ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[750: 買い換え検討中]

インペ
ルサン
ブリリ
ディア

ってか？

[751: 物件比較中さん]

価格変更したの？

[752: 物件比較中さん]

例えば8階の1LDK東向き55.49平米だと7,000万円～7,500万円（坪単価430万円前後）、専有面積80平米台は3階でも1億円超で、ほとんどの部屋が9千万円超という価格、最上階は2億5,000万円～3億円となっています。
なお、管理費・修繕費は10月に明らかになる予定です。
http://msfn.seesaa.net/category/5001098-1.html

[753: 買い換え検討中]

いつの話ししてんの？
管理費・修繕費は明らかになってますけど？
価格も、、、違うし。

[754: 物件比較中さん]

>>742

HPを見た素朴な疑問だけど、何で反対住民は自分が絶対住まないのに二方向避難がどうとか言ってるの？

車寄せとかは周辺の交通安全上わかる気がするけど…

これって単なる工事引き延ばし戦術？

[755: 物件比較中さん]

避難の話題のついでに。

災害の時でもエスカレーターを使うのですか。
エスカレーター使わずにエントランスに到達できるのかと。

[756: 物件比較中さん]

>価格も、、、違うし。

最近の案内会では、
新価格を提示してるってこと？

[757: 物件比較中さん]

>管理費・修繕費は明らかになってますけど？

物件概要に記載する前に
案内会で提示してるってこと？

不動産の表示に関する公正競争規約に
抵触しませんか？

[758: 買い換え検討中]

756
新価格って？
そもそも価格はまだ決まってないでしょ？
予定価格なんだから。
管理費、修繕費にしても予定でしょ？

モデルルーム行っても見てないの？

[759: 物件比較中さん]

予定価格が、
以前提示してたものより
最近提示のものが、下がっているのですか？

[760: 買い換え検討中]

「以前」と「最近」の時期が分かりません。
少なくとも、一度モデルルームに行ったくらいでは教えてくれないでしょう。
倍率が高くなるのが嫌なので、この辺にしておきまし。

[761: 周辺住民]

>754
今となっては、むしろ工事が無期限延期のような事態になって、現地が廃墟化してしまうのが一番困ります。

[762: 買い換え検討中]

あなた周辺住民？

[763: 物件比較中さん]

>>762

違反建築物の場合には
法令に適合させるように売主が是正を求められるわけで
周辺住民が困ることではなく
入居者にとっても
安全な建築物になるのはよいことです。


>>761さんの意見は
建て始めたら法令への不適合があっても
目をつぶれといっているわけで
周辺住民のものとは思えませんね。

[764: 物件比較中さん]

法令への不適合って具体的になにを言ってるんですか？

[765: 匿名さん]

意味不明ハナレ

違うかな？



区立小学校の3S1Kの話題

教育重視の家庭には関心事と思うのですが。

[766: 匿名さん]

千駄木、誠之、昭和、窪町ですね

[767: 物件比較中さん]

私が事前案内会で目にした予定価格は、
>>752　にある価格と一致しています。
違う価格を提示された人は、いますか？

[768: 周辺住民さん]

いろいろ誤解されている方がいらっしゃるので、高所からで恐縮ですが。

＞特例が使えるかどうか文京区の判断によるので
＞文京区都市計画部都市計画課都市計画担当の窓口で確認するべきでしょう

確認を求めるのは無意味です。実際の建て替え建築計画を提示してそれを見て判断しますから。一般論としては、建て替え可能です。

＞それを見てるので近所の方々の理解を得て違法建築でないことは最低クリアーしておくべきことと強く思います。

そもそも分譲マンションで違法建築は存在しえません。竣工時に役所や指定確認検査機関がチェックしにきますが、これに通らない建物はローンが承認されないので（ローンを組む人は銀行に検査済証の提出を求められる）、違法な分譲マンションが建つことは100％ありえません。

＞NIPPOはイマイチ以下だと思いますけどスミフも印象悪いですよね
＞モリモトも倒産してるし

NIPPOは土木つまり公共工事が中心なので地味ですが手堅い会社です。舗装ではNo.1ですし。
スミフは倒産こそしていませんが、相当やばい時代がありました。
三井不や三菱地所に比べて給与が著しく低いのも、それが故です。

＞災害の時でもエスカレーターを使うのですか。
＞エスカレーター使わずにエントランスに到達できるのかと。

階段があります。それでなくともエスカレーターを下ればよいだけです。コメントをためらうほどですが一応。

＞今となっては、むしろ工事が無期限延期のような事態になって、現地が廃墟化してしまうのが一番困ります。

分譲マンションで販売を始めているので、そんなことはありえません。

＞違反建築物の場合には
＞法令に適合させるように売主が是正を求められるわけで

上記に書きましたが、そもそも分譲マンションで違反建築物は建ちようがありません。

[769: 匿名さん]

