ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[521: 匿名さん]

>>514さん
10年間の金利は？


10年前に建築確認取り消しになった建築計画の設計事務所、ゼネコン、近隣対策業者に支払った費用は？

[522: 物件比較中さん]

サッシの遮音性能：T-2
軽量床衝撃音低減性能：⊿LL-3
重量床衝撃音低減性能：⊿LH-2

って、他と比べてどうなんでしょう。

[523: 匿名さん]

522
他と比べでも悪くないんじゃない。
521
近隣対策業者に依頼したの？
また、ゼネコン、設計事務所に支払った金額知ってるの？

[524: 匿名さん]

522
他と比べでも悪くないんじゃない。
521
近隣対策業者を依頼したの？
また、ゼネコン、設計事務所に支払った金額知ってるの？

[525: 匿名さん]

１０年前の費用を支払ってないの？

元々は清水建設でしたよね
清水建設が撤退したのもわかる気がする

[526: 匿名さん]

>>522　は、
他と比べて悪くないというより、
価格の割りによくない気がしますが。

[527: 匿名さん]

賃貸レベルじゃないですか・・・

[528: 匿名さん]

>>522 >>526 >>527
億ションなら優れた設計にすればいいのに

[529: 周辺住民さん]

サッシのT-2は妥当かと思います。T-3が使われるのは幹線道路沿いか駅地下で商業地域かといった場所です。

床の性能は寂しいですね。こちらに旧基準との比較ができるページがありますが、イマイチ。
http://www.alof.jp/deltal/lv/

ただし、床の踏み心地がふにゃふにゃなのを回避するために、あえて硬くて衝撃音のするフローリングを選んでいる可能性があります。高級マンションであれば、スラブを厚くして全体の遮音性能を担保することが可能ですから。

実際このマンションは階高が3mを超えるようなので、上下階の遮音性能はさほど悪くないと予想します。

[530: 匿名さん]

ソルマック‼︎

[531: 匿名さん]

個人的には、
騒音は日照より重視してますので
不安ですね。

[532: 匿名さん]

> 実際このマンションは階高が3mを超えるようなので

根拠のある情報ですか？
3mをどれくらい超えているのですか？

[533: 物件比較中さん]

>>531
は？笑
この場所で騒音が不安って笑

ここには真剣に検討してる方はいらっしゃらないんですね
意図があって非難したい人と意図があって擁護したい人ばっかり

[534: 匿名さん]

床の断音の話をしている時に、
「この場所」というのがわかりません。
上階からの騒音や下階への影響を
心配したりするのは当然ではないでしょうか。

[535: 買い換え検討中]

↑
横入りですが、、
この場合騒音とは言いません。
生活音とか言いませんか？

[536: 買い換え検討中]

しかも「断音」て初めて聞きました。

[537: 匿名さん]

前後の書き込みを見れば、
意味が通じないことはないと思いますよ。

[538: 物件比較中さん]

では、床遮音の問題と階高の問題に戻りましょう。

[539: 匿名さん]

坂だから吹かして登るバイクやクルマを気にしたんじゃない。
新聞配達とかうるさい。

[540: 物件比較中さん]

階高３ｍについては、ソースなしってことですか？

[541: 匿名さん]

階高が３ｍを超える…は知りませんが、
>>57 の 2戸に1台のエレベーターが設置される可能性が高い…
はソースなしと思われます。

[542: 物件比較中さん]

ΔL等級と、階高（あるいは、上階床と下階天井の距離）による音の減衰は、
別物ってことですか？

[543: 周辺住民さん]

>>542さん

遮音性能と関係あるのは、フローリングの等級と床スラブの厚さです。
ΔLLやΔLHの数字が大きいほど、床スラブが厚いほど、遮音性能が高くなります。

[544: 周辺住民さん]

>>533さん

本マンションは春日通りから100mほど離れていますが、上階であれば夜間から早朝まで、つまり気温が低い時間帯はそこそこ気になるかと思います。まあそれでもT-2であれば十分ですが。

[545: 買い換え検討中]

春日通りからの距離は170mですと。

[546: 匿名さん]

文京切っての低地で浸水エリアに隣接＝眺望絶望的！！

[547: 買い換え検討中]

↑
これなんのこと？
江戸川橋のこと？

[548: 匿名さん]

ここに決まってるだろ、 見て見ぬ振り。
誰が江戸川橋の話するのよ。江戸川橋エリアのは半分新宿。
春日、後楽園は浸かるよ。

[549: 周辺住民さん]

>>548
文京区のハザードマップ見ましたが、春日の白山通り千川通りは2m〜5m浸かりますね。ここは坂下部分が20cm〜50cmでエントランスが浸かりますね。まぁあくまで想定でしょうが...

