ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[505: 物件比較中さん]

>>500

デベに確かめていただけますか。

[506: 匿名さん]

自分で聞けよ。

[507: 匿名さん]

>504

普通じゃないってコトですw

[508: 周辺住民さん]

>>499さん

億ション自体は結構ありますが、1億前後以上が中心というマンションは、タワーか否か問わずあまりないです。

規模感のある物件で思いつくのは、すみふの千石、ザ・タワー小石川、小石川パークタワー（かなり古い）、本郷パークハウス ザ・プレミアフォートくらいでしょうか。

[509: 物件比較中さん]

本郷も
かねやすまでは
江戸のうち

今でも、春日通り超えると
雰囲気が変わりますね。

[510: 匿名さん]

だまされないことです。

>>388 >>394 などで指摘されています。

[511: 匿名さん]

↑
それでも買うよ、という人が買うのさ。
嫌なら買わなきゃいいだけだと思う。

[512: 匿名さん]

510
アンタの狙いは何だ？
善意の第三者か？

[513: 物件比較中さん]

ほんと、悪意のあるコメントはなにが狙いなんですか？

1億前後払える人は品のない書き込みに決断を左右されるほど頭悪くないだろうし、無関係な書き込みは迷惑なんですけど

[514: 周辺住民さん]

塩漬け期間の固定資産税負担に関しては、実際にマンション買って固定資産税を払っている人なら、10年間でどれくらいの額になるか分かります。もちろん特例が適用されないことを反映しての額も。

たいした額ではないですよ。

[515: 匿名さん]

>>510

だますだまされるということではなく、今の時代に買うこと自体がどうかという話ではないですか？
この物件の時価の左右で大きな影響を受ける方は注意ということですよね。

ただこの価格で買える人はそもそもこのマンションで含み損抱えても痛くもかゆくもない人もいるでしょうから、そういう方にとってはあとは住みたいか住みたくないかだけという気がしてます。

[516: 匿名さん]

>>509

天下の東大様があるけど？

[517: 匿名さん]

１年弱前に旧本郷弓町のマンションを１千万以上損して？（分譲価格が高かった！）売却しましたが、何故文京区の区役所周辺が人気があるのかわかるようでわかります。
利便性は良いと思います。春日駅に５分、本郷三丁目に５分、水道橋に９分。
（このマンションは更に便利かも？）
会社を退職する前は非常に便利でよい場所でした。
プラウドのマンションが目の前に建設されて八方塞がりで仕方なく売却しましたが後悔しております。
買い替えしたマンションは東・南・西、すべて眺望がよく富士山・スカイツリー・東京タワー等々見晴らし良し、日当たり抜群ですが初めての場所でマンションの住民、土地柄等々でストレスが溜まっております。（上階の住民やマンションの構造等々の原因もありますが・・・）
まだ半年を過ぎたくらいですが、買い替えを（文京区に戻りたい）検討しております。
しかしこのマンションはスレを見ると購入意欲がなくなります。
本郷弓町の旅館がマンションに変わればと待ち望んでいます。
ただの愚痴です。無視してください。（ほかに愚痴をこぼすところがなかったので・・・）

[518: 物件比較中さん]

>>516
春日通りを北に超えると、
オフィス街から東大などある落ち着いた雰囲気になってくるという意味です。

[519: 周辺住民さん]

>>517さん

プレミアフォートですね。文京区代表のいいマンションです。うらやましい。
おっしゃるようにこの近辺は、価格の要素を分解すると利便性が大半を占めるので、眺望や日当たりが悪くなろうと価値はあまり下がらないのかと思います。ただ、高値掴みすると中古に出す際にはすごく不利でしょうね。

[520: 周辺住民さん]

>>509さん >>516さん

区役所の展望台から本郷を見ると、春日通りの南北で建物の密度が異なることがよく分かります。
>>517さんが書いていますが、南側の弓町は非常に建て込んでいますが、北側の真砂町はゆったりした感じです。
さらに北の西片は良好な住宅地であることが一目瞭然です。