>分譲マンションで違反建築物は建ちようがありません。

パークハウス代沢プレイス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43798/res/20-38
アピス等々力
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43897/res/63-84

・・・他にも、まだまだ、ありますけど。

>>768は、知らぬ振りをしているのかな？

[770: 匿名さん]

飛び道具満載の物件。
賢い方は買わんな。

[771: 買い換え検討中]

767
この方も1回しかモデルルームに行ったことありませんね　(笑)

[772: 買い換え検討中]

申し込みまで
あと何日？

[773: 周辺住民さん]

>>767
初期の予定価格で判断して残念ですね。
97m2で坪300万ありましたよ〜
11/8に正式価格が出るらしいので、もう少し値下げに期待したいです。

[774: 物件比較中さん]

坪３００万台じゃなくて、３００万、
ｍｊｓｋ？

[775: 匿名さん]

HANAREは納戸ですか？
居室でないということ？

[776: 買い換え検討中]

773
値下げじゃないよ。
正式価格が決まってから下げるのは値下げだけど。
あくまで、予定価格であったわけだから。調整てとこじゃないかな。

[777: 物件比較中さん]

高めでスタートする
バナナの叩き売り方式ですか？

[778: 物件比較中さん]

値下げに向かっている気がする

>770
>飛び道具満載の物件。
>賢い方は買わんな。
同感です

[779: 購入検討中さん]

飛び道具満載は言い得て妙ですね。
確かに派手な共有部分、意味不明な芸能人など、こういうマンションはやめておけと言われる要素が多い物件です。
ある程度マンションを見慣れているとそれだけで警戒してしまう。
ただ、少なくとも後楽園徒歩2分という立地には価値があります。
あとはもう値段との釣り合いでしょうね。
売り手と購入者の騙し合いみたいですが・・・

[780: 匿名さん]

>>768-769

768のコメントは、高所からではなく
NIPPOについて過保護なものに見えます。


769のリンク先の代沢の物件は、地下室マンションで
ドライエリアが法令に不適合と判断された事例として有名です。

等々力の物件は、自動車車庫の車路が争点だったと記憶しています。

[781: 買い換え検討中]

しかし、良く知ってるよね。感心するよ。
買わない人ほどよく知ってるし、
買わない人ほどよく騒ぐ。

[782: 物件比較中さん]

注目されている事例なんですよ

[783: 物件比較中さん]

ほんとそう
買えずにいればいるほど評論家になっていくんだよね
情報過多ってやつ

[784: 物件比較中さん]

最初高めの予定価格出して、
その後変更して、安いような錯覚を誘うのは
よくある手なの？

[785: 買い換え検討中]

↑あんただったらどうするよ？

[786: 物件比較中さん]

11月8日に、
PDF添付メールが来るの？

[787: 買い換え検討中]

一階の９７m2が、８８００万くらいって
ことですか？

[788: 買い換え検討中]

だろうな。

[789: 周辺住民さん]

>>769さん

どちらのマンションもプロ市民が提訴したというだけです。
最終審で建てた側が負けた裁判は一例もないはずです。

[790: 匿名さん]

11月8日に正式価格決まるんですね。

[791: 買い換え検討中]

申し込みは
いつからですか？

[792: 匿名さん]

結局値下げなんですね～
坪300ってどこの区画なんでしょ？

[793: 匿名さん]

だからその１階97㎡が8800万なら丁度坪300万でしょ

[794: 匿名さん]

>>769の2件とも
建築確認取り消し裁決は確定しています。

指定確認検査機関が建築確認取り消し裁決を争うことはできません。

売主は、建築確認取り消し裁決にしたがい
法令に適合するように、設計変更しています。

代沢の地下室マンションの設計施工は、安藤ハザマです。


>>768のコメントは明らかに誤っていますよ。

[795: 買い換え検討中]

↑
この人何が言いたいの？

[796: 物件比較中さん]

>>794は>>789へのレスでしょ
>>789の理解が間違っている

[797: 周辺住民さん]

>>794

だから、どちらもそうした経緯を経たとしても、
その後、適法な建築確認を受けて、いま問題なく建っているでしょう。
何度もいいますが、違法な状態で分譲マンションが竣工することはないんですよ。

建ってしまった分譲マンションは、下級審で違法とされることがありますが、
それですら「訴えの利益がない」との判断が示されることがほとんどです。

このマンションを誰かに買われるのが、そんなに悔しいんですか？

[798: 買い換え検討中]

一階と称する地下室だから
安めなんですか？

[799: 匿名さん]

何か熱いものを感じるなぁ797
心の叫びだね。
そんなにまでしてこのマンションを買って欲しいんだ。