ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[830: 周辺住民さん]

>>817さん

再開発ビルのうちすみふのビルの背後に建つのはほぼ真東なので、南向き住戸はこれによる影響はないと思います。
ただ、シビックセンター側とすみふのビルの前（千川通り沿い）にも高いのが建つので、それの影響が出そうです。

全体はこんな感じです。
http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html

デカいのが3棟建ちます。

一番高い棟は恐らく分譲、一番手前でシビックセンターと向かい合わせになる棟は賃貸になるかもしれません（住戸が狭目）。千川通り沿いの棟はオフィスとされています。

[831: ご近所さん]

で、着工はいつですか？

[832: 購入検討中さん]

なんか販売するの一ヶ月半遅らすとの事
何かあったのでしょうか？

[833: 物件比較中さん]

日経上昇待ち？

[834: 匿名さん]

日経平均気にするとかさー、それが本当ならＮＩＰＰＯさんは株屋とやっていることが同じだよね。残念だわ。

[835: 物件比較中さん]

日経全面広告（一紙のみ）出すくらいだから、
株長者は、意識してるよね。

[836: 物件比較中さん]

販売戦略は、
NIPPOではなく、地所では。

[837: ご近所さん]

どうなの？！

[838: 匿名さん]

理由はわからないとの事でしたが着工も販売も出来ないようです。
また塩に漬かるんですかね。

[841: 物件比較中さん]

え、着工してないの？

[842: 匿名さん]

本当にいわくつきの物件になってしまいますね

[843: 匿名さん]

>>631-632
>想定外のことって何？
やっぱり何かあったんだね・・・

[844: 匿名さん]

現地行くと明らかに着工はしてますよ。笑

単純に売れ行きがよくなくて延期になったということでは？

[845: 物件比較中さん]

逆に高値追求？

[846: 匿名さん]

全然売れてないから延期してるだけでしょ。そりゃこの価格じゃ無理もない。管理費、修繕費、固定資産税で月額60000-70000かかるらしいし、もはやターゲットが不明。

[847: 物件比較中さん]

>>830
南向き住戸には
一番手前でシビックセンターと向かい合わせになる棟の日影が落ちます
NIPPOに説明責任があるのでは

>>842
一度建築確認が取り消されている
いわくつきの物件ですけど

>>844
販売を開始しないで売れるようになるのですか

[848: 匿名さん]

>>847

もう少し購入候補者が多くなるタイミングを待ちたいのかもしれませんね。
少し時間をおいて購入候補者をため込んでから販売、という段取りではないかと思います。
推測でしかありませんが今のまますぐに第1期販売となると、販売戸数が相当な少数に追い込まれるのではないでしょうか。

もしくは少し置いて価格を下げて再度やりなおしかもしれませんが。

時間が経過すれば答えもわかることでしょう。

[849: 匿名さん]

不人気物件の烙印を押されないよう作戦会議中です。

[850: 物件比較中さん]

日経が一ヶ月半は持つという読み？
裏目に出る危険もあるが。

[851: 物件比較中さん]

↑　1回こけると無理です。　格安で出せばさばけるでしょう。
これだけ欠点が明らかになると、だまされる素人も減ってくる。

[852: 物件比較中さん]

欠点てなに？

ずいぶんと目が肥えてらっしゃるんですね
こちらに代わるおすすめの物件をぜひ教えてください

[853: 物件比較中さん]

馬鹿みたいに高くても、買える人は買うんじゃないの？

そもそも本気で検討してる人はこんな掲示板見ないよ

血眼で必死に書き込んでるのはみんな冷やかしでしょ
本当このマンション掲示板盛り上がってるよね（笑）

[854: ご近所さん]

販売、地所と野村でしょ。
売れ行き良くなくても販売遅らすとかしなさそうだけど。
建築関係なんじゃない？

[855: 物件比較中さん]

本気で検討してる人は、
どこ見てるの？

[857: 物件比較中さん]

>>853
>買える人は買うんじゃないの？

それなら、どうして販売開始の直前になって
止めたのですか？

>>854
>建築関係なんじゃない？

そう思います。

[858: 匿名さん]

建築関係の変更申請許可待ちですぐに販売できないとの
噂がありますね

[859: 匿名さん]

>>858
既にコンクリート打設が済んだ階を
変更していいのですか？

検査もやり直すのですか？

[860: 匿名さん]

>>854
>>857

あるとすると建築関係というより、販売見込みを所有者に報告して、所有者からでた判断かもしれませんね。

販売担当は所有者の意向に従うだけですから。

[861: 匿名さん]

↑従うだけでしょうから、の間違えです。

[862: 匿名さん]

>>860

係争中でも
強行して建設しているデベでしょ

販売を止めることをするかな

[863: 匿名さん]

この人は・・なんか必死ですね、そうまでしてこの物件を擁護したい？

[864: 周辺住民さん]