小石川1丁目に再開発が必要な理由もよく分かりますｗ

[521: 匿名さん]

>>514さん
10年間の金利は？


10年前に建築確認取り消しになった建築計画の設計事務所、ゼネコン、近隣対策業者に支払った費用は？

[522: 物件比較中さん]

サッシの遮音性能：T-2
軽量床衝撃音低減性能：⊿LL-3
重量床衝撃音低減性能：⊿LH-2

って、他と比べてどうなんでしょう。

[523: 匿名さん]

522
他と比べでも悪くないんじゃない。
521
近隣対策業者に依頼したの？
また、ゼネコン、設計事務所に支払った金額知ってるの？

[524: 匿名さん]

522
他と比べでも悪くないんじゃない。
521
近隣対策業者を依頼したの？
また、ゼネコン、設計事務所に支払った金額知ってるの？

[525: 匿名さん]

１０年前の費用を支払ってないの？

元々は清水建設でしたよね
清水建設が撤退したのもわかる気がする

[526: 匿名さん]

>>522　は、
他と比べて悪くないというより、
価格の割りによくない気がしますが。

[527: 匿名さん]

賃貸レベルじゃないですか・・・

[528: 匿名さん]

>>522 >>526 >>527
億ションなら優れた設計にすればいいのに

[529: 周辺住民さん]

サッシのT-2は妥当かと思います。T-3が使われるのは幹線道路沿いか駅地下で商業地域かといった場所です。

床の性能は寂しいですね。こちらに旧基準との比較ができるページがありますが、イマイチ。
http://www.alof.jp/deltal/lv/

ただし、床の踏み心地がふにゃふにゃなのを回避するために、あえて硬くて衝撃音のするフローリングを選んでいる可能性があります。高級マンションであれば、スラブを厚くして全体の遮音性能を担保することが可能ですから。

実際このマンションは階高が3mを超えるようなので、上下階の遮音性能はさほど悪くないと予想します。

[530: 匿名さん]

ソルマック‼︎

[531: 匿名さん]

個人的には、
騒音は日照より重視してますので
不安ですね。

[532: 匿名さん]

> 実際このマンションは階高が3mを超えるようなので

根拠のある情報ですか？
3mをどれくらい超えているのですか？

[533: 物件比較中さん]

>>531
は？笑
この場所で騒音が不安って笑

ここには真剣に検討してる方はいらっしゃらないんですね
意図があって非難したい人と意図があって擁護したい人ばっかり

[534: 匿名さん]

床の断音の話をしている時に、
「この場所」というのがわかりません。
上階からの騒音や下階への影響を
心配したりするのは当然ではないでしょうか。

[535: 買い換え検討中]

↑
横入りですが、、
この場合騒音とは言いません。
生活音とか言いませんか？

[536: 買い換え検討中]

しかも「断音」て初めて聞きました。

[537: 匿名さん]

前後の書き込みを見れば、
意味が通じないことはないと思いますよ。

[538: 物件比較中さん]

では、床遮音の問題と階高の問題に戻りましょう。

[539: 匿名さん]

坂だから吹かして登るバイクやクルマを気にしたんじゃない。
新聞配達とかうるさい。

[540: 物件比較中さん]

階高３ｍについては、ソースなしってことですか？

[541: 匿名さん]

階高が３ｍを超える…は知りませんが、
>>57 の 2戸に1台のエレベーターが設置される可能性が高い…
はソースなしと思われます。

[542: 物件比較中さん]

ΔL等級と、階高（あるいは、上階床と下階天井の距離）による音の減衰は、
別物ってことですか？

[543: 周辺住民さん]

>>542さん

遮音性能と関係あるのは、フローリングの等級と床スラブの厚さです。
ΔLLやΔLHの数字が大きいほど、床スラブが厚いほど、遮音性能が高くなります。

[544: 周辺住民さん]

>>533さん

本マンションは春日通りから100mほど離れていますが、上階であれば夜間から早朝まで、つまり気温が低い時間帯はそこそこ気になるかと思います。まあそれでもT-2であれば十分ですが。

