ザ・パークハウス上野池之端レジデンス

[物件比較中さん]

ザ・パークハウス 上野池之端レジデンスについて、色々と情報交換したいです。
上野恩賜公園も近く環境は良さそうですが、買い物などの利便性はどうでしょうか？

所在地：東京都台東区池之端２丁目２９－２他６筆（地番）
交通：東京地下鉄千代田線「根津」駅（2番出口）徒歩3分
京成電鉄本線「京成上野」駅（池の端口）徒歩13分
ＪＲ山手線他「上野」駅（不忍口）徒歩15分
東京地下鉄日比谷線他「上野」駅（6番出口）徒歩13分

売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：東亜建設工業株式会社
管理会社：三菱地所コミュニティ

【物件情報の一部を追加しました 2014.7.3　管理担当】

[143: 匿名さん]

モデルルームの場所にはマンション建ったりしないのかな？

[144: 匿名さん]

たしかに、あそこがマンション担ったら、駅徒歩一分ですね。

でも、すぐ隣りに民家とかあるから、日当たり考えるとあまり大きなマンションは建てづらいんじゃないですかね。

まぁ、そもそもマンションにできるならしてそうな立地ですよね。

[145: 周辺住民さん]

>>143

あそこには是非スーパーが建ってくれた方が助かります。
池之端周辺のマンションラッシュから考えると可能性ないですかね。現にマルエツプチは2年間に出来た訳だし、何時も賑わってますからね。

[146: 匿名さん]

>>140
もう残り一桁台なんですね。

戸数が少ないからか、このマンションの広告をまともに見た記憶ないですが、売れ行きよかったんですね。

郊外マンションを膨大な広告費出して売るより、山の手線内側マンションを黙々とうるほうが確かに楽そうです。

まぁ今後マンションの二極化が進む中で、価格は元値がある程度高いほうが下がりづらいらしいので、頑張って都心のマンションを買うのも有りですね。
私は完全に無縁ですが、億ションとかのほうが逆に下がらないらしいです。。

[147: 匿名さん]

このマンションがうまいのは、色んな層に受け入れられる要素を立地と部屋に持たせたことですね。

DINKSには、駅徒歩3分弱、大手町6分の通勤環境と途中のスーパー(小さいけど）

ファミリーには、上野動物園や上野公園、東大といった学べる遊び場所と評判の良い小学校。あと徒歩でも休日買い物や映画が楽しめる上野御徒町エリア。

年配な方には、散歩が楽しい谷根千エリアや美術館などの文化施設といざという時の近くの東大総合病院。

部屋についても、道路に面してない分、閑静で日当たりも期待できる南向きと西向き。上野公園を見下ろす眺望の東向き高層階。プレミアの億越え天守閣部屋(笑)と選択肢を多くしましたね。

これで、価格に割安感がもっとあれば、即日完売コースでしょうが、今のご時世だと難しいし、そこまで安くしなくても売れる自信があったんでしょうね。

[148: 匿名さん]

>>138
そうなんですよね。
待つことが最善か分からないから難しいですよね。

10年や20年まてば、確実にマンション全部がさがるんでしょうが、10年間で家賃が年間200万なら2000万ですからね。

それなら、住みやすい分譲マンションかって、最悪値段が2000万下がっても、住心地に払ったと思っても良いかなと。

まぁ、2000万も下がるような物件は都心だとあまりないと思いますけど。

[149: 周辺住民さん]

>>145
池之端のマンションもピークは過ぎた感が有りますからスーパーは難しいかもですね。
大きめのスーパーとしては赤札堂ありますし。

建つとしたら、ちょっとお高い成城石井とかかもしれませんね。

あとは、東天紅のマンションの一階に商業施設が入るかもしれませんね。

[150: 周辺住民さん]

娯楽という面では、東京ドームが案外近いです。自転車で10分弱程度でしょうか。野球、コンサート。小さなお子さんのいる家庭だと東京ドームシティーに行くと楽しめます。

[151: 匿名さん]

