ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[81: 周辺住民さん]

HANAREはあまり期待できそうにないです。

http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
を見ると2階に6部屋設けられるようですが、恐らくすべて北向き。このマンションの西側は3階ですら地上より低い可能性があるので、HANAREは穴倉のような居住性しかないと思います。

勝手な想像ですが、2階北側は避難経路などがとりにくく、通常の住戸として販売が難しいので、高額住戸におまけとして付けた、というのが真相ではないでしょうか。

[82: 匿名さん]

>>81さんのように慎重に検討できる方ならいいですけど。

2階でも周囲の地盤より低くなっていて
北向きの穴倉のような居住性しかない半地下住室なのでしょう。

高級感ないですね。

半地下住室を単独では売りづらいからといって
離れと表示して抱き合わせ販売する
こういうこと普通やりますか？

[83: 物件比較中さん]

この場所良いですよね。
70平米2LDK、1億前後の部屋があると嬉しいんだけど。

[84: 匿名さん]

>>81さん
> HANAREは穴倉のような居住性しかない
> 2階北側は避難経路などがとりにくく

それで宿泊できないになるのですか！

[85: 周辺住民さん]

>>83さん

NIPPOに問い合わせれば、図面集をくれると思います。80㎡台中心とありますが、恐らく東向きの低層階に70㎡くらいの住戸が設定されるかと思います。1億もしないと思いますよ。

>>82さん >>84さん

http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
にあるHANAREは、東の端のようですが、それでもバルコニー該当部分に「ドライエリア」とあるので、地下室であることは決定です。ほかの5部屋はこれより西にあると思われますので、さらに地下深い感じがすると思います。

とはいえ、販売価格はさほど高くならないような気がします。坪単価を下げるために、コスト度外視でくっつけてきていると思います。あくまで予想ですが。

本来なら、このマンションはもっと高さを上げたかったのでしょう。近隣住民（とそれに押された行政）の声に負ける形で高さを抑えるを得ず、そのために容積率を消化しようと、地下空間（建築基準法上は1階のはず）を使わなければなからなかった、というのが実情かと思います。増やした地下空間（あくまで法的には1階ですよ）を単体で販売することが難しいので、最上階を買う金持ちに負担してもらう形になったのかと推測します。

近隣住民の嫉妬心が勝った結果ですが、良好な社会インフラを残すという意味では、逆行する行為だったかと思います。土地の値段なんて、容積率に比例していますから、容積を余らせて建設するというのはありえませんし。

[86: 匿名さん]

> 増やした地下空間（あくまで法的には1階ですよ）を単体で販売することが難しいので、
> 最上階を買う金持ちに負担してもらう形になったのかと推測します。
すごいデベの論理

それで 離れ は何に使うことが想定されているの？

倉庫として使うにも湿気がすごいのでは

[87: 匿名さん]

トレーニングルーム、ヨガルームとか。

[88: 匿名さん]

離れを別個に売買したり、貸室に出していいですか？

>>86
夜中にトレーニングやヨガの瞑想をすると宿泊に該当するのでは

[89: 匿名さん]

陽が昇らなけれは宿泊ではないでしょう。ってか、そこまで誰もチェックしませんよねぇ。

[90: 匿名さん]

>>85さん
HANAREのドライエリアは避難経路ですか

[91: たか]

神楽坂当たりはマンションでない？

[92: 購入検討中さん]

ここ買って、東京ドームシーズンシート持つのが
巨人ファンの理想やね

[93: ご近所さん]

>85さん

「近隣住民（とそれに押された行政）の声に負ける形で高さを抑えるを得ず」なんてことはあり得ませんよ。

>40さんも指摘しているように、武器もない住民運動がそんなに功を奏する訳がないです。

高さとしては、いわゆるフカシの分の１階を下げたくらいでしょうか。
西側に計画されていた低層部分が、空地返上を余儀なくされて潰れたので、容積率に少し余裕があるのでしょうかね。
敗訴したので南面道路を６ｍに整備しましたが、それにしても２４０％ですからね。
あと結構な傾斜地ですから地階部分ができるのは当然でしょう。

