ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[251: 物件比較中さん]

一階のお値段は？

[252: 物件比較中さん]

グレード別に仕様が変わるのは仕方ないんでしょうけど、プレミアムな住戸以外はキッチンが人工大理石なのはどうなんでしょうね。
モデルルームは素晴らしいんだけど、実際の３種類のカラーセレクトの実物を見たらどの組み合わせもいまひとつピンとこなくて一昔前のセンスのような気がした。

価格もこのご時世に乗ってきている金額なのはもちろんだけど、あの充実した共用施設やエレベーター等の維持費を考えると管理費がものすごいことになりそう。

[253: 匿名さん]

自動車駐車場は何階にあるのかな？

雨降りの日に自動車駐車場に行くのに吹きさらしの廊下を通るって本当？

[254: 物件比較中さん]

西側の庭って、
何階から出られるの？

[255: by 匿名]

高杉というのがわかりますね。プチバブルですかね。
一方、こんな坂道に立っているので資産価値は下がるのは必死なので、中古では売るに売れない。
小石川の大きな敷地という希少価値と永住前提であれば購入に意味があるか。。。
事前説明会に行きましたが、管理費、修繕積立金は１ヶ月後に提示とのこと。多分、めちゃめちゃ高いので、販売戦略っぽい。更に中古では売れなそうですね。思ったほど、高級感が感じられない。
来月の予約取り消そうか考え中。

[256: 物件比較中さん]

抽選になるの？

[257: 購入検討中さん]

人工大理石ではなく、人工石だよ。まったくモノが違います。

[258: 匿名さん]

フィオレストーンってやつですね

[259: 匿名さん]

フィオレストーンってありですか？
個人的にはテンション下がる

[260: 匿名さん]

人工は人工だろ
御影石とかのほうがいい

[261: 匿名さん]

フィオレストーンの方が天然石より高級なのでは？

[262: 匿名さん]

上層階の広いオクション部屋が天然石なのに？

[263: 匿名さん]

ダイヤ∞＞＞ジルコニア

[264: 匿名さん]

誇大広告がされていたのでしょうか
↓
6月19日（木）～9月11日（木）の間、「東京都マンション環境性能表示を取得しています。」と誤って表示していましたので、訂正いたします。
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ011FD030/gazoModalOpen?nc=67711212&...


お詫びも中途半端
消費者保護の観点で問題あり

SUUMOの責任ですか？

[265: 匿名さん]

誤って表示していたのはSUUMOだけなのでは？

そもそも、断熱性２　とか　みどり　１　とかだから
評価を上げるための「広告」になってないと思うけど

[266: 名無し]

この値段では麻布、高輪、品川にも買えますか、とりあえず、見に行くのはやめた

[267: 匿名さん]

>>264-265
“優良誤認表示”に引っかかる
事実と異なることや事実無根の表記はすべてNG

広告主は，消費者に対して広告に関する究極的責任を負う

[268: 物件比較中さん]

「この値段」、KWSK！

[269: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[270: 匿名さん]

管理費相当高そうですね。

そして、高台とうたってますが高台なのか？
歌舞伎役者を広告に使うぶん、安くしてほしかった。

[271: 匿名さん]

> そして、高台とうたってますが高台なのか？

典型的な地下室マンション

物件概要も曖昧
地階であることがわからなくなってます

[272: 周辺住民さん]

＞２７１

同感です。それに坂の下のほうに建ってます。
良く捉えるならば、商店街までほぼフラットアプローチ。

[273: 匿名さん]

売れ残りそう。
良い立地の物件は高ところから売れていきますが、ここは価格の低いところから売れていきそう。

[274: 匿名さん]

行ってきました。3階で80平米で1億超。いったい誰が買うんだろう。。 ほとんどの部屋が9000万は超えてる。 そんなに価値ある？

[275: by 匿名]

とっても残念な物件だと思いました。
モデルルームは１００平米のものですが、それだと仕様も異なるし、オプションだらけで現実的にも考えることができない。
価格が高いだけで、後々、損しそうな気がします。小石川、かつ、このエリアにどうしても住みたいと思うだけが購入する物件かなと

