ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[304: 物件比較中さん]

世界に誇る、首都圏外郭排水路がある。それに城東エリアのような低地ではないので困ることはない。と思いたい。

[305: 匿名さん]

文京区水災害ハザードマップ
bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/suigai-omote.pdf

敷地そのものが水没危険地域からはぎりぎり免れています。想定内の水災害であればの話ですが・・・
地下排水路はそこに流れこむまでの水路が土砂などで詰まってしまって十分に機能しなくなることも想定されるそうです

少し前の話題ですが，四谷-田端にかけてほぼ直線的に活断層があることがわかっています
これはほぼ直下にあたります

[306: 匿名さん]

>少し前の話題ですが，四谷-田端にかけてほぼ直線的に活断層があることがわかっています
http://www.47news.jp/CN/201208/CN2012082001001993.html

盛土により地盤の嵩上げをしているようですが．．．

[307: 物件比較中さん]

首都直下型地震がきたら、どこに住んでても同じでしょ

[308: 物件比較中さん]

最安値部屋、
いくら？

[309: 匿名さん]

8000万くらい。

[310: 物件比較中さん]

55m2で8000万、
ｍｊｓｋ？

[311: 物件比較中さん]

しかも地下室、
ｍｊｓｋ？

[312: 匿名さん]

>>311
は〜？mjskの意味は？

[313: 購入あきらめた人]

まじっすか？　だろ。　それぐらいピントこいよ・・

ちなみに当人ではないけど。

それにしても、あほらいしい値付け。

[314: 匿名さん]

同感。
でも商売だから良いのでは。それでも欲しい人は買うのだし。
そういう方がいると踏んで値付けしてるのだし。

ちなみに私は全く手が出ないので、負け惜しみです。

[315: 匿名さん]

手元の資料でグロスで一番安いのは、64.7平米6500～7000万円になってます。

107戸でエレベーターが4基、それにエスカレーターもあり24時間有人管理でコンシェルジュがいて、、、管理費は高そうですね。
お金があったら住みたいです(笑)

地下には雨水貯留槽やピットがあって、大雨には気を使ってるのかな？

[316: 匿名さん]

293さんに納得です。
ただ、どこも周辺相場より驚くほど高いので躊躇します。でも、売れてるんですよね。

にしても、ここの掲示板、感じが悪いひとの書き込み多いような。学歴どうのとか、ケンカごしだったり。
購入検討者の人柄が伺える。

[317: 匿名さん]

>>313
あほらしい？
kwsk

[318: 匿名さん]

>>315
事前案内会の資料で価格を示して
後にそれと比較対照して価格が下がったと思わせるような販売をすると
二重価格表示に該当するおそれがあるのでは？

[319: 物件比較中さん]

予定価格だから、二重価格表示じゃないだろ！

[320: 物件比較中さん]

kwrkてなに？

あと、購入検討者は購入者にあらず。
このような書き込みする人は買いません。
自分は買えません。

[321: 匿名]

同じ高いならこれから再開発でできる文京区ﾗﾝﾄﾞﾏｰｸになる春日駅前のﾀﾜｰの方がいいですね、大規模だし、

[322: 匿名さん]

ここより条件いいだろうし、ランドマークとしての価値も違うからね。待てるなら様子見かな。ここも既に価格高過ぎだし、ここより安くなる可能性あると思う。

[323: 物件比較中さん]

60平米台ならば再開発タワーに期待してもいいでしょうね。
大きい部屋は無いらしいし、幹線道路の騒音が気にならなければ。
価格は未知数ですが。

[324: 物件比較中さん]

三井・三菱で販売するらしい。
格安なわけがない。

[325: 周辺住民さん]

再開発タワーがここより安いという根拠が解らん。希望的観測なのかな？

[326: 物件比較中さん]

だれも格安なんて書いてない。ここが十分に高いんだから、ここより高くなる根拠もないと思いますよ。

[327: 周辺住民さん]

ここの売れ行き次第という側面もあるのでしょうね。

[328: 匿名さん]

再開発タワーはこんな感じだけど
http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html

東面は少し北東向きになってしまう
南面は幅が狭く住戸が少なそうで、前に文京区役所や東京ドームホテルが建ってて眺望に疑問
西面はスフミ後楽園ビルが既に建ってる

条件の良い住戸は少なそう

[329: 匿名さん]