既に指摘されているように、今年度から２２ｍの絶対高さ制限が施行されているので既存不適格物件ですが、１回の建て替えはOKなので、文京区では建てたが勝ちの駆け込みばかり、ですのでお買い得ということになりますね。

[94: 匿名さん]

>今年度から２２ｍの絶対高さ制限が施行されているので既存不適格物件ですが
物件概要で↑の表示をする義務があるはず

[96: 匿名さん]

HANAREは地下住室で居住性が悪いだけでなく
入居者トラブルの原因になりそう。

共用室にして活用するほうがいいのにね。

[97: 検討中の奥さま]

閑静な住宅街って訳じゃないんですね。
ちょっと買う気が失せた気分。

お値段もしそうですし、ちょっと見送ります。

[98: 購入検討中さん]

閑静だし、住宅街じゃないの？

[99: 匿名さん]

>>87さん
トレーニングルームも、ヨガルームも、居室ですね。

>>77さんが
> http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
> を見ると宿泊禁止とありますね。ホテルとして使うなという意味なのか、建築基準法上、居室でないという意味なのか、不明です。
と分析しておられるように、
HANAREが建築基準法上、居室なのか、居室でないのか、売主は物件概要で明確にするべきです。

居室でないなら、宿泊禁止、事務所禁止、調理や食事もできないというのは当然のことです。自主的なルールでNGにしているかのような表示は不当です。

[100: 周辺住民さん]

閑静な住宅街だったら、ここでなくとも沢山ございますので他をどうぞ。

[101: 匿名さん]

レス見てるとこのマンション怖くて買えない。

[102: 匿名さん]

ユニハイム豊中桃山台
販売中止が発表されました。
http://sutekicookan.com/%E3%83%A6%E3%83%8B%E3%83%8F%E3%82%A4%E3%83%A0%...

ここと同様に斜面地で，開発許可が争われてきた物件のようです。

[103: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

レス見てるとこのマンション高くて買えない。

[104: 匿名さん]

>>77 >>99 のような状況で 10月から販売できるの？

[105: 周辺住民さん]

>>97さん

ここは閑静な住宅地ですよ。であるのに利便性も高いので、ほかの住宅地に比べると希少価値があります。

小石川一丁目の再開発が進めば、利便性はさらにアップします。それがわかっていたから高くても欲しかったんですが、待てずにほかのマンション買っちゃいました（涙）

[106: 物件比較中さん]

バルコニー小さいの？

[107: 匿名さん]

※文京区が平成26年3月17日に施行した「絶対高さ制限を定める高度地区の指定」に伴い、将来当マンションと同一の高さの建物は建築できません。


『既存不適格建築物』ですね

[108: 匿名さん]

105さんは営業さんですかね…。
他のマンション購入されたのならここを見ることはないのでは？
本当にここが欲しい人なら今の家を売却してでも検討すると思いますよ。

[109: 匿名さん]

閑静な住宅地ね。営業さん、ご苦労さんｗ
昔ながらのボロ屋が立ち並ぶ地域で行政が動けば再開発は容易に進む地域だけど、
現状では汚さばかりが目立って周りとの調和が取れない。

しかもこの高さだろ？
だから反対運動したんだよ。

ここの住人は周りから嫌われ者になる覚悟がある奴しか入ってくるなよ。
それくらい迷惑かけてるんだからさ。

[110: 周辺住民さん]

広告が届き見ていましたが立派な建物ですね。

駅までフラット２分のアプローチは良いですが、南北線。都営三田線、丸の内線も使えますがこちらからだと遠くプラス数分は必要ですね。

エントランスもホテルのように素晴らしく、外観の色調も落ち着いていて奇麗に見えます。間取りも廊下が短く居室スペースが広めにとられていて使いや易そうです。

小石川の再開発が進めばさらに利便性はあがるでしょう。人々が町内会とどう関わってゆくかも大切にされています。
このマンションに住まわれる方も含めて、町の発展にも寄与し、とけ込めるような素晴らしい物件になると良いですね。