物件をけなす方が必死に思えますが（笑）

>>859さん
> 既にコンクリート打設が済んだ階を変更していいのですか？
OKです。

> 検査もやり直すのですか？
確認申請の段階で検査はありません。書類のチェックだけです。

>>855さん
> 本気で検討してる人は、どこ見てるの？
ここを含めていろいろ見ているけど、書いてあることの信憑性を自分で判断できます。その結果、この板の情報は信用していないと思います。

>>848さん
> もう少し購入候補者が多くなるタイミングを待ちたいのかもしれませんね。
まさにそうだと思います。

>>846さん
ちなみに固定資産税は毎月払うものではありません。年1回もしくは4回です。

[865: 物件比較中さん]

皆さん何の目的で書き込みしてるんですかね～

[866: 購入検討中さん]

巡回している暇人たち。
ひとたびターゲットになりそうな物件があれば
いつの間にかたかってくる。

[867: 匿名さん]

>>864
確認申請というよりは開発申請の変更申請待ちとの噂ですが。
周辺住民さんがなぜ擁護するのかが疑問です？
近隣の大学教授が何かしらリークしたと聞いてますが。

[868: 周辺住民さん]

>>865さん
> 皆さん何の目的で書き込みしてるんですかね～

ご近所になるかもしれない人のために情報提供しているだけです。

[869: 周辺住民さん]

>>867

別に擁護はしていませんが、買う気もないのに（買う金もないのに）端からブツクサ言っている人からすれば、擁護しているように見えるでしょうね。

[870: 物件比較中さん]

このスレにご近所さんになるかもしれない人？

居ない居ない(笑)
本気でそう思うならモデルルーム行けよ。

[871: 住まいに詳しい人]

モデルルーム行く？
そんな勇気無い無い。ここでカキコするのが精いっぱい。

[872: 周辺住民さん]

>>870

ということは、少なくともあなたは物件比較中といいながら、この物件は対象外ということですね（笑）さようなら。

[875: 匿名さん]

>確認申請というよりは開発申請の変更申請待ちとの噂ですが。
変更許可がされるまで変更に係る工事をしていいのかね

>周辺住民さんがなぜ擁護するのかが疑問です
主観でNIPPOを擁護しているようにみえる

[876: 匿名さん]

これが"大学関係者"の正体ですか？

[877: 匿名さん]

確認申請の変更にしても開発申請の変更にしても
物件にかかわる重要な事項
売主から説明をしないのですか

[878: 物件比較中さん]

予定価格が
一割くらい下がったってこと？

[879: 匿名さん]

えー価格ダウンするの？やっぱり違法建築じゃ仕方ないね。

[880: 物件比較中さん]

なんかここ、必死で削除依頼出している奴がいる。無駄な作りが多いとか違法建築とかのコメントが結構消えている。なんだかなー。

[883: 匿名さん]

>確認申請というよりは開発申請の変更申請待ちとの噂ですが。

>>832
>>858
一ヶ月半の遅れで済むのですか？

[884: 物件比較中さん]

ＮＩＰＰＯさん、道路の地ならしは得意だけど、地元住民の地ならしはヘタだねえー

[886: 匿名さん]

ああ言えば、こう言うの連鎖。
スルーできない、自分らも悪いよ。

[887: 匿名さん]

販売できない物件って悲しいね。

>>884
そもそも10年前に頓挫した物件ですよね。
NIPPOは手堅い会社とか褒めている書込みがわからない。

[888: 購入経験者さん]

↑
あなた、nippoの何を知ってるのさ？

[889: 匿名さん]

山田君、座布団全部さげて！！

[890: 匿名さん]

サンクかインペ、あげるからどっちかに住みなさいって言われたら罰ゲームだな。

[891: 匿名さん]

ルサンクは価格が問題なだけで住めるものなら是非住みたいです。

[892: 匿名さん]

普通にル・サンクを選ぶけど。＞８９０

利便性重視なのでインペリアルはちょっとね。値段も。

[893: 匿名さん]

地下の隅っこでも大丈夫ですか？
お金払うとなると考えますか？

[894: 匿名さん]

インペリアルガーデンは
10年の塩漬けの間に
地下住戸無しに設計変更しています。
車寄せもありますし、緑☆2にもなっています。

[895: 匿名さん]

緑☆2 インペインペ最高！

[896: 購入経験者さん]

ただであげるって言われたらどっちも飛びつきます。
そんなに嫌悪する理由がわからないですね。

というか、ルサンクよりインペリアルの方が優れる点ってありますか？
強いていうならデベ？
でも住友とNIPPOはどっちもどっちだし。

あ、みどり☆☆か！（笑）

[897: 匿名さん]

スミフの売り方は納得いかないけど、例の事件以後の物件はトリプルチェックらしいからいいね。

[899: 物件比較中さん]

あと、五日？

[901: 物件比較中さん]

安いほうから売れてる（申し込み入ってる）の？

[902: 匿名さん]

↑
>>832>>858によると
売主にとって大変な状況みたいですよ

[903: 匿名さん]