車寄せが無い億ションですか？

経費をかけて優れた設計者に頼めばいいのに

[330: 周辺住民さん]

もう遅い！

[331: 購入検討中さん]

>>329
車寄せに随分こだわりますね〜

[332: 匿名]

同じ高いなら、商業施設隣接、ﾗﾝﾄﾞﾏｰｸ、大規模、駅近、やはりﾀﾜｰに期待してしまいますね

[333: 物件比較中さん]

地下住戸だらけの既存不適格物件に比べれば、駅前タワーのほうが眺望、日照など条件はいいでしょ。ここでまともなのは南向きの6階より上だけ。

[334: 匿名]

ランドマークな物件は、売るにも貸すにもいい

[335: 物件比較中さん]

事前案内会の後、
通常案内会があるの？

[336: by 匿名]

うーん、期待していただけに、いろんな意味で残念なマンションだ。

[337: 匿名さん]

>>336
同感です

そしてNIPPOがわかってない・・・猿之助さんのCMも逆効果

[338: 周辺住民さん]

期待って、何を期待してたんですか？

[339: 購入検討中さん]

CMはやってないですよ。

[340: 購入検討中さん]

数年後の再開発を待つって、、、
もはや検討者じゃないやん。

[341: 匿名さん]

あれ、車寄せさんが騒ぎませんね。

[342: 購入検討中さん]

なんやかんや言っても、こんだけの土地は希少だよ。
しかも春日の再開発と違って地権者が居ないでしょ？
地権者用の非分譲とかわんさかあるとウザいしな。

[343: 物件比較中さん]

地権者は民度が低いんですか？

[344: 匿名さん]

地権者は生活レベルがマッチしない方だったり
全部賃貸になってしまったりするので
少ないほうがいいですね

[345: 匿名さん]

329>>

近隣との関係や、すでに既存不適格になっているから建築確認出しなおしはデベとして選択肢にないと思いますよ。
よって車寄せはそのまま無しのままでしょう。

建築確認が出しなおせないので、こちらの掲示板で書かれているとおり昔の建築確認のまま走り続けていて少し時代違いを感じている方もいらっしゃるのかもしれないと思ったりもします。自分はあの導線どうなんだろうなと思ったりしますけど。

[346: 購入検討中さん]

どの導線ですか？

[347: 匿名さん]

この物件、駅近を強調されてますけど、途中からはかなり暗い裏道を通って帰ることになるでしょうね。

それから大きな車をお持ちの方は駐車場が使えるか注意したほうがよさそうです。

[348: 購入検討中さん]

田んぼの中の裏道じゃあるまいし、、、車も事前にサイズが把握できてれば買い替えますわ。

[349: 物件比較中さん]

表通りじゃないから人気出そうなのでは？

[350: 匿名さん]

>>345

二方向避難が確保できているでしょうか？
たとえば，HANARE（ハナレ）

[351: 匿名さん]

別に地下でもドライエリアを横移動すれば低い部分に出るんじゃないの

[352: 匿名さん]

ドライエリアから屋外への避難通路がない
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ011FD004/gazoModalOpen?ar=030&b...

ハシゴをかけてよじ登るのでしょうか？
>351 教えてください。

[354: 物件比較中さん]

>>352
この物件の事わからないなら
モデルルーム見て確認しようね。

[355: 購入検討中さん]

ハナレは避難経路いらないそうだよ。
だって寝泊まりする居室じゃないもの。

[356: 匿名さん]

>>355
ドライエリアからも
避難できる必要があるのでは？

ハナレで 一日中
ホームシアターを楽しんでいる時に
災害に遭ったらどうするの？

[357: 周辺住民さん]

>>356
事前案内会行きましたがハナレはワンルームで三階の中庭に位置してました。避難は玄関から出れば大丈夫だと思いますよ。

[358: 匿名さん]

ドライエリアの隣住戸との堺を蹴破って、隣のドライエリアに移動していけば
地面の低いほうへ出るか非常階段へ出れるはず
バルコニーで下へ降りるハッチが無いタイプもそういう避難経路だよ

[359: 物件比較中さん]

西側入り口は、三階ってことですか？

[360: ご近所さん]

