ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[344: 匿名さん]

地権者は生活レベルがマッチしない方だったり
全部賃貸になってしまったりするので
少ないほうがいいですね

[345: 匿名さん]

329>>

近隣との関係や、すでに既存不適格になっているから建築確認出しなおしはデベとして選択肢にないと思いますよ。
よって車寄せはそのまま無しのままでしょう。

建築確認が出しなおせないので、こちらの掲示板で書かれているとおり昔の建築確認のまま走り続けていて少し時代違いを感じている方もいらっしゃるのかもしれないと思ったりもします。自分はあの導線どうなんだろうなと思ったりしますけど。

[346: 購入検討中さん]

どの導線ですか？

[347: 匿名さん]

この物件、駅近を強調されてますけど、途中からはかなり暗い裏道を通って帰ることになるでしょうね。

それから大きな車をお持ちの方は駐車場が使えるか注意したほうがよさそうです。

[348: 購入検討中さん]

田んぼの中の裏道じゃあるまいし、、、車も事前にサイズが把握できてれば買い替えますわ。

[349: 物件比較中さん]

表通りじゃないから人気出そうなのでは？

[350: 匿名さん]

>>345

二方向避難が確保できているでしょうか？
たとえば，HANARE（ハナレ）

[351: 匿名さん]

別に地下でもドライエリアを横移動すれば低い部分に出るんじゃないの

[352: 匿名さん]

ドライエリアから屋外への避難通路がない
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ011FD004/gazoModalOpen?ar=030&b...

ハシゴをかけてよじ登るのでしょうか？
>351 教えてください。

[354: 物件比較中さん]

>>352
この物件の事わからないなら
モデルルーム見て確認しようね。

[355: 購入検討中さん]

ハナレは避難経路いらないそうだよ。
だって寝泊まりする居室じゃないもの。

[356: 匿名さん]

>>355
ドライエリアからも
避難できる必要があるのでは？

ハナレで 一日中
ホームシアターを楽しんでいる時に
災害に遭ったらどうするの？

[357: 周辺住民さん]

>>356
事前案内会行きましたがハナレはワンルームで三階の中庭に位置してました。避難は玄関から出れば大丈夫だと思いますよ。

[358: 匿名さん]

ドライエリアの隣住戸との堺を蹴破って、隣のドライエリアに移動していけば
地面の低いほうへ出るか非常階段へ出れるはず
バルコニーで下へ降りるハッチが無いタイプもそういう避難経路だよ

[359: 物件比較中さん]

西側入り口は、三階ってことですか？

[360: ご近所さん]

あんな坂道に沿って建つマンションはいやだね。あの坂人が上り下りめっちゃ大変だよ。無駄な空間が多くなる。場所は静かだしいいけど。

[361: 匿名さん]

坂だからマンションにはエスカレーターがあるんでしょ

[362: 物件比較中さん]

案外、夜より平日昼間に書き込みの多いスレですね。
購買層がリーマンじゃないんでしょうか。

[363: 匿名さん]

>>362
書き込みのほとんどが建築反対派やろ
参考にならへん

[364: 購入検討中さん]

リーマンではない購買層は書き込みなんてしません。
自分もですが。

[365: 匿名さん]

ハナレのこと気になってました。
ドライエリアの隣住戸との境を蹴破って隣のドライエリアに移動するというのは本当ですか。
何処に出れるのですか。

[366: 匿名さん]

ハナレって最上階の超高額住戸にしか割り当てられないんだけど、ハナレのことをそんなに気にしている人って本当にその住戸を検討しているの？

[367: 購入検討中さん]

んなぁ訳ない。（タモリ風）

[368: 匿名さん]

最上階の住戸を検討する人はハナレの価値を気にしますよ。
そもそも地下室だし。

[369: 匿名さん]

最上階検討してるけど、ハナレは書斎か子供の勉強部屋、兼倉庫かな。
掃除とか冷蔵庫とか考えると、意外と不便な気がします。

[370: 物件比較中さん]

>>368
最上階に2億5000万出す購買層はハナレの価値なんて気にしないでしょ（笑）

[371: 物件比較中さん]

ハナレにトイレないって、
ｍｊｓｋ？

[372: 買いたいけど買えない人]

間取り図にはありますよ。無いのはフロ。ユニットシャワーがあれば素敵だと思ってます。
どうせ買えないんですけどね。

[373: 物件比較中さん]

朝のトイレラッシュが
解消できるんですね

[374: 匿名さん]

車寄せ無いって、
m j s k ?

