ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[729: 物件比較中さん]

>>724　全く同感。

近隣住民、面倒臭そう…

[731: 周辺住民さん]

>>727さん

既存不適格なのは高さ制限だけで、それも1回だけなら建て替え可能です。
高さ制限内に収めて再建するにしても、もう少し平たくすれば、現状の床面積は稼げるはずです。
ただし、地下室の面積割合が多くなってしまいそうですね。

このマンションの最高高さは27m、対して区の制限は22mです。

そもそも建て替える際に今とは異なった法規になっていそうなので、いま論じても無駄な気がしますしね。
地盤面の算出方法が変わったことも確かありますし。

グランドミレーニアは通常の法規内で建てているようですが、同じ池袋でもクヤクションは容積率を割り増しする街づくりの制度（特例）を使っています。この制度がなくなれば、どんな結果になるかはお分かりですよね。こんな具合なので、過度に将来を悲観しないほうが良いと思います。

[732: 匿名さん]

将来を楽観しないほうが良いと思います。

既存不適格建築物であることは
明らかです。

当初、売主は、既存不適格建築物であることを
物件概要に記載していませんでした。

[733: 賃貸住まいさん]

なんかこれ↑悪意があるね～

もしかして、お近くの人でしょ。

[734: 物件比較中さん]

７２４です、スミフの営業ではないですよ。芝公園付近の分譲マンションに住んでる者です。借上げ社宅の期限が来年末であること、子供の教育で文京区のある学校を希望していることから、ルサンク、インぺ、ディアナ、ブリリアなどを検討中。

週末麻布の商店街まで住宅地の細い道を散歩がてら買い出しに行くのですが、建った後も裁判やってる或るマンションの周りには未だに反対立札が沢山あります。それを見てるので近所の方々の理解を得て違法建築でないことは最低クリアーしておくべきことと強く思います。反対立札ないし周辺も静かなこと確認済のインぺが今のところ第一候補となっただけ。

７２６さん、その通りですね、人口滝なんてエスカレーション以上に管理費の無駄遣いです。私には買えませんが、派手な共有施設を希望する方は是非「パークマンション三田綱町　ザ　フォレスト」を検討して下さい。

[735: 物件比較中さん]

近所に反対住民がいると、入居してからもイヤガラセとかされそう。

[736: 匿名さん]

７３１さん　　　ありがとうございます。ほかに春日あたりで新築物件がないのでMRが始まったら行ってみようかと思いま　　　　　　　　　す。価格次第ですが。

[737: 買い換え検討中]

>>734
だったらおとなしくインペリアル買えばいいじゃん
この掲示板にわざわざそれを書き込む理由はなに？
他社営業でも近隣でもないなら、本当はここが買いたいのに買えない可哀想な人か、ビビってどこも買えずに何年も経ってる残念な人が、他人の足引っ張りたいだけでしょ

[738: 匿名さん]

７３４さん、個人的な見解は尊重しましょう。その中で有意義と思われる情報を個人の自由で採択すれば良いだけのことです。そうでないとこの掲示板の存在理由が無くなりますよ。

[739: 匿名さん]

おっと間違えた、７３４さんではなく７３７さんへのコメントでした。このサイト色んな情報あって有益だからね。

[740: 素人]

反対運動するのは古くからの土着民だと思いますよ。

[741: 匿名さん]

案外、比較的新参者のマンションとかの住民ってことない？

[742: 物件比較中さん]

>>724 >>734 の意見は貴重です。
建設関係者は真摯に受けとめるべきです。


>>739
文京区のまちづくりの問題は
http://www.s-araki.com/WATCHING.htm
で紹介されています。

[743: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[744: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

734さんは国立をご希望なのでは？
教育を考えて文京区においでとのなので
それくらいご存知だと思いますよ。
インペリアルの方が国立エリアに近いし
734さんにぴったりですもんね！

いずれにせよ
未来ある優秀なお子さんには
買わないマンションの掲示板に
ねちねちネガキャンする親御さんの姿は
見せたくないですね！

[745: 匿名さん]

東大ならこちらが近いでしょ？他の水道橋近辺の大学もこちらの方が断然近い。
インペは東洋大・筑波・お茶女・拓殖かな。

と言い合えるくらいに文京区は大学充実してるし質も高い。どちらの物件も教育重視の家庭にはうってつけです。

[746: 物件比較中さん]

ここはデベがイマイチなのが惜しいよね〜

ルサンク、インペとブリリア、ディアナは全然方向性違うでしょうね
並行検討してる時点で残念なひと

[747: 匿名さん]

>>734さんはネガキャンではないですよ。
この物件についての真っ当な意見では？

>ここはデベがイマイチなのが惜しいよね〜
同感です。

[748: 物件比較中さん]

NIPPOはイマイチ以下だと思いますけどスミフも印象悪いですよね
モリモトも倒産してるし

パーク系が買えるセレブでないかぎり
妥協するしかないんですかね

[749: 賃貸住まいさん]

なんだよ？インペっていい方。

[750: 買い換え検討中]

インペ
ルサン
ブリリ
ディア

ってか？

[751: 物件比較中さん]

価格変更したの？

[752: 物件比較中さん]

例えば8階の1LDK東向き55.49平米だと7,000万円～7,500万円（坪単価430万円前後）、専有面積80平米台は3階でも1億円超で、ほとんどの部屋が9千万円超という価格、最上階は2億5,000万円～3億円となっています。
なお、管理費・修繕費は10月に明らかになる予定です。
http://msfn.seesaa.net/category/5001098-1.html

[753: 買い換え検討中]