>>891
>>892

確かに価格だけの問題ですよね。
今の時代を反映したとしても販売価格的に20％は高いような気がするんですけどねえ。
言い過ぎでしょうか？

あくまで推測ですが、こちらの掲示板で書かれている10％値引きくらいだとあまり結果は変わらないような気がします。
20％下がれば第1期で標準的な販売ができるような気がします。それでも2期、3期と販売に時間がかかると思いますが。

[905: 物件比較中さん]

管理費決定、
まだ？

[907: 購入経験者さん]

管理費なんてとっくに決定してるよ。
アケチくん！

[908: 周辺住民さん]

>>905
管理費はブリリア本郷弓町より安くなるらしいです。
24時間管理は良しとして、コンシェルジュはいらんね。

[909: 物件比較中さん]

ブリリア本郷弓町って、
管理費と修繕積立金で
月３万台？

[910: 購入経験者さん]

コンシェルジュ要らんとか、、、
お前は要らんかもしれんが、上階に住む人は居て当たり前なんだよ。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[911: 周辺住民さん]

設計者の判断に誤りはないでしょうか？

コンシェルジュ
カスケード（人工滝）
エスカレーター
ラウンジ
HANARE（ハナレ）

>>910 上階に住む人に
全て当たり前なんですか？

ハナレを廃止して
託児サービスとかは？

[912: 購入経験者さん]

託児サービス欲しかったら郊外に行け。
当たり前にあるよ。

[913: 周辺住民さん]

なに？託児サービスて(笑)
そんなファミリーファミリーしたマンションなの？ここ。

自分の都合だけで書いてるでしょ？
稼働率とか、認可、人件費、管理費、事故対応とか何も考えずに書いたでしょ？

[914: 匿名さん]

ここでインペリアルの話が出るから向こうも覗いてみたけど、こちらよりも荒れてました。

向こうのスレの書き込みで、インペリアルのティッシュ配り２名が春日に出没していたと書いてありました。それを受け取る方々が購入層（ターゲット）ってことだから、あちらは倹約家向けのマンションのようですよ。

[915: 周辺住民さん]

>>911
人工滝にレジオネラ 対策が必要になります

[917: 購入経験者さん]

託児サービス（笑）
すごい発想力ですね。

[918: 周辺住民さん]

人工滝にレジオネラ対策？
では、あなたがやって下さい。

[919: 周辺住民さん]

千葉、埼玉あたりは託児所併設ありますよ。
あ、都内だったら多摩地区も。

[920: 購入経験者さん]

911
すべて当たり前です。

[921: 匿名さん]

どこもかしこもくだらん情報満載。買える奴が気にいれば買うだけのはなし。違法建築では値下げしても話にならん。だって建たないんだから。

[922: 購入経験者さん]

千葉埼玉の施設をこのマンションに求めることがどうかしてるって話でしょ
レジオネラ対策だとか、皆さんこのマンションのことが気になって仕方ない様子ですね

しかし残念ながらいずれも買えない人が心配することではないです

[923: 匿名さん]

構造設備の情報ゼロのHPも珍しいね。これじゃ買いたくても信用できん。

[924: 物件比較中さん]

あと４日・・・

[925: 周辺住民さん]

いろんな書き込みが、すごい勢いで削除されましたね。

>>911さん

> コンシェルジュ
夜間の警備員と区別するためのネーミングかと思います。

> カスケード（人工滝）
この物件は共用の庭が取りづらいので、こうした仕掛けを思いついたのかもしれません。

> エスカレーター
推測ですが、本来ならエントランス階からエレベーターを立ち上げたかったのが、
西側（丘側）の地盤が固くて掘るにはコストがかかりすぎるので、こうなったのかなと思います。
現場の掲示によれば、基礎は「杭基礎と直接基礎」とあります。
直接基礎の部分があるということは、その部分の地下浅くに支持地盤がある、つまり固い地盤にすぐ届くということです。

> ラウンジ
これくらいは、珍しくはないでしょう。

> HANARE（ハナレ）
恐らく、使いづらい空間を「おまけ」として上階住戸にくっつけたのではないかと思います。
また、HANAREは居室扱いにできないようですが、そのような空間ならなおさら託児所としては設計できないはずです。

ゲストルームもあるようですが、こちらは金喰い虫になりそうです。

[926: 物件比較中さん]

ゲストルームは
隣の東横インより
安いの？

[927: 匿名さん]

本当だ、信憑性ありそうなコメントまで削除されている。変更申請するんならもう隠す必要ないのに。近隣住民さんの勝利かな？

[928: 匿名さん]

削除された中には特に有害とも思えない(有益とも思えないけど（笑）)書き込みも結構あったような…
何か売主側もしくは反対住民に都合の悪いことが書かれていたのか、むしろ勘繰りたくなってしまう。
こんな発言も削除対象かな？

[929: 物件比較中さん]

以前、反対住民に関するコメントがいつの間にか削除されていたことがありましたが、削除したくなるコメントほど痛い所をついていたり信憑性が高いものである可能性が高いと思います。
ガセネタなら放っておけば良いだけの話でしょうから。