[111: 購入検討中さん]

＞１０７さん

「絶対高さ制限を定める高度地区の指定」が施行予定から「施行」に変わりました。
マンション購入は大きな資産でもあり、投資という考え方もあると思います。

このマンションが将来立て替えなどするときには、高さ制限のために住戸数は減らさ
ざるを得ないでしょうから、所有権の再分配で問題が起りそうです。

災害時緊急避難道路との兼ね合いでも心配ですが、どなたか詳細情報をお持ちでは
ありませんか？

大規模ならではの利点で購入を検討しておりますが問題がありそうです。

[112: 匿名さん]

>>111
>災害時緊急避難道路との兼ね合いでも心配です
同感です。
狭隘な道路に囲まれた崖地に、地下住室で住戸数を稼いでいるようで
災害時の避難計画に支障ないのでしょうか。


>>110
>エントランスもホテルのように素晴らしく・・見えます。
ホテルのように素晴らしく見えるエントランスに
送迎のお車が入れないようですけど・・どこに駐車していただくのですか？

売主に十分に説明してもらいたいです。

[113: 周辺住民さん]

>>106さん
バルコニーは狭いようですね。リビングがダイレクトウィンドウになっていて、そのためにバルコニーは間口の半分しかないようです。注意しておいた方が良いですね。

>>111さん
> このマンションが将来立て替えなどするときには、高さ制限のために住戸数は減らさ
> ざるを得ないでしょうから、所有権の再分配で問題が起りそうです。

高さを下げざるを得ないというだけで、戸数や床面積は関係ないですよ。もっとも、そのために地下室っぽい居室が増えて、居住性は低下するでしょうが。高さ制限にしても抜け穴がありますね。

[114: 周辺住民さん]

>>110さん
> 駅までフラット２分のアプローチは良いですが、南北線。

その南北線にしても、道路を渡る必要がありますね。

[115: 匿名さん]

>113さん
> 高さを下げざるを得ないというだけで、戸数や床面積は関係ないですよ。もっとも、そのために地下室っぽい居室が増えて、居住性は低下するでしょうが。高さ制限にしても抜け穴がありますね。

同じ形状には建たないうえ、地下住戸がさらに増えるとのご意見ですね。所有権の再分配で問題が起りそうです。

>114さん
> その南北線にしても、道路を渡る必要がありますね。

南北線には地上まで出られるエレベーターやエスカレーターがありませんので、フラットのアプローチといえるのか疑問です。東横インかパークハウス小石川後楽園を建てる際に、地下鉄とのエレベーターが作られていればよかったのでしょう。

[116: 周辺住民さん]

>>115さん

春日・後楽園の再開発で、街区内にエスカレーターが造られる予定です。
ただし、このマンション方面へは便利な動線とならない可能性もありそうです。

[117: 購入検討中さん]

歌舞伎役者氏のギャラが○千万だと、
一戸あたり○十万高くなるってことですか。

[118: 匿名さん]

いずれにせよ、文京区で幹線道路に面していないだけで貴重価値があります。
坂下物件ですらヒルズみたいに価値を保てますし。

[119: 匿名さん]

>118
貴重価値？

既存不適格建築物でも？

送迎車両や荷物配送車両の駐車スペースが無いような物件でも？

[120: 匿名さん]

貴重だとおもいます。なかなかないです。でてもすぐ売れることが多いですし。

[121: 匿名さん]

「貴重価値」って言葉、正しいですか？
「希少価値」のこと？
言いたいこと何となくわかるので、スルーでいいのでしょうけど、一応。細かいことですみません。

[122: 匿名さん]

鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建
（パンフレット表示上は鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建）



建築基準法上、地上8階地下2階建であるなら、「地上8階地下2階建」と記載するしかない。

パンフレットに「鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建」と表示していると宅建業法32条に抵触するのでは。

地階の住戸であることを購入者にわからなくしようとする意図があるのでしょうか。

[123: 匿名さん]

あるのでしょう。

[124: 周辺住民さん]

>>122さん

こんなの、どこにでもありますよ。特に横浜とかでは。

> 鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建
> （パンフレット表示上は鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建）