[276: by 匿名]

No.275さんと同感です。
モデルルームを見に行ったのですが、昨今のモデルルームと異なり、キッズルームも用意されていないのです。
子供がいて大変でした。。あまり話に参加できず、夫に託せざるを得ない状況。
この物件は、あまりファミリーを意識していないのかなと思いました。
もっとも、販売戦略的に同じ年代を同時間になるように操作しているのでしょうが。。そういった点も見え透いていて、気分が悪かったです。
わたし的には、外面の良いマンションになるかもしれませんが、中は使い勝手が悪そうに思えます。

[277: 物件比較中さん]

商談テーブルはすべて個室だったのは良かったですよ。

[278: 物件比較中さん]

まだ予定価格でしょ？それとももう決まってるの！

[279: 匿名さん]

噂は本当だった(笑)

平均でも坪400万でした。。。
この土地にこだわりはないので、撤退します。

[280: 匿名さん]

多少下がるとしても、せいぜい200-300万くらいでは？かなり高いのは間違いないですが、私含め貧乏人がわめいてもきっと売れるんでしょうけど。

[281: 匿名さん]

>価格が高いだけで、後々、損しそうな気がします。
既存不適格です。

>280
外面の良いマンションでは売れないと思います。

[282: 物件比較中さん]

外面のいいマンションて具体的にどのようなマンションですか？

[283: by 匿名]

外面は個人的感覚なんでしょうね。
確かに実物が建っていないのでなんとも言えませんが、個人的にパンフレットのイメージは良い。
ただ、確かにモデルルームは意味なさそうですね。私も内装はいまいちと感じました

＞貧乏人がわめいてもきっと売れるんでしょうけど。

お金があったとしても資産価値が下がりそうなところ、それ以上の売価では買わないですよ。お金ある人は
そこらへんの目利きはないとね。
ここは無いな。

[284: 匿名さん]

立川程度で坪330万なんだから、
坪400万でも妥当という気がする。
まあ、今は買い時ではないのでしょう。

[285: 匿名さん]

283
金持ちが目利きがないことは、
バブルという歴史が教えてくれてます。
金持ちというより人間かな。

[286: 物件比較中さん]

いまはどこも値段が高い。ある意味、買い時ではないかもしれません。
じゃいつ買うの？買う理由も明確なので悩みどころです。
場所は気に入ってます。

[287: by 匿名]

買いたい時が買い時かと。
ただ、プチバブルが早めに消えそうな気がしていて、悩みます。
人口は減少傾向なので、部屋数は供給過剰。もうちょっと、様子見かな

[288: 匿名さん]

>>264のような広告が出てしまうのも
新興デベだからですか
都庁から指導や勧告を受けてもしかたがないと思う

[289: 匿名さん]

８階の1LDK、東向で南からの陽射しは無し、55.49平米で7000～7500万円(坪430前後)になってました。

[290: 匿名]

坪430万円！　高いですね　数年後に予定されてる春日近くに大規模再開発でできるﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝは、もっと高額になるのでしょうか？　

[291: 匿名さん]

そのタワーマンション群ができると、価格の高い東向き部屋も日当たりゼロになるかもね。夏場は多少あたるかもしれんけど。駅から近い以外はダメな印象。価格に合わないよ。

[292: 匿名さん]

>>287
これからオリンピックに向けてはまだバブルだと思いますよ
その後一気にはじけるかもしれないけど‥

[293: 匿名さん]

都心の物件で日当たりを気にしたり、中古に出して値段が下がることを気にしている人はマンションなんて買えませんよ（笑）
今はこの物件に限らず割高な価格設定ですから。かといって将来マンション価格が下がる保証はありません。あと数年は今の状況が続くと思います。

不動産が今が買い時なのかはその人のライフプランを考えた上で話をするだけで、割高だから購入時期を遅らせたりしてはいけないと個人的には思ってます。

[294: 物件比較中さん]

中層階以下は、
坪４００以下ってことですか？

[295: ご近所さん]