あんな坂道に沿って建つマンションはいやだね。あの坂人が上り下りめっちゃ大変だよ。無駄な空間が多くなる。場所は静かだしいいけど。

[361: 匿名さん]

坂だからマンションにはエスカレーターがあるんでしょ

[362: 物件比較中さん]

案外、夜より平日昼間に書き込みの多いスレですね。
購買層がリーマンじゃないんでしょうか。

[363: 匿名さん]

>>362
書き込みのほとんどが建築反対派やろ
参考にならへん

[364: 購入検討中さん]

リーマンではない購買層は書き込みなんてしません。
自分もですが。

[365: 匿名さん]

ハナレのこと気になってました。
ドライエリアの隣住戸との境を蹴破って隣のドライエリアに移動するというのは本当ですか。
何処に出れるのですか。

[366: 匿名さん]

ハナレって最上階の超高額住戸にしか割り当てられないんだけど、ハナレのことをそんなに気にしている人って本当にその住戸を検討しているの？

[367: 購入検討中さん]

んなぁ訳ない。（タモリ風）

[368: 匿名さん]

最上階の住戸を検討する人はハナレの価値を気にしますよ。
そもそも地下室だし。

[369: 匿名さん]

最上階検討してるけど、ハナレは書斎か子供の勉強部屋、兼倉庫かな。
掃除とか冷蔵庫とか考えると、意外と不便な気がします。

[370: 物件比較中さん]

>>368
最上階に2億5000万出す購買層はハナレの価値なんて気にしないでしょ（笑）

[371: 物件比較中さん]

ハナレにトイレないって、
ｍｊｓｋ？

[372: 買いたいけど買えない人]

間取り図にはありますよ。無いのはフロ。ユニットシャワーがあれば素敵だと思ってます。
どうせ買えないんですけどね。

[373: 物件比較中さん]

朝のトイレラッシュが
解消できるんですね

[374: 匿名さん]

車寄せ無いって、
m j s k ?

[375: 購入検討中さん]

出た！車寄せ！

[376: 匿名さん]

千代田区なら分かるけど、文京区小石川でこの値段は恐ろしい…

[377: 匿名さん]

>>373
御冗談でしょう

>>375
真面目な話，送迎の車両や，荷物配送の車両は，どこに駐車すればいいの？

周辺道路はどこも狭くて，路上駐車したら他の車両の通行に支障ありますけど・・・富坂に駐車して走るのかしら？

[378: 物件比較中さん]

>>377
モデル見学しましたが、駐車スペースありましたよ〜
道幅も6mに拡幅するそうです。

[379: 匿名さん]

↑
具体的に車寄せはどこ

道幅を6mに拡幅して路上駐車するといいたいのですか
急坂は「駐停車禁止」ですよ

[380: 匿名さん]

この価格のままだと
最終的にどれくらいのディスカウント販売大会になるんだろ。
すごいことになりそう。

[381: 周辺住民さん]

車寄せさん、大人気ですね。

平坦側に停められるようにセットバックするはずなので、停車の問題はないと思います。それに停車の問題はこのマンションに限らず、付近の一戸建てにお住まいの方にも当てはまるかと。狭小の一戸建てばかりですが、どこのお宅も、そしてあなたのお宅もセットバックなどしていないと思われますが、それは問題ないんですかね（笑）

>>380さん

それほどディスカウントはされないと思いますよ。NIPPOは土木が本業です。発注者は国や地方自治体なので、安定した売上が見込め、このマンションを慌てて売る必要などなさそうです。すみふチックに時間をかけて売るんじゃないでしょうか。

[382: 購入検討中さん]

たしかに売り急ぐ雰囲気ではなかった。

[383: 匿名さん]

>>381さん

戸建て住戸と100戸超の規模の共同住宅とを同視して議論してますね
訪問車両の数が違いすぎる



> 平坦側に停められるようにセットバックするはずなので、停車の問題はないと思います。

平坦側といっているのは東側のことかな

東側は道幅を６メートルにしていないですよ
たとえば佐川急便のトラックが停車すると横を通り抜けるのが困難になる

現場を見に行けばわかることです



>>382さん

ここは工期が長くて引渡しまでまだ1年半あるから急いでもしかたがないです

[384: 匿名さん]

