ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[81: 周辺住民さん]

HANAREはあまり期待できそうにないです。

http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
を見ると2階に6部屋設けられるようですが、恐らくすべて北向き。このマンションの西側は3階ですら地上より低い可能性があるので、HANAREは穴倉のような居住性しかないと思います。

勝手な想像ですが、2階北側は避難経路などがとりにくく、通常の住戸として販売が難しいので、高額住戸におまけとして付けた、というのが真相ではないでしょうか。

[82: 匿名さん]

>>81さんのように慎重に検討できる方ならいいですけど。

2階でも周囲の地盤より低くなっていて
北向きの穴倉のような居住性しかない半地下住室なのでしょう。

高級感ないですね。

半地下住室を単独では売りづらいからといって
離れと表示して抱き合わせ販売する
こういうこと普通やりますか？

[83: 物件比較中さん]

この場所良いですよね。
70平米2LDK、1億前後の部屋があると嬉しいんだけど。

[84: 匿名さん]

>>81さん
> HANAREは穴倉のような居住性しかない
> 2階北側は避難経路などがとりにくく

それで宿泊できないになるのですか！

[85: 周辺住民さん]

>>83さん

NIPPOに問い合わせれば、図面集をくれると思います。80㎡台中心とありますが、恐らく東向きの低層階に70㎡くらいの住戸が設定されるかと思います。1億もしないと思いますよ。

>>82さん >>84さん

http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
にあるHANAREは、東の端のようですが、それでもバルコニー該当部分に「ドライエリア」とあるので、地下室であることは決定です。ほかの5部屋はこれより西にあると思われますので、さらに地下深い感じがすると思います。

とはいえ、販売価格はさほど高くならないような気がします。坪単価を下げるために、コスト度外視でくっつけてきていると思います。あくまで予想ですが。

本来なら、このマンションはもっと高さを上げたかったのでしょう。近隣住民（とそれに押された行政）の声に負ける形で高さを抑えるを得ず、そのために容積率を消化しようと、地下空間（建築基準法上は1階のはず）を使わなければなからなかった、というのが実情かと思います。増やした地下空間（あくまで法的には1階ですよ）を単体で販売することが難しいので、最上階を買う金持ちに負担してもらう形になったのかと推測します。

近隣住民の嫉妬心が勝った結果ですが、良好な社会インフラを残すという意味では、逆行する行為だったかと思います。土地の値段なんて、容積率に比例していますから、容積を余らせて建設するというのはありえませんし。

[86: 匿名さん]

> 増やした地下空間（あくまで法的には1階ですよ）を単体で販売することが難しいので、
> 最上階を買う金持ちに負担してもらう形になったのかと推測します。
すごいデベの論理

それで 離れ は何に使うことが想定されているの？

倉庫として使うにも湿気がすごいのでは

[87: 匿名さん]

トレーニングルーム、ヨガルームとか。

[88: 匿名さん]

離れを別個に売買したり、貸室に出していいですか？

>>86
夜中にトレーニングやヨガの瞑想をすると宿泊に該当するのでは

[89: 匿名さん]

陽が昇らなけれは宿泊ではないでしょう。ってか、そこまで誰もチェックしませんよねぇ。

[90: 匿名さん]

>>85さん
HANAREのドライエリアは避難経路ですか

[91: たか]

神楽坂当たりはマンションでない？

[92: 購入検討中さん]

ここ買って、東京ドームシーズンシート持つのが
巨人ファンの理想やね

[93: ご近所さん]

>85さん

「近隣住民（とそれに押された行政）の声に負ける形で高さを抑えるを得ず」なんてことはあり得ませんよ。

>40さんも指摘しているように、武器もない住民運動がそんなに功を奏する訳がないです。

高さとしては、いわゆるフカシの分の１階を下げたくらいでしょうか。
西側に計画されていた低層部分が、空地返上を余儀なくされて潰れたので、容積率に少し余裕があるのでしょうかね。
敗訴したので南面道路を６ｍに整備しましたが、それにしても２４０％ですからね。
あと結構な傾斜地ですから地階部分ができるのは当然でしょう。

既に指摘されているように、今年度から２２ｍの絶対高さ制限が施行されているので既存不適格物件ですが、１回の建て替えはOKなので、文京区では建てたが勝ちの駆け込みばかり、ですのでお買い得ということになりますね。