確かに地図見ると東京ドームまで２キロちょっとで着くのですね。
酔った野球観戦後に歩いて帰れるレベルですね。

山手線の内側は意外とせまいですね。

東京の面積の3%というのは、いまだに信じられませんが。。

[152: 周辺住民さん]

>>151

テレビでイベントを知り急遽行くなんて事もあります。距離的には秋葉原も同じくらいでしょうか。入居の際は秋葉原で電化製品一通り揃えると良いです。価格.comの上位店舗が幾つかあります。個人的には徒歩より自転車をお勧めします。

[153: 匿名さん]

やたら山手線の内側を連呼されてる方がいますが、
それがそんなにステイタスなんですかね。

[154: 匿名さん]

まぁ山の手線の内側とか外側は自己満足の世界でしょう。

東京の西側とかは外側にも代官山とか良い場所有りますから。

[155: 匿名さん]

ドームと聞いて思ったのですが、ここはもしかしたら南北線の東大前駅も徒歩圏ですかね？

[156: 周辺住民さん]

>>155

東大弥生門に向かい、言問通りを通れば10分弱くらいかな。

[157: 匿名さん]

>>154
そうですね。
山の手線の内側、外側議論はそれ専用のスレッドが立つくらいですから、拘る人は拘るんでしょうね。

山の手線の西側はともかく東側の上野辺りは、山の手の内側外側で露骨に家賃変わりますからね

[158: 入居予定さん]

>>156
確かに地図みると結構ちかいですね。
毎日はともかく、たまになら全然使えそう。

[159: 匿名さん]

>>158
帰りは坂を下るから楽ですね。

[160: 匿名さん]

どーでもいいけど、ここ、住民版と化してません？

検討者、誰もいないのか・・？

[161: 匿名さん]

検討話はできった感がありますね。。。

でも先着順がEタイプというのが意外でした。
引き戸でリビングを大きく使えるので間取りとしては、悪くないなと思っていました。2LDKにしてもよいですしね。

まぁ平米てきには、4人以上の家族で検討される方には狭いでしょうがね。

[162: 匿名さん]

この物件、モモレジさんのブログにもありましたが、ディスポーザーがある割に管理費が比較的安いのが良いですね。

どうでも良いですが、最近のパークハウスはどこもディスポーザーがあるらしいですが、三菱地所の拘りなんですかね。

個人的には便利なのは間違いないけど管理費がやたら上がるなら無くても大丈夫かなというとこです。

[163: 契約済みさん]

公式の物件概要みましたが、残り２戸に更新されてますね。
とても順調でなによりです。

残りの部屋はGタイプと1.5億の部屋だけみたいですね。

Gタイプは高層階で見晴らしの良い角部屋なんで、そんなに時間かからないでしょうが、1.5億の部屋は時間かかりますかね。

もう1つの1.4億の部屋はすぐ売れてましたが、億越えのマンションは買う人を選びますよね。
最上階は知り合いがかったら、一度は見てみたい景色ですが。

[164: 物件比較中さん]

あと2戸で完売ですか、なんだかんだで早かったですね。
ここは駅3分かつ池之端という立地が良かったですかね。

ただパークハウスの駅近物件は比較的完売が早い気がするので、価格付けもうまいんですかね。
高すぎず安すぎず(笑)

正直、営業さんはいまいちですが。

ここの営業さん達は次はパークハウス根岸ですかね。
あそこは、結構売るのが難しい気はしますが、安くも出来ないご時世ですよね。
そういう場所は精鋭を入れるんですかね～

[165: 匿名さん]

>>164
パークハウス根岸はマンション建設の反対運動がかなりあるみたいですよ。
まぁたってしまえば良いのでしょうが少し気になりますよね。

[166: 匿名さん]

>162さん
ディスポーザーつきのマンションは管理費が割高になる傾向があるんですね。
ディスポーザー設置の有無はマンションのスケールにもよるのでしょうが、
後付できない設備ははじめからついているのがいいですよね。

[167: 入居予定さん]