　ここ都心じゃないんですけど．．．
あえて、都心を避けて文京区に住んで者にとって迷惑だなぁ～

[296: 匿名さん]

都心かどうかを区境で区別する人って堅苦しいよね。後楽園は、千代田区や中央区の東端よりよっぽど都心だとおもうけど。

[297: 匿名さん]

5階(実質3階？)南西角で、97.71平米13000〜14000万円でした。

[298: 物件比較中さん]

だからどうした？
買うか買わないかだろ。

[299: 買いたいけど買えない人]

だな。

[300: 物件比較中さん]

地価民族と天空人に分かれるってこと？

[301: 物件比較中さん]

↑　地下民族

[302: 匿名さん]

>>297
もはやデベがマンションバブル膨らませまくってる印象ですね。原価の上昇だけでは説明つかないでしょ。

[303: 匿名さん]

地下住室はドライエリアから避難するのですか？

これまでに経験したことのないような大雨で困りませんか？

[304: 物件比較中さん]

世界に誇る、首都圏外郭排水路がある。それに城東エリアのような低地ではないので困ることはない。と思いたい。

[305: 匿名さん]

文京区水災害ハザードマップ
bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/suigai-omote.pdf

敷地そのものが水没危険地域からはぎりぎり免れています。想定内の水災害であればの話ですが・・・
地下排水路はそこに流れこむまでの水路が土砂などで詰まってしまって十分に機能しなくなることも想定されるそうです

少し前の話題ですが，四谷-田端にかけてほぼ直線的に活断層があることがわかっています
これはほぼ直下にあたります

[306: 匿名さん]

>少し前の話題ですが，四谷-田端にかけてほぼ直線的に活断層があることがわかっています
http://www.47news.jp/CN/201208/CN2012082001001993.html

盛土により地盤の嵩上げをしているようですが．．．

[307: 物件比較中さん]

首都直下型地震がきたら、どこに住んでても同じでしょ

[308: 物件比較中さん]

最安値部屋、
いくら？

[309: 匿名さん]

8000万くらい。

[310: 物件比較中さん]

55m2で8000万、
ｍｊｓｋ？

[311: 物件比較中さん]

しかも地下室、
ｍｊｓｋ？

[312: 匿名さん]

>>311
は〜？mjskの意味は？

[313: 購入あきらめた人]

まじっすか？　だろ。　それぐらいピントこいよ・・

ちなみに当人ではないけど。

それにしても、あほらいしい値付け。

[314: 匿名さん]

同感。
でも商売だから良いのでは。それでも欲しい人は買うのだし。
そういう方がいると踏んで値付けしてるのだし。

ちなみに私は全く手が出ないので、負け惜しみです。

[315: 匿名さん]

手元の資料でグロスで一番安いのは、64.7平米6500～7000万円になってます。

107戸でエレベーターが4基、それにエスカレーターもあり24時間有人管理でコンシェルジュがいて、、、管理費は高そうですね。
お金があったら住みたいです(笑)

地下には雨水貯留槽やピットがあって、大雨には気を使ってるのかな？

[316: 匿名さん]

293さんに納得です。
ただ、どこも周辺相場より驚くほど高いので躊躇します。でも、売れてるんですよね。

にしても、ここの掲示板、感じが悪いひとの書き込み多いような。学歴どうのとか、ケンカごしだったり。
購入検討者の人柄が伺える。

[317: 匿名さん]

>>313
あほらしい？
kwsk

[318: 匿名さん]

>>315
事前案内会の資料で価格を示して
後にそれと比較対照して価格が下がったと思わせるような販売をすると
二重価格表示に該当するおそれがあるのでは？

[319: 物件比較中さん]

予定価格だから、二重価格表示じゃないだろ！

[320: 物件比較中さん]

kwrkてなに？

あと、購入検討者は購入者にあらず。
このような書き込みする人は買いません。
自分は買えません。

[321: 匿名]

同じ高いならこれから再開発でできる文京区ﾗﾝﾄﾞﾏｰｸになる春日駅前のﾀﾜｰの方がいいですね、大規模だし、

[322: 匿名さん]

