ル・サンク小石川後楽園

[周辺住民さん]

ルサンク小石川後楽園
所在地：東京都文京区小石川2丁目3番1（地番）
交通：
　東京メトロ南北線「後楽園」駅（8番出口）徒歩2分
　東京メトロ丸ノ内線（4a出口）「後楽園」駅徒歩4分
　都営三田線・大江戸線「春日」駅（6番出口）徒歩3分

総戸数：107戸
専有面積：55.49m2～151.09m2（HANARE15.06m2含む）
販売：平成26年10月上旬予定
入居：平成28年2月中旬予定
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建（パンフ上は地上9階地下1階建）

売主：NIPPO・神鋼不動産
販売：三菱地所レジデンス（販売代理）・野村不動産アーバンネット（販売代理）
施工：安藤・間


[スムログ 関連記事]
【小石川界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/1332/
ル・サンク小石川後楽園建築確認取り消し裁判の結果から見る問題点
https://www.sumu-log.com/archives/11080/

[121: 匿名さん]

「貴重価値」って言葉、正しいですか？
「希少価値」のこと？
言いたいこと何となくわかるので、スルーでいいのでしょうけど、一応。細かいことですみません。

[122: 匿名さん]

鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建
（パンフレット表示上は鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建）



建築基準法上、地上8階地下2階建であるなら、「地上8階地下2階建」と記載するしかない。

パンフレットに「鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建」と表示していると宅建業法32条に抵触するのでは。

地階の住戸であることを購入者にわからなくしようとする意図があるのでしょうか。

[123: 匿名さん]

あるのでしょう。

[124: 周辺住民さん]

>>122さん

こんなの、どこにでもありますよ。特に横浜とかでは。

> 鉄筋コンクリート造・地上8階地下2階建
> （パンフレット表示上は鉄筋コンクリート造・地上9階地下1階建）

[125: 匿名さん]

ひどい業界だなぁ・・・。
他にもあるからって正当化されても。

[126: 物件比較中さん]

資料請求したけど
こないで

[127: 周辺住民さん]

>>117さん

猿之助のギャラはせいぜい100万円くらいかと思いますよ。
何か演じるわけではないですし、長くても1日拘束だったと思います（半日強で終わりそう）

広告用のスチルとウェブに載っている3分ほどのムービーだけですよね。

[128: 匿名さん]

猿之助さんはたった100万円で
係争中の物件の広告を請負ったのですか？

[129: 匿名さん]

お金じゃなくて頼まれるオトナの事情があるのでしょう。

[130: 周辺住民さん]

猿之助がこのマンション欲しがっていたりして。

[131: 物件比較中さん]

資料来たけど、
高級志向かとオモタら、
開口部の狭いビジネスホテル（安マンション）タイプの
間取りが多いで

[132: 匿名さん]

131さんの言う通り間取りは惹かれませんね。価格次第では検討の余地ありそうですが…。高そうな気配。

[133: 匿名さん]

道路舗装屋さんの共同住宅

高級志向は難しいのでは？

デベは選ぶべきです

[134: 周辺住民さん]

>>131さん

確かに間口は6～7mくらいの、いまや広いと言えない間取りが多いかと思いますが、両面バルコニーではありませんか。であれば、それほど悪くないと思いますよ。面積だって80m2台が平均なら、広い方かと思います。

[135: 物件比較中さん]

公式サイト
7月31日更新予定だったのが、
こっそり8月上旬に変わってるで

[136: 匿名さん]

それで
HANAREは建築基準法上、居室なんですか、居室でないんですか？
ニッポさん明確にしてください。

[137: 物件比較中さん]

西側庭園には、３階から出られるんでしょうか。

[138: 匿名さん]

HANAREと同じレベル

半地下で
閉ざされた空間にあるために
あまり期待できません。


現時点でマンション環境性能表示の公表がされていませんが

みどりが★１つのはずです。

http://www7.kankyo.metro.tokyo.jp/building/mansion/list/105_bunkyo.htm...