[125: 匿名さん]

ひどい業界だなぁ・・・。
他にもあるからって正当化されても。

[126: 物件比較中さん]

資料請求したけど
こないで

[127: 周辺住民さん]

>>117さん

猿之助のギャラはせいぜい100万円くらいかと思いますよ。
何か演じるわけではないですし、長くても1日拘束だったと思います（半日強で終わりそう）

広告用のスチルとウェブに載っている3分ほどのムービーだけですよね。

[128: 匿名さん]

猿之助さんはたった100万円で
係争中の物件の広告を請負ったのですか？

[129: 匿名さん]

お金じゃなくて頼まれるオトナの事情があるのでしょう。

[130: 周辺住民さん]

猿之助がこのマンション欲しがっていたりして。

[131: 物件比較中さん]

資料来たけど、
高級志向かとオモタら、
開口部の狭いビジネスホテル（安マンション）タイプの
間取りが多いで

[132: 匿名さん]

131さんの言う通り間取りは惹かれませんね。価格次第では検討の余地ありそうですが…。高そうな気配。

[133: 匿名さん]

道路舗装屋さんの共同住宅

高級志向は難しいのでは？

デベは選ぶべきです

[134: 周辺住民さん]

>>131さん

確かに間口は6～7mくらいの、いまや広いと言えない間取りが多いかと思いますが、両面バルコニーではありませんか。であれば、それほど悪くないと思いますよ。面積だって80m2台が平均なら、広い方かと思います。

[135: 物件比較中さん]

公式サイト
7月31日更新予定だったのが、
こっそり8月上旬に変わってるで

[136: 匿名さん]

それで
HANAREは建築基準法上、居室なんですか、居室でないんですか？
ニッポさん明確にしてください。

[137: 物件比較中さん]

西側庭園には、３階から出られるんでしょうか。

[138: 匿名さん]

HANAREと同じレベル

半地下で
閉ざされた空間にあるために
あまり期待できません。


現時点でマンション環境性能表示の公表がされていませんが

みどりが★１つのはずです。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/105_bunkyo.htm...

[139: 物件比較中さん]

>>134
片面は吹き抜けに面した窓があるだけの間取りが多く、
両面バルコニーの部屋は少ないですよ。

[140: 匿名さん]

HANAREってどこから行けるのかなって思いました。
地下が好きって人にはいいのかもしれませんね。
立地や環境はいいなって思いましたが、
間取りが少し使いにくいなと感じました。
使えない空間が多いなと感じましたが、ゆとりがあるといいのでしょうか。

[141: 匿名さん]

>地下が好きって人にはいいのかもしれませんね。

好きって人いるのですか?

屋外への避難経路の問題ありませんか?

[142: 物件比較中さん]

モデルルーム、
まだ？

[143: 匿名さん]

こんなとこより、近くのペントハウスがよかったですね。
もう売れちゃいましたが。

[144: 物件比較中さん]

公式サイト、
次回八月上旬更新になってるけど、
今日までやで。

[145: 匿名さん]

>>144

ニッポンの都市邸宅への解答
http://k107.jp/images/interview/japan_img01.jpg

猿之助さんと対談している宇佐見さんという取締役が設計したの？

両側のコンクリート壁に挟まれて閉塞感がありますけど。

左側の壁が高すぎ。

[146: 物件比較中さん]

平均億ション？
１００軒以上さばけるの？

[148: 匿名さん]

エントランスゲート変更するそうです

[149: 購入検討中さん]

ｋｗｓｋ！

[150: 匿名さん]

開発許可の疑義に係るのでは

[151: 購入検討中さん]

ｍｊｓｋ？

[152: 購入検討中さん]

日経一面広告って数千万するらしいけど、
一回出すたびに、一世帯数十万の負担ですね。
スポットCMも、一回○万払ってるようなもん。

[153: 匿名さん]

開発業者の見栄でしょ

購入者、居住者のことは考えていない

[154: 匿名さん]

計画変更ですか　この時期に？

[155: 購入検討中さん]