[375: 購入検討中さん]

出た！車寄せ！

[376: 匿名さん]

千代田区なら分かるけど、文京区小石川でこの値段は恐ろしい…

[377: 匿名さん]

>>373
御冗談でしょう

>>375
真面目な話，送迎の車両や，荷物配送の車両は，どこに駐車すればいいの？

周辺道路はどこも狭くて，路上駐車したら他の車両の通行に支障ありますけど・・・富坂に駐車して走るのかしら？

[378: 物件比較中さん]

>>377
モデル見学しましたが、駐車スペースありましたよ〜
道幅も6mに拡幅するそうです。

[379: 匿名さん]

↑
具体的に車寄せはどこ

道幅を6mに拡幅して路上駐車するといいたいのですか
急坂は「駐停車禁止」ですよ

[380: 匿名さん]

この価格のままだと
最終的にどれくらいのディスカウント販売大会になるんだろ。
すごいことになりそう。

[381: 周辺住民さん]

車寄せさん、大人気ですね。

平坦側に停められるようにセットバックするはずなので、停車の問題はないと思います。それに停車の問題はこのマンションに限らず、付近の一戸建てにお住まいの方にも当てはまるかと。狭小の一戸建てばかりですが、どこのお宅も、そしてあなたのお宅もセットバックなどしていないと思われますが、それは問題ないんですかね（笑）

>>380さん

それほどディスカウントはされないと思いますよ。NIPPOは土木が本業です。発注者は国や地方自治体なので、安定した売上が見込め、このマンションを慌てて売る必要などなさそうです。すみふチックに時間をかけて売るんじゃないでしょうか。

[382: 購入検討中さん]

たしかに売り急ぐ雰囲気ではなかった。

[383: 匿名さん]

>>381さん

戸建て住戸と100戸超の規模の共同住宅とを同視して議論してますね
訪問車両の数が違いすぎる



> 平坦側に停められるようにセットバックするはずなので、停車の問題はないと思います。

平坦側といっているのは東側のことかな

東側は道幅を６メートルにしていないですよ
たとえば佐川急便のトラックが停車すると横を通り抜けるのが困難になる

現場を見に行けばわかることです



>>382さん

ここは工期が長くて引渡しまでまだ1年半あるから急いでもしかたがないです

[384: 匿名さん]

仮に早く売りたかったとしても売り急いでいる雰囲気を出さないようにしているのが普通では？

[385: 物件比較中さん]

>>379
車寄せさ〜ん
平面図に駐車スペース記載されてますよ〜

[386: 購入検討中さん]

384
それ当たり前じゃん。
ここで言われてるのは、価格を下げてまでも、という事やろ？

[387: 購入検討中さん]

383
1年半かけて販売するのと即完売との販売経費はどう説明する？

[388: by 匿名]

それよりも、これまで１０数年売るに売れなかったために膨らんでしまった固定資産税を含めて購入者から奪還せねばならないので、高くならざるをえないでしょ。プチバブルもありますが、それよりもここは、そういう土地なんでしょう。

[389: 匿名さん]

>385
４ｔ貨物車が問題なく入れるのか疑問だけど

大きい荷物は１階から搬入するのかい

[390: 匿名さん]

>>388

建築確認取り消しになって10年前に計画が頓挫したのはNIPPOの責任

購入者に転嫁するのは理不尽でしょ

[391: 物件比較中さん]

390
じゃ買わなきゃいいじゃん！
高いんだから、無理してご購入されなくてもよろしいかと存じます。

[392: 匿名さん]

>>383 >>387
フロンティア小石川ビルの経費のことかな

[393: 匿名さん]

>>392
それもあるが人件費もある

[394: 物件比較中さん]

経費が余計にかかったのはNIPPOの責任ですが、
その解決法は、高値で売ることしかありません。
その結果は、よく言えば付加価値をつける、
悪く言えば、だまくらかして売る、ということになったのでしょう。
エスカレーター・コンシェルジェ・歌舞伎役者・日経全面広告
というふうに。

[395: 匿名さん]

>>389

原価は原価。販売価格は販売価格ですよ。
もちろん原価は意識していると思いますが販売価格を間違えれば売れ残って結局回収できないのですから、あとは394さんの言われるように商品設計とマーケティングでがんばっているのでしょう。