>>163
Gタイプの間取り見ようと思ったら、公式サイトから掲載なくなってますね。

たぶん、残りの一戸に対して、この前の抽選で外れた人から仮申し込みが入ったんだと思います。

契約するかはわかりませんが、仰る通りGタイプは早そうですね。


でもこのタイミングで、周りの人にマンション名いって、検索されると、公式サイトには最後の1.5億の部屋しか出てないから、マンションのグレード勘違いされそうですね(笑)

[168: 匿名さん]

>>166
ディスポーザーは絶対にあったほうが良いですよ。
要らないという人もいるらしいですが、私のまわりでは、必要派が圧倒的です。

あと、ディスポーザーがあることで、生ゴミが出づらくなるので、あの怖い黒い虫が出づらくなりますね。
それだけでも価値があります。

[169: 匿名さん]

確かにもうプレミアの最上階の部屋しか間取り見れなくなってますね。

残り一戸ですね。

モデルルームは全部売れるまで暫くは残しておくんですかね。

[170: 匿名さん]

どうなんでしょうね。
プレミアプランのみになってしまったので、まさそこを建物内モデルルームとして使う訳にもいかないですから、、、
難しいところでしょうね
ある程度まではこのままマンションギャラリーは維持していくのでは？なんて思いました

[171: 匿名さん]

引き渡しまで残り一年で残り一戸ですか。
早かったですね。

[172: 物件比較中さん]

>>164
パークハウス根岸の山手線徒歩圏内はよいですが、最寄りが鶯谷というのが強みには欠けますね。
まぁ、値段次第でしょうが。。

[173: 契約済みさん]

>>169
確かモデルルームは4月中まではのこしておくと言ってた気がします。

ただ、残りが1.5億の1戸だけで、且つそこがモデルルームより大分良い部屋なので、モデルルーム見せてもなかなか売りづらいでしょうね。

その意味ではほぼ完売だから、逆に早めにモデルルーム壊すかもしれませんね。
最上階は本物見せた方が売れるの早いでしょうし。

[174: 入居予定さん]

まぁ、1.4億の部屋はさくっと売れてたんで、この金額帯はタイミングなんでしょうね。

[175: 匿名さん]

なんか早く売れちゃいましたね。
入居まであと一年、長いですねー。
今年の桜の開花はいつ？
桜咲く時期、このあたりの風景、雰囲気、
楽しみです。

[176: 匿名さん]

Gタイプも売れてしまって、残るは最上階だけですか。
バルコニーは東向きですが、この間取りはいいですよね。
少し前にディスポーザーがついている割に管理費が安いという
話が出ておりましたが、共用がラウンジ程度で必要最小限に
抑えられているからかもしれませんね。

[177: 匿名さん]

あとは、Ｎタイプ１戸が残っているのでしょうか？
さすがに１００㎡超えは広さがあって、ゆったりした感じが良いですね。
キッチンはアイランド型でキッチンの収納もたっぷりです。
それぞれのお部屋も広くて収納が大型の物ばかりです。
うらやましい限りです。

[178: 匿名さん]

あとは、億越えのNタイプが１つだけですよ。　

こういうとこは、お金持ちがふらっと来て、現金で買っていくんでしょうね

ユニクロの格好でモデルルームいったら営業さんに苦笑いされて追い返されそうです。。

[179: 匿名さん]

実際の価格データから選ばれた、価格が下がりづらかった中古マンションのランキングが区ごとに載ってました。

台東区でランクインしてるのは池之端のマンションばかりですし、一位は両方ともここと同じ池之端二丁目のすぐそばのマンションですね。

当然、色んな要素があるのでしょうが、これをみる限り、このあたりの立地に関する資産価値は良さげです。

大きく下がることはまずなさそうで安心ですね。

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発表！ 東京23区ベストマンション、残念マンションズ【2】
1万6860棟の中古価格を徹底分析。値上がる町、値下がる町はどこだ

http://president.jp/articles/-/14520?page=2

台東区：供給量少ないが山手線内側エリアが高評価

商業エリアが多く、供給量も少なめ。利便性の割に低価格。90年～ベスト「ルネッサンスタワー上野池之端」は、東京大学にもほど近く、上野公園や不忍池を見下ろす。～89年ベストの「カーネ池之端」は、ルネッサンスタワー上野池之端の脇に立つ。台東区の中でも少ない山手線内側エリアは高評価。
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[180: 物件比較中さん]