[550: 物件比較中さん]

千川通りからの距離は？

[551: 物件比較中さん]

>>543
ここは、以下の通りですね。
他との比較はどうでしょう。
単に、いいと思う・悪いと思う、ではなくて、
他のマンションの具体的データと比較して

軽量床衝撃音低減性能：⊿LL-3
重量床衝撃音低減性能：⊿LH-2
床スラブ厚：275mm (ボイドスラブ)

[552: 匿名さん]

西側の公園（マンション住民はいったんエントランスを出てから回り込まないと行けない）や，「はなれ」などを置いた屋上緑化部分は抜けていていいけれど，あの広々した緑と抜けた空間を堪能できるのは，本マンション住民よりむしろ隣接するマンションの住民のように思います
そしてその費用（管理費・土地代）は本マンション住民が支払うのだから
周辺住民にいかに譲歩したかが伺える物件だな，と思いました

[553: 購入検討中さん]

そりゃ、そうだろ。
近隣の大反対で何年も止まってたんだから。

でも、普通でデベなら、こんなに譲歩しないでしょう。
そこまでしたのに、まだ騒いでる近隣はどうなんでしょうか。

[554: 物件比較中さん]

入居１０７世帯に対して、
反対派、何世帯くらいなんでしょう。

[555: 匿名さん]

景観と住環境を考える全国ネットワークの
見学会で知りました。

全国的に注目されている案件です。

[556: 匿名さん]

私もここまで譲歩するか，と思いました。
隣にマンションが建って見晴らしや日照が悪くなる，なんてことはどこでもあることだと思います。
ましてやこの物件はそれを考慮して西側と北側に広い緑化スペースを作っています。
シビックセンターと同じ高さまで聳えたつことになる再開発ビルのほうがよっぽどかと思うのですが。

555さん。ここはそんなに景観を壊す，と言われているのですか？

[557: 物件比較中さん]

西側の公園について誤解がありませんか。

>>553さんの
>でも、普通でデベなら、こんなに譲歩しないでしょう。
についてです。


この物件は、傾斜地を造成していて
開発許可を取る必要があり
都市計画法で3%の緑地を造る義務があります。

3%を計算すると140㎡くらいなので、西側の公園がこれに当たるのでしょう。

法令の規定で義務づけられているものですから
西側の公園を、まるで自主管理公園と受け取られる説明をしているとすると
宅建業法に抵触することも考えられます。



この物件では、マンション環境性能表示で「みどり　☆１つ」です。

緑化率が低いということではないでしょうか。
（開発許可で義務づけられている緑地の部分は、緑化率に算入できないからです。）




>>556さん、
おそらく、最低限の配慮しかされていないのでしょう。

億ションというなら
「みどり　☆３つ」くらいにはしてもいいと思いますけど。

[558: 買い換え検討中]

西側の提供公園は緑地じゃなかったような気がします。
しかも完成したら文京区に提供するんでしょ。

億ションと緑☆て関係ありますか？　

[559: 匿名さん]

みどりが多ければ居住環境が優れていることになるでしょ

[560: 物件比較中さん]

小石川後楽園のことですね

[561: 匿名さん]

>>556-559
提供公園は、設ける義務があるもので、譲歩ではありません。
デベが譲歩だと言っているのですか？

>みどりが多ければ居住環境が優れていることになるでしょ
そうですね。
インペリアルガーデンは　緑☆☆　です。

[562: 匿名さん]

マンションの環境なんて、どうせ作るなら☆満点を目指せないの？
とか思ったんだけど
全部で☆３つの１５点満点を取ってるマンションってまだ４つしか無いみたいだね

[563: 買い換え検討中]

提供公園は義務ではないでしょ。
なんで義務化されなきゃいけないの？

これはね、開発許可を出すための、区としての取り引きだと思うよ。

[564: 購入検討中さん]

提供公園は、完成したら文京区に提供するんでしょ。
確かにこれが義務だったらおかしいわな。そんな条例、または法律聞いた事ない。
区と業者のギブアンドテイクだ。

[565: 匿名さん]

みどり☆1で車寄せないって
m j s k ？

[566: 匿名さん]

西側にサブエントランスを作るのを裏のマンション住人に反対されたのでやむなく提供公園にした。西側にエントランスあれば坂を登る必要もなくなるのに、譲歩しすぎです。

[567: 購入検討中さん]

譲歩については、いま話しても無駄です。

[568: 匿名さん]

>>563 >>564 >>566

申し上げにくいですが
調べた上で正しい情報を書いていただきたいですね。


この物件は１ｍを超える盛土があるために
文京区から開発許可を取っているものと考えられます。

都市計画法施行令２５条６号
開発区域の面積が０．３ヘクタール以上５ヘクタール未満の開発行為にあっては、開発区域に、面積の合計が開発区域の面積の３パーセント以上の公園、緑地又は広場が設けられていること。

公園の土地が文京区に帰属することは、都市計画法４０条で定められています。

詳しいことは東京都ＨＰ
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/kaihatsu/
に書かれています。


提供公園を設けるのは、法令による義務であって、
デベの譲歩…とか、ギブアンドテイク…とかは、明らかに誤った情報です。

[569: 物件比較中さん]

ここに住むと、
公園デビューが小石川後楽園ですか？
定期券もあるらしいし。

[570: 物件比較中さん]

>565

せめて
みどり☆2 にしないのですか？

市川猿之助に広告を頼むよりも
価値あると思います。