ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[204: 周辺住民さん]

この物件、かなり強気でくると思いますよ。

なにしろ今、売り物件が非常に少なく、
デベは春先の大量引き渡しでウハウハなので。

[205: 匿名さん]

203です
今週末 ではなく 来週末の誤りですm(._.)m

[206: 比較検討中]

現地を見に行ってきました。
既に工事が実施されていますね。
行った感想としては、かなり急な坂の上に立っているな、という印象です。
坂の斜面に立っていることもあり資産価値としては下がると思いますが、ここを
永住すると考えれば、それも悪くないのか。。。
あとは、今まで土地が値がされて売主は相当の固定資産税を払っていただろうから
その無駄金を購入者に転嫁し、その分まで払わなければらなないのか。。。
ここらへんの平均坪単価がサイトを見ると坪単価299万。
様子見した方がよいのか、悩み中。。。

[207: 購入検討中さん]

エレベーター4台、エスカレーター、コンシェルジュ付きですから、管理費も相当高いでしょうね。月3万以上かも。物件価格は平均坪380-400万くらいですかね。それ以上だと苦戦するでしょうから。

[208: 物件比較中さん]

地域平均の三割り増し、
ｍｊｓｋ？

[209: 周辺住民さん]

>>207さん

多分そんな感じだと思いますよ。

最近は区内の売り物件、特に区役所近辺の便が良い所で、ファミリーで住めるマンションが少ないです。
デベとしては売り急ぐ必要がないので、一般論としてはもっと単価を上げてくる可能性もあります。

ただ、この物件は面積が広く、グロスが結構な額になるので、
結論として坪380万～400万円くらいになるのではないかと思います。

[210: 匿名さん]

インペリアルガーデンとか坪単価375の部屋が半分坪単価460の部屋が半分なのでここが半分くらい500くらい、条件悪いところが400位で平均450でもおかしくないと思う。
今の相場はおかしいからねぇ。

[211: 購入検討中さん]

立地が違うから比較しにくいけど、インペリアルは敷地の規模が違うし、スミフだし、こちらは地下住戸も多いから、個人的な予想では平均的にはあちらより安めになると思えます。あまり根拠はないけど。

[212: 周辺住民さん]

単価はインペリアルの方が高くて、グロス（絶対額）は同じくらいな気がします。
平均面積はインペリアルの方が恐らく狭いですよね。

1億円を超える部屋ばかりだとさすがに売りづらいかと。。

[213: 市場査定中]

他の方が言われているとおり、売りは299万/坪程度でした。成約はそれ以下。にも関わらず、最近の相場はおかしいのですかね。
10大ディベロッパーでないところで高騰するようであれば、新築マンションの価格はバブルだな。ここの検討は無いな。相場的にここ１、２年は控えるかな

[214: 匿名さん]

億を超える部屋だらけと予想します。
買うならオリンピック後というのもありでしょうね。
どうせバブルはいつかはじけますし。

[215: 匿名さん]

いずれにせよ相場以上で割高なことは間違いないですが、この立地はそんなに出るものではないので、それを加味して許容できるかですね。

[216: 匿名さん]

>>206さん
現地をご覧になったならおわかりでしょうが
災害時の避難経路がどうなっているか疑問で
車寄せがない問題もあります
地下住戸を減らせば車寄せは設けられたのではないかと

[217: 匿名さん]

まあ、幹線道路沿いでない文京区物件というだけで値は跳ね上がるからね。
この時期なら坪350万以上は当たり前でしょう。
不動産は本当に立地とタイミングで価格の増減が激しいと思いますよ。
2005年に坪200万ちょっとだったのに、2006年は坪300万とかね。

[218: 購入検討中さん]

とにかく出身大学と勤務先だけは徹底してもらいたいですね。
昨今の週刊誌で賑わってる、馬鹿だけどお金は持ってる芸能女優や
プロ野球選手には住んでもらいたくないです。
彼等には地盤の悪くて眺望の良い湾岸が良く似合いますよね（笑）
小石川は伝統や出自の相応しい方が住むための土地だと思います。

[219: 物件比較中さん]

どうやって、「徹底」するの？
抽選でインチキするの？

[220: 匿名さん]

出身大学と勤務先で、線引きするような考え方の人と
同じマンションに住むのはできれば避けたいです。

[221: 匿名さん]