[545: 買い換え検討中]

春日通りからの距離は170mですと。

[546: 匿名さん]

文京切っての低地で浸水エリアに隣接＝眺望絶望的！！

[547: 買い換え検討中]

↑
これなんのこと？
江戸川橋のこと？

[548: 匿名さん]

ここに決まってるだろ、 見て見ぬ振り。
誰が江戸川橋の話するのよ。江戸川橋エリアのは半分新宿。
春日、後楽園は浸かるよ。

[549: 周辺住民さん]

>>548
文京区のハザードマップ見ましたが、春日の白山通り千川通りは2m〜5m浸かりますね。ここは坂下部分が20cm〜50cmでエントランスが浸かりますね。まぁあくまで想定でしょうが...

[550: 物件比較中さん]

千川通りからの距離は？

[551: 物件比較中さん]

>>543
ここは、以下の通りですね。
他との比較はどうでしょう。
単に、いいと思う・悪いと思う、ではなくて、
他のマンションの具体的データと比較して

軽量床衝撃音低減性能：⊿LL-3
重量床衝撃音低減性能：⊿LH-2
床スラブ厚：275mm (ボイドスラブ)

[552: 匿名さん]

西側の公園（マンション住民はいったんエントランスを出てから回り込まないと行けない）や，「はなれ」などを置いた屋上緑化部分は抜けていていいけれど，あの広々した緑と抜けた空間を堪能できるのは，本マンション住民よりむしろ隣接するマンションの住民のように思います
そしてその費用（管理費・土地代）は本マンション住民が支払うのだから
周辺住民にいかに譲歩したかが伺える物件だな，と思いました

[553: 購入検討中さん]

そりゃ、そうだろ。
近隣の大反対で何年も止まってたんだから。

でも、普通でデベなら、こんなに譲歩しないでしょう。
そこまでしたのに、まだ騒いでる近隣はどうなんでしょうか。

[554: 物件比較中さん]

入居１０７世帯に対して、
反対派、何世帯くらいなんでしょう。

[555: 匿名さん]

景観と住環境を考える全国ネットワークの
見学会で知りました。

全国的に注目されている案件です。

[556: 匿名さん]

私もここまで譲歩するか，と思いました。
隣にマンションが建って見晴らしや日照が悪くなる，なんてことはどこでもあることだと思います。
ましてやこの物件はそれを考慮して西側と北側に広い緑化スペースを作っています。
シビックセンターと同じ高さまで聳えたつことになる再開発ビルのほうがよっぽどかと思うのですが。

555さん。ここはそんなに景観を壊す，と言われているのですか？

[557: 物件比較中さん]

西側の公園について誤解がありませんか。

>>553さんの
>でも、普通でデベなら、こんなに譲歩しないでしょう。
についてです。


この物件は、傾斜地を造成していて
開発許可を取る必要があり
都市計画法で3%の緑地を造る義務があります。

3%を計算すると140㎡くらいなので、西側の公園がこれに当たるのでしょう。

法令の規定で義務づけられているものですから
西側の公園を、まるで自主管理公園と受け取られる説明をしているとすると
宅建業法に抵触することも考えられます。



この物件では、マンション環境性能表示で「みどり　☆１つ」です。

緑化率が低いということではないでしょうか。
（開発許可で義務づけられている緑地の部分は、緑化率に算入できないからです。）




>>556さん、
おそらく、最低限の配慮しかされていないのでしょう。

億ションというなら
「みどり　☆３つ」くらいにはしてもいいと思いますけど。

[558: 買い換え検討中]

西側の提供公園は緑地じゃなかったような気がします。
しかも完成したら文京区に提供するんでしょ。

億ションと緑☆て関係ありますか？　

[559: 匿名さん]

みどりが多ければ居住環境が優れていることになるでしょ

[560: 物件比較中さん]

小石川後楽園のことですね

[561: 匿名さん]

>>556-559
提供公園は、設ける義務があるもので、譲歩ではありません。
デベが譲歩だと言っているのですか？

>みどりが多ければ居住環境が優れていることになるでしょ
そうですね。
インペリアルガーデンは　緑☆☆　です。

[562: 匿名さん]