この値段で売れれば周辺の中古の区分所有権の値段が上に引っ張られそうですね。すでに周辺で所有している人には朗報かもしれませんね。

[396: 匿名さん]

>>394
>悪く言えば、だまくらかして売る、ということになったのでしょう。
>エスカレーター・コンシェルジェ・歌舞伎役者・日経全面広告
>というふうに。

入居後は
NIPPOファシリティーズを
管理会社として儲けさせるというビジネスモデルですか

[397: 匿名さん]

↑
>>390の間違いでした。

[398: 物件比較中さん]

嫌なら買わなきゃいいじゃない。
ここで揚げ足取っても安くなるわけでもなし。

[399: 匿名さん]

一縷の望みをかけてネガる訳ですね♪

[400: 物件比較中さん]

ネガる人って買う気あるのかな。一縷の望みをかけてネガっては無い様に感じるのですけど。

金額相応の物件はネガらないのでは？
判断基準にする材料は各々でしょうけど、物件の価値が判断基準からずれてるから、アレが駄目だ、ココが悪いと騒ぐのではないでしょうか。

文京区の物件だとザ・インペリアル以下略とこの物件が叩かれてるなぁー、っと観戦してます。

[401: 物件比較中さん]

ザ・インペリアル以下略とル・サンク以下略は
争訟により頓挫したことが共通してますよ〜

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38556/res/192

[402: 匿名さん]

インペリアルと違ってダメな土地を高く売っているわけではなく立地はいいので住み心地は良いと思う。
あと住む人は普通そうでよさそう。
インペリアルはちょっとした音にクレームいうような人や安いところを買っておきながらプライドが高い人が多そうなイメージ。
ここは大手でもないしそういう人は入らないでしょ。
文京区がこれから発展するならこの土地は可能性ある。発展しなければ微妙だけど。

[403: 物件比較中さん]

402
少し観点が違うみたい。
ここ住む人は普通じゃないよ。いい意味でね。成功者やエリートばっかでしょ。

大手でもないし、というのもなんか違う。デベではないけど、会社としては大手と言っても差し支えないと思う。

文京区は発展とかではなく、既に成熟していて、港、中央、千代田あたりとはまた、一線を画すエリアだし。

[404: 匿名さん]

　都心が嫌なエリート（＝お金持ち）は今だとパークの渋谷大山や戸建て買うよ。
ここは小金もちレベル．．．世の中上には上がいるのです。
あなたは下を見て生きて下さい。

[405: 匿名さん]

>>400

逆にここで必死にこの物件を擁護している人ってどんなモチベーションなんだろうかと思ってみてます。
なんでほめなきゃいけないのか。
ネガティブ意見を否定したい、又は否定しなければならない理由がある人なのでしょうね。さてどんな人なのか。



>>403

成功者やエリートほどの賢い方々がこの物件をあの価格で買う又は買いたいと思うものなのか？と思っておりますが…

[406: 匿名さん]

>>405
同感です。

まさに高級マンション とか NIPPOと安藤・間は一流 とか ほめている書込みもわからないです。

[407: 物件比較中さん]

なら、こんな板でグダグダ言うより、モデルルーム予約して力説してきたら？

[408: 買い換え検討中]

むりむり！ここで書いてるヤツらはロクな連中じゃないから。そんな根性ないよ。

せいぜいここで騒いどれ！

[409: 買い換え検討中]

ぷっ(笑)
渋谷大山、戸建てだって(笑)
笑える

[410: 物件比較中さん]

同感
幡ヶ谷徒歩10分の大山
笑える

[411: 買い換え検討中]

渋谷大山、戸建てくん。
で？オマエはどこ住んでんの？

[412: 匿名さん]

>>411
調布ですが、何か?(怒)

[413: 匿名さん]

エレベーターは誰が何のために使うの⁇
ここはインペリアルと違って立地ＯK、建築ＮＧで正反対だな。

[414: 匿名さん]

エレベーターは荷物配送にも使うはず

むしろ，エレベーターがあれば，エスカレーターは必要にならないのでは？

> 立地OK、建築NG
経費をかけて優れた設計者に頼めばよかったのに．．．

[415: 匿名さん]

何かどちらの物件もひどい荒れ様だなぁ。

[416: 買い換え検討中]

通常、エレベーターは荷物の搬入に使わないでしょ。

[417: 物件比較中さん]