[139: 物件比較中さん]

>>134
片面は吹き抜けに面した窓があるだけの間取りが多く、
両面バルコニーの部屋は少ないですよ。

[140: 匿名さん]

HANAREってどこから行けるのかなって思いました。
地下が好きって人にはいいのかもしれませんね。
立地や環境はいいなって思いましたが、
間取りが少し使いにくいなと感じました。
使えない空間が多いなと感じましたが、ゆとりがあるといいのでしょうか。

[141: 匿名さん]

>地下が好きって人にはいいのかもしれませんね。

好きって人いるのですか?

屋外への避難経路の問題ありませんか?

[142: 物件比較中さん]

モデルルーム、
まだ？

[143: 匿名さん]

こんなとこより、近くのペントハウスがよかったですね。
もう売れちゃいましたが。

[144: 物件比較中さん]

公式サイト、
次回八月上旬更新になってるけど、
今日までやで。

[145: 匿名さん]

>>144

ニッポンの都市邸宅への解答
http://k107.jp/images/interview/japan_img01.jpg

猿之助さんと対談している宇佐見さんという取締役が設計したの？

両側のコンクリート壁に挟まれて閉塞感がありますけど。

左側の壁が高すぎ。

[146: 物件比較中さん]

平均億ション？
１００軒以上さばけるの？

[148: 匿名さん]

エントランスゲート変更するそうです

[149: 購入検討中さん]

ｋｗｓｋ！

[150: 匿名さん]

開発許可の疑義に係るのでは

[151: 購入検討中さん]

ｍｊｓｋ？

[152: 購入検討中さん]

日経一面広告って数千万するらしいけど、
一回出すたびに、一世帯数十万の負担ですね。
スポットCMも、一回○万払ってるようなもん。

[153: 匿名さん]

開発業者の見栄でしょ

購入者、居住者のことは考えていない

[154: 匿名さん]

計画変更ですか　この時期に？

[155: 購入検討中さん]

ｋｗｓｋ！

[156: 匿名さん]

HPに市川猿之助を起用するなどコストをかけていますね。
駅から近いですし、立地てきにも高いって予想しています。
室内に梁があるのが残念ですが。
収納も少ない感じがします。
バルコニーもせまいですね。
マンションは結構、バルコニーって重要かと思うのですが。

[157: 物件比較中さん]

ここ、案外注目されてないの？

[158: 匿名さん]

係争中で注目されている

近隣住民の代理人は
日置雅晴弁護士

[159: 匿名さん]

既存不適格なんでしょ。資産価値暴落することが分かっているのに買うの躊躇するわ。

[160: 物件比較中さん]

中古価格にどれくらい影響しそうですか

[161: 物件比較中さん]

定借ほどではないにしろ、相当なマイナスだな。戸数増やして住民負担を極力抑えて建て替え事業する物件がある一方、現状維持の建て替えすらまともにできないのだから。物件価格が高いほど気をつけたほうがいい。

[162: 匿名さん]

懸念は傾斜地のため地下室・半地下が発生することと区の条例で22m絶対高さ制限が施行されるため建った瞬間に既存不適格になってしまう可能性があること。
http://ameblo.jp/aka1you/day-20140803.html
↑
既存不適格は確定です。22ｍ絶対高さ制限は2014年3月に施行されています。

[163: 周辺住民さん]

>>160

容積オーバーではないので、ほとんど影響ないかと思います。
中古の価格はスペックではなく、周辺の相場で決まります。

[164: 匿名さん]

既存不適格でも、永住目的なら特段問題ないと考えます。
生きている間もてばいいかと。

[165: 匿名さん]

永住目的ですか

既存不適格建築物の建替え問題に
かかわることになりませんか

[166: 匿名さん]

なりませんけど、何か？

[167: 匿名さん]

今30代なら死ぬまでは建て替えしないんじゃない？
子供が面倒なことになるかもしれないけど。
狭くなれば、相続税も安くなっていいでしょー。

[168: 周辺住民さん]

なにか皆さん、勘違いしてませんか。

このマンションが既存不適格なのは高さ制限を超えている点だけです。容積率をオーバーしているわけではないので、単に低くすれば、建て替えは可能です。しかも、1回だけなら、現高さを超えない範囲で再建築できます。妥協の産物として出てきた特例です（詳しくは区報などに）。