マンションの環境なんて、どうせ作るなら☆満点を目指せないの？
とか思ったんだけど
全部で☆３つの１５点満点を取ってるマンションってまだ４つしか無いみたいだね

[563: 買い換え検討中]

提供公園は義務ではないでしょ。
なんで義務化されなきゃいけないの？

これはね、開発許可を出すための、区としての取り引きだと思うよ。

[564: 購入検討中さん]

提供公園は、完成したら文京区に提供するんでしょ。
確かにこれが義務だったらおかしいわな。そんな条例、または法律聞いた事ない。
区と業者のギブアンドテイクだ。

[565: 匿名さん]

みどり☆1で車寄せないって
m j s k ？

[566: 匿名さん]

西側にサブエントランスを作るのを裏のマンション住人に反対されたのでやむなく提供公園にした。西側にエントランスあれば坂を登る必要もなくなるのに、譲歩しすぎです。

[567: 購入検討中さん]

譲歩については、いま話しても無駄です。

[568: 匿名さん]

>>563 >>564 >>566

申し上げにくいですが
調べた上で正しい情報を書いていただきたいですね。


この物件は１ｍを超える盛土があるために
文京区から開発許可を取っているものと考えられます。

都市計画法施行令２５条６号
開発区域の面積が０．３ヘクタール以上５ヘクタール未満の開発行為にあっては、開発区域に、面積の合計が開発区域の面積の３パーセント以上の公園、緑地又は広場が設けられていること。

公園の土地が文京区に帰属することは、都市計画法４０条で定められています。

詳しいことは東京都ＨＰ
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/bosai/kaihatsu/
に書かれています。


提供公園を設けるのは、法令による義務であって、
デベの譲歩…とか、ギブアンドテイク…とかは、明らかに誤った情報です。

[569: 物件比較中さん]

ここに住むと、
公園デビューが小石川後楽園ですか？
定期券もあるらしいし。

[570: 物件比較中さん]

>565

せめて
みどり☆2 にしないのですか？

市川猿之助に広告を頼むよりも
価値あると思います。

[571: 購入検討中さん]

これから緑☆2？
mjsk?

[572: 物件比較中さん]

小石川後楽園で緑１とは、
皇居くらいが必要ということでしょうか。

[573: 匿名さん]

>572
小石川後楽園の緑の評価ではない


ル・サンク小石川の敷地内の緑化率が
☆1 しかないと評価されている

広告で緑を謳っていても
緑化率は ☆1

デベロッパーの環境配慮への姿勢の問題

[574: 購入検討中さん]

そうかな？
そうとも言い切れないと思うな。

[575: 匿名さん]

東京都マンション環境性能表示は東京都環境局で全て公開されています。
千代田区港区渋谷区新宿区などのマンションでは、緑☆３のマンションなど当たり前のようにたくさんあります。

しかし文京区にはみどり３のマンションは１つしかありません（アトラスタワー茗荷谷だけ）
また、江戸川区練馬区北区なども意外とみどりが多くありません。

たとえマンションのまわりに緑地があったとしても、マンションの敷地内にも植栽を増やそうとするというような
デベの姿勢は問われるんじゃないでしょうかね

[576: 購入検討中さん]

デベの姿勢に共感できなければ買わない。

まあいいよ。という人が買う。

それでいいんじゃね。

[577: 物件比較中さん]

車寄せおじさんの次はみどりおじさんか

まあ掲示板が盛り上がるのはいいことかもね

[578: 匿名さん]

>>575
みどり ☆☆☆
アトラスタワー茗荷谷（旭化成不動産レジデンス）

みどり ☆☆
ザ・パークハウス文京江戸川橋（三菱地所レジデンス株式会社）
ザ・パークハウス湯島龍岡町（三菱地所レジデンス株式会社）
インペリアルガーデン（住友不動産株式会社）
ブランス本郷真砂（東急不動産株式会社）
ブリリア本郷三丁目（東京建物株式会社）
プラウド本郷ヒルトップ（野村不動産株式会社）
ザ・ライオンズ上野の森（株式会社大京）
ザ・タワー小石川（オリックス不動産株式会社）
本郷パークハウス ザ・プレミアムフォート（三菱地所株式会社）

