ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


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【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
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ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
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[81: 周辺住民さん]

HANAREはあまり期待できそうにないです。

http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
を見ると2階に6部屋設けられるようですが、恐らくすべて北向き。このマンションの西側は3階ですら地上より低い可能性があるので、HANAREは穴倉のような居住性しかないと思います。

勝手な想像ですが、2階北側は避難経路などがとりにくく、通常の住戸として販売が難しいので、高額住戸におまけとして付けた、というのが真相ではないでしょうか。

[82: 匿名さん]

>>81さんのように慎重に検討できる方ならいいですけど。

2階でも周囲の地盤より低くなっていて
北向きの穴倉のような居住性しかない半地下住室なのでしょう。

高級感ないですね。

半地下住室を単独では売りづらいからといって
離れと表示して抱き合わせ販売する
こういうこと普通やりますか？

[83: 物件比較中さん]

この場所良いですよね。
70平米2LDK、1億前後の部屋があると嬉しいんだけど。

[84: 匿名さん]

>>81さん
> HANAREは穴倉のような居住性しかない
> 2階北側は避難経路などがとりにくく

それで宿泊できないになるのですか！

[85: 周辺住民さん]

>>83さん

NIPPOに問い合わせれば、図面集をくれると思います。80㎡台中心とありますが、恐らく東向きの低層階に70㎡くらいの住戸が設定されるかと思います。1億もしないと思いますよ。

>>82さん >>84さん

http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
にあるHANAREは、東の端のようですが、それでもバルコニー該当部分に「ドライエリア」とあるので、地下室であることは決定です。ほかの5部屋はこれより西にあると思われますので、さらに地下深い感じがすると思います。

とはいえ、販売価格はさほど高くならないような気がします。坪単価を下げるために、コスト度外視でくっつけてきていると思います。あくまで予想ですが。

本来なら、このマンションはもっと高さを上げたかったのでしょう。近隣住民（とそれに押された行政）の声に負ける形で高さを抑えるを得ず、そのために容積率を消化しようと、地下空間（建築基準法上は1階のはず）を使わなければなからなかった、というのが実情かと思います。増やした地下空間（あくまで法的には1階ですよ）を単体で販売することが難しいので、最上階を買う金持ちに負担してもらう形になったのかと推測します。

近隣住民の嫉妬心が勝った結果ですが、良好な社会インフラを残すという意味では、逆行する行為だったかと思います。土地の値段なんて、容積率に比例していますから、容積を余らせて建設するというのはありえませんし。

[86: 匿名さん]

> 増やした地下空間（あくまで法的には1階ですよ）を単体で販売することが難しいので、
> 最上階を買う金持ちに負担してもらう形になったのかと推測します。
すごいデベの論理

それで 離れ は何に使うことが想定されているの？

倉庫として使うにも湿気がすごいのでは

[87: 匿名さん]

トレーニングルーム、ヨガルームとか。

[88: 匿名さん]

離れを別個に売買したり、貸室に出していいですか？

>>86
夜中にトレーニングやヨガの瞑想をすると宿泊に該当するのでは

[89: 匿名さん]

陽が昇らなけれは宿泊ではないでしょう。ってか、そこまで誰もチェックしませんよねぇ。

[90: 匿名さん]

>>85さん
HANAREのドライエリアは避難経路ですか

[91: たか]

神楽坂当たりはマンションでない？

[92: 購入検討中さん]

ここ買って、東京ドームシーズンシート持つのが
巨人ファンの理想やね

[93: ご近所さん]

>85さん

「近隣住民（とそれに押された行政）の声に負ける形で高さを抑えるを得ず」なんてことはあり得ませんよ。

>40さんも指摘しているように、武器もない住民運動がそんなに功を奏する訳がないです。

高さとしては、いわゆるフカシの分の１階を下げたくらいでしょうか。
西側に計画されていた低層部分が、空地返上を余儀なくされて潰れたので、容積率に少し余裕があるのでしょうかね。
敗訴したので南面道路を６ｍに整備しましたが、それにしても２４０％ですからね。
あと結構な傾斜地ですから地階部分ができるのは当然でしょう。

既に指摘されているように、今年度から２２ｍの絶対高さ制限が施行されているので既存不適格物件ですが、１回の建て替えはOKなので、文京区では建てたが勝ちの駆け込みばかり、ですのでお買い得ということになりますね。

[94: 匿名さん]

>今年度から２２ｍの絶対高さ制限が施行されているので既存不適格物件ですが
物件概要で↑の表示をする義務があるはず

[96: 匿名さん]

HANAREは地下住室で居住性が悪いだけでなく
入居者トラブルの原因になりそう。

共用室にして活用するほうがいいのにね。

[97: 検討中の奥さま]

閑静な住宅街って訳じゃないんですね。
ちょっと買う気が失せた気分。

お値段もしそうですし、ちょっと見送ります。

[98: 購入検討中さん]

閑静だし、住宅街じゃないの？

[99: 匿名さん]

>>87さん
トレーニングルームも、ヨガルームも、居室ですね。

>>77さんが
> http://k107.jp/plan_S_Rhr.html
> を見ると宿泊禁止とありますね。ホテルとして使うなという意味なのか、建築基準法上、居室でないという意味なのか、不明です。
と分析しておられるように、
HANAREが建築基準法上、居室なのか、居室でないのか、売主は物件概要で明確にするべきです。

居室でないなら、宿泊禁止、事務所禁止、調理や食事もできないというのは当然のことです。自主的なルールでNGにしているかのような表示は不当です。

[100: 周辺住民さん]

閑静な住宅街だったら、ここでなくとも沢山ございますので他をどうぞ。