いつの話ししてんの？
管理費・修繕費は明らかになってますけど？
価格も、、、違うし。

[754: 物件比較中さん]

>>742

HPを見た素朴な疑問だけど、何で反対住民は自分が絶対住まないのに二方向避難がどうとか言ってるの？

車寄せとかは周辺の交通安全上わかる気がするけど…

これって単なる工事引き延ばし戦術？

[755: 物件比較中さん]

避難の話題のついでに。

災害の時でもエスカレーターを使うのですか。
エスカレーター使わずにエントランスに到達できるのかと。

[756: 物件比較中さん]

>価格も、、、違うし。

最近の案内会では、
新価格を提示してるってこと？

[757: 物件比較中さん]

>管理費・修繕費は明らかになってますけど？

物件概要に記載する前に
案内会で提示してるってこと？

不動産の表示に関する公正競争規約に
抵触しませんか？

[758: 買い換え検討中]

756
新価格って？
そもそも価格はまだ決まってないでしょ？
予定価格なんだから。
管理費、修繕費にしても予定でしょ？

モデルルーム行っても見てないの？

[759: 物件比較中さん]

予定価格が、
以前提示してたものより
最近提示のものが、下がっているのですか？

[760: 買い換え検討中]

「以前」と「最近」の時期が分かりません。
少なくとも、一度モデルルームに行ったくらいでは教えてくれないでしょう。
倍率が高くなるのが嫌なので、この辺にしておきまし。

[761: 周辺住民]

>754
今となっては、むしろ工事が無期限延期のような事態になって、現地が廃墟化してしまうのが一番困ります。

[762: 買い換え検討中]

あなた周辺住民？

[763: 物件比較中さん]

>>762

違反建築物の場合には
法令に適合させるように売主が是正を求められるわけで
周辺住民が困ることではなく
入居者にとっても
安全な建築物になるのはよいことです。


>>761さんの意見は
建て始めたら法令への不適合があっても
目をつぶれといっているわけで
周辺住民のものとは思えませんね。

[764: 物件比較中さん]

法令への不適合って具体的になにを言ってるんですか？

[765: 匿名さん]

意味不明ハナレ

違うかな？



区立小学校の3S1Kの話題

教育重視の家庭には関心事と思うのですが。

[766: 匿名さん]

千駄木、誠之、昭和、窪町ですね

[767: 物件比較中さん]

私が事前案内会で目にした予定価格は、
>>752　にある価格と一致しています。
違う価格を提示された人は、いますか？

[768: 周辺住民さん]

いろいろ誤解されている方がいらっしゃるので、高所からで恐縮ですが。

＞特例が使えるかどうか文京区の判断によるので
＞文京区都市計画部都市計画課都市計画担当の窓口で確認するべきでしょう

確認を求めるのは無意味です。実際の建て替え建築計画を提示してそれを見て判断しますから。一般論としては、建て替え可能です。

＞それを見てるので近所の方々の理解を得て違法建築でないことは最低クリアーしておくべきことと強く思います。

そもそも分譲マンションで違法建築は存在しえません。竣工時に役所や指定確認検査機関がチェックしにきますが、これに通らない建物はローンが承認されないので（ローンを組む人は銀行に検査済証の提出を求められる）、違法な分譲マンションが建つことは100％ありえません。

＞NIPPOはイマイチ以下だと思いますけどスミフも印象悪いですよね
＞モリモトも倒産してるし

NIPPOは土木つまり公共工事が中心なので地味ですが手堅い会社です。舗装ではNo.1ですし。
スミフは倒産こそしていませんが、相当やばい時代がありました。
三井不や三菱地所に比べて給与が著しく低いのも、それが故です。

＞災害の時でもエスカレーターを使うのですか。
＞エスカレーター使わずにエントランスに到達できるのかと。

階段があります。それでなくともエスカレーターを下ればよいだけです。コメントをためらうほどですが一応。

＞今となっては、むしろ工事が無期限延期のような事態になって、現地が廃墟化してしまうのが一番困ります。

分譲マンションで販売を始めているので、そんなことはありえません。

＞違反建築物の場合には
＞法令に適合させるように売主が是正を求められるわけで

上記に書きましたが、そもそも分譲マンションで違反建築物は建ちようがありません。

[769: 匿名さん]

>分譲マンションで違反建築物は建ちようがありません。

パークハウス代沢プレイス
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43798/res/20-38
アピス等々力
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43897/res/63-84

・・・他にも、まだまだ、ありますけど。

>>768は、知らぬ振りをしているのかな？

[770: 匿名さん]

飛び道具満載の物件。
賢い方は買わんな。

[771: 買い換え検討中]

767
この方も1回しかモデルルームに行ったことありませんね　(笑)

[772: 買い換え検討中]

申し込みまで
あと何日？

[773: 周辺住民さん]

>>767
初期の予定価格で判断して残念ですね。
97m2で坪300万ありましたよ〜
11/8に正式価格が出るらしいので、もう少し値下げに期待したいです。

[774: 物件比較中さん]

坪３００万台じゃなくて、３００万、
ｍｊｓｋ？

[775: 匿名さん]

HANAREは納戸ですか？
居室でないということ？

[776: 買い換え検討中]

773
値下げじゃないよ。
正式価格が決まってから下げるのは値下げだけど。
あくまで、予定価格であったわけだから。調整てとこじゃないかな。

[777: 物件比較中さん]

高めでスタートする
バナナの叩き売り方式ですか？

[778: 物件比較中さん]

値下げに向かっている気がする

>770
>飛び道具満載の物件。
>賢い方は買わんな。
同感です