ここより条件いいだろうし、ランドマークとしての価値も違うからね。待てるなら様子見かな。ここも既に価格高過ぎだし、ここより安くなる可能性あると思う。

[323: 物件比較中さん]

60平米台ならば再開発タワーに期待してもいいでしょうね。
大きい部屋は無いらしいし、幹線道路の騒音が気にならなければ。
価格は未知数ですが。

[324: 物件比較中さん]

三井・三菱で販売するらしい。
格安なわけがない。

[325: 周辺住民さん]

再開発タワーがここより安いという根拠が解らん。希望的観測なのかな？

[326: 物件比較中さん]

だれも格安なんて書いてない。ここが十分に高いんだから、ここより高くなる根拠もないと思いますよ。

[327: 周辺住民さん]

ここの売れ行き次第という側面もあるのでしょうね。

[328: 匿名さん]

再開発タワーはこんな感じだけど
http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html

東面は少し北東向きになってしまう
南面は幅が狭く住戸が少なそうで、前に文京区役所や東京ドームホテルが建ってて眺望に疑問
西面はスフミ後楽園ビルが既に建ってる

条件の良い住戸は少なそう

[329: 匿名さん]

車寄せが無い億ションですか？

経費をかけて優れた設計者に頼めばいいのに

[330: 周辺住民さん]

もう遅い！

[331: 購入検討中さん]

>>329
車寄せに随分こだわりますね〜

[332: 匿名]

同じ高いなら、商業施設隣接、ﾗﾝﾄﾞﾏｰｸ、大規模、駅近、やはりﾀﾜｰに期待してしまいますね

[333: 物件比較中さん]

地下住戸だらけの既存不適格物件に比べれば、駅前タワーのほうが眺望、日照など条件はいいでしょ。ここでまともなのは南向きの6階より上だけ。

[334: 匿名]

ランドマークな物件は、売るにも貸すにもいい

[335: 物件比較中さん]

事前案内会の後、
通常案内会があるの？

[336: by 匿名]

うーん、期待していただけに、いろんな意味で残念なマンションだ。

[337: 匿名さん]

>>336
同感です

そしてNIPPOがわかってない・・・猿之助さんのCMも逆効果

[338: 周辺住民さん]

期待って、何を期待してたんですか？

[339: 購入検討中さん]

CMはやってないですよ。

[340: 購入検討中さん]

数年後の再開発を待つって、、、
もはや検討者じゃないやん。

[341: 匿名さん]

あれ、車寄せさんが騒ぎませんね。

[342: 購入検討中さん]

なんやかんや言っても、こんだけの土地は希少だよ。
しかも春日の再開発と違って地権者が居ないでしょ？
地権者用の非分譲とかわんさかあるとウザいしな。

[343: 物件比較中さん]

地権者は民度が低いんですか？

[344: 匿名さん]

地権者は生活レベルがマッチしない方だったり
全部賃貸になってしまったりするので
少ないほうがいいですね

[345: 匿名さん]

329>>

近隣との関係や、すでに既存不適格になっているから建築確認出しなおしはデベとして選択肢にないと思いますよ。
よって車寄せはそのまま無しのままでしょう。

建築確認が出しなおせないので、こちらの掲示板で書かれているとおり昔の建築確認のまま走り続けていて少し時代違いを感じている方もいらっしゃるのかもしれないと思ったりもします。自分はあの導線どうなんだろうなと思ったりしますけど。

[346: 購入検討中さん]

どの導線ですか？

[347: 匿名さん]

この物件、駅近を強調されてますけど、途中からはかなり暗い裏道を通って帰ることになるでしょうね。

それから大きな車をお持ちの方は駐車場が使えるか注意したほうがよさそうです。

[348: 購入検討中さん]

田んぼの中の裏道じゃあるまいし、、、車も事前にサイズが把握できてれば買い替えますわ。

[349: 物件比較中さん]

表通りじゃないから人気出そうなのでは？

[350: 匿名さん]

>>345

二方向避難が確保できているでしょうか？
たとえば，HANARE（ハナレ）