>>179
確かに池之端で買おうとしている人には良い記事ですね。
やっぱりマンションは立地ですか。

ただ、個人的には全然関係ない5位のポセイドンテラスって名前が気になりました（笑）

[181: 匿名さん]

ポセイドンテラス、気になって検索かけちゃいました。
写真を見ましたが、オフィスビルっぽい感じですね。

このマンションもあと残り1戸ですね。
部屋の広さもすごいですが、お風呂の広さがハンパないですね。
1.5億ですが、またサクッと売れてしまうんでしょうかね。

[182: 匿名さん]

お彼岸ですね。
朝夕はまだまだ寒さを感じますが、大分暖かくなってきました。
上野・不忍池の桜は、来週末あたり見所では？

マンションの方も、大分、建ってきましたね。
そろそろ最上階に動きがありそうかな？
これからが池之端の一番いい季節かもしれません。

[183: 匿名さん]

Gタイプが改めて出てますね。
キャンセルがあったのでしょうか。

[184: マンコミュファンさん]

キャンセルでしょうね。

66平米で7100万とは、じつに高いですね・・・。
キャンセルされた方は英断だったかも。

[185: 匿名さん]

キャンセルでしょうが、期間的にすでにかなり時間経ってるから、契約金払った後でしょうね。

かなりの金額のため、本人の希望というより何らかの事情の可能性のが高いと思われますが、そうだったら気の毒ですね。

私も危うく投資で大損するところだったので、他人事とは思えません。
こんな相場だからこそ逆張りしたくなりますが危険ですね。

[186: 匿名さん]

>>185
投資で大損、事業の失敗、病気関連など、いろいろ考えられますが、時期が３月ってのを考えると転勤で海外とかですかね。

まぁ、キャンセル自体は50戸もあれば、1～2戸はでるから、よくある話ですが。

[187: 匿名さん]

いつの間にかキャンセル住戸も売れて残り一戸に戻ってますね。

どうでもよいですが、公式サイトのモデルルームの見学予約システム変ですね。
今週土曜までしか予約できない。。

まぁ残り一戸で、1.5億の部屋だからあそこから予約する人なんてあまりいないのかな

[188: 匿名さん]

モデルルーム見学会が10日と11日のみになってますね。
残りがプレミア1邸なので
モデルルームを壊す予定なのかもしれませんね。
キャンセル住戸もすぐに売れてしまったなんてほんと人気がありますね。
億越え1邸、入居時期までに完売するといいですよね。

[189: 匿名さん]

けして人気があるとは思えないけど。

[190: 匿名さん]

この価格高騰の時期にペントハウス以外は3、4ヵ月くらいで全て売れてるように見えるから、このあたりのマンションのなかでは順調のように見えます。

ただ、目黒とか西新宿のタワーマンションと比べるとまだまだじゃないですかね。
目黒のタワーマンションは羽田の新ルートとかの影響も少し気になりますが、10倍の部屋とかあるんじゃないですかね？
バブルの塔にならなければよいですが。。。

[191: 匿名さん]

目黒のタワーって坪単価600万とかのやつでしょ。
それと比べてもなという気はします。。。

まぁ、ここは同じ時期にでた近隣のマンションのなかでは人気だとおもいますよ。
売り方とかもあるでしょうが、一期の売り出し戸数の割合も高いし、売れ行きも早かったので。

ただ、結局、人気のあるなしよりも、自分にあうかどうかですよね。
あと、良い住民さんがいるかとかが大事ですね。
結局住むところですから。

[192: 契約済みさん]

港区とか湾岸のマンション買いあさっているのは投資用途の海外の方が多いですからね。

あちらの方は地震に縁がないからか、海の近くのマンションが好きらしいです。

ここは通訳連れて物件見てる海外の方はみましたが、契約まではしてないと以前営業さんに聞きました。

海外の人でも日本の文化やしきたりを理解いただいてる人もたくさんいますが、投資目当ての方が多くなってしまうとマンションの管理運用が大変になりそうなので、少し安心しました。

