗ
思う事は皆一緒って事ですね。

[402: 匿名さん]

加賀レジデンスのホームページはなんか地味というか。
他のところは、画像でやれディスポーザだ、ペアガラスだ、天井埋め込み型エアコンだ、タンクレストイレだ・・・どうだまいったか、みたいな感じですが、ここのＨＰは私が見た限りでは、こんなのないですね。ＨＰでも一線を画そうとしているのかなぁ。

[403: 購入検討中さん]

でも402さんが書かれたものは全部ここでは標準ですよ。
あんまり派手に宣伝されないほうが、倍率つかないで
うれしいというのが登録者の心理ですね。

[404: 匿名さん]

＞399
渋谷区と言えば渋谷という短絡的な発想は、地方出身者の方でしょうか。
住宅地として有名な、代々木上原、広尾も渋谷区なのです
さすがに、昼間から〜　という人は、よく見かけない街ですけど。

庶民的と城東的雰囲気というのは紙一重なのでしょうけど。

[405: 匿名さん]

>403
いざ買おうと思うとあまり宣伝して欲しくない心理になりますね。
買おうとする前はホームページ上でも詳しく説明してくれという感じになりますが。

[406: 匿名さん]

そう。　良さが広く認識される前に１期でさくっと買ってしまいたい。
端にかかった部屋で、あんまり戸数のないのを検討しているものですから。

[407: 匿名さん]

今回の販売は、要望書を出した住戸をそのまま販売枠にしたと言う事なんだろうな。
多分、一部の人気住戸を除いて、無抽選で行けるような気がします。
一期即日完売は間違いないだろうけど、次の販売からどうなるかが、実力の現れるところだろうな。

ここに掲載されている他のマンション掲示板では、一期の登録期間は結構なネガキャンが行われるけど。
ここは渋谷生まれの人が騒いだだけで静かだな。
それ程人気が無いと言う事の裏返しなのかな。？

[408: 匿名さん]

＞このエリアでは、あなたの様な高貴なお方は浮いてしまいますので、
＞是非、他のエリアをお薦めします。

嫌みなのか、感性が違うのか呆れます。

＞そういった状況に違和感をもつならばやめた方がいいですね。町の風景なんて
＞そう変わるものじゃないですし、毎日のことですから。

こう言っていただいた方が、納得できます。
繁華街の駅でなくても、都内でも街によって雰囲気が違うのですね。

[409: 匿名さん]

>>391さん

渋谷の住宅街だけが世界ではないですよ。十条との差程度で驚いては大変です。
城東、城南、城西、都下、神奈川、千葉などいろいろな環境があります。
同じ駅でもサイドが異なれば渋谷と十条以上にイメージが違ったりも
しますから。
あまり自分の環境を全てと思っているとマンション選びの時には
そのエリアしか選べなくなるので危険かと。

[410: 匿名さん]

まあでも、391さんの言うのも一理あるかと思うね。
加賀地区に数年住んでいましたが、十条は周辺の板橋区役所前
や大山などと比べても「庶民度」は頭抜けていると思う。
商店街も激安レベルですよね。

このエリア、とても便利で緑も多いし、民度も決して低くはない
と思うけど、でも「庶民度」は都内でも相当高いレベルにあるし、
何だかんだ言っても駅に近づくとゴチャゴチャしているのも事実。

別に煽るつもりはないけど、そうしたことは十分に踏まえて
それでもこの地域を好きになれる人が買うべきと思います。

[411: 匿名さん]

＞「庶民度」は頭抜けていると思う。商店街も激安レベルですよね。

それは激安レベルを求めてくる、低所得の人が多いということですか
それとも、薄利多売でお客さんが多くて売れるから安くできるということ？
アメ横のように、安かろう悪かろうということもないのでしょうか。

以前検討したことがある駒込も、山手線内側はすぐ近くが文京区で
都内有数の高級住宅地ですが、外側の坂を下ると北区になって
霜降り銀座とかいう激安で有名な商店街があって、庶民的な街で
とてもいい雰囲気でした。

