ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[201: 匿名さん]

建築確認済証番号（計画変更）
第UHEC建確24185変1号

計画変更の内容を詳しく説明してもらうべきでしょう

[202: 物件比較中さん]

事前案内会って、
売り手の情報収集の場、
ってことですか？

[203: 匿名さん]

今週末の事前案内会は、埋まってしまったそうです。。。
坪400万位？？

[204: 周辺住民さん]

この物件、かなり強気でくると思いますよ。

なにしろ今、売り物件が非常に少なく、
デベは春先の大量引き渡しでウハウハなので。

[205: 匿名さん]

203です
今週末 ではなく 来週末の誤りですm(._.)m

[206: 比較検討中]

現地を見に行ってきました。
既に工事が実施されていますね。
行った感想としては、かなり急な坂の上に立っているな、という印象です。
坂の斜面に立っていることもあり資産価値としては下がると思いますが、ここを
永住すると考えれば、それも悪くないのか。。。
あとは、今まで土地が値がされて売主は相当の固定資産税を払っていただろうから
その無駄金を購入者に転嫁し、その分まで払わなければらなないのか。。。
ここらへんの平均坪単価がサイトを見ると坪単価299万。
様子見した方がよいのか、悩み中。。。

[207: 購入検討中さん]

エレベーター4台、エスカレーター、コンシェルジュ付きですから、管理費も相当高いでしょうね。月3万以上かも。物件価格は平均坪380-400万くらいですかね。それ以上だと苦戦するでしょうから。

[208: 物件比較中さん]

地域平均の三割り増し、
ｍｊｓｋ？

[209: 周辺住民さん]

>>207さん

多分そんな感じだと思いますよ。

最近は区内の売り物件、特に区役所近辺の便が良い所で、ファミリーで住めるマンションが少ないです。
デベとしては売り急ぐ必要がないので、一般論としてはもっと単価を上げてくる可能性もあります。

ただ、この物件は面積が広く、グロスが結構な額になるので、
結論として坪380万～400万円くらいになるのではないかと思います。

[210: 匿名さん]

インペリアルガーデンとか坪単価375の部屋が半分坪単価460の部屋が半分なのでここが半分くらい500くらい、条件悪いところが400位で平均450でもおかしくないと思う。
今の相場はおかしいからねぇ。

[211: 購入検討中さん]

立地が違うから比較しにくいけど、インペリアルは敷地の規模が違うし、スミフだし、こちらは地下住戸も多いから、個人的な予想では平均的にはあちらより安めになると思えます。あまり根拠はないけど。

[212: 周辺住民さん]

単価はインペリアルの方が高くて、グロス（絶対額）は同じくらいな気がします。
平均面積はインペリアルの方が恐らく狭いですよね。

1億円を超える部屋ばかりだとさすがに売りづらいかと。。

[213: 市場査定中]

他の方が言われているとおり、売りは299万/坪程度でした。成約はそれ以下。にも関わらず、最近の相場はおかしいのですかね。
10大ディベロッパーでないところで高騰するようであれば、新築マンションの価格はバブルだな。ここの検討は無いな。相場的にここ１、２年は控えるかな

[214: 匿名さん]

億を超える部屋だらけと予想します。
買うならオリンピック後というのもありでしょうね。
どうせバブルはいつかはじけますし。

[215: 匿名さん]

いずれにせよ相場以上で割高なことは間違いないですが、この立地はそんなに出るものではないので、それを加味して許容できるかですね。

[216: 匿名さん]

>>206さん
現地をご覧になったならおわかりでしょうが
災害時の避難経路がどうなっているか疑問で
車寄せがない問題もあります
地下住戸を減らせば車寄せは設けられたのではないかと

[217: 匿名さん]

まあ、幹線道路沿いでない文京区物件というだけで値は跳ね上がるからね。
この時期なら坪350万以上は当たり前でしょう。
不動産は本当に立地とタイミングで価格の増減が激しいと思いますよ。
2005年に坪200万ちょっとだったのに、2006年は坪300万とかね。

[218: 購入検討中さん]

とにかく出身大学と勤務先だけは徹底してもらいたいですね。
昨今の週刊誌で賑わってる、馬鹿だけどお金は持ってる芸能女優や
プロ野球選手には住んでもらいたくないです。
彼等には地盤の悪くて眺望の良い湾岸が良く似合いますよね（笑）
小石川は伝統や出自の相応しい方が住むための土地だと思います。

[219: 物件比較中さん]

どうやって、「徹底」するの？
抽選でインチキするの？

[220: 匿名さん]

出身大学と勤務先で、線引きするような考え方の人と
同じマンションに住むのはできれば避けたいです。

[221: 匿名さん]

２Ｆ以下は地下住戸が多いですから、ながく住むつもりの人に向かないでしょう。円安で海外から投資目的で買いに来るかもしれませんがその場合は賃貸になるのでしょう。

[222: 匿名さん]

>218さん
東大以外はダメですか
となると我が家は撤退です。。。
おまけに自営なんで。

[223: 匿名さん]

海外の富裕層が、財テクとして日本のマンションを買っているという話は良く聞きますね。

[224: 物件比較中さん]

事前案内会
人気で追加開催やで

[225: 匿名さん]

都心ライフの夢を実現する空間、
“HANARE”のある暮らしの提案。

いま、都心のライフスタイルは実に多様化しています。
『ル・サンク小石川後楽園』では、さまざまな暮らしのニーズにお応えするために、 HANARE（ハナレ）と名付けた専用空間をご用意。
日本建築の母屋と離れとの関係に倣った空間であり、書斎に、アトリエ、プライベートシアターに、趣味の空間にと、さまざまにご利用いただけます。

http://k107.jp/design.html



HANAREは居室なのですか？
書斎に、アトリエ、プライベートシアター、どれも居住の用に供しているのでは。。。

[226: 匿名さん]

駅から近い。
都心ですけど、住みやすそうですね。
緑も多くて。。
駅までフラットアプローチなのは、やはり高齢者が一緒だと助かりますね。
個人的には、イベントが好きで東京ドームによく行くので、ここに住んだら近くなるな～と思いました。

[227: 匿名さん]

↑
高齢者を世話したことないでしょ

送迎のための駐車スペースが設けられてないのは
困りますよ

[228: 購入検討中さん]

>>227
たしかに送迎用駐車スペースが有るのが理想ですが、それを購入条件にする人っている？？

[229: 匿名さん]

車寄せが無いのに億ションなんですか？

[230: 物件比較中さん]

え、オクションなの？

[231: 匿名さん]

たしか今日からでしたよね、事前案内会。
価格情報が出てくるか、、、？

[232: 匿名]

価格情報、教えて下さい

[233: 匿名さん]

聞きましたけど教えません。笑

でも超高杉晋作さんです。
買う人いるの？

[234: 匿名さん]

本当に高すぎです。
この価格では到底売り切れないと思います。
正式な価格発表で常識範囲内の価格に改定されることを願います。

[235: 物件比較中さん]

80m2台は、オクションってこと？

[236: 匿名さん]

やっぱり坪400ですか？

錦織選手やりました。
賞金でこのマンション、楽に買えちゃいますね。
決勝も頑張れ！

[237: 匿名]

>>229
救急車が車寄せに駐車できません 救急活動に支障ないですか

[238: 物件比較中さん]

今日、事前案内会行った人、
いる？

[239: ビギナーさん]

僕は来週の土曜です。

[240: 物件比較中さん]

今日も案内会、
あったの？

[241: 匿名]

増税、迫る。

[242: 匿名さん]

超高杉晋作さん
別にかまわないのでは？

ところで
2016年2月引渡しが間に合わない場合は
手付金が返されるのですよね？

[243: 物件比較中さん]

何倍返し？

[244: 匿名]

坪400万円なら飯田橋側の千代田区側と変わらない？

[245: 匿名さん]

飯田橋の千代田区側はもっと高いですよ
2年前のパークコート千代田富士見は平均で坪470万でした
プラウドタワーも同じくらいだと思います

[246: 匿名]

千代田区は坪500万円といくことですね、武蔵小杉の住友のタワーは坪400万円位らしい、どこも高くなりましたね

[247: 名無し]

最上階のお値段が出ました。２５０００万～３００００万ぐらいで、高過ぎませんか？

[248: 物件比較中さん]

地下室のお値段は？

[249: 匿名さん]

げげ、2億ションですかー。

[250: 匿名]

文京区は、お受験特需、文京区じゃないとと思う家族がいるんです

[251: 物件比較中さん]

一階のお値段は？

[252: 物件比較中さん]

グレード別に仕様が変わるのは仕方ないんでしょうけど、プレミアムな住戸以外はキッチンが人工大理石なのはどうなんでしょうね。
モデルルームは素晴らしいんだけど、実際の３種類のカラーセレクトの実物を見たらどの組み合わせもいまひとつピンとこなくて一昔前のセンスのような気がした。

価格もこのご時世に乗ってきている金額なのはもちろんだけど、あの充実した共用施設やエレベーター等の維持費を考えると管理費がものすごいことになりそう。

[253: 匿名さん]

自動車駐車場は何階にあるのかな？

雨降りの日に自動車駐車場に行くのに吹きさらしの廊下を通るって本当？

[254: 物件比較中さん]

西側の庭って、
何階から出られるの？

[255: by 匿名]

高杉というのがわかりますね。プチバブルですかね。
一方、こんな坂道に立っているので資産価値は下がるのは必死なので、中古では売るに売れない。
小石川の大きな敷地という希少価値と永住前提であれば購入に意味があるか。。。
事前説明会に行きましたが、管理費、修繕積立金は１ヶ月後に提示とのこと。多分、めちゃめちゃ高いので、販売戦略っぽい。更に中古では売れなそうですね。思ったほど、高級感が感じられない。
来月の予約取り消そうか考え中。

[256: 物件比較中さん]

抽選になるの？

[257: 購入検討中さん]

人工大理石ではなく、人工石だよ。まったくモノが違います。

[258: 匿名さん]

フィオレストーンってやつですね

[259: 匿名さん]

フィオレストーンってありですか？
個人的にはテンション下がる

[260: 匿名さん]

人工は人工だろ
御影石とかのほうがいい

[261: 匿名さん]

フィオレストーンの方が天然石より高級なのでは？

[262: 匿名さん]

上層階の広いオクション部屋が天然石なのに？

[263: 匿名さん]

ダイヤ∞＞＞ジルコニア

[264: 匿名さん]

誇大広告がされていたのでしょうか
↓
6月19日（木）～9月11日（木）の間、「東京都マンション環境性能表示を取得しています。」と誤って表示していましたので、訂正いたします。
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ011FD030/gazoModalOpen?nc=67711212&...


お詫びも中途半端
消費者保護の観点で問題あり

SUUMOの責任ですか？

[265: 匿名さん]

誤って表示していたのはSUUMOだけなのでは？

そもそも、断熱性２　とか　みどり　１　とかだから
評価を上げるための「広告」になってないと思うけど

[266: 名無し]

この値段では麻布、高輪、品川にも買えますか、とりあえず、見に行くのはやめた

[267: 匿名さん]

>>264-265
“優良誤認表示”に引っかかる
事実と異なることや事実無根の表記はすべてNG

広告主は，消費者に対して広告に関する究極的責任を負う

[268: 物件比較中さん]

「この値段」、KWSK！

[269: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[270: 匿名さん]

管理費相当高そうですね。

そして、高台とうたってますが高台なのか？
歌舞伎役者を広告に使うぶん、安くしてほしかった。

[271: 匿名さん]

> そして、高台とうたってますが高台なのか？

典型的な地下室マンション

物件概要も曖昧
地階であることがわからなくなってます

[272: 周辺住民さん]

＞２７１

同感です。それに坂の下のほうに建ってます。
良く捉えるならば、商店街までほぼフラットアプローチ。

[273: 匿名さん]

売れ残りそう。
良い立地の物件は高ところから売れていきますが、ここは価格の低いところから売れていきそう。

[274: 匿名さん]

行ってきました。3階で80平米で1億超。いったい誰が買うんだろう。。 ほとんどの部屋が9000万は超えてる。 そんなに価値ある？

[275: by 匿名]

とっても残念な物件だと思いました。
モデルルームは１００平米のものですが、それだと仕様も異なるし、オプションだらけで現実的にも考えることができない。
価格が高いだけで、後々、損しそうな気がします。小石川、かつ、このエリアにどうしても住みたいと思うだけが購入する物件かなと

[276: by 匿名]

No.275さんと同感です。
モデルルームを見に行ったのですが、昨今のモデルルームと異なり、キッズルームも用意されていないのです。
子供がいて大変でした。。あまり話に参加できず、夫に託せざるを得ない状況。
この物件は、あまりファミリーを意識していないのかなと思いました。
もっとも、販売戦略的に同じ年代を同時間になるように操作しているのでしょうが。。そういった点も見え透いていて、気分が悪かったです。
わたし的には、外面の良いマンションになるかもしれませんが、中は使い勝手が悪そうに思えます。

[277: 物件比較中さん]

商談テーブルはすべて個室だったのは良かったですよ。

[278: 物件比較中さん]

まだ予定価格でしょ？それとももう決まってるの！

[279: 匿名さん]

噂は本当だった(笑)

平均でも坪400万でした。。。
この土地にこだわりはないので、撤退します。

[280: 匿名さん]

多少下がるとしても、せいぜい200-300万くらいでは？かなり高いのは間違いないですが、私含め貧乏人がわめいてもきっと売れるんでしょうけど。

[281: 匿名さん]

>価格が高いだけで、後々、損しそうな気がします。
既存不適格です。

>280
外面の良いマンションでは売れないと思います。

[282: 物件比較中さん]

外面のいいマンションて具体的にどのようなマンションですか？

[283: by 匿名]

外面は個人的感覚なんでしょうね。
確かに実物が建っていないのでなんとも言えませんが、個人的にパンフレットのイメージは良い。
ただ、確かにモデルルームは意味なさそうですね。私も内装はいまいちと感じました

＞貧乏人がわめいてもきっと売れるんでしょうけど。

お金があったとしても資産価値が下がりそうなところ、それ以上の売価では買わないですよ。お金ある人は
そこらへんの目利きはないとね。
ここは無いな。

[284: 匿名さん]

立川程度で坪330万なんだから、
坪400万でも妥当という気がする。
まあ、今は買い時ではないのでしょう。

[285: 匿名さん]

283
金持ちが目利きがないことは、
バブルという歴史が教えてくれてます。
金持ちというより人間かな。

[286: 物件比較中さん]

いまはどこも値段が高い。ある意味、買い時ではないかもしれません。
じゃいつ買うの？買う理由も明確なので悩みどころです。
場所は気に入ってます。

[287: by 匿名]

買いたい時が買い時かと。
ただ、プチバブルが早めに消えそうな気がしていて、悩みます。
人口は減少傾向なので、部屋数は供給過剰。もうちょっと、様子見かな

[288: 匿名さん]

>>264のような広告が出てしまうのも
新興デベだからですか
都庁から指導や勧告を受けてもしかたがないと思う

[289: 匿名さん]

８階の1LDK、東向で南からの陽射しは無し、55.49平米で7000～7500万円(坪430前後)になってました。

[290: 匿名]

坪430万円！　高いですね　数年後に予定されてる春日近くに大規模再開発でできるﾀﾜｰﾏﾝｼｮﾝは、もっと高額になるのでしょうか？　

[291: 匿名さん]

そのタワーマンション群ができると、価格の高い東向き部屋も日当たりゼロになるかもね。夏場は多少あたるかもしれんけど。駅から近い以外はダメな印象。価格に合わないよ。

[292: 匿名さん]

>>287
これからオリンピックに向けてはまだバブルだと思いますよ
その後一気にはじけるかもしれないけど‥

[293: 匿名さん]

都心の物件で日当たりを気にしたり、中古に出して値段が下がることを気にしている人はマンションなんて買えませんよ（笑）
今はこの物件に限らず割高な価格設定ですから。かといって将来マンション価格が下がる保証はありません。あと数年は今の状況が続くと思います。

不動産が今が買い時なのかはその人のライフプランを考えた上で話をするだけで、割高だから購入時期を遅らせたりしてはいけないと個人的には思ってます。

[294: 物件比較中さん]

中層階以下は、
坪４００以下ってことですか？

[295: ご近所さん]

　ここ都心じゃないんですけど．．．
あえて、都心を避けて文京区に住んで者にとって迷惑だなぁ～

[296: 匿名さん]

都心かどうかを区境で区別する人って堅苦しいよね。後楽園は、千代田区や中央区の東端よりよっぽど都心だとおもうけど。

[297: 匿名さん]

5階(実質3階？)南西角で、97.71平米13000〜14000万円でした。

[298: 物件比較中さん]

だからどうした？
買うか買わないかだろ。

[299: 買いたいけど買えない人]

だな。

[300: 物件比較中さん]

地価民族と天空人に分かれるってこと？

[301: 物件比較中さん]

↑　地下民族

[302: 匿名さん]

>>297
もはやデベがマンションバブル膨らませまくってる印象ですね。原価の上昇だけでは説明つかないでしょ。

[303: 匿名さん]

地下住室はドライエリアから避難するのですか？

これまでに経験したことのないような大雨で困りませんか？

[304: 物件比較中さん]

世界に誇る、首都圏外郭排水路がある。それに城東エリアのような低地ではないので困ることはない。と思いたい。

[305: 匿名さん]

文京区水災害ハザードマップ
bousaiweb.city.bunkyo.lg.jp/news/katei/documents/suigai-omote.pdf

敷地そのものが水没危険地域からはぎりぎり免れています。想定内の水災害であればの話ですが・・・
地下排水路はそこに流れこむまでの水路が土砂などで詰まってしまって十分に機能しなくなることも想定されるそうです

少し前の話題ですが，四谷-田端にかけてほぼ直線的に活断層があることがわかっています
これはほぼ直下にあたります

[306: 匿名さん]

>少し前の話題ですが，四谷-田端にかけてほぼ直線的に活断層があることがわかっています
http://www.47news.jp/CN/201208/CN2012082001001993.html

盛土により地盤の嵩上げをしているようですが．．．

[307: 物件比較中さん]

首都直下型地震がきたら、どこに住んでても同じでしょ

[308: 物件比較中さん]

最安値部屋、
いくら？

[309: 匿名さん]

8000万くらい。

[310: 物件比較中さん]

55m2で8000万、
ｍｊｓｋ？

[311: 物件比較中さん]

しかも地下室、
ｍｊｓｋ？

[312: 匿名さん]

>>311
は〜？mjskの意味は？

[313: 購入あきらめた人]

まじっすか？　だろ。　それぐらいピントこいよ・・

ちなみに当人ではないけど。

それにしても、あほらいしい値付け。

[314: 匿名さん]

同感。
でも商売だから良いのでは。それでも欲しい人は買うのだし。
そういう方がいると踏んで値付けしてるのだし。

ちなみに私は全く手が出ないので、負け惜しみです。

[315: 匿名さん]

手元の資料でグロスで一番安いのは、64.7平米6500～7000万円になってます。

107戸でエレベーターが4基、それにエスカレーターもあり24時間有人管理でコンシェルジュがいて、、、管理費は高そうですね。
お金があったら住みたいです(笑)

地下には雨水貯留槽やピットがあって、大雨には気を使ってるのかな？

[316: 匿名さん]

293さんに納得です。
ただ、どこも周辺相場より驚くほど高いので躊躇します。でも、売れてるんですよね。

にしても、ここの掲示板、感じが悪いひとの書き込み多いような。学歴どうのとか、ケンカごしだったり。
購入検討者の人柄が伺える。

[317: 匿名さん]

>>313
あほらしい？
kwsk

[318: 匿名さん]

>>315
事前案内会の資料で価格を示して
後にそれと比較対照して価格が下がったと思わせるような販売をすると
二重価格表示に該当するおそれがあるのでは？

[319: 物件比較中さん]

予定価格だから、二重価格表示じゃないだろ！

[320: 物件比較中さん]

kwrkてなに？

あと、購入検討者は購入者にあらず。
このような書き込みする人は買いません。
自分は買えません。

[321: 匿名]

同じ高いならこれから再開発でできる文京区ﾗﾝﾄﾞﾏｰｸになる春日駅前のﾀﾜｰの方がいいですね、大規模だし、

[322: 匿名さん]

ここより条件いいだろうし、ランドマークとしての価値も違うからね。待てるなら様子見かな。ここも既に価格高過ぎだし、ここより安くなる可能性あると思う。

[323: 物件比較中さん]

60平米台ならば再開発タワーに期待してもいいでしょうね。
大きい部屋は無いらしいし、幹線道路の騒音が気にならなければ。
価格は未知数ですが。

[324: 物件比較中さん]

三井・三菱で販売するらしい。
格安なわけがない。

[325: 周辺住民さん]

再開発タワーがここより安いという根拠が解らん。希望的観測なのかな？

[326: 物件比較中さん]

だれも格安なんて書いてない。ここが十分に高いんだから、ここより高くなる根拠もないと思いますよ。

[327: 周辺住民さん]

ここの売れ行き次第という側面もあるのでしょうね。

[328: 匿名さん]

再開発タワーはこんな感じだけど
http://www.harusan.jp/redevelop/zoning.html

東面は少し北東向きになってしまう
南面は幅が狭く住戸が少なそうで、前に文京区役所や東京ドームホテルが建ってて眺望に疑問
西面はスフミ後楽園ビルが既に建ってる

条件の良い住戸は少なそう

[329: 匿名さん]

車寄せが無い億ションですか？

経費をかけて優れた設計者に頼めばいいのに

[330: 周辺住民さん]

もう遅い！

[331: 購入検討中さん]

>>329
車寄せに随分こだわりますね〜

[332: 匿名]

同じ高いなら、商業施設隣接、ﾗﾝﾄﾞﾏｰｸ、大規模、駅近、やはりﾀﾜｰに期待してしまいますね

[333: 物件比較中さん]

地下住戸だらけの既存不適格物件に比べれば、駅前タワーのほうが眺望、日照など条件はいいでしょ。ここでまともなのは南向きの6階より上だけ。

[334: 匿名]

ランドマークな物件は、売るにも貸すにもいい

[335: 物件比較中さん]

事前案内会の後、
通常案内会があるの？

[336: by 匿名]

うーん、期待していただけに、いろんな意味で残念なマンションだ。

[337: 匿名さん]

>>336
同感です

そしてNIPPOがわかってない・・・猿之助さんのCMも逆効果

[338: 周辺住民さん]

期待って、何を期待してたんですか？

[339: 購入検討中さん]

CMはやってないですよ。

[340: 購入検討中さん]

数年後の再開発を待つって、、、
もはや検討者じゃないやん。

[341: 匿名さん]

あれ、車寄せさんが騒ぎませんね。

[342: 購入検討中さん]

なんやかんや言っても、こんだけの土地は希少だよ。
しかも春日の再開発と違って地権者が居ないでしょ？
地権者用の非分譲とかわんさかあるとウザいしな。

[343: 物件比較中さん]

地権者は民度が低いんですか？

[344: 匿名さん]

地権者は生活レベルがマッチしない方だったり
全部賃貸になってしまったりするので
少ないほうがいいですね

[345: 匿名さん]

329>>

近隣との関係や、すでに既存不適格になっているから建築確認出しなおしはデベとして選択肢にないと思いますよ。
よって車寄せはそのまま無しのままでしょう。

建築確認が出しなおせないので、こちらの掲示板で書かれているとおり昔の建築確認のまま走り続けていて少し時代違いを感じている方もいらっしゃるのかもしれないと思ったりもします。自分はあの導線どうなんだろうなと思ったりしますけど。

[346: 購入検討中さん]

どの導線ですか？

[347: 匿名さん]

この物件、駅近を強調されてますけど、途中からはかなり暗い裏道を通って帰ることになるでしょうね。

それから大きな車をお持ちの方は駐車場が使えるか注意したほうがよさそうです。

[348: 購入検討中さん]

田んぼの中の裏道じゃあるまいし、、、車も事前にサイズが把握できてれば買い替えますわ。

[349: 物件比較中さん]

表通りじゃないから人気出そうなのでは？

[350: 匿名さん]

>>345

二方向避難が確保できているでしょうか？
たとえば，HANARE（ハナレ）

[351: 匿名さん]

別に地下でもドライエリアを横移動すれば低い部分に出るんじゃないの

[352: 匿名さん]

ドライエリアから屋外への避難通路がない
http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ011FD004/gazoModalOpen?ar=030&b...

ハシゴをかけてよじ登るのでしょうか？
>351 教えてください。

[354: 物件比較中さん]

>>352
この物件の事わからないなら
モデルルーム見て確認しようね。

[355: 購入検討中さん]

ハナレは避難経路いらないそうだよ。
だって寝泊まりする居室じゃないもの。

[356: 匿名さん]

>>355
ドライエリアからも
避難できる必要があるのでは？

ハナレで 一日中
ホームシアターを楽しんでいる時に
災害に遭ったらどうするの？

[357: 周辺住民さん]

>>356
事前案内会行きましたがハナレはワンルームで三階の中庭に位置してました。避難は玄関から出れば大丈夫だと思いますよ。

[358: 匿名さん]

ドライエリアの隣住戸との堺を蹴破って、隣のドライエリアに移動していけば
地面の低いほうへ出るか非常階段へ出れるはず
バルコニーで下へ降りるハッチが無いタイプもそういう避難経路だよ

[359: 物件比較中さん]

西側入り口は、三階ってことですか？

[360: ご近所さん]

あんな坂道に沿って建つマンションはいやだね。あの坂人が上り下りめっちゃ大変だよ。無駄な空間が多くなる。場所は静かだしいいけど。

[361: 匿名さん]

坂だからマンションにはエスカレーターがあるんでしょ

[362: 物件比較中さん]

案外、夜より平日昼間に書き込みの多いスレですね。
購買層がリーマンじゃないんでしょうか。

[363: 匿名さん]

>>362
書き込みのほとんどが建築反対派やろ
参考にならへん

[364: 購入検討中さん]

リーマンではない購買層は書き込みなんてしません。
自分もですが。

[365: 匿名さん]

ハナレのこと気になってました。
ドライエリアの隣住戸との境を蹴破って隣のドライエリアに移動するというのは本当ですか。
何処に出れるのですか。

[366: 匿名さん]

ハナレって最上階の超高額住戸にしか割り当てられないんだけど、ハナレのことをそんなに気にしている人って本当にその住戸を検討しているの？

[367: 購入検討中さん]

んなぁ訳ない。（タモリ風）

[368: 匿名さん]

最上階の住戸を検討する人はハナレの価値を気にしますよ。
そもそも地下室だし。

[369: 匿名さん]

最上階検討してるけど、ハナレは書斎か子供の勉強部屋、兼倉庫かな。
掃除とか冷蔵庫とか考えると、意外と不便な気がします。

[370: 物件比較中さん]

>>368
最上階に2億5000万出す購買層はハナレの価値なんて気にしないでしょ（笑）

[371: 物件比較中さん]

ハナレにトイレないって、
ｍｊｓｋ？

[372: 買いたいけど買えない人]

間取り図にはありますよ。無いのはフロ。ユニットシャワーがあれば素敵だと思ってます。
どうせ買えないんですけどね。

[373: 物件比較中さん]

朝のトイレラッシュが
解消できるんですね

[374: 匿名さん]

車寄せ無いって、
m j s k ?

[375: 購入検討中さん]

出た！車寄せ！

[376: 匿名さん]

千代田区なら分かるけど、文京区小石川でこの値段は恐ろしい…

[377: 匿名さん]

>>373
御冗談でしょう

>>375
真面目な話，送迎の車両や，荷物配送の車両は，どこに駐車すればいいの？

周辺道路はどこも狭くて，路上駐車したら他の車両の通行に支障ありますけど・・・富坂に駐車して走るのかしら？

[378: 物件比較中さん]

>>377
モデル見学しましたが、駐車スペースありましたよ〜
道幅も6mに拡幅するそうです。

[379: 匿名さん]

↑
具体的に車寄せはどこ

道幅を6mに拡幅して路上駐車するといいたいのですか
急坂は「駐停車禁止」ですよ

[380: 匿名さん]

この価格のままだと
最終的にどれくらいのディスカウント販売大会になるんだろ。
すごいことになりそう。

[381: 周辺住民さん]

車寄せさん、大人気ですね。

平坦側に停められるようにセットバックするはずなので、停車の問題はないと思います。それに停車の問題はこのマンションに限らず、付近の一戸建てにお住まいの方にも当てはまるかと。狭小の一戸建てばかりですが、どこのお宅も、そしてあなたのお宅もセットバックなどしていないと思われますが、それは問題ないんですかね（笑）

>>380さん

それほどディスカウントはされないと思いますよ。NIPPOは土木が本業です。発注者は国や地方自治体なので、安定した売上が見込め、このマンションを慌てて売る必要などなさそうです。すみふチックに時間をかけて売るんじゃないでしょうか。

[382: 購入検討中さん]

たしかに売り急ぐ雰囲気ではなかった。

[383: 匿名さん]

>>381さん

戸建て住戸と100戸超の規模の共同住宅とを同視して議論してますね
訪問車両の数が違いすぎる



> 平坦側に停められるようにセットバックするはずなので、停車の問題はないと思います。

平坦側といっているのは東側のことかな

東側は道幅を６メートルにしていないですよ
たとえば佐川急便のトラックが停車すると横を通り抜けるのが困難になる

現場を見に行けばわかることです



>>382さん

ここは工期が長くて引渡しまでまだ1年半あるから急いでもしかたがないです

[384: 匿名さん]

仮に早く売りたかったとしても売り急いでいる雰囲気を出さないようにしているのが普通では？

[385: 物件比較中さん]

>>379
車寄せさ〜ん
平面図に駐車スペース記載されてますよ〜

[386: 購入検討中さん]

384
それ当たり前じゃん。
ここで言われてるのは、価格を下げてまでも、という事やろ？

[387: 購入検討中さん]

383
1年半かけて販売するのと即完売との販売経費はどう説明する？

[388: by 匿名]

それよりも、これまで１０数年売るに売れなかったために膨らんでしまった固定資産税を含めて購入者から奪還せねばならないので、高くならざるをえないでしょ。プチバブルもありますが、それよりもここは、そういう土地なんでしょう。

[389: 匿名さん]

>385
４ｔ貨物車が問題なく入れるのか疑問だけど

大きい荷物は１階から搬入するのかい

[390: 匿名さん]

>>388

建築確認取り消しになって10年前に計画が頓挫したのはNIPPOの責任

購入者に転嫁するのは理不尽でしょ

[391: 物件比較中さん]

390
じゃ買わなきゃいいじゃん！
高いんだから、無理してご購入されなくてもよろしいかと存じます。

[392: 匿名さん]

>>383 >>387
フロンティア小石川ビルの経費のことかな

[393: 匿名さん]

>>392
それもあるが人件費もある

[394: 物件比較中さん]

経費が余計にかかったのはNIPPOの責任ですが、
その解決法は、高値で売ることしかありません。
その結果は、よく言えば付加価値をつける、
悪く言えば、だまくらかして売る、ということになったのでしょう。
エスカレーター・コンシェルジェ・歌舞伎役者・日経全面広告
というふうに。

[395: 匿名さん]

>>389

原価は原価。販売価格は販売価格ですよ。
もちろん原価は意識していると思いますが販売価格を間違えれば売れ残って結局回収できないのですから、あとは394さんの言われるように商品設計とマーケティングでがんばっているのでしょう。

この値段で売れれば周辺の中古の区分所有権の値段が上に引っ張られそうですね。すでに周辺で所有している人には朗報かもしれませんね。

[396: 匿名さん]

>>394
>悪く言えば、だまくらかして売る、ということになったのでしょう。
>エスカレーター・コンシェルジェ・歌舞伎役者・日経全面広告
>というふうに。

入居後は
NIPPOファシリティーズを
管理会社として儲けさせるというビジネスモデルですか

[397: 匿名さん]

↑
>>390の間違いでした。

[398: 物件比較中さん]

嫌なら買わなきゃいいじゃない。
ここで揚げ足取っても安くなるわけでもなし。

[399: 匿名さん]

一縷の望みをかけてネガる訳ですね♪

[400: 物件比較中さん]

ネガる人って買う気あるのかな。一縷の望みをかけてネガっては無い様に感じるのですけど。

金額相応の物件はネガらないのでは？
判断基準にする材料は各々でしょうけど、物件の価値が判断基準からずれてるから、アレが駄目だ、ココが悪いと騒ぐのではないでしょうか。

文京区の物件だとザ・インペリアル以下略とこの物件が叩かれてるなぁー、っと観戦してます。