仮に早く売りたかったとしても売り急いでいる雰囲気を出さないようにしているのが普通では？

[385: 物件比較中さん]

>>379
車寄せさ〜ん
平面図に駐車スペース記載されてますよ〜

[386: 購入検討中さん]

384
それ当たり前じゃん。
ここで言われてるのは、価格を下げてまでも、という事やろ？

[387: 購入検討中さん]

383
1年半かけて販売するのと即完売との販売経費はどう説明する？

[388: by 匿名]

それよりも、これまで１０数年売るに売れなかったために膨らんでしまった固定資産税を含めて購入者から奪還せねばならないので、高くならざるをえないでしょ。プチバブルもありますが、それよりもここは、そういう土地なんでしょう。

[389: 匿名さん]

>385
４ｔ貨物車が問題なく入れるのか疑問だけど

大きい荷物は１階から搬入するのかい

[390: 匿名さん]

>>388

建築確認取り消しになって10年前に計画が頓挫したのはNIPPOの責任

購入者に転嫁するのは理不尽でしょ

[391: 物件比較中さん]

390
じゃ買わなきゃいいじゃん！
高いんだから、無理してご購入されなくてもよろしいかと存じます。

[392: 匿名さん]

>>383 >>387
フロンティア小石川ビルの経費のことかな

[393: 匿名さん]

>>392
それもあるが人件費もある

[394: 物件比較中さん]

経費が余計にかかったのはNIPPOの責任ですが、
その解決法は、高値で売ることしかありません。
その結果は、よく言えば付加価値をつける、
悪く言えば、だまくらかして売る、ということになったのでしょう。
エスカレーター・コンシェルジェ・歌舞伎役者・日経全面広告
というふうに。

[395: 匿名さん]

>>389

原価は原価。販売価格は販売価格ですよ。
もちろん原価は意識していると思いますが販売価格を間違えれば売れ残って結局回収できないのですから、あとは394さんの言われるように商品設計とマーケティングでがんばっているのでしょう。

この値段で売れれば周辺の中古の区分所有権の値段が上に引っ張られそうですね。すでに周辺で所有している人には朗報かもしれませんね。

[396: 匿名さん]

>>394
>悪く言えば、だまくらかして売る、ということになったのでしょう。
>エスカレーター・コンシェルジェ・歌舞伎役者・日経全面広告
>というふうに。

入居後は
NIPPOファシリティーズを
管理会社として儲けさせるというビジネスモデルですか

[397: 匿名さん]

↑
>>390の間違いでした。

[398: 物件比較中さん]

嫌なら買わなきゃいいじゃない。
ここで揚げ足取っても安くなるわけでもなし。

[399: 匿名さん]

一縷の望みをかけてネガる訳ですね♪

[400: 物件比較中さん]

ネガる人って買う気あるのかな。一縷の望みをかけてネガっては無い様に感じるのですけど。

金額相応の物件はネガらないのでは？
判断基準にする材料は各々でしょうけど、物件の価値が判断基準からずれてるから、アレが駄目だ、ココが悪いと騒ぐのではないでしょうか。

文京区の物件だとザ・インペリアル以下略とこの物件が叩かれてるなぁー、っと観戦してます。

[401: 物件比較中さん]

ザ・インペリアル以下略とル・サンク以下略は
争訟により頓挫したことが共通してますよ〜

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38556/res/192

[402: 匿名さん]

インペリアルと違ってダメな土地を高く売っているわけではなく立地はいいので住み心地は良いと思う。
あと住む人は普通そうでよさそう。
インペリアルはちょっとした音にクレームいうような人や安いところを買っておきながらプライドが高い人が多そうなイメージ。
ここは大手でもないしそういう人は入らないでしょ。
文京区がこれから発展するならこの土地は可能性ある。発展しなければ微妙だけど。

[403: 物件比較中さん]

402
少し観点が違うみたい。
ここ住む人は普通じゃないよ。いい意味でね。成功者やエリートばっかでしょ。

大手でもないし、というのもなんか違う。デベではないけど、会社としては大手と言っても差し支えないと思う。

文京区は発展とかではなく、既に成熟していて、港、中央、千代田あたりとはまた、一線を画すエリアだし。