[412: 匿名さん]

>>407さん


>多分、一部の人気住戸を除いて、無抽選で行けるような気がします。

無理でしょ。逆に一部の高価な住戸を除いて抽選確実。しかも人気住戸はかなりの倍率でしょ。


>一期即日完売は間違いないだろうけど、次の販売からどうなるかが、実力の現れるところだろうな。


その通り。後回しになった東向きの人気次第。

[413: 匿名さん]

購入予定ですが、スーパーとかどんな感じですか？

[414: 周辺住民さん]

近所に住んでます。
買い物は、基本的に十条銀座。八百屋も魚屋も一応なんでも
しかも格安でそろってます。
マンションとは方向が逆だけどね。

[415: 買いたいけど買えない人]

↑本気なら、少しは自助努力しろ！

[416: 匿名さん]

駅から買い物をしてかえってくるってのを実際に歩いて
試してみてから購入すべきですよね。　案外MRまで車で
やってきて、一度も両方の駅に歩いていったことがない
なんて人がいたりするんですよ。　
でそういう人があっさり抽選通ったりするわけだな。

[417: 匿名さん]

価格も仕様も良心的だと思います。
ただ、価格が良心的な理由を考えますと
やはり立地があまり良くないですよね
近くにスーパーはありません。
ここを購入する購買層が、毎日十条商店街を
闊歩するのは抵抗があるのでは？
赤羽のプラウドとほぼ同じ坪単価と考えると
駐車場にゲートも無い

北区のメガシティとか売り出しのときと
完成時のイメージが全然違いましたから
良心的だと思いつつ考えるところもあるマンションですね

[418: 匿名さん]

この物件だけでなく、いくつかマンションを検討してきた結論。
現地に行ってみて、マンションや駅の周辺を歩き回って
不動産にお買い得はないと感じました。

デベも同じようなことをして、周辺相場を見ながら、
売れる最高限度の分譲価格を決めているのでしょう。
まず、分譲価格ありで、それに合わせて建物の企画と、コストダウン
をしているのだと思います。
このご時世ですからけっして、
土地価格+建設費+販売経費＝分譲価格　じゃないと思います。

家族持ち＆永住指向のマンション選びは、
もちろん価格が一番ですが下記が大切なのでは。

①立地（通勤、駅近、周辺環境）　　　　：20％、　
②住環境（住民層の適合、学区、利便性）：40％
③マンションの建物と階数と設備　　　　：30％
④売り主（大手財閥、カタカナ、地場）　：10％

こんな所だと思いました、
ここは、自分には③④は○　①は△　②は▲　でした。

[419: 匿名さん]

418です

＞土地価格+建設費+販売経費＝分譲価格　じゃないと思います。×

間違えました。

土地価格+建設費+販売経費＋デベの利益＋ゼネコンの利益＝　分譲価格
ではないと思います。　○

[420: 匿名さん]

ここの敷地のＨ18年の路線価は260Ｄ（＝1㎡26万円）
つまり　86万円/坪となります。
実勢価格はだいたい路線価の2〜2.5倍なので
坪単価172〜215万円といったところ。
通常の売買では、この地価がこの立地の実力でしょう。

[421: 匿名さん]

あれ赤羽のプラウドって、だいたい 坪280程度をだして
いたと思うのですけれども、そのあろ値下げしたのでしょうか？
ここは角とかの特殊住戸を除いた中層では250前後ですよね。
10% ほど価格差があるという理解だったのですが。

ところでいまどき数百戸クラスのマンションの建てられる敷地、
路線価2倍台での仕入れはないと思いますよ。　ここは
もともと容積300% とれますし。　坪200万そこそこで土地入手
できていれば、200万代かなり下のほうでの販売も可能でしょう
けれども、もはやそんな土地が23区内に残っているような気が
あまりしません。