それに50年後だと法律がどうなっているか分からないので、いま議論しても無意味かと。ここ数年のスパンでは、文京区が遅まきながら絶対高さ制限を設けるなど、法制度がきつくなっているように見えますが、大きな流れとしては、平成以降、規制は緩くなる一方ですよ。特に大きかったのが、地下室や共用廊下を容積率算定時に除外してよくなったことです。

[169: 周辺住民さん]

まさかと思いますが念のため。

＞単に低くすれば、建て替えは可能です。

単純計算しますとこうです。

仮に、今は8階建てだが将来は6階建てしか建てられないという場合、各階の面積を8÷6＝1.3倍にすれば、総面積は減りません。

[170: 匿名さん]

>>168さん、勘違いしてませんか。

>1回だけなら、現高さを超えない範囲で再建築できます。
この物件に適用されない特例ではないですか?

>特に大きかったのが、地下室や共用廊下を容積率算定時に除外してよくなったことです。
地下室は規制される方向ですよ。たとえば世田谷区では単独の地下住室を禁止しています。

[171: 周辺住民さん]

>>170さん

こちらで書いたことに対して、あなたが正対していないだけですよ。

建て替えの特例は妥協の産物で経緯が区報に書いてあり、この物件も建て替え可能であることがわかります。

世田谷の話は文京区の絶対高さ制限と同じで単なるローカルルールであり、より大きいレベルの街づくりでは、規制は緩む一方です。春日の再開発は相当な規模になりますが、どんな制度でそれが可能になるのか、知らないでしょ？

このBBSは本来、購入者による書き込み、もしくは購入者の意思決定を助けるための書き込みだけがなされるべきだと思います。ねたましいのでしょうが、あなたのように他人の足を引っ張るような書き込みは慎んだほうが良いですよ。

[172: 匿名さん]

> 建て替えの特例は妥協の産物で経緯が区報に書いてあり、この物件も建て替え可能であることがわかります。
勘違いなさってませんか。既存不適格特例の諸条件を確かめるといいですよ。区報に書いてあります。

[173: 周辺住民さん]

>>172さん

特例の１　既存不適格建築物建替えの特例　でしょ。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0072/6507/260320_tokushugou.pdf

ここに書いてある条件に収めて設計して（つまり現状のまま）、区長に認めさせれば、1回だけ建て替え可能です。
あなたみたいな人が申請に来たら区長は認めないかもしれないけど。

[174: 匿名さん]

ここに書いてある条件に収めて設計　できますか？
「大規模敷地における特例」等の適用が困難であることを満たすでしょうか？

>>173さんは周辺住民だそうですから教えて欲しいのですけど、敷地面積が建築計画と合致していないのは何故ですか？

[175: 周辺住民さん]

>>174さん

> ここに書いてある条件に収めて設計　できますか？

繰り返しになりますが、現状と同じ設計にすれば、条件に収まります。
というより話が逆で、「現状と同じ建物なら高さオーバーでも1回だけ建て替えを認めましょう」というのが妥協のコンセプトです。

> 「大規模敷地における特例」等の適用が困難であることを満たすでしょうか？

http://k107.jp/outline.html

によれば、敷地面積は4346.38平米です。基本的には２の特例「大規模敷地の特例」が使えて、絶対高さ33m（＝22m×1.5）までなら再建築が可能です。

残念ながらこのマンションの絶対高さを知りません。もし33mを超えているのなら１（既存不適格）の特例を使い、超えていないのなら２の特例を使って、建て替えることになります。２の特例を使う場合は何度も建て替え可能ですが、役所が公共貢献しろと（道を広げろ、小公園を設けろなど）、あれこれ口をつっこんできます。

> 敷地面積が建築計画と合致していないのは何故ですか？

そういうのはデベに聞いてほしいのですが、どの数字とどの数字の比較なのか、URLなど記して頂ければ分かる範囲で答えられます。

[176: ご近所さん]

建て替え云々の前に買えるかどうかじゃない？
価格もまだ決まってないのに。
おかしいだろ。

[177: 周辺住民さん]

>>176さん

確かにそうですね。うちも買いたかったですよ（笑）

「建て替えできない」と決め付ける書き込みが多かったので指摘しただけです。

[178: 匿名さん]