[94: 匿名さん]

>今年度から２２ｍの絶対高さ制限が施行されているので既存不適格物件ですが
物件概要で↑の表示をする義務があるはず

[96: 匿名さん]

HANAREは地下住室で居住性が悪いだけでなく
入居者トラブルの原因になりそう。

共用室にして活用するほうがいいのにね。

[97: 検討中の奥さま]

閑静な住宅街って訳じゃないんですね。
ちょっと買う気が失せた気分。

お値段もしそうですし、ちょっと見送ります。

[98: 購入検討中さん]

閑静だし、住宅街じゃないの？

[99: 匿名さん]

>>87さん
トレーニングルームも、ヨガルームも、居室ですね。

>>77さんが
> http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
> を見ると宿泊禁止とありますね。ホテルとして使うなという意味なのか、建築基準法上、居室でないという意味なのか、不明です。
と分析しておられるように、
HANAREが建築基準法上、居室なのか、居室でないのか、売主は物件概要で明確にするべきです。

居室でないなら、宿泊禁止、事務所禁止、調理や食事もできないというのは当然のことです。自主的なルールでNGにしているかのような表示は不当です。

[100: 周辺住民さん]

閑静な住宅街だったら、ここでなくとも沢山ございますので他をどうぞ。

[101: 匿名さん]

レス見てるとこのマンション怖くて買えない。

[102: 匿名さん]

ユニハイム豊中桃山台
販売中止が発表されました。
http://sutekicookan.com/%E3%83%A6%E3%83%8B%E3%83%8F%E3%82%A4%E3%83%A0%...

ここと同様に斜面地で，開発許可が争われてきた物件のようです。

[103: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

レス見てるとこのマンション高くて買えない。

[104: 匿名さん]

>>77 >>99 のような状況で 10月から販売できるの？

[105: 周辺住民さん]

>>97さん

ここは閑静な住宅地ですよ。であるのに利便性も高いので、ほかの住宅地に比べると希少価値があります。

小石川一丁目の再開発が進めば、利便性はさらにアップします。それがわかっていたから高くても欲しかったんですが、待てずにほかのマンション買っちゃいました（涙）

[106: 物件比較中さん]

バルコニー小さいの？

[107: 匿名さん]

※文京区が平成26年3月17日に施行した「絶対高さ制限を定める高度地区の指定」に伴い、将来当マンションと同一の高さの建物は建築できません。


『既存不適格建築物』ですね

[108: 匿名さん]

105さんは営業さんですかね…。
他のマンション購入されたのならここを見ることはないのでは？
本当にここが欲しい人なら今の家を売却してでも検討すると思いますよ。

[109: 匿名さん]

閑静な住宅地ね。営業さん、ご苦労さんｗ
昔ながらのボロ屋が立ち並ぶ地域で行政が動けば再開発は容易に進む地域だけど、
現状では汚さばかりが目立って周りとの調和が取れない。

しかもこの高さだろ？
だから反対運動したんだよ。

ここの住人は周りから嫌われ者になる覚悟がある奴しか入ってくるなよ。
それくらい迷惑かけてるんだからさ。

[110: 周辺住民さん]

広告が届き見ていましたが立派な建物ですね。

駅までフラット２分のアプローチは良いですが、南北線。都営三田線、丸の内線も使えますがこちらからだと遠くプラス数分は必要ですね。

エントランスもホテルのように素晴らしく、外観の色調も落ち着いていて奇麗に見えます。間取りも廊下が短く居室スペースが広めにとられていて使いや易そうです。

小石川の再開発が進めばさらに利便性はあがるでしょう。人々が町内会とどう関わってゆくかも大切にされています。
このマンションに住まわれる方も含めて、町の発展にも寄与し、とけ込めるような素晴らしい物件になると良いですね。

[111: 購入検討中さん]

＞１０７さん

「絶対高さ制限を定める高度地区の指定」が施行予定から「施行」に変わりました。
マンション購入は大きな資産でもあり、投資という考え方もあると思います。

このマンションが将来立て替えなどするときには、高さ制限のために住戸数は減らさ
ざるを得ないでしょうから、所有権の再分配で問題が起りそうです。

災害時緊急避難道路との兼ね合いでも心配ですが、どなたか詳細情報をお持ちでは
ありませんか？

大規模ならではの利点で購入を検討しておりますが問題がありそうです。

[112: 匿名さん]