２Ｆ以下は地下住戸が多いですから、ながく住むつもりの人に向かないでしょう。円安で海外から投資目的で買いに来るかもしれませんがその場合は賃貸になるのでしょう。

[222: 匿名さん]

>218さん
東大以外はダメですか
となると我が家は撤退です。。。
おまけに自営なんで。

[223: 匿名さん]

海外の富裕層が、財テクとして日本のマンションを買っているという話は良く聞きますね。

[224: 物件比較中さん]

事前案内会
人気で追加開催やで

[225: 匿名さん]

都心ライフの夢を実現する空間、
“HANARE”のある暮らしの提案。

いま、都心のライフスタイルは実に多様化しています。
『ル・サンク小石川後楽園』では、さまざまな暮らしのニーズにお応えするために、 HANARE（ハナレ）と名付けた専用空間をご用意。
日本建築の母屋と離れとの関係に倣った空間であり、書斎に、アトリエ、プライベートシアターに、趣味の空間にと、さまざまにご利用いただけます。

http://k107.jp/design.html



HANAREは居室なのですか？
書斎に、アトリエ、プライベートシアター、どれも居住の用に供しているのでは。。。

[226: 匿名さん]

駅から近い。
都心ですけど、住みやすそうですね。
緑も多くて。。
駅までフラットアプローチなのは、やはり高齢者が一緒だと助かりますね。
個人的には、イベントが好きで東京ドームによく行くので、ここに住んだら近くなるな～と思いました。

[227: 匿名さん]

↑
高齢者を世話したことないでしょ

送迎のための駐車スペースが設けられてないのは
困りますよ

[228: 購入検討中さん]

>>227
たしかに送迎用駐車スペースが有るのが理想ですが、それを購入条件にする人っている？？

[229: 匿名さん]

車寄せが無いのに億ションなんですか？

[230: 物件比較中さん]

え、オクションなの？

[231: 匿名さん]

たしか今日からでしたよね、事前案内会。
価格情報が出てくるか、、、？

[232: 匿名]

価格情報、教えて下さい

[233: 匿名さん]

聞きましたけど教えません。笑

でも超高杉晋作さんです。
買う人いるの？

[234: 匿名さん]

本当に高すぎです。
この価格では到底売り切れないと思います。
正式な価格発表で常識範囲内の価格に改定されることを願います。

[235: 物件比較中さん]

80m2台は、オクションってこと？

[236: 匿名さん]

やっぱり坪400ですか？

錦織選手やりました。
賞金でこのマンション、楽に買えちゃいますね。
決勝も頑張れ！

[237: 匿名]

>>229
救急車が車寄せに駐車できません 救急活動に支障ないですか

[238: 物件比較中さん]

今日、事前案内会行った人、
いる？

[239: ビギナーさん]

僕は来週の土曜です。

[240: 物件比較中さん]

今日も案内会、
あったの？

[241: 匿名]

増税、迫る。

[242: 匿名さん]

超高杉晋作さん
別にかまわないのでは？

ところで
2016年2月引渡しが間に合わない場合は
手付金が返されるのですよね？

[243: 物件比較中さん]

何倍返し？

[244: 匿名]

坪400万円なら飯田橋側の千代田区側と変わらない？

[245: 匿名さん]

飯田橋の千代田区側はもっと高いですよ
2年前のパークコート千代田富士見は平均で坪470万でした
プラウドタワーも同じくらいだと思います

[246: 匿名]

千代田区は坪500万円といくことですね、武蔵小杉の住友のタワーは坪400万円位らしい、どこも高くなりましたね

[247: 名無し]

最上階のお値段が出ました。２５０００万～３００００万ぐらいで、高過ぎませんか？

[248: 物件比較中さん]

地下室のお値段は？

[249: 匿名さん]

げげ、2億ションですかー。

[250: 匿名]

文京区は、お受験特需、文京区じゃないとと思う家族がいるんです

[251: 物件比較中さん]

一階のお値段は？

[252: 物件比較中さん]

グレード別に仕様が変わるのは仕方ないんでしょうけど、プレミアムな住戸以外はキッチンが人工大理石なのはどうなんでしょうね。
モデルルームは素晴らしいんだけど、実際の３種類のカラーセレクトの実物を見たらどの組み合わせもいまひとつピンとこなくて一昔前のセンスのような気がした。