[579: 購入経験者さん]

↑
なにこの人、キモっ！

[580: 物件比較中さん]

みどりって！笑
そんなどうでもいいことで買う買わない決める人いるんですか笑

[581: 匿名さん]

>>568
都市計画法25条6号は開発区域の周辺に相当規模の公園、緑地又は広場が存する場合は、この限りでないと記載されとるで。小石川後楽園、礫川公園があれば3％いらんちゃう？

[582: 匿名さん]

>>581

離れすぎでしょう
同じ街区ならまだしも
見通せる位置にもありませんよ

小石川後楽園がすぐそばにあるかのような書込みも見かけるけど
離れていることわかって書いているのかしら

[583: 物件比較中さん]

みどりの ☆の数の判定基準は、
どこかに書いてますか？

[584: 匿名さん]

売主に聞けば？
自己評価によるものだから基準を教えてくれるはず。

[585: 物件比較中さん]

謙虚な売り手が
損をするんですね。

[586: 物件比較中さん]

>>577
同一人物じゃない？

[587: 匿名さん]

>>583-585

東京都マンション環境性能表示基準（平成17年6月8日 告示第846号）に書かれています。

緑☆1 は謙虚な売り手という意味ではなく、緑☆2以上の評価を得ようとしない売り手という意味です。

ル・サンク小石川後楽園は
>>578 で挙げられているマンションと違って
緑の量の確保と、緑の質の確保及び生態系への配慮についての
取組みができていないことになります。

[588: 匿名さん]

☆がいくつだろうがマンション建ててる時点で生態系云々は無理あるでしょ？　大体購入する方々で緑化に注視する方いるのかね？　近くの緑とか、借景とかしか興味ないのと違いますぅ？　都心で☆１とか☆２とか全然意味ないよ。借景で緑が有るか無いかだよ。
近くに緑があればいいでねぇですか、どうせ夜に帰宅して部屋に籠るんだし。休日に緑が見たいのなら近くにいい公園がある方が勝ちぢゃないんかね？　

[589: 物件比較中さん]

新価格、
まだ？

[590: 物件比較中さん]

>>588
子育てしないの？

マンション敷地内での
緑化の配慮がされているのがいいと思う。

[591: 購入経験者さん]

緑と子育て。
それムリあるな。なんでもかんでも緑とこじつけてない？

ここでガヤガヤ熱くなっても無意味。
どうせ買わないんでしょ？

[592: 物件比較中さん]

一期で何戸売り出すかは、
いつ決まるの？

[593: 匿名さん]

優れた建築士なら 緑☆2以上 にできるはず
道路に沿って高木の植栽を増やすと点数が違ってくる

[594: 購入経験者さん]

しつこいよ、みどりオジサン。

[595: 匿名さん]

五月みどり☆4（笑）

[596: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

木村みどり子☆5

[597: 匿名さん]

真っ当なデベロッパーなら
億ションに見合う設計にしてもいいのではないかな

[598: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

またその話題、、、
もういいよ。いまさらしょうがないでしょ。。

[599: 匿名さん]

樹海に住め。

[600: 匿名さん]

>>394
画像が映らなくなってますよ！
↓
ニッポンの都心邸宅、その立地に求められる資質とは、何か。日本独特の文化・伝統・美意識を、次代へと継承する住まいとは、何か。本マンションのナビゲーターを務める四代目・市川猿之助氏を交え、『ル・サンク小石川後楽園』の立地とプランニングの魅力を紐解きます。
http://k107.jp/interview.html

[601: 匿名さん]

>>600
市川猿之助は9月末までの契約らしいよ。

[602: 物件比較中さん]

リスク回避契約だったんですね

[603: 物件比較中さん]

抽選になりそう？

[604: 匿名さん]

抽選になるような住戸あるんかな。