ｋｗｓｋ！

[156: 匿名さん]

HPに市川猿之助を起用するなどコストをかけていますね。
駅から近いですし、立地てきにも高いって予想しています。
室内に梁があるのが残念ですが。
収納も少ない感じがします。
バルコニーもせまいですね。
マンションは結構、バルコニーって重要かと思うのですが。

[157: 物件比較中さん]

ここ、案外注目されてないの？

[158: 匿名さん]

係争中で注目されている

近隣住民の代理人は
日置雅晴弁護士

[159: 匿名さん]

既存不適格なんでしょ。資産価値暴落することが分かっているのに買うの躊躇するわ。

[160: 物件比較中さん]

中古価格にどれくらい影響しそうですか

[161: 物件比較中さん]

定借ほどではないにしろ、相当なマイナスだな。戸数増やして住民負担を極力抑えて建て替え事業する物件がある一方、現状維持の建て替えすらまともにできないのだから。物件価格が高いほど気をつけたほうがいい。

[162: 匿名さん]

懸念は傾斜地のため地下室・半地下が発生することと区の条例で22m絶対高さ制限が施行されるため建った瞬間に既存不適格になってしまう可能性があること。
http://ameblo.jp/aka1you/day-20140803.html
↑
既存不適格は確定です。22ｍ絶対高さ制限は2014年3月に施行されています。

[163: 周辺住民さん]

>>160

容積オーバーではないので、ほとんど影響ないかと思います。
中古の価格はスペックではなく、周辺の相場で決まります。

[164: 匿名さん]

既存不適格でも、永住目的なら特段問題ないと考えます。
生きている間もてばいいかと。

[165: 匿名さん]

永住目的ですか

既存不適格建築物の建替え問題に
かかわることになりませんか

[166: 匿名さん]

なりませんけど、何か？

[167: 匿名さん]

今30代なら死ぬまでは建て替えしないんじゃない？
子供が面倒なことになるかもしれないけど。
狭くなれば、相続税も安くなっていいでしょー。

[168: 周辺住民さん]

なにか皆さん、勘違いしてませんか。

このマンションが既存不適格なのは高さ制限を超えている点だけです。容積率をオーバーしているわけではないので、単に低くすれば、建て替えは可能です。しかも、1回だけなら、現高さを超えない範囲で再建築できます。妥協の産物として出てきた特例です（詳しくは区報などに）。

それに50年後だと法律がどうなっているか分からないので、いま議論しても無意味かと。ここ数年のスパンでは、文京区が遅まきながら絶対高さ制限を設けるなど、法制度がきつくなっているように見えますが、大きな流れとしては、平成以降、規制は緩くなる一方ですよ。特に大きかったのが、地下室や共用廊下を容積率算定時に除外してよくなったことです。

[169: 周辺住民さん]

まさかと思いますが念のため。

＞単に低くすれば、建て替えは可能です。

単純計算しますとこうです。

仮に、今は8階建てだが将来は6階建てしか建てられないという場合、各階の面積を8÷6＝1.3倍にすれば、総面積は減りません。

[170: 匿名さん]

>>168さん、勘違いしてませんか。

>1回だけなら、現高さを超えない範囲で再建築できます。
この物件に適用されない特例ではないですか?

>特に大きかったのが、地下室や共用廊下を容積率算定時に除外してよくなったことです。
地下室は規制される方向ですよ。たとえば世田谷区では単独の地下住室を禁止しています。

[171: 周辺住民さん]

>>170さん

こちらで書いたことに対して、あなたが正対していないだけですよ。

建て替えの特例は妥協の産物で経緯が区報に書いてあり、この物件も建て替え可能であることがわかります。

世田谷の話は文京区の絶対高さ制限と同じで単なるローカルルールであり、より大きいレベルの街づくりでは、規制は緩む一方です。春日の再開発は相当な規模になりますが、どんな制度でそれが可能になるのか、知らないでしょ？

このBBSは本来、購入者による書き込み、もしくは購入者の意思決定を助けるための書き込みだけがなされるべきだと思います。ねたましいのでしょうが、あなたのように他人の足を引っ張るような書き込みは慎んだほうが良いですよ。