４００です。
荒れましたねー（汗）　でも、荒れる原因が書き込んでいる方々には無いと思いたいです。
荒れる要素があるから荒れるんですよ。両物件とも。

それと、物件比較中の私ですが、両方とも比較対象にありません。高すぎて手が出ません。
インぺ某は、無謀な価格で頑張ってますなー、っと称賛する感じでウォッチしてます。
ル・サンクは叩かれまくってますが、正直購入できる方が羨ましいです。春日／後楽園駅徒歩圏なだけで羨ましい。丸ノ内線って凄く便利。

[418: 匿名さん]

　文京区の丸の内で言うとインペリアルやルサンクよりディアナのダブル小石川のプレミアム住戸の方が羨ましいけど．．．

[419: 物件比較中さん]

成功者やエリートは、
キャッシュで買うの？

[420: 買い換え検討中]

人それぞれだよ。

[421: 匿名さん]

成功者って年収なんぼ？

[422: 匿名さん]

4000万

[423: 買い換え検討中]

税金ハンパない。

[424: 匿名さん]

>>416

それでは一体どこから荷物を搬入するのですか？
非常階段ですか？

エスカレーターがあっても荷物の搬入には使わないでしょ

[425: 匿名さん]

>>418
ディアナのダブル小石川は荒れるまもなくあっという間に売り切りましたもんね。

[426: 物件比較中さん]

東向きは
安めなの？

[427: 名無し]

モデルルームを見に行きました、この程度のもので2億5千万～、ちょっと買う気が起こさない。

[428: 匿名さん]

電車の便や駅からの距離を含め、立地はいいと思います。
なのである程度お高いのは仕方ないかと。
もちろん他にも立地のいい物件はたくさんあるので、ここが日本一と言うつもりはありませんが。
地縁の有り無し、共用施設や高層低層など、好みと優先順位は人それぞれです。

私的には公共施設も近く、比較的地盤が良さそう、将来の駅前再開発の可能性含め、前向きに検討しています。
早く価格が発表されるといいですね。

[429: 物件比較中さん]

>>315
55m2 の部屋の方が
高いの？

[430: 匿名さん]

全ての住戸の価格が提示されていたわけではありません。
かなりアバウトでした。
（半）地下室は、相対的にお安くなると思います。

[431: 買い換え検討中]

安けりゃ倍率も付きそう。

[432: 匿名さん]

>430

道路や隣地から見て１階ぶん埋まっている地下室だと，（半）は不適切では？
擁護したいのかもしれないけど


>431

資産価値と居住性を考えると地下室は避けたい

[433: 買い換え検討中]

427
2億5千万の物件語る前に、日本語を勉強せいや！
「買う気が起こさない」て、なんやねん？

[434: 匿名さん]

調布。いいとこじゃん。

[435: 匿名さん]

＞433

思い遣りや言葉遣いを勉強してください。

[436: 匿名さん]

まとめると、既存不適格、地下室部分以外はOKなマンションってことかな?
あの急坂はうちはあまり使わなさそうだから問題視してないんだけど。

[437: 物件比較中さん]

事前案内会行っても、
一部の部屋の価格しか教えてくれないって、
ｍｊｓｋ？

[438: 匿名さん]

自分で確かめてこい。

[439: by 匿名]

管理費高いですね。エレベータの数、エスカレータ、コンシェルジュといい、ここは老人ホームなのかしらん。
説明会もそうでしたが、乳飲み子を抱えた家族はあまりいないようですね。。。
私はもう少しマンション供給率と価格が安定してから購入しようかなと思いました。
ここを含めてマンションの価格、売れ行きは引き続きWatchingしようと思います。

[440: 匿名さん]

管修費、発表されましたか？

[441: 物件比較中さん]

高齢者が多かったの？

[442: 匿名さん]

私が見に行ったときは子供連れが多かったですよ
土日だったからかもしれませんが、子供を連れた若い夫婦がけっこういました
でも、全く子育て世帯向けではない物件ですね
小さい子供のいる家庭には不用どころか危険なエスカレーター、多すぎるエレベーター、歌舞伎役者・・・
一般的な文京区のニーズと乖離している気がするのが資産価値的にどうかと思うので、少し様子見ですかね

[443: 物件比較中さん]

一日３－４回の案内会が、
今月だけで延べ１５日は開催されてますね。
一回５家族なら、３００ファミリー近く、
１０なら６００？