>>175
２の特例「大規模敷地の特例」を使わないといけないのですよ。
既存不適格特例は使えないということです。

建築確認対象の面積と売買対象の面積は合ってないですよ。
周辺住民ならおわかりかと。

[179: 周辺住民さん]

>>174さん

過去レスを見返していましたら、絶対高さの情報、自分で書いていました。

＞高さは26.896m（最高27.096m）とありますので、

最高高さ27.096mです。法的には絶対高さ制限は22mなので、このマンションは既存不適格の扱いです。しかし、33mを超えていないので、大規模敷地の特例を使って何度でも建て替え可能です。公共貢献が求められるので、面倒なことになりそうですが、問題なく建て替え可能で、それについて悩む必要は全くないと言えます。

というか、これに関する誤った情報を流してほしくないです。このBBSは購入者のためのものであり、購入検討者が質問して、それについて詳しい人が答える形が望ましいです。市民が素敵なマンションを買うことデベを儲けることを妬むような書き込みは止めてほしいです。失礼で申し訳ないですが、惨めに見えます。もちろん、このマンションを買える層は、こんなゴミみたいな書き込みを信用せず、自分でいろいろ調べるでしょうけど。

[180: 周辺住民さん]

>>178さん

> ２の特例「大規模敷地の特例」を使わないといけないのですよ。

こちらの方がハードル低いでしょ。


> 建築確認対象の面積と売買対象の面積は合ってないですよ。

だから、どの数字のことを指しているのですか。

[181: 匿名さん]

大規模敷地の特例を使って建て替え可能としても同一形状には建替えできないですよ。道路からの後退距離その他の条件を満たしていない。

22ｍ絶対高さ制限も、特例の条件も、4年位前からわかっていたようですがね。
http://k107.jp/outline.html
に表示されている、既存不適格特例に関する内容は、正確でないです。

[182: 周辺住民さん]

>>181さん

> 大規模敷地の特例を使って建て替え可能としても同一形状には建替えできないですよ。道路からの後退距離その他の条件を満たしていない。

特例２は、具体的な条件は示されていないので、個別に交渉することになるかと思います。これ以上あなたと議論してもらちがあかないので、あとは、ここを見ている人がどう判断するかに任せましょう。

[183: 匿名さん]

特例２の具体的な条件（斜線制限や緑化面積などの条件）は
>>173さんの区報にイラスト入りで記載されていますよ

[184: 購入検討中さん]

盛り上がっているところ申し訳ないんですけど、そもそも近隣住民の猛烈な反対で10年も凍結していた物件ですよね。周辺環境の影響緩和のために高さ制限が設けられて、建て替えの時に既存不適格にも関わらずスムーズに行くとは考えにくい気がします。反対運動で区長が特例の許可を出せる状況じゃなくなるかもしれないし、それは誰にも予想できないことです。高さを抑えて面積を広げるにしても建蔽率は？駐車場確保できるのでしょうか？建て替えを保証できる根拠はないように思え、上の議論は大事なところが抜けている気がします。ネガティブな内容ではありますが、自分も比較検討しているところなので、妬みとかそういう低次元な問題でなく、重要な事項かと思います。

[185: 周辺住民さん]

>>184さん

懸念するなら、購入は止めた方が無難です。

＞周辺環境の影響緩和のために高さ制限が設けられて、建て替えの時に既存不適格にも関わらずスムーズに行くとは考えにくい気がします。

建て替え自体は条件がよくてもスムーズに行かないことが多いです。ただ、本件については、既存不適格が理由でスムーズの度合いがより悪くなる要素は少ないと思います。

＞反対運動で区長が特例の許可を出せる状況じゃなくなるかもしれないし、

それはありません。法的に問題なく建てるマンションなので、周囲に反対されたからといって、再建築を区長が拒むのは難しいです。行政訴訟になれば、区長は必ず負けます（もちろん建て替えする住民のもっていき方次第）。