[172: 匿名さん]

> 建て替えの特例は妥協の産物で経緯が区報に書いてあり、この物件も建て替え可能であることがわかります。
勘違いなさってませんか。既存不適格特例の諸条件を確かめるといいですよ。区報に書いてあります。

[173: 周辺住民さん]

>>172さん

特例の１　既存不適格建築物建替えの特例　でしょ。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0072/6507/260320_tokushugou.pdf

ここに書いてある条件に収めて設計して（つまり現状のまま）、区長に認めさせれば、1回だけ建て替え可能です。
あなたみたいな人が申請に来たら区長は認めないかもしれないけど。

[174: 匿名さん]

ここに書いてある条件に収めて設計　できますか？
「大規模敷地における特例」等の適用が困難であることを満たすでしょうか？

>>173さんは周辺住民だそうですから教えて欲しいのですけど、敷地面積が建築計画と合致していないのは何故ですか？

[175: 周辺住民さん]

>>174さん

> ここに書いてある条件に収めて設計　できますか？

繰り返しになりますが、現状と同じ設計にすれば、条件に収まります。
というより話が逆で、「現状と同じ建物なら高さオーバーでも1回だけ建て替えを認めましょう」というのが妥協のコンセプトです。

> 「大規模敷地における特例」等の適用が困難であることを満たすでしょうか？

http://k107.jp/outline.html

によれば、敷地面積は4346.38平米です。基本的には２の特例「大規模敷地の特例」が使えて、絶対高さ33m（＝22m×1.5）までなら再建築が可能です。

残念ながらこのマンションの絶対高さを知りません。もし33mを超えているのなら１（既存不適格）の特例を使い、超えていないのなら２の特例を使って、建て替えることになります。２の特例を使う場合は何度も建て替え可能ですが、役所が公共貢献しろと（道を広げろ、小公園を設けろなど）、あれこれ口をつっこんできます。

> 敷地面積が建築計画と合致していないのは何故ですか？

そういうのはデベに聞いてほしいのですが、どの数字とどの数字の比較なのか、URLなど記して頂ければ分かる範囲で答えられます。

[176: ご近所さん]

建て替え云々の前に買えるかどうかじゃない？
価格もまだ決まってないのに。
おかしいだろ。

[177: 周辺住民さん]

>>176さん

確かにそうですね。うちも買いたかったですよ（笑）

「建て替えできない」と決め付ける書き込みが多かったので指摘しただけです。

[178: 匿名さん]

>>175
２の特例「大規模敷地の特例」を使わないといけないのですよ。
既存不適格特例は使えないということです。

建築確認対象の面積と売買対象の面積は合ってないですよ。
周辺住民ならおわかりかと。

[179: 周辺住民さん]

>>174さん

過去レスを見返していましたら、絶対高さの情報、自分で書いていました。

＞高さは26.896m（最高27.096m）とありますので、

最高高さ27.096mです。法的には絶対高さ制限は22mなので、このマンションは既存不適格の扱いです。しかし、33mを超えていないので、大規模敷地の特例を使って何度でも建て替え可能です。公共貢献が求められるので、面倒なことになりそうですが、問題なく建て替え可能で、それについて悩む必要は全くないと言えます。

というか、これに関する誤った情報を流してほしくないです。このBBSは購入者のためのものであり、購入検討者が質問して、それについて詳しい人が答える形が望ましいです。市民が素敵なマンションを買うことデベを儲けることを妬むような書き込みは止めてほしいです。失礼で申し訳ないですが、惨めに見えます。もちろん、このマンションを買える層は、こんなゴミみたいな書き込みを信用せず、自分でいろいろ調べるでしょうけど。

[180: 周辺住民さん]

>>178さん

> ２の特例「大規模敷地の特例」を使わないといけないのですよ。

こちらの方がハードル低いでしょ。


> 建築確認対象の面積と売買対象の面積は合ってないですよ。

だから、どの数字のことを指しているのですか。