価格もこのご時世に乗ってきている金額なのはもちろんだけど、あの充実した共用施設やエレベーター等の維持費を考えると管理費がものすごいことになりそう。

[253: 匿名さん]

自動車駐車場は何階にあるのかな？

雨降りの日に自動車駐車場に行くのに吹きさらしの廊下を通るって本当？

[254: 物件比較中さん]

西側の庭って、
何階から出られるの？

[255: by 匿名]

高杉というのがわかりますね。プチバブルですかね。
一方、こんな坂道に立っているので資産価値は下がるのは必死なので、中古では売るに売れない。
小石川の大きな敷地という希少価値と永住前提であれば購入に意味があるか。。。
事前説明会に行きましたが、管理費、修繕積立金は１ヶ月後に提示とのこと。多分、めちゃめちゃ高いので、販売戦略っぽい。更に中古では売れなそうですね。思ったほど、高級感が感じられない。
来月の予約取り消そうか考え中。

[256: 物件比較中さん]

抽選になるの？

[257: 購入検討中さん]

人工大理石ではなく、人工石だよ。まったくモノが違います。

[258: 匿名さん]

フィオレストーンってやつですね

[259: 匿名さん]

フィオレストーンってありですか？
個人的にはテンション下がる

[260: 匿名さん]

人工は人工だろ
御影石とかのほうがいい

[261: 匿名さん]

フィオレストーンの方が天然石より高級なのでは？

[262: 匿名さん]

上層階の広いオクション部屋が天然石なのに？

[263: 匿名さん]

ダイヤ∞＞＞ジルコニア

[264: 匿名さん]

誇大広告がされていたのでしょうか
↓
6月19日（木）～9月11日（木）の間、「東京都マンション環境性能表示を取得しています。」と誤って表示していましたので、訂正いたします。
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ011FD030/gazoModalOpen?nc=67711212&...


お詫びも中途半端
消費者保護の観点で問題あり

SUUMOの責任ですか？

[265: 匿名さん]

誤って表示していたのはSUUMOだけなのでは？

そもそも、断熱性２　とか　みどり　１　とかだから
評価を上げるための「広告」になってないと思うけど

[266: 名無し]

この値段では麻布、高輪、品川にも買えますか、とりあえず、見に行くのはやめた

[267: 匿名さん]

>>264-265
“優良誤認表示”に引っかかる
事実と異なることや事実無根の表記はすべてNG

広告主は，消費者に対して広告に関する究極的責任を負う

[268: 物件比較中さん]

「この値段」、KWSK！

[269: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[270: 匿名さん]

管理費相当高そうですね。

そして、高台とうたってますが高台なのか？
歌舞伎役者を広告に使うぶん、安くしてほしかった。

[271: 匿名さん]

> そして、高台とうたってますが高台なのか？

典型的な地下室マンション

物件概要も曖昧
地階であることがわからなくなってます

[272: 周辺住民さん]

＞２７１

同感です。それに坂の下のほうに建ってます。
良く捉えるならば、商店街までほぼフラットアプローチ。

[273: 匿名さん]

売れ残りそう。
良い立地の物件は高ところから売れていきますが、ここは価格の低いところから売れていきそう。

[274: 匿名さん]

行ってきました。3階で80平米で1億超。いったい誰が買うんだろう。。 ほとんどの部屋が9000万は超えてる。 そんなに価値ある？

[275: by 匿名]

とっても残念な物件だと思いました。
モデルルームは１００平米のものですが、それだと仕様も異なるし、オプションだらけで現実的にも考えることができない。
価格が高いだけで、後々、損しそうな気がします。小石川、かつ、このエリアにどうしても住みたいと思うだけが購入する物件かなと

[276: by 匿名]

No.275さんと同感です。
モデルルームを見に行ったのですが、昨今のモデルルームと異なり、キッズルームも用意されていないのです。
子供がいて大変でした。。あまり話に参加できず、夫に託せざるを得ない状況。
この物件は、あまりファミリーを意識していないのかなと思いました。
もっとも、販売戦略的に同じ年代を同時間になるように操作しているのでしょうが。。そういった点も見え透いていて、気分が悪かったです。
わたし的には、外面の良いマンションになるかもしれませんが、中は使い勝手が悪そうに思えます。

[277: 物件比較中さん]