＞それは誰にも予想できないことです。

これは確かにそうです。

＞高さを抑えて面積を広げるにしても

各階の面積を広げるという意味ならOKですが、全体の面積を広げるという意味ならは誤りです。

＞建蔽率は？駐車場確保できるのでしょうか？

もともと、絶対高さ制限の値は、建蔽率などとの兼ね合いを考慮して決めています。なので、必要な面積が確保できないのは設計する側の問題になります。この辺の考え方は区報に出ていました。


＞建て替えを保証できる根拠はないように思え、上の議論は大事なところが抜けている気がします。

建て替えはもちろん保証できません。ただ、確実でないからという理由でこのマンションの購入を機械的にやめるのはどうかなと思います。様々な情報から総合的に判断すればよいと思います。

[186: 物件比較中さん]

なんて面倒くさいマンションでしょう。

[187: 周辺住民さん]

>>186さん

そう思うなら、買わない方が良いですよ。

[188: 匿名さん]

>>182
文京区は大規模敷地の特例の認定に関する基準を明文化しています。
http://www.city.bunkyo.lg.jp/sosiki_busyo_toshikeikaku_toshimachi_tets...

(2)大規模敷地の特例
オ）高さ制限（建築物の各部分の高さ）
絶対高さ制限を超える部分の建築物の各部分の高さは、次の1)から3)までのいずれにも該当するものとする。
2) 当該部分から道路境界線までの水平距離から、(2)エ）に規定する外壁の後退距離を引いたものに、当該部分に指定されている用途地域が商業地域、近隣商業地域又は準工業地域の場合には1.5を、その他の用途地域の場合には1.25を乗じて得たものに、当該部分に指定されている絶対高さ制限の制限値を加えたもの以下であること。
3) 当該部分から隣地境界線までの水平距離から、(2)エ）に規定する外壁の後退距離を引いたものに、当該部分に指定されている用途地域が商業地域、近隣商業地域又は準工業地域の場合には1.25を、その他の用途地域の場合には1.0を乗じて得たものに、当該部分に指定されている絶対高さ制限の制限値を加えたもの以下であること。


同一形状に建て替えようとすると、この基準を満たすことができませんね。

[189: 周辺住民さん]

>>188

「２大規模敷地の特例」が使えないなら「１既存不適格の特例」が使えると書いてあるでしょう。
その場合は、同一形状ならOKとも書いてあります。

なぜそこまでして貶めたいのですか。自分が買えないから妬んでいるのですか。

[190: 物件比較中さん]

モデルルームは、いつころでしょうね

[191: 匿名さん]

既存不適格建築物の特例の条件
⑤総合設計制度や大規模敷地の特例、土地利用上やむを得ない場合の特例等のいずれの特例の適用も困難なこと。

他の特例が使える敷地はそちらでという趣旨。デベもわかっているのではないかな。

[192: 匿名さん]

モデルルーム事前案内会のお知らせが届きました。
動き出したようですね。

[193: 匿名さん]

>>178
不動産広告の表示が不正確

工事現場の表示は敷地面積4341㎡
http://lovethesun.blog121.fc2.com/?sp=&no=405

[194: 匿名さん]

住宅用地の面積を
確かめるといいのでは？

区役所で開発登録簿の写しをもらえます。

[195: 物件比較中さん]

モデルルームの案内こないで
相手を選んでるのか？

[196: 物件比較中さん]

１９５やけど、
来たで

[197: 購入検討中さん]

出席すると、価格教えてくれるの？

[198: 物件比較中さん]

出席すると、予算など根ほり葉ほり聞かれたあげく、
価格は検討中って言われるの？

[199: 匿名さん]

２０ｘ号室で地下室？

地下室マンションは湿気が心配です。

[200: 匿名さん]

予算・仕事・世帯収入・親の収入遺産根掘り葉掘りそして価格は検討中…

[201: 匿名さん]

建築確認済証番号（計画変更）
第UHEC建確24185変1号

計画変更の内容を詳しく説明してもらうべきでしょう

[202: 物件比較中さん]

事前案内会って、
売り手の情報収集の場、
ってことですか？

[203: 匿名さん]

今週末の事前案内会は、埋まってしまったそうです。。。
坪400万位？？

[204: 周辺住民さん]

この物件、かなり強気でくると思いますよ。

なにしろ今、売り物件が非常に少なく、
デベは春先の大量引き渡しでウハウハなので。

[205: 匿名さん]