>>111
>災害時緊急避難道路との兼ね合いでも心配です
同感です。
狭隘な道路に囲まれた崖地に、地下住室で住戸数を稼いでいるようで
災害時の避難計画に支障ないのでしょうか。


>>110
>エントランスもホテルのように素晴らしく・・見えます。
ホテルのように素晴らしく見えるエントランスに
送迎のお車が入れないようですけど・・どこに駐車していただくのですか？

売主に十分に説明してもらいたいです。

[113: 周辺住民さん]

>>106さん
バルコニーは狭いようですね。リビングがダイレクトウィンドウになっていて、そのためにバルコニーは間口の半分しかないようです。注意しておいた方が良いですね。

>>111さん
> このマンションが将来立て替えなどするときには、高さ制限のために住戸数は減らさ
> ざるを得ないでしょうから、所有権の再分配で問題が起りそうです。

高さを下げざるを得ないというだけで、戸数や床面積は関係ないですよ。もっとも、そのために地下室っぽい居室が増えて、居住性は低下するでしょうが。高さ制限にしても抜け穴がありますね。

[114: 周辺住民さん]

>>110さん
> 駅までフラット２分のアプローチは良いですが、南北線。

その南北線にしても、道路を渡る必要がありますね。

[115: 匿名さん]

>113さん
> 高さを下げざるを得ないというだけで、戸数や床面積は関係ないですよ。もっとも、そのために地下室っぽい居室が増えて、居住性は低下するでしょうが。高さ制限にしても抜け穴がありますね。

同じ形状には建たないうえ、地下住戸がさらに増えるとのご意見ですね。所有権の再分配で問題が起りそうです。

>114さん
> その南北線にしても、道路を渡る必要がありますね。

南北線には地上まで出られるエレベーターやエスカレーターがありませんので、フラットのアプローチといえるのか疑問です。東横インかパークハウス小石川後楽園を建てる際に、地下鉄とのエレベーターが作られていればよかったのでしょう。

[116: 周辺住民さん]

>>115さん

春日・後楽園の再開発で、街区内にエスカレーターが造られる予定です。
ただし、このマンション方面へは便利な動線とならない可能性もありそうです。

[117: 購入検討中さん]

歌舞伎役者氏のギャラが○千万だと、
一戸あたり○十万高くなるってことですか。

[118: 匿名さん]

いずれにせよ、文京区で幹線道路に面していないだけで貴重価値があります。
坂下物件ですらヒルズみたいに価値を保てますし。

[119: 匿名さん]

>118
貴重価値？

既存不適格建築物でも？

送迎車両や荷物配送車両の駐車スペースが無いような物件でも？

[120: 匿名さん]

貴重だとおもいます。なかなかないです。でてもすぐ売れることが多いですし。

[121: 匿名さん]

「貴重価値」って言葉、正しいですか？
「希少価値」のこと？
言いたいこと何となくわかるので、スルーでいいのでしょうけど、一応。細かいことですみません。

[122: 匿名さん]

鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建
（パンフレット表示上は鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建）



建築基準法上、地上8階地下2階建であるなら、「地上8階地下2階建」と記載するしかない。

パンフレットに「鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建」と表示していると宅建業法32条に抵触するのでは。

地階の住戸であることを購入者にわからなくしようとする意図があるのでしょうか。

[123: 匿名さん]

あるのでしょう。

[124: 周辺住民さん]

>>122さん

こんなの、どこにでもありますよ。特に横浜とかでは。

> 鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建
> （パンフレット表示上は鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建）

[125: 匿名さん]

ひどい業界だなぁ・・・。
他にもあるからって正当化されても。

[126: 物件比較中さん]

資料請求したけど
こないで

[127: 周辺住民さん]

>>117さん

猿之助のギャラはせいぜい100万円くらいかと思いますよ。
何か演じるわけではないですし、長くても1日拘束だったと思います（半日強で終わりそう）

広告用のスチルとウェブに載っている3分ほどのムービーだけですよね。

[128: 匿名さん]

猿之助さんはたった100万円で
係争中の物件の広告を請負ったのですか？

[129: 匿名さん]

お金じゃなくて頼まれるオトナの事情があるのでしょう。

[130: 周辺住民さん]

猿之助がこのマンション欲しがっていたりして。