商談テーブルはすべて個室だったのは良かったですよ。

[278: 物件比較中さん]

まだ予定価格でしょ？それとももう決まってるの！

[279: 匿名さん]

噂は本当だった(笑)

平均でも坪400万でした。。。
この土地にこだわりはないので、撤退します。

[280: 匿名さん]

多少下がるとしても、せいぜい200-300万くらいでは？かなり高いのは間違いないですが、私含め貧乏人がわめいてもきっと売れるんでしょうけど。

[281: 匿名さん]

>価格が高いだけで、後々、損しそうな気がします。
既存不適格です。

>280
外面の良いマンションでは売れないと思います。

[282: 物件比較中さん]

外面のいいマンションて具体的にどのようなマンションですか？

[283: by 匿名]

外面は個人的感覚なんでしょうね。
確かに実物が建っていないのでなんとも言えませんが、個人的にパンフレットのイメージは良い。
ただ、確かにモデルルームは意味なさそうですね。私も内装はいまいちと感じました

＞貧乏人がわめいてもきっと売れるんでしょうけど。

お金があったとしても資産価値が下がりそうなところ、それ以上の売価では買わないですよ。お金ある人は
そこらへんの目利きはないとね。
ここは無いな。

[284: 匿名さん]

立川程度で坪330万なんだから、
坪400万でも妥当という気がする。
まあ、今は買い時ではないのでしょう。

[285: 匿名さん]

283
金持ちが目利きがないことは、
バブルという歴史が教えてくれてます。
金持ちというより人間かな。

[286: 物件比較中さん]

いまはどこも値段が高い。ある意味、買い時ではないかもしれません。
じゃいつ買うの？買う理由も明確なので悩みどころです。
場所は気に入ってます。

[287: by 匿名]

買いたい時が買い時かと。
ただ、プチバブルが早めに消えそうな気がしていて、悩みます。
人口は減少傾向なので、部屋数は供給過剰。もうちょっと、様子見かな

[288: 匿名さん]

>>264のような広告が出てしまうのも
新興デベだからですか
都庁から指導や勧告を受けてもしかたがないと思う

[289: 匿名さん]

８階の1LDK、東向で南からの陽射しは無し、55.49平米で7000～7500万円(坪430前後)になってました。

[290: 匿名]

坪430万円！　高いですね　数年後に予定されてる春日近くに大規模再開発でできるﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝは、もっと高額になるのでしょうか？　

[291: 匿名さん]

そのタワーマンション群ができると、価格の高い東向き部屋も日当たりゼロになるかもね。夏場は多少あたるかもしれんけど。駅から近い以外はダメな印象。価格に合わないよ。

[292: 匿名さん]

>>287
これからオリンピックに向けてはまだバブルだと思いますよ
その後一気にはじけるかもしれないけど‥

[293: 匿名さん]

都心の物件で日当たりを気にしたり、中古に出して値段が下がることを気にしている人はマンションなんて買えませんよ（笑）
今はこの物件に限らず割高な価格設定ですから。かといって将来マンション価格が下がる保証はありません。あと数年は今の状況が続くと思います。

不動産が今が買い時なのかはその人のライフプランを考えた上で話をするだけで、割高だから購入時期を遅らせたりしてはいけないと個人的には思ってます。

[294: 物件比較中さん]

中層階以下は、
坪４００以下ってことですか？

[295: ご近所さん]

　ここ都心じゃないんですけど．．．
あえて、都心を避けて文京区に住んで者にとって迷惑だなぁ～

[296: 匿名さん]

都心かどうかを区境で区別する人って堅苦しいよね。後楽園は、千代田区や中央区の東端よりよっぽど都心だとおもうけど。

[297: 匿名さん]

5階(実質3階？)南西角で、97.71平米13000〜14000万円でした。

[298: 物件比較中さん]

だからどうした？
買うか買わないかだろ。

[299: 買いたいけど買えない人]

だな。

[300: 物件比較中さん]

地価民族と天空人に分かれるってこと？

[301: 物件比較中さん]

↑　地下民族

[302: 匿名さん]

>>297
もはやデベがマンションバブル膨らませまくってる印象ですね。原価の上昇だけでは説明つかないでしょ。

[303: 匿名さん]

地下住室はドライエリアから避難するのですか？

これまでに経験したことのないような大雨で困りませんか？