ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[161: 物件比較中さん]

定借ほどではないにしろ、相当なマイナスだな。戸数増やして住民負担を極力抑えて建て替え事業する物件がある一方、現状維持の建て替えすらまともにできないのだから。物件価格が高いほど気をつけたほうがいい。

[162: 匿名さん]

懸念は傾斜地のため地下室・半地下が発生することと区の条例で22m絶対高さ制限が施行されるため建った瞬間に既存不適格になってしまう可能性があること。
http://ameblo.jp/aka1you/day-20140803.html
↑
既存不適格は確定です。22ｍ絶対高さ制限は2014年3月に施行されています。

[163: 周辺住民さん]

>>160

容積オーバーではないので、ほとんど影響ないかと思います。
中古の価格はスペックではなく、周辺の相場で決まります。

[164: 匿名さん]

既存不適格でも、永住目的なら特段問題ないと考えます。
生きている間もてばいいかと。

[165: 匿名さん]

永住目的ですか

既存不適格建築物の建替え問題に
かかわることになりませんか

[166: 匿名さん]

なりませんけど、何か？

[167: 匿名さん]

今30代なら死ぬまでは建て替えしないんじゃない？
子供が面倒なことになるかもしれないけど。
狭くなれば、相続税も安くなっていいでしょー。

[168: 周辺住民さん]

なにか皆さん、勘違いしてませんか。

このマンションが既存不適格なのは高さ制限を超えている点だけです。容積率をオーバーしているわけではないので、単に低くすれば、建て替えは可能です。しかも、1回だけなら、現高さを超えない範囲で再建築できます。妥協の産物として出てきた特例です（詳しくは区報などに）。

それに50年後だと法律がどうなっているか分からないので、いま議論しても無意味かと。ここ数年のスパンでは、文京区が遅まきながら絶対高さ制限を設けるなど、法制度がきつくなっているように見えますが、大きな流れとしては、平成以降、規制は緩くなる一方ですよ。特に大きかったのが、地下室や共用廊下を容積率算定時に除外してよくなったことです。

[169: 周辺住民さん]

まさかと思いますが念のため。

＞単に低くすれば、建て替えは可能です。

単純計算しますとこうです。

仮に、今は8階建てだが将来は6階建てしか建てられないという場合、各階の面積を8÷6＝1.3倍にすれば、総面積は減りません。

[170: 匿名さん]

>>168さん、勘違いしてませんか。

>1回だけなら、現高さを超えない範囲で再建築できます。
この物件に適用されない特例ではないですか?

>特に大きかったのが、地下室や共用廊下を容積率算定時に除外してよくなったことです。
地下室は規制される方向ですよ。たとえば世田谷区では単独の地下住室を禁止しています。

[171: 周辺住民さん]

>>170さん

こちらで書いたことに対して、あなたが正対していないだけですよ。

建て替えの特例は妥協の産物で経緯が区報に書いてあり、この物件も建て替え可能であることがわかります。

世田谷の話は文京区の絶対高さ制限と同じで単なるローカルルールであり、より大きいレベルの街づくりでは、規制は緩む一方です。春日の再開発は相当な規模になりますが、どんな制度でそれが可能になるのか、知らないでしょ？

このBBSは本来、購入者による書き込み、もしくは購入者の意思決定を助けるための書き込みだけがなされるべきだと思います。ねたましいのでしょうが、あなたのように他人の足を引っ張るような書き込みは慎んだほうが良いですよ。

[172: 匿名さん]

> 建て替えの特例は妥協の産物で経緯が区報に書いてあり、この物件も建て替え可能であることがわかります。
勘違いなさってませんか。既存不適格特例の諸条件を確かめるといいですよ。区報に書いてあります。

[173: 周辺住民さん]

>>172さん

特例の１　既存不適格建築物建替えの特例　でしょ。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0072/6507/260320_tokushugou.pdf

ここに書いてある条件に収めて設計して（つまり現状のまま）、区長に認めさせれば、1回だけ建て替え可能です。
あなたみたいな人が申請に来たら区長は認めないかもしれないけど。

[174: 匿名さん]

ここに書いてある条件に収めて設計　できますか？
「大規模敷地における特例」等の適用が困難であることを満たすでしょうか？

>>173さんは周辺住民だそうですから教えて欲しいのですけど、敷地面積が建築計画と合致していないのは何故ですか？

[175: 周辺住民さん]

>>174さん

> ここに書いてある条件に収めて設計　できますか？

繰り返しになりますが、現状と同じ設計にすれば、条件に収まります。
というより話が逆で、「現状と同じ建物なら高さオーバーでも1回だけ建て替えを認めましょう」というのが妥協のコンセプトです。

> 「大規模敷地における特例」等の適用が困難であることを満たすでしょうか？

http://k107.jp/outline.html

によれば、敷地面積は4346.38平米です。基本的には２の特例「大規模敷地の特例」が使えて、絶対高さ33m（＝22m×1.5）までなら再建築が可能です。

残念ながらこのマンションの絶対高さを知りません。もし33mを超えているのなら１（既存不適格）の特例を使い、超えていないのなら２の特例を使って、建て替えることになります。２の特例を使う場合は何度も建て替え可能ですが、役所が公共貢献しろと（道を広げろ、小公園を設けろなど）、あれこれ口をつっこんできます。

> 敷地面積が建築計画と合致していないのは何故ですか？

そういうのはデベに聞いてほしいのですが、どの数字とどの数字の比較なのか、URLなど記して頂ければ分かる範囲で答えられます。

[176: ご近所さん]

建て替え云々の前に買えるかどうかじゃない？
価格もまだ決まってないのに。
おかしいだろ。

[177: 周辺住民さん]

>>176さん

確かにそうですね。うちも買いたかったですよ（笑）

「建て替えできない」と決め付ける書き込みが多かったので指摘しただけです。

[178: 匿名さん]

>>175
２の特例「大規模敷地の特例」を使わないといけないのですよ。
既存不適格特例は使えないということです。

建築確認対象の面積と売買対象の面積は合ってないですよ。
周辺住民ならおわかりかと。

[179: 周辺住民さん]

>>174さん

過去レスを見返していましたら、絶対高さの情報、自分で書いていました。

＞高さは26.896m（最高27.096m）とありますので、

最高高さ27.096mです。法的には絶対高さ制限は22mなので、このマンションは既存不適格の扱いです。しかし、33mを超えていないので、大規模敷地の特例を使って何度でも建て替え可能です。公共貢献が求められるので、面倒なことになりそうですが、問題なく建て替え可能で、それについて悩む必要は全くないと言えます。

というか、これに関する誤った情報を流してほしくないです。このBBSは購入者のためのものであり、購入検討者が質問して、それについて詳しい人が答える形が望ましいです。市民が素敵なマンションを買うことデベを儲けることを妬むような書き込みは止めてほしいです。失礼で申し訳ないですが、惨めに見えます。もちろん、このマンションを買える層は、こんなゴミみたいな書き込みを信用せず、自分でいろいろ調べるでしょうけど。

[180: 周辺住民さん]

>>178さん

> ２の特例「大規模敷地の特例」を使わないといけないのですよ。

こちらの方がハードル低いでしょ。


> 建築確認対象の面積と売買対象の面積は合ってないですよ。

だから、どの数字のことを指しているのですか。