203です
今週末 ではなく 来週末の誤りですm(._.)m

[206: 比較検討中]

現地を見に行ってきました。
既に工事が実施されていますね。
行った感想としては、かなり急な坂の上に立っているな、という印象です。
坂の斜面に立っていることもあり資産価値としては下がると思いますが、ここを
永住すると考えれば、それも悪くないのか。。。
あとは、今まで土地が値がされて売主は相当の固定資産税を払っていただろうから
その無駄金を購入者に転嫁し、その分まで払わなければらなないのか。。。
ここらへんの平均坪単価がサイトを見ると坪単価299万。
様子見した方がよいのか、悩み中。。。

[207: 購入検討中さん]

エレベーター4台、エスカレーター、コンシェルジュ付きですから、管理費も相当高いでしょうね。月3万以上かも。物件価格は平均坪380-400万くらいですかね。それ以上だと苦戦するでしょうから。

[208: 物件比較中さん]

地域平均の三割り増し、
ｍｊｓｋ？

[209: 周辺住民さん]

>>207さん

多分そんな感じだと思いますよ。

最近は区内の売り物件、特に区役所近辺の便が良い所で、ファミリーで住めるマンションが少ないです。
デベとしては売り急ぐ必要がないので、一般論としてはもっと単価を上げてくる可能性もあります。

ただ、この物件は面積が広く、グロスが結構な額になるので、
結論として坪380万～400万円くらいになるのではないかと思います。

[210: 匿名さん]

インペリアルガーデンとか坪単価375の部屋が半分坪単価460の部屋が半分なのでここが半分くらい500くらい、条件悪いところが400位で平均450でもおかしくないと思う。
今の相場はおかしいからねぇ。

[211: 購入検討中さん]

立地が違うから比較しにくいけど、インペリアルは敷地の規模が違うし、スミフだし、こちらは地下住戸も多いから、個人的な予想では平均的にはあちらより安めになると思えます。あまり根拠はないけど。

[212: 周辺住民さん]

単価はインペリアルの方が高くて、グロス（絶対額）は同じくらいな気がします。
平均面積はインペリアルの方が恐らく狭いですよね。

1億円を超える部屋ばかりだとさすがに売りづらいかと。。

[213: 市場査定中]

他の方が言われているとおり、売りは299万/坪程度でした。成約はそれ以下。にも関わらず、最近の相場はおかしいのですかね。
10大ディベロッパーでないところで高騰するようであれば、新築マンションの価格はバブルだな。ここの検討は無いな。相場的にここ１、２年は控えるかな

[214: 匿名さん]

億を超える部屋だらけと予想します。
買うならオリンピック後というのもありでしょうね。
どうせバブルはいつかはじけますし。

[215: 匿名さん]

いずれにせよ相場以上で割高なことは間違いないですが、この立地はそんなに出るものではないので、それを加味して許容できるかですね。

[216: 匿名さん]

>>206さん
現地をご覧になったならおわかりでしょうが
災害時の避難経路がどうなっているか疑問で
車寄せがない問題もあります
地下住戸を減らせば車寄せは設けられたのではないかと

[217: 匿名さん]

まあ、幹線道路沿いでない文京区物件というだけで値は跳ね上がるからね。
この時期なら坪350万以上は当たり前でしょう。
不動産は本当に立地とタイミングで価格の増減が激しいと思いますよ。
2005年に坪200万ちょっとだったのに、2006年は坪300万とかね。

[218: 購入検討中さん]

とにかく出身大学と勤務先だけは徹底してもらいたいですね。
昨今の週刊誌で賑わってる、馬鹿だけどお金は持ってる芸能女優や
プロ野球選手には住んでもらいたくないです。
彼等には地盤の悪くて眺望の良い湾岸が良く似合いますよね（笑）
小石川は伝統や出自の相応しい方が住むための土地だと思います。

[219: 物件比較中さん]

どうやって、「徹底」するの？
抽選でインチキするの？

[220: 匿名さん]

出身大学と勤務先で、線引きするような考え方の人と
同じマンションに住むのはできれば避けたいです。