[193: 匿名さん]

あれれー？ また二戸になってるぞ！

[194: 匿名さん]

仮契約までしたから、掲載消したけど、ローン審査落ちたとかですかね。

まぁ、何人か購入希望者でてるんで、引き渡しの来年の２月まではまだまだ長いから、しばらく放っておいたら、そのうち売れますよ。

恐らく今はマンションバブルが弾けずに価格上昇傾向だから、三菱もなかなか値下げとかはしないでしょうね。

他のマンションの掲示板もいくつか見てますが、どこも値下げよりも値上げしてるようで、売り手市場みたいです。。。

[195: 匿名さん]

そういえばテレビで見ましたが、今不動産は儲けが出てウハウハらしいですね。
17年春に消費税の再増税が控えておりますが、その後もオリンピック需要が予想されるので
それまでは不動産価格も上がり続けるのではないでしょうか。

[196: 匿名さん]

そうですね。
マンションを早く買いたい人にはつらいご時世ですね。

昔から大手の中でスミフは長期間で販売するなかで値上げすることありましたが、他のデベも、数年かけて売る物件は途中で値段上げてきてるみたいです。

三菱は、昔から土地を入札ではなく、相対で手に入れることが多く財閥系のなかでは比較的マシな価格なことが多いらしいですが、基本大手はどこも右に習えなんで、2018年か2019年くらいまでは各社強気価格ですね。

スミフ以外も竣工前に完売してない物件多いですが、特に値下げしてるところは無いようで、本当に購入希望者には厳しい状況だなと思います

[197: 匿名さん]

そういや、このマンションの一部の敷地は三菱(藤和)の社宅だか寮だかだったそうですね。

大手のデベは寮も駅近の良い場所に作りますよね。いざとなったら、そこ潰してマンションにすればよいわけですし。
住友不動産とかも良い場所に寮有りそうですよね

[198: 周辺住民さん]

今朝の新聞の折り込み広告に入ってましたが、
ブリリアタワー池之端の広告がはじまる前には完売させたいでしょうね。

[199: 匿名さん]

ブリリアは2019年にできるんでしたっけ？

時期的にも、あと最近のブリリアタワーの値段的にも、恐ろしい金額になりそうっすね。。。
池之端で一番の高額物件になるかな？

4年も先の話ですが、売り出し始まったら便乗されて池之端エリアの中古価格もあがっちゃいますかね。

[200: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

>>199
連られて中古の値があがる？
おめでたい発想だね。

どうもこの物件には思い込みの激しい人がいますね。

[201: 匿名さん]

販売終盤戦の価格の話は、掲示板があれるので放置するとして、、、
ブリリア池之端は台東区の条例ができたから、保育園は確実に入りますね。

あと、台東区は大型のオフィスビルにも保育園を義務化するらしいです。

保育園が増えるのはいいことですね。

[202: 匿名さん]

>>201
その記事見た記憶あります。

台東区は、蔵前とかにもどんどんマンションが建っているので、保育園を作らせるというのは良い施策ですよね。

[203: 匿名さん]

あと２邸のみの販売のようなので
入居時期には、完売はされていることが予測できますね。
少し離れていますが、電車も複線利用できるため便利だと思います。
強いて言えば、もう少し各部屋の広さがあってもよかったですが><;

[204: 匿名さん]

いつの間にかキャンセル住戸が契約されたみたいで、また最終一戸になってますね。

億未満の部屋はキャンセル出ても比較的すぐ契約入るみたいですね。

ラスト1.5億の最上階は、眺望が売りだと思うので、建物出来てからのが売りやすそうですね。

[205: 周辺住民さん]

ここのDMがポスティングされていました。
億ションを下町にポスティングする神経が理解できない。

[206: 匿名さん]

まぁマンションのDMのポスティングは物件の近所を配ることが多いでしょうから、習慣的にやっているんですかね。
あとは、ここもすぐ隣は文京区だし、東大も近いからその辺りが勤務先の人も狙っているんでしょうかね。

とはいえ、1.5億の部屋をDMみて買う人は居ないと思うので、確かにあまり効果的な宣伝では無いですよね。
もう残り一戸だし、宣伝もそんなに力いれてないんでしょうね

[207: 匿名さん]

そうですね、1.5億の部屋のDMを真剣に見る人っていない気がします。
効果的な宣伝でなくても、DM入れるだけで費用がかかってるでしょうからね。
実際の部屋が見学できるならまだ売れやすいと思うけど…
金額も金額なので入居時期まで残ってそうかなって、正直思います。

[208: 匿名さん]

>>207
公式みたら完売になってますね。
連休中に完売していたんでしょうね。

最後の1.5億の部屋がかなり長引いた気がしますが、
引き渡し10ヶ月前に完売ということで良かったですね。

[209: 入居予定さん]

確かにHP見たら全戸完売になってますね。

2月くらいに残りが1.5億だけになってから、キャンセル住戸出たりと完売まで長かった気がしますが実際はあんまり経ってないですね。
これから住めるようになるまでの期間はもっと長いので待ち疲れしそう（笑）

あと、公式サイトがトップページしか見れなくなってしまったのは残念ですね。
たまにモデルルームの写真とかみて家具とか考えてたんですよね。

[210: 匿名さん]

この給料はあがらないのにマンション価格ばかり上がる酷いご時世で(笑)、ここもかなりの坪単価だったと思いますが、さくっと完売しましたね。

駅近かつ上野御徒町エリアも徒歩圏内ってのが購入者にハマったんですかね。

池之端は次は2019年のブリリアタワーなので、暫くはこのエリアは動きなさそうですね。

[211: 物件比較中さん]

完売おめでとうございます。

池之端物件は台東区では飛び抜けた坪単価だと思いますが、なんだかんだ言って早めに売れてるから、好きな人にはウケる良い場所なんでしょうね。
お金にゆとりある方は、文化施設とか落ち着きとか好きそうだし、山手線内側とかも大好物なんでしょうねw

あと、上の方に書いてありましたが、ブリリア含めるとメジャーセブンが野村以外は全社いるってのは興味深いですね。
全社揃ったら後に、物件比較したら各社の戦略差がみえて面白そうです。

試しにプラウド池之端とか作ったら結構売れそうですが、今の池之端で空いた土地見つけるのは大変かな？ プラウドだけに一味違う物件出来そうなんですが。

[212: 匿名さん]

坪単価480万の1.5億部屋うれたんですね。

[213: 匿名さん]

>210さん
新築分譲が当分先である事を考えると、その分中古の動きが
活発になる事は考えられますか？
または賃貸の方にもプラスに働く可能性はありますでしょうか。
投資家の方は、このような動きも読まれて購入されているのでしょうね…

[214: 物件比較中さん]

中古市場はどうでしょうね。
たまに池之端の中古みてますが、家族向けの広さの築浅は出づらい地域です。
また価格も築浅は狭くても平米100万とかのお高め価格が目立ちます。。。

だから、今時点でもそんなに中古の割安感は期待出来ないですね。
まぁ、これは都内の物件はどこも中古価格値上がり中なので同じかもしれません。

ただ、ついこの前出てたルネサンスタワーの70平米6,000超えぐらいの低層階物件はすぐ掲載消えたので、一定の需要はあるんでしょうね。
ルネサンスタワーは築10年くらいで今後の修繕費が気になりスルーしましたが。。。
ちなみに、1LDKとかの狭い間取りは結構築浅が中古で出てますね。

[215: 匿名さん]

パークタワーの８０㎡くらいのは半年以上？ずっと売りに出たままですね。値段が高いような気がするけど、売り主さん強気だね。

[216: 匿名さん]

80平米で億超えとは確かに強気ですね。
まぁ、売り急いでいないマンション相場が更にあがるのを待ってるお金持ちなんでしょうね。

今は、買い手側は不利ですが、東洋経済にもしばらくマンションバブルは続きそうと書